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（二）项目市场情况可行性

周末假日，都市的很多繁华都让很多人找不到地方去放松，最近的近郊游，特别是乡村游，给农家乐带来了无限的商机前景。

到这里来，即使不买花木，来逛逛，品几杯小茶，来点咖啡和甜饮，再在竹编的长椅上眯着眼睛感受着暖暖的阳光，对很多人来未尝不是一件非常惬意的事。

闻闻花香，看看青山，这样的生活，让很多都市青年还有家庭周末有无限的向往，开这样一间小吧，其结果一定是利己又悦人。

1.农家乐竞争的特点

农家乐竞争就是不同农家乐经营者之间的竞争，不同农家乐既指不同地段的主题农家乐，又指同一地段不同经营风格的农家乐。

在此，我们仅就同一地段不同农家乐经营者之间的竞争进行分析阐述。

农家乐竞争具有以下一些特点：

①特色性：

泛指有别于其他农家乐而向旅客提供地域特色的服务或产品，包括菜肴特色、景点特色、住宿特色等各方面；

②服务性：

农家乐的服务性主要体现于地域文化特色；

③卫生性：

农家乐的卫生性主要体现于满足城市现代人群卫生习惯要求，包括食品卫生、房间卫生、卫生间卫生等各个方面；

④体验性：

农家乐在向游客提供休闲放松的同时，游客希望亲身体验农耕的欲望非常强烈，体验何种农耕方式，诸如种植、垂钓还是放牧、狩猎等，成为不同消费群体不一样的选择。

2.农家乐竞争的形式

①农家风味：

农家风味是农家乐相互竞争的主题，主要表现为：

农家饭是否有农家特色、农家屋是否符合农家风韵、农家活是否能够亲身体验、农家乐是否纯朴清新；

②特色菜肴：

农家乐经营者在提供原汁原味的无公害绿色动植物的过程中，烹饪出适合旅客的特色菜肴，成为互相竞争的一个焦点；

③环境卫生：

环境卫生包括起居卫生、周边环境整洁、河道无污染以及食品卫生等多个方面和层次，干净卫生的综合环境对于招揽回头客乃至扩大影响面具有很强的宣传效应；

④休闲项目：

休闲项目立足于创建一种与自然浑然一体的休闲氛围，青青小草、弯弯小溪、清静河流、朝霞春晖、清新空气等等都是旅客所追求的一种休闲舒缓境界；

⑤客户服务：

客户服务主要体现于农村家庭式的礼仪服务，客人可从中体会到农家生活。

（一）风险分析

1.个人操作风险

在选择经营产品种类和小吧的发展方向决策上，经营者的决策失误，可能会导致整个项目的经营失败。

2.控制能力之外的风险

如金融危机，还有客户违约等危机。

3.货源的风险

由于本乡村小吧大部分都是绿色的农村货源，如果货源不稳定或者遇见自然灾害，将给我们带来很大的风险。

4.资金周转风险

由于本项目是服务型行业，可能存在淡季以及无客源的可能，从而导致资金周转不灵，项目经营受损。

5.人才流失的风险

合理的营销手段会给项目带来非常好的效益。

因此合理的利用人才，培养人才，挖掘人才，并以优惠的条件留住人才，合理调动人才。

（二）SWOT分析

1.项目优势

①客源面广，适用于广大人群以及不同阶层的人。

②租用城郊地皮,价格低廉，可以节省不少开支,也不需要雇佣很多员工。

③安静健康的休闲方式，吸引更多的人以及能够留住老顾客。

④越来越多的人感觉生活的压力，而普通的市内的休闲方式已经不能满足人们的需求，休闲小吧可以满足人们放松的心情。

⑤价格适中，适应于不同的人群。

2.项目劣势

①目前的休闲娱乐场所较多，休闲会所的遍地开花，小吧存在大量的竞争对手。

②有时间性，周末节假日人流相对较多，而平时则没有客源，可能会导致资金周转问题。

③现在部分都市人对这个方面不太熟悉。

3.项目机会

①从事这个项目比较少，如果宣传到位，竞争对手较少，能够有很大的收益空间。

②现在乡村旅游的兴起，给乡村小吧带来了很大的机会以及生存空间。

③人们的生活在进步，尤其是改革开放三十年来，人民的生活水平极大提高，越来越多的人对精神生活的追求愈加强烈，而都市生活的压力迫使人们去寻求一种安静的生活方式。

给小吧带来很大的市场前景。

4.项目威胁

①如果前期比较成功，会有很多的商家和个人来投资，从而使得市场泛滥，休闲又不再是休闲，从而又使人们对此失去了兴趣而放弃。

②城市周边生态环境的问题，会使小吧周围环境受到影响而恶化，使项目的安静，干净的休闲方式受到影响。

第3章农家乐市场预测

（一）市场概貌

随着国民经济的持续发展和民众消费能力的不断增长，旅游休闲产业亦日益完善与拓展，旅游休闲产品由单一景点观光型向多元休闲体验型升级。

与此同时，我国开始融入整个国际休闲文化的大背景中，高尔夫俱乐部、高级商务会所、主题休闲会所等新型休闲业态发展迅速。

目前，都市青年男女以及都市家庭的周末和假期娱乐方式已经初步的划分出了几种界限，一种是城市娱乐型，主要是以娱乐场，主题公园这类的玩乐方式；

二是以酒吧，KTV，健身房之类的场所，第三类就是近郊乡村游，农家游，这一类目前还有很大的前景。

而对于现在的很多休闲方式，都不足以让都市人充分的放松以及做到真正的休闲。

（二）沈阳市场概貌与特点

沈阳市，辽宁省会，东北区经济、文化、交通和商贸中心，全国工业重镇和历史文化名城。

总面积1.3万平方公里，总人口740万。

东北各地乃至东亚各地各个不同阶层的人每天都忙于在这个大都市里，而每周末的休闲与旅游习惯，已经在每个繁忙都市青年以及都市家庭的普及。

就价位来分，根据不同的休闲方式，有的价格很贵，是很多普通工薪白领去不了的，有的适中，大部分人能去，但是达不到很理想的休闲方式，有的很便宜，几乎就是去那里打发时间的（比如电影院，酒吧等）。

而就目前的情况来看，目前人们的休闲娱乐方式，都很难到达理想的境界，忙碌了一周的工作，找几个好友大吃一顿再去酒吧KTV等地泡一晚，反而让人疲惫不堪，所以现在的许多休闲场所达不到了真正的休闲目的，而是成为了一个聚会或者打发时间的地方。

沈阳的休闲娱乐市场有一些主要特点：

第一是市场竞争大，沈阳市的休闲娱乐场所，现在已经几乎无处不在，主要是由于现在都市人的工作压力过大，需求放松以及一个自身的发泄空间，许多商家跟着起风，才使得各种各样的会馆休闲娱乐场所逐渐增长。

第二是市场服务能力不健全，许多所谓的休闲娱乐的地方，并不能提供给人们所谓理想的休闲地方。

而是人多嘈杂，反而适得其反，这也是因为沈阳人口密集和各大休闲场所过度密集而引起的。

第三是休闲娱乐场所的市场周期不长，导致很多人和商家盲目的跟从这个行业而兴风开酒吧，开会所，开吧厅，收益不如预期的好，有的会连续亏损，所以导致关门或者另行改变其性质，导致休闲娱乐而转向其他的，使得其市场周期大大缩短。

根据调查，沈阳的乡村乐园并不多，大多都是建在附近的乡村，河畔或者有湖泊的地方，规模都比较不一样。

就前期的投入，先建一个中小规模的小吧，地址选在沈北新区，座落在风光秀丽的蒲河畔，初步建成一家集休闲、娱乐、餐饮、住宿为一体小型娱乐吧，依河畔建一个小型农家乐园提供类似农场的服务。

建筑面积初定2000-4000平方米，能承接各种会议以及家庭，生日聚会，有条件可以接办农家婚宴，装饰富有民族已经乡村特色，并依据市场反映和资金情况来扩大规模。

“农家乐”是现代旅游的一个重要分支，也被泛称为乡村游，它是指农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的旅游形式。

生活在现代都市的人们最关心的是健康，都愿意到郊区回归自然，体验一种纯朴、天然的生活情趣。

究竟怎样的条件才适合发展农家乐，它的依赖条件有哪些？

通过调研分析，我们将其概括为外部条件和内部环境两个方面。

1.外部条件

良好的区位条件：

一般来讲，能够形成农家乐专业区域的，要么是沿路（省级以上的主干道），要么是傍城（毗邻人口稠密的县城或大城市），要么是靠近自然、人文景区，这种区位优势，可以为农家乐经营提供相对充足、稳定的客源市场；

便利的交通条件：

农家乐是一种休闲旅游模式，游客一般都将出游时间放在双休日或节假日，这就必须具备相对便利的交通条件，这种便利的交通条件正好符合人们驾车出行的心理，是农家乐发展兴旺的基础；

2.内部环境

干净卫生的经营环境：

农家乐的客源主体是都市人，因此，经营农家乐首先必须能够提供符合都市人习惯的生活环境，包括整洁的住宿环境、干净的洗漱环境、卫生的饮食环境等等，这就对农家乐从业人员的个人素质提出了严格要求；

舒适便捷的硬件环境：

这里包括两个方面，一是区域内公用设施比较健全，有公共活动场所、公共娱乐设施、硬化道路等；

二是从业户自身硬件设施比较到位，有标准客房、取暖降温设备、洗澡间、水厕等；

健康文明的人文环境：

从一定意义上讲，城市人之所以选择农家乐，除了对于回归自然的追求，关键还在于对农村淳朴、和谐的生活环境的向往。

（一）普通休闲系列

提供咖啡，甜点，沏茶，让人们在忙碌中尽享一份安舒适。

适用人群：

普通的想远离城市喧嚣的工作压力大的都市青年以及想舒适享受生活的中老年人，不需要花太多的费用就能享受那一份安详的时光。

（二）乡村小农系列

提供会有多家花卉、植物园、苗圃、或者农艺管，让客人在院子里玩陶土，磨豆子，玩花种草，甚至养鸡鱼兔虫，推销着一种现代农夫的生活方式。

适用人群：

想体验乡村生活的各类人士，以及都市家庭。

（三）蔬果保健系列

这种纯天然果蔬美容,不仅给时尚人士提供天然果蔬汁、果蔬纤维护肤美容外,同时美容吧还为顾客在美容的过程中提供一份特制的纯天然果蔬饮品,供食用以达到营养美容和减肥的作用。

爱美时尚且爱健康的女士，以及喜欢保健的人士。

（四）乡村聚会系列

这种聚会方式，给了许多喜欢安静的朋友群，家庭以及公司会议的人边聚会边享受着无限的田园农夫生活，可以提供乡村婚宴，供新婚夫妇体验一下中国农村古老淳朴的结婚典礼。

各个大中小公司聚会，同学朋友聚会，家庭聚会，还有婚宴筹办，适合各类人群。

（五）乡村游玩系列

习惯了都市的游乐场，远离公园的人多与嘈杂，避开酒吧KTV的灯红酒绿，本小吧给你提供一些乡村旅游信息，提供咨询服务。

喜欢近郊游，体验乡村游的游客还有体验者咨询。

（一）存在的环境影响大致有以下方面：

1.来自顾客对环境的影响：

顾客乱扔乱丢，对小吧内的环境造成污染。

2.来自小吧自身的排污：

小吧的生活以及生产排污，可能会对周围环境造成影响。

3.小吧对周围居民的生活影响：

交通、生活等方面的影响。

（二）针对以上的解决措施：

1.要求服务员以及保洁员及时的清理，以及对顾客的提醒注意周围环境的保洁，做到小吧的环境清新，给客人一个干净，舒适的休闲环境。

2.农家乐的排污严格按照国家的标准限制，完全采用环保的原料，况且采用了排污治理系统，生产的污水污物等都排放到指定的地点，对周围环境没有影响。

3.农家乐提倡的是安静的休闲娱乐方式，远离居民区，不仅不能有个安静的环境，对周围居民的生活没有构成影响。

所处位置，不是交通要道，也没有占据交通位置，对周围交通不会造成影响。

由于是提供服务行的行业，安全消防与卫生非常重要。

主要有以下的安全隐患：

1.生产安全（食品安全与卫生防疫）

2.顾客的安全（顾客在店内的人生安全以及意外伤害的保护）

3.消防安全（小吧内外以及周围的消防措施）

针对以上的安全隐患，要做好以下措施：

1.加强生产安全的监管，做好食品卫生的检查与防疫，做到绿色卫生，每一个环节都要认真做到认真细致，确保生产的安全。

认真做好防疫工作，卫生与防疫站定期的清洁与检查。

2.对与那些对顾客有安全隐患的措施一定要及时清除，有危险的娱乐休闲娱乐方式一定要加强专人实时注意，以防有危及顾客的人生安全的事发生。

万一顾客有伤情发生，要及时送医院，事后找出原因并正确处理。

3.主要是防火安全：

做到人走拉闸，安全防火，从源头抓起。

设置安全消防设施，如灭火器，安全电路，自动断电设备等。

并要通各项安全检查标准。

定期做好消防演练，员工定期要消防知识培训，确保意外事件不发生。

1.组织机构

属于中小规模的经营，组织机构不简单也不复杂，分为管理层，财会人员，保洁人员，技术人员，服务人员。

在店面初具规模的情况下，此机构设置比较简单灵活，易于操作。

但也要注意团队建设，要做好人员的培训与素质提高。

在2-3年内，预期店面规模扩大，组织机构会适时调整。

2.人力资源配置

部分员工8小时轮班制，上班时间8点上班，22点下班。

通宵班22点以后轮班。

3.工资要求

人均月工资约1200元，营销人员在基本工资基础上按销售额提成。

4.员工来源：

招聘为主，推荐为辅。

5.员工培训：

人员要求具有相关经验2年以上，前三个月为实习期，需要接受相关培训。

（一）投资规模

“农家乐”实际上是经济型酒店的一种形式，在郊区和农村发展起来。

“农家乐”主要以乡土风味的餐饮和价格低廉的住宿吸引了城市消费群体，是短期休闲和旅游的最佳去处。

一般而言，农家乐的投资数额较大，需要政府和投资集团共同联合开发，从土地的规划使用到旅客的全程服务，多方齐力打造一条具有当地特色的农家乐产业链，包括旅行社衔接、客房服务、景点浏览、农耕休闲、餐饮娱乐、接送服务等各个环节。

由于本指导手册立足于微小型企业，根据我们对现有农家乐市场的调研分析，资本规模较小的投资者若想参与农家乐行业，可以通过自行选购合适的农家庭院，独立开办农家乐服务。

在此，我们仅以选购一套农舍估算投资规模，创业者可结合自身投资能力和风险承受程度进行规模调整。

1.经营场所

①营业房屋（买）：

共3层,独立房屋，200㎡，2000元/㎡，200×

2000=400,000元

②营业房间8间，15㎡/间，指可用于睡觉的房间，不含灶间、卫生间

③营业床位16个，2个/间

2.设备设施

①基本家具

1.5米单人床16只，配席梦思床垫，均价1500元/只，16×

1500=24,000元

衣柜8个，均价600元/只，8×

600=4,800元

桌椅、床头柜8套，每间1个桌子、2把椅子、2个床柜，8×

400=3,200元

衣架8个，8×

90=720元

餐桌2个，用于农舍大堂集体用餐，2×

200=400元，

②生活用品8套，8×

1000=8,000元

③服务设施35,000元，假设有两个卫生间，每间房间都有独立空调

④烹饪餐具3,000元，1个灶间，最高20人同时就餐

⑤农耕垂钓器具8套，8×

100=800元

⑥其它用品8套诸如文具、电话、标牌等，8×

200=1,600元

3.装潢装饰100,000元，包括卫生间、灶间、客厅、房间

4.原辅料储备2,000元，诸如家禽、新鲜蔬菜等

5.员工工资（月）配置10名服务员，1200元/人，10×

1200=12,000元

6.经营管理费用8,000元

7.其他费用5,000元

总投资预算400,000+24,000+4800+3200+720+400+8000+35,000+3000+800+1600+100,000+2000+12000+8000+5000=608,520元

（二）筹措投资资金

筹措资金是成功开业的基础和前提，无论选择何种方式或者规模，在正确估算的前提下，必须事先准备足够的投资资金，有关具体的投资金额因人而异，无法具体评估，就资金来源而言，筹措资金的渠道主要有以下几种：

1．自有资金：

即个人所拥有的可变现资产

2．银行借款：

即向银行提出融资计划

3．合资经营：

即联合其他人员共同投资，风险和利益共担

4．综合融资：

即在投入自由资金的前提下，向银行贷款同时伙同他人合资经营

通过市场预测，本报告拟定下列经营策略:

沈北农家乐项目总投资60万元，现将效益情况做以下分析：

（一）、年营业收入

通过调查历年旅游接待情况，预测沈北农家乐目收入概况如下：

（1）普通休闲系列

日人均消费：

30元；

日接待人次：

100；

日营业额：

3000元

（2）乡村小农系列、乡村游玩系列、蔬果保健系列通过旅行社，面向各地游客，按门票记收入：

门票150/人，双休日及其他节假日八折对外开放，120/人。

日接纳人次：

40日门票收入：

6000元，节假日接待人次50:

；

门票收入：

6000元。

（3）蔬果保健系列

日常出售农家无公害水果，日营业额：

300元。

（4）乡村聚会系列

此系列聚餐规模记收入，各个大中小公司聚会，500元/桌

同学聚会300元/桌婚宴800-1000元/桌。

500*2+300*4+800=3000元

总计月收入：

3000*30+6000*30+300*30+3000*30=369000元

总年收入：

369000*10=3690000元

（二）、成本估算

1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。

2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。

3、员工工资费用（月）:

12*1200=12000

（三）、所得税

按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。

（四）、利润估算

根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。

（税后利润）

（五）、财务指标分析

本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。

每年利税为：

3690000*25%=922500元

每年收益为：

2767500万元

经过年收支预测和财务分析得出项目财务净现值为2767500元，则本项目在财务效益评价下是可行的。

1．可行性研究的结论：

本项目总体来看比较可行，盈利能力比较高，而且投资回收期不长，市场前景也比较广阔，是个可行的方案。

2．存在问题及主要建议：

本项目在初期选择服务方向的时候，需要一段时间去适应人群的选择，选择较多的继续发展，而人们不喜欢的可以摒弃，换其他的方向，这样才能适应人们不同的变化的需求，要根据人们的喜好去调节。

选择的地址以及服务产品也存在风险，一个好的地址，能够吸引很多的人群以及消费者，况且能够留住更多的顾客。

提供的产品要符合人们的品位需求，同时要有一些自己的乡村特点。

通过一学期的学习，做了这个项目的可行性研究，发现原来做可行性研究并不如想象中的容易，所有的细节都需要考虑到位，并且在做财务分析的时候必须非常谨慎，否则一不小心数据就会错误，就把项目做成不可行的了。

通过这次分析研究，让我对可行性分析有了更深一层的了解，在以后也会更多的使用。

在此次研究中，碰到了许多问题，比如项目数据的调查以及很多存在问题的分析，还有就是立项的过程是一个特别重要的过程，一定要想一个可行的项目，然后认真做分析，认真的编好表，对自己的项目做一个全面的规划。