共青城房地产市场分析Word文档下载推荐.docx

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整个共青城整体均价为1302元/㎡，实际折后成交均价为1249元/㎡，约每平方优惠50元。

.（图Ⅲ为共青要紧在售房源综合情况比较表）

项目名称

均价

主力户型

面积

车库价格

商铺价格

优惠活动

碧水华庭

1691

二房、三房

96~134

7980

一般无优惠，专门优惠98折

华远名仕

1637

三房

120~133

7200

一般优惠98折，专门优惠97折

共逸家园

1501

120~135.6

1500

一次性付款98折，专门优惠97折

都市嘉园

1440

118~122

天祥苑

1228

116~154

1338

一次性付款98折，专门优惠95折

香榭名邸

1293

四房

143.98~165

1300

97折

乘风御景园

1350

117~125

每周推出特价房988元/㎡、购四房以上客户免费赠送储藏间

财宝广场

1388

二房

109~114

11800（买一送一）

开盘期间前100名客户购买VIP卡买2000抵8888，前200名买2000抵6888，200名后买200抵5888

博士家园

1185

120

金域中央

1400

115~131.4

1360

购房即享受97折，专门优惠95折

鑫诚花园

129~133

1200

按揭98折，一次性付款96折

湖畔嘉园

1125

111~141

一次性付款97折，专门优惠95折

香榭丽景

1183

109~120

5000

益和花园

1085

4700

按揭97折，一次性付款95折，专门优惠9折

备注：

位于共青大道上的四个新开项目凯旋城、锦绣星城、阳光地中海、御景华庭目前正处于前期筹备时期，详细数据有待收集。

2、在售楼盘销售情况统计

（图Ⅳ为共青城在售楼盘优劣势及去化情况表）

优势

劣势

去化率

目标客户群

1、项目规模大，规划合理，绿化率高；

2、户型设计合理、有用性强；

3、地理位置优越，符合都市进展方向；

4、树立了良好的知名度，社会美誉度较高。

1、价格较高；

2、周边配套设施目前尚未健全；

3、目前周边人气不旺。

一二期去化90%，三期预定20%，整体约去化60%

共青及周边县城（南昌、九江）的私企老总、公务员

1、处于共青大力进展地段，地理位置优越；

2、两房、三房户型设计较好。

1、与碧水华庭仅隔一街，但在配套及小区规划上都不及碧水华庭，竞争力较弱

2、周边设施尚不完善；

3、项目西侧有加油站。

一、二期约去化70%，三期规划未批

南昌、九江周边县城投资者及共青本地居民

1、采纳节能材料；

2、所处地段属于以后都市进展方向；

3、周边市政配套较多。

1、地段虽好但处于街南面，北面望街，南边环境欠佳；

2、区内配套设施匮乏，社区尚不成熟；

3、宣传推广力度不够。

一期去化30%

周边县城、共青本地以公务员为主

1、交通便利；

2、地理位置符合以后都市进展，市政建设配套较多；

3、全框架结构。

1、小区内配套设施不足；

2、宣传推广力度不够。

一期约去化26%

共青周边县城及共青公务员

1、地理位置符合都市进展方向；

2、市政配套齐全。

1、东西朝向，户型通风、采光不佳；

2、区内配套设施不足、绿化率低；

3、物业治理不佳。

约去化90%

共青周边县城

1、现房销售；

2、周边配套完善。

1、规模小，容积率极高；

2、盘尾期，积压的多是抗性较大的房源；

3、宣传推广力度小

整体去化89%

要紧以共青本地客户为主

1、高出租回报率吸引大量县市投资者；

2、社区成熟，治理完善；

3、宣传力度大，知名度较高；

4、户型配比合理。

1、区内配套设施匮乏；

2、营销推广力度较弱；

3、长期不能有效营运繁荣商业氛围，造成一定负面阻碍；

4、剩余房源多为四房，面积大，去化抗性大。

整体约去化80%

县市企事业单位工作人员和私企业主

1、毗邻共青一中，地理位置优越；

2、靠近商业中心购物方便，交通便利。

1、区内其他配套设施缺乏。

前期客户积存时期

1、户型设计简单大方、面积适中；

2、临近中小学，小业主上学方便，地理位置优越，交通便利；

3、处于商业中心，购物方便。

1、高容积率、低绿率化；

2、严格讲来处于内街，阻碍视野；

整体约去化81%

外来务工人员（纺织工人比重大）

1、全框架结构，小区采纳智能化监控

2、靠近南湖小学、南昌大学、共青一中，教育配套齐全

3、靠近商业中心

1、区内配套匮乏

2、剩余房源大多是楼层较差

3、高容积率

整体去化85%

以共青本地客户为主

1、临近中小学，交通便利

2、处于商业中心，购物方便

2、处于内街，视野不佳

3、房屋建筑紧凑，舒适度低

4、宣传力度小、去化率低

一期已交付，二期整体去化40%

外来务工人员（纺织工人比重大）及共青本地中低档客户

1、周边生活配套齐全；

2、价格较低；

3、户型设计合理，有用性强；

3、治理较规范。

1、宣传力度和销售力度欠缺

2、周边楼盘质量参差不齐，居住人群杂乱。

整体去化50%

周边县城以星子、永修人为主，购房者大多是附近羽绒厂工人

1、该项目周边自然环境较好；

2、临近东湖小学，上学方便；

3、价格较低。

1、区位偏离都市进展中心；

2、现场治理平凡及推广措施断档，阻碍销售；

3、户型设计不合理。

整体约去化20%

周边县城务工人员（星子人）及周边羽绒厂工人

1、规模大，具有一定的规模优势；

2、价格低；

3、周边居住氛围浓郁。

1、售楼部包装及现场包装杂乱；

2、物业治理不完善。

整体约去化70%

共青大道作为共青城大力进展区域，新开项目较多，良好的建筑品质、合理的小区规划及强劲的进展潜力是吸引外来投资者的几大缘故，南昌、九江及周边县城中高段客户大多会选择在那个区域购置第二居所；

而进展大道上各楼盘虽因品质较低阻碍去化，但却凭借周边工厂集中、价格低廉等缘故吸引了许多外来务工人员；

南湖大道贯穿共青城商业及教育中心，开发时刻较早，土地利用差不多趋于饱和，良好的地理位置让早期的开发者忽略了建筑品质的重要性，但这并没有阻碍购房者的脚步，大多数共青本地居民及外来中低档置业者对该区域有着专门的偏好。

3、2008年新开楼盘分析（图Ⅴ）

开盘时刻

开发商

小区规模

区域位置

2008.1.8

九江恒运地产开发有限公司

4栋多层

南湖大道

2008.10.1

九江雄鹰房地产开发有限公司

1栋小高层、5栋多层

2008年元月26日

共青城房地产开发有限公司

2008年下旬（现已同意内部认购）

江西百利达实业有限公司

1栋小高层、3栋多层

共青大道

深傲共逸家苑

2008.8

江西深傲服饰有限公司

1栋小高层、1栋高层、1栋多层

凯旋城

可能2008年11月

8栋多层、1栋商城

阳光地中海

锦绣星城

可能2008年底

拼牌（九江）房地产公司

待查

御景华城

6栋多层

以上各大新开项目将进一步推动共青城房地产市场的进一步进展。

近几年来共青城一直享受着专门的政府扶持，二次创业的大好时机让各大房地产开发商对共青楼市的进展信心十足，面对大环境的严峻形势，开发商们的开发速度不减反增。

2008年共青新建项目大多选择在下半年开盘，此举一方面是为了规避08年市场的风险；

另一方面也表明了他们对共青09年楼市的看好。

但此举无疑让08年年底的楼市竞争进入白热化状态，现在切实可行的销售策略、强势的宣传力度、优质的品牌塑造显得尤为重要。

项目尽管自然环境优美，小区规划合理，但目前地理位置偏远，周边配套严峻匮乏，鉴于目前不理想的大市场环境，建议一期开盘均价略高于市场总体均价，采取低开高走的销售策略，一期以树立良好的企业知名度与美誉度为要紧目的，把市场氛围先烘托出来

4、需求分析

服装纺织作为共青的龙头产业，属于劳动密集型行业，劳动力需求量大。

因此周边有大量的农村剩余劳动力聚拢到共青。

而与周边县城相比，共青房地产价格水平较低、但都市规划超前，环境优美，政策扶持使都市进展前景专门好，因此大部分务工人员有在此置业的意愿（以星子、永修人居多），较低的价格及工作的便利性是这类购房需求的要紧导向，这类购买需求选择益和花园片区的偏多；

而共青本地及外来置业的中高端客户群大多关注的是楼盘的品质及升值潜力，这类需求大都选择在进展潜力较大的进展大道周边的项目，如此就专门自然地将需求层次不同的购买人群划分开来。

在户型需求方面，由于目前房地产市场价格水平较低，客户关注三房的比例较大，针对这一市场机会，各大项目的主力户型大多选择在118~135的三房。

共青城房地产市场起步比较晚，市场也不规范，大差不多上本地进展商开发的一些中小型项目，此类项目有一些共性，比如开发商实力较弱，项目规模不大，开发产品单一，同质化明显等等…而且大多采纳固步自封的销售模式，毫无营销策略可言。

但我相信，随着共青的都市化进程加速前进，以及市民生活水平和文化水平的不断提高，高品质的人居生态社区必将成为共青人民的理想家园，落后的销售模式必将被先进的营销手段所取代。