第二章资产评估基本方法Word格式.docx

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（四）调整差异

在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

（五）综合分析确定评估结果

运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：

1．资产的功能。

在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。

就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。

2．资产的实体特征和质量。

资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

3．市场条件。

主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。

在一般情况下，供不应求时，价格偏高；

供过于求时，价格偏低。

市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。

4．交易条件。

交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。

交易动机也对资产交易价格有影响。

在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。

三、市场比较法的具体操作方法

（一）直接比较法

直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。

其计算公式为：

适用范围：

参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：

成新率、功能等。

1、功能价值法（比较功能）

该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。

计算公式：

资产评估价值＝参照物成交价格×

（被估对象生产能力÷

参照物生产能力）

[案例2]被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，则被估资产的价值为：

10×

90÷

120＝7.5（万元）

2、价格指数法（比较价格变化）

该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。

具体公式：

资产评估价值＝参照物成交价格×

物价变动指数

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。

[案例3]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则：

资产评估价值＝10×

（1＋5％）＝10．5（万元）

3．成新率价格法（比较新旧程度）

成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

（评估对象成新率÷

参照物成新率）

其中：

资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷

（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）

此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。

4．市价折扣法（比较市场条件）

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

数学表达式：

（1-价格折扣率）

此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

[案例4]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

资产评估价值＝10×

（1-40％）＝6（万元）

5．成本市价法（比较成本因素）

成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。

（评估对象现行合理成本÷

参照物现行合理成本）

[案例5]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。

资产评估价值＝20×

150％＝30（万元）

6．市盈率乘数法（比较收益额）

市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。

资产评估价值＝评估对象收益额×

参照物市盈率

[案例6]某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：

评估价值=1000×

20＝20000（万元）

评价：

直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

因面，直接比较法的使用也相对受到一定制约

（二）类比调整法

类比调整法是市场法中最基本的评估方法。

该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。

该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×

时间因素系数×

区域因素系数×

功能因素系数×

情况补正系数×

…

类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。

但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。

市场售价类比法

市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。

资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值十时间差异值十…＋交易情况差异值

或：

资产评估价值＝参照物售价×

功能差异修正系数×

…×

时间差异修正系数

〔案例1〕估价对象概况：

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

评估要求：

评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。

评估过程：

（1）选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料。

①搜集待估土地资料。

（略）

②搜集交易实例资料。

（3）进行交易情况修正

经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；

交易实例B较正常买卖价格偏低2％；

交易实例C较正常买卖价格偏低3％。

则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：

0％；

交易实例B：

2％；

交易实例C：

3％；

交易实例D：

0％。

（4）进行交易日期修正

根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

6％；

7％；

12％；

10％。

（5）进行区域因素修正

交易实例A和D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C的区域因素修正情况。

假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。

（6）进行个别因素修正

①经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2％。

②土地使用年限修正。

交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。

假定折现率为8％，则交易实例A、C的调整系数如下：

年限修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷

[1-1/（1+8%）35]

=（1-0.0994）÷

（1-0.0676）

=0.9006÷

0.9324=0.9659

（7）计算待估土地的价格

交易实例A修正后单价：

870×

×

0.9659=909（元/平方米）

交易实例B修正后单价：

820×

=1038（元/平方米）

交易实例C修正后单价：

855×

0.9659=901（元/平方米）

交易实例D修正后单价：

840×

=942（元/平方米）

简单平均后的待估土地价格：

单价为：

（909＋1038＋901＋942）÷

4＝948（元/平方米）

土地总价为：

600×

948＝568800（元）

在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。

四、清算问题

v清算价格属于非正常价格

（一）清算价格的确定方法

1、市价折扣法

清算价格＝公允市价×

折扣率

2、模拟拍卖法（意向询价法）

五、评价

1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法

2、该方法的运用需具备一定的前提条件：

（1）对市场成熟度的需求；

（2）对被估对象的要求。

第二节收益法

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。

一、收益法的基本原理

（一）收益法的理论基础

v效用价值论：

资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。

（二）收益法的评估思路

预期收益折现

（三）收益法的基本前提

1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以也可以预测并可以用货币衡量；

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

二、收益法的基本程序及基本参数

（一）基本程序如下：

1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；

2.分析测算被评估对象未来预期收益；

3.确定折现率或本金化率；

4.用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5.分析确定评估结果。

（二）基本参数

运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限

1、收益额

指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额，企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，房地产则通常表现为纯收益等。

特点：

⑴资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

⑵资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

2、折现率

折现率的本质是一种投资报酬率，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。

本金化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。

3、收益期限

收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

三、收益法的基本计算公式

（一）每年收益相同

1、收益年期有限

P=A/r[1-]

2、收益年期无限P=A/r

（二）每年收益不同

1、分段计算

（1）收益年期有限

（2）收益年期无限

前期

（设n=5）后期

分段法图解选择前期期限的基本原则：

（1）延至企业生产经营进入稳态；

（2）尽可能长，但也不宜过长。

3、稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：

1）求年金

2）按年金公式外推

2、年金化法

思路：

将前m年的总收益的现值换算为年金形式，再推算n年的年金。

[案例〕某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下该资产的价值:

年金=1,651万÷

4.2124=392万

资产评估值=392万÷

6%=6533万

四、对收益法的评价

1、该方法最适宜：

⑴资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；

⑵成本费用无法或难以计算的资产。

2、该方法的局限性：

⑴需具备一定的前提条件；

⑵含有较大成分的主观性。

第三节成本法

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

一、成本法的基本原理

（一）成本法的理论基础

生产费用价值论；

资产的价值取决于购建时的成本耗费

（二）成本法的评估思路：

评估值=重置成本-各项贬损

基本公式为：

资产评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

=重置成本×

成新率－功能性损耗－经济性损耗

资产评估值=重置成本×

综合成新率

二、成本法的基本前提

1、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。

2、应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

3、形成资产价值的耗费是必须的。

三、成本法的基本要素

（一）重置成本

资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。

包括复原重置成本和更新重置成本。

1．复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

2．更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

相同点：

均采用现行价格计算。

不同点：

采用的材料、标准、设计等方面存在差异。

但是并未改变基本功能。

注意：

有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。

（二）实体性贬值

资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：

实体性贬值率=资产实体性贬值÷

资产重置成本

（三）功能性贬值

资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

（四）经济性贬值

资产的经济性贬值是指由于外部条件引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

四、成本法中各项要素的具体评估方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法亦称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本，包括购买型和自建型。

购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。

自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

资产的重置成本应包括开发者的合理收益：

其一，重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益；

其二，资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。

资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。

[案例1]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。

根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0．8元，该机器设备重置成本为：

v直接成本=50000＋1000十800=51800（元）

其中：

买价：

50000元

v运杂费：

1000元

v安装成本：

800元

原材料：

300元

人工：

500元

v间接成本（安装成本）：

400元

v重置成本合计：

52200元。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。

该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。

2．价格指数法

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。

重置成本＝资产的账面原值×

价格变动指数

定基价格变动指数或环比价格变动指数；

综合物价变动指数、分类物价变动指数、个别物价变动指数

[案例2]某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则：

被估资产重置成本=50000×

（160％÷

95％）×

100％=84210（元）

又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7％，1994年为17％，1995年为30．5％，1996年为6．9％，1997年为4．8％，则有：

被估资产重置成本：

200000×

（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋6.9％）（1＋4.8％）×

100％

＝200000×

191％＝382000（元）

价格指数法与重置核算法的区别：

（1）价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；

而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

（2）价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；

而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

3．功能价值法

功能价值法，也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。

计算公式为：

被评估资产重置成本＝参照物重置成本×

（被评估资产年产量/参照物年产量）

[案例3]某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。

现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：

被评估资产重置成本=50000×

4000/5000＝40000（元）

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。

4．规模经济效益指数法

资产的生产能力与其成本之间关系可用下列公式表示：

被评估资产的重置成本＝参照物资产重置成本×

（被评估资产产量/参照物资产产量）x

注：

该方法计算的一般是更新重置成本

公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。

在美国，这个经验数据一般在0．4-1之间，如加工工业一般为0．7，房地产行业一般为0．9。

我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。

公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。

5、统计分析法（点面推算法）

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。

△计算步骤：

（1）将被估资产按一定标准分类。

（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。

（3）计算调整系数K。

（4）据K值计算被估资产重置成本。

被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×

K

[案例4]评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。

则：

K＝30÷

20=1.5

该类通用设备重置成本=500×

1.5=750（万元）

（二）实体性贬值的测算方法

资产的实体性贬值的估测一般可以选择以下几种方法估测：

1．观测法（成新率法）

由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。

资产实体性贬值＝重置成本×

（1—实体性成新率）

式中，实体性成新率=1－实体性贬值率

2．使用年限法

使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。

其表达式为：

资产的实体性贬值＝（重置成本—预计残值）/总使用年限×

实际已使用年限

公式中：

（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。

在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，若残值数额较小可以不计。

（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限

实际使用年限＝名义使用年限×

资产利用率

名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。

名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。

实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。

实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整

资产利用率计算：

资产利用率＝截止评估日累计实际利用时间/截止评估日累计法定利用时间×

100％

（1）当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年