城乡结合部旧城改造项目可行性研究报告文档格式.docx

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本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。

1.2项目业主简介

xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。

即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。

xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。

xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；

房屋销售、租赁；

土地整治；

物业管理；

从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。

1.3评估的依据、原则、主要范围

1.3.1主要依据

1、《xxxx城乡总体规划（2007—2020年）》

2、《投资项目可行性研究指南》

3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》

4、xxxx08定额

5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）

6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）

7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）

8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）

9、《国务院关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发【2009】3号文）

10、委托方提供的其他资料

1.3.2编制原则

1、独立、客观、公正、科学原则；

2、谨慎性原则；

3、合理预期原则；

4、社会效益与经济效益并重原则。

1.3.3主要范围

根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。

研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。

1.4评价结果

相关的主要财务指标如下：

1、利息保障倍数7.73，大于2；

2、偿债备付率1.59，大于1.2；

3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；

4、银行利息收益为4398.90万元；

5、项目产生利润5653.12万元。

6、项目投资内部收益率8.35%。

计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润5653.12万元，因此可以保证银行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。

1.5评估结论及建议

1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。

2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高xxxx土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。

3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。

4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；

改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；

增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xxxx在xxxx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。

5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。

综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。

建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；

企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；

企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。

为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险，保证贷款本息如期收回。

第二章承贷企业评价

2.1借款人基本情况

xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。

xxxxxxxx城建发展有限公司直接隶属区政府管理，为区政府事业单位。

公司为xxxx政府指定的区级机构，统筹各种资源，负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和管理。

公司营业执照注册号码：

500108000018443，证照合法、有效，具备合规合法的贷款主体资格。

公司由xxxxxxxx土地整治储备中心、xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司、xxxx南岸资产经营管理有限责任公司和xxxxxxxx征地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的出资情况如下：

股东姓名或名称

出资额

出资方式

出资比例

xxxxxxxx土地整治储备中心

15000万元

货币和实物

30%

xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司

1000万元

货币

2%

xxxx南岸资产经营管理有限责任公司

33000万元

66%

xxxxxxxx征地办公室

2.2公司资信情况

公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。

2.3公司组织管理

公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发生。

同时该项目由xxxx危旧改造领导小组领导实施，领导小组由区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成员。

公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分级管理，下设5个职能部门，分别为：

办公室：

合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：

负责内部管理和对外接待，协调有关工作；

工程管理部：

工程管理部的主要职责包含三个方面：

现场管理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施；

征地拆迁部：

负责征地拆迁事项；

成本管理部：

负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更加高效和精确。

财务部：

负责财务工作。

2.4人力资源配置

公司各部门主要人员配备如下：

部门名称

配备人数

备注

公司领导

1

总经理

3

副总经理

办公室

工程管理部

6

征地拆迁部

成本管理部

4

财务部

合计

26

第三章项目建设背景及必要性

3.1项目建设背景

3.1.1xxxx整体规划

xxxx作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，xxxx房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。

根据《2007-2020年xxxx城市总体规划》，将通过努力建设，将xxxx这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；

是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。

2007年３月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“经过十年的发展，xxxx已站在一个新的发展起点上。

希望xxxx坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。

”这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的发展迎来不可多得的机会。

胡锦涛同时强调，xxxx是中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使xxxx城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。

要努力实现城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；

要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。

胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。

同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机。

根据《xxxx城乡总体规划（2007－2020年）》。

xxxx在发展战略上，计划通过重点发展以xxxx主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。

此规划思路将使未来在渝东南及渝东北片区内大致400多万人转移到“一小时经济圈”。

这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的4倍。

至2020年，当地将为此转移约230万人口。

按照建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。

加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。

3.1.2xxxx经济发展及规划

xxxx位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、xxxx向斜。

背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。

低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。

丘陵主要分布在xxxx、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-500米之间。

平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇；

另有流域面积大于80平方公里的河流2条，流域面积10平方公里及其以下的河流9条。

xxxx地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C°

，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。

一直以来，xxxx的GDP增长倚重的是发展迅猛的工业，2010年，南岸的工业已经占到了全区GDP的半壁江山，预计xxxx2010年全年工业总产值将达到610亿元，增长22%，已连续五年被评为全市工业十强区县。

xxxx商圈通常是指商店吸引顾客的地理区域，是商店对顾客吸引力的所及范围或地域，它以商店为中心向四周扩散，并形成一定的辐射范围。

作为现代商业重要标志和特征的商圈，已成为现代商贸发展的“引擎”。

20世纪90年代以来，我国开始重视商圈的作用。

随着社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，其消费需求越来越趋于多样化，客观上需要对消费环境有一个大的变革；

随着加入WTO后，对外开放进程的加快，将会有更多的商业资本投入到商贸流通领域中来，市场竞争将更加激烈；

随着零售商业在国民经济中作用的日益增强，对国民经济增长的贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生产和消费的先导型行业。

商贸流通的这些变革，必将加速传统业态的重组改造，而商圈的发展与建设则是其战略重点。

xxxx商务圈发展规划重点阐述以下问题：

xxxx商务圈的现状，发展基础及市场潜力，发展目标及战略，总体规划布局和业态调整，实施步骤及政策措施。

xxxx商务圈现状xxxx商务圈系xxxx主城区五大核心商务圈之一，是展示南岸乃至xxxx直辖市新貌的窗口和大都市商贸形象的标志。

xxxx直辖以来，按照xxxx委、区政府提出的发展“大市场、大商贸、大流通”的战略目标，xxxx商务圈得到迅速发展。

xxxx是xxxx确定的会展中心，会展经济发展取得了一定成效，但总体来说还处于起步阶段，还满足不了经济发展的要求，特别是第三产业发展的要求。

为此，如何加快发展，特别是加快第三产业发展，推动xxxx经济迈上新台阶，就成了区委区政府考虑的重要战略议题。

在经过全区范围内的解放思想大讨论后，最终形成了共识：

xxxx的经济发展，除继续抓好茶园新区建设、培育新型工业这一经济增长极外，还要抓住亚太城市市长峰会、中央商务区建设这两大机遇，大力发展会展经济、总部经济等现代服务业，使其成为全区的第二经济增长极。

通过发展会展经济，带动第三产业上档次上规模，进而推动第二产业和第一产业的发展，促进全区经济迈上新台阶。

新的xxxx国际会展中心的建成和投入使用、亚太城市市长峰会的成功举办，标志着xxxx及整个xxxx的会展经济进入了一个崭新的历史时期，“会展在南岸”的品牌效应开始凸现。

2008年，xxxx正式开始经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和环境保护规划“四规合一”的试点工作，原本并没被列为试点区县的xxxx却主动请缨。

实行“四规合一”有利于形成规划一张图、规划一体化，生产、生活、生态“三生共进”，最终实现城乡统筹发展目标。

2008年，xxxx与北京市海淀区有望签署点对点的产业转移承接机制协议，在未来的产业承接中采用“工业飞地”模式，在共建园区内由xxxx提供土地等要素，与沿海省市进行税收分成。

在政府大力支持下茶园新区动画基地预计用５年时间整合本地动漫资源，着力培育并完善动漫产业链，推动动漫衍生产品的发展。

在未来xxxx将形成xxxx、茶园新区、zzz等几大中心，以及工业园区等，从而形成多员化发展，成为居住、商业、物流、休闲等集中的区域，成为xxxx经济增长的主要贡献力量。

在这一背景下，地处xxxx与zzz之间的本项目未来发展具有十分良好的前景，同时该项目地形地貌较好，具有较好的江景资源，对项目后期发展具有较好的带动作用。

xxxx近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是xxxx经济发展最快地区之一。

xxxx在地质学上称为台地，即边坡呈陡崖或阶梯状，顶面起伏和缓的高地。

1980年长江大桥通车后，使xxxx得到飞速发展。

如今，人们所称的xxxx早已不局限xxxx场或南城坪。

xxxx商务圈以xxxx转盘为中心，北至长江大桥南桥头,南连四公里转盘,东接海棠溪立交桥,西邻xxxx经济技术开放区,商贸区域方圆4平方公里。

经过近年来城市建设的大规模开发，xxxx商业设施取得了突破性发展，已建成占地面积1.5万平方米的xxxx商业步行街，正在扩建占地面积3万平方米的新的商业步行街,年内还将开工建设占地面积4.5万平方米的xxxx转盘中心广场。

xxxx商圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、zzz南丰商场、xxxx商业大楼、诺玛特超市等为代表的20个大中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了20万以上的消费人口，已成为xxxx主城区五大购物中心之一。

今后发展的总体思路将以xxxx转盘为轴心，东西南北路为轴线，商业旅游步行街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。

东接南滨风情路，南连学府大道，着力打造商贸购物、烟草配送、医药物流、汽摩展销、建材销售“五大中心”，加快建设会展中心，使之尽快成为带动全区三产发展的龙头，新崛起的xxxx南部中央商务区。

购物中心已基本形成，大中型商场多达20多家，其中不乏本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近26万平方米。

该商圈去年社零总额达24.5亿元，占全区比重的70%。

同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。

3.2项目建设的必要性

3.2.1项目的实施是实现胡锦涛总书记3.14总体布署，加快xxxx城市发展的重要举措

2007年3月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。

”xxxx要“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。

”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。

同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。

这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的房地产业发展迎来不可多得的机会。

xxxx作为西部大开发的龙头城市，目前xxxx正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时xxxx”和“半小时主城”工程为主的基础设施建设。

《2007-2020年xxxx城市总体规划》确定的城市发展目标是：

力争在2020年把xxxx建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。

按照《总体规划》xxxx将建设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；

这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。

3.2.2项目地理位置优越，处于xxxx商圈核心地带，是提升城市形象具有积极意义

该项目从地理位置上看，处于xxxx商圈东侧，紧邻zzz，工商银行xxxx分行，交通便利，地段优越，升值潜力巨大。

xxxx商圈作为xxxx主城区五大核心商圈，xxxx政府目前正在大力改造提升xxxx商圈。

以现在的xxxx转盘（改造后的xxxx中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正使xxxx商务圈成为xxxx乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为xxxx江南商务中心的核心组成部分。

1、商贸流通：

xxxx商务圈地处xxxx经济核心区，拥有新世纪江南商都、麦德龙、和平药房、渝能汽配城等多座大型零售商场、大型超级市场和专业市场；

文体娱乐休闲设施齐全。

商圈注重以载体建设增强商业拉动力和辐射力。

一号步行街望旺街、二号步行街帝景MALL、五号步行街金阳xxxx映像，三号步行街协信•城市广场计划，四号步行街万达广场，进展顺利。

五条特色步行街是未来xxxx商圈发展的核心商业区，随着项目的逐步实施，增加了商贸流通设施，吸引了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。

五条特色步行街、酒店业“60颗星”、100万平方米商业面积，150万平方米商务写字楼等规划的逐步落实，xxxx商务圈商贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。

2、支柱产业：

根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为xxxx商务圈商贸流通业发展的重点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成为我区的支柱产业。

3、特色经济：

xxxx会展资源丰富，主要集中在xxxx商务圈。

以占地543亩，面积达28万平方米的“xxxx国际会展中心”的为基础，xxxx商务圈先后举办了亚太市长峰会、全国药博会、2007年全国春季糖酒交易会、全国图书展等国际国内知名展会，“会展经济”初见成效，带动了我区社会经济的快速发展，使“会展在南岸”成为我、区又一强势品牌。

目前正加紧建设会展中心二期项目。

4、交通状况：

作为xxxx南大门，xxxx商务圈近年来交通状况得到了极大的改善和发展，内有长江大桥，鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区相连，渝黔高速横穿境内，并且长江大桥复线桥、菜园坝大桥已建成通车，轻轨3号线、四公里交通换乘枢纽正在实施建设，xxxx转盘中心枢纽改造已列入实施计划，正在完善周边配套路网。

随着xxxx商务圈内交通系统的改造和完善未来的区域交通将达到国际城市AA级标准。

本项目地处xxxx商圈门户位置，周边商业氛围浓厚，配套成熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日益稀缺，这将更加凸显本项目的巨大升值空间。

3.2.3项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问题

xxxx主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xxxx城建的现代化带来障碍；

其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。

而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。

从城市肌理上看，在日渐亮丽的xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx的对外形象和投资环境。

危旧房改造的首要任务是解决住房的安全隐患。

两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要结点区域的危旧房改造是现在拆迁的重点。

目前，xxxx主城区各区政府正结合区内的城市建设规划目标，划定危旧房改造片区的拆迁红线范围，以求使整个城市发展和人居改善能够得到同步、健康的发展。

项目区域危旧房比较集中，城市建设和功能配套没有跟上，包括路灯、监控设备等设施都只能陆续完善，也增加了治理的难度。

教育、居住条件、居住环境等民生问题一直影响着人民的生活，尤其是项目区域危旧房呈现老、多、散的特点，房屋结构十分简易，受损较为严重，存在严重的火灾、洪灾、地震等安全隐患，危及人民群众的生命财产安全。

尤其是遭受2007年“7.17”特大暴雨袭击该区域地处重灾区边沿，给人民群众造成了损失，同时加剧了危旧房对人民生命安全的威胁，该区域在暴雨等灾害中道路、山体等出现了较大的滑坡现象，居住条件、安全隐患都进一步恶化。

在2008年5.12四川的大地震发生后，房屋安全问题更被全社会所普遍关注，项目区域房屋结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁着人民群众的生命安全，这些因素使得该项目必须加快进行。

市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标