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(一)建设地址的选择及建设条件分析
1、建设地址及区位关系
2、建设地址的自然条件介绍
3、建设地址的外部条件分析
(二)项目建设规模、总体规划布局、功能定位分析
(三)项目组织与实施
(四)投资估算及资金筹措
(五)财务分析及评价
(六)研究结论与建议
通过上述调查和分析研究,做出对本项目开发建设的结论性意见,用以指导本项目的实际工作。
五、主要技术经济指标
科达碧盛住宅小区项目主要技术经济指标见表1-1《项目主要技术经济指标表》所示。
表1-1项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
备注
一
建设地址
涪陵四环路
二
主要数据
(一)
占地面积
1
总占地面积
平方米
19941
(二)
建筑面积
51090.35
(三)
建设主要内容
房屋建筑工程
2
土地平整工程
立方米
79767
3
水电气等设施工程
4
绿化环保等工程
(四)
总投资
万元
12828.2
工程费用
8602.9
工程建设其他费用
3757.3
基本预备费
468
(五)
资金来源
业主自筹
六、主要结论
科达碧盛住宅小区项目是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要;
是涪陵社会经济发展的需要,也是涪陵的总体城市发展的需要。
该项目的建设符合涪陵区的国民经济和社会发展“十一五”规划,水、电、气、路、通讯等基础设施配套完善,投资环境大大改善,本项目的建设对整个片区的经济社会发展具有重要意义。
经本报告技术、经济论证,本项目建设是必要和可行的。
科达碧盛住宅小区项目拟建场址位于涪陵区城区,现有的路、水、电等基础设施建设条件能满足该项目的建设要求;
该项目建设规模适度,投资结构较为合理,方案基本可行;
项目业主技术力量较为雄厚,具有丰富的房地产开发管理经验。
所以,科达碧盛住宅小区项目建设是必要的,而且也是可行的。
第二章城市概况及经济社会发展概况
一、城市概况
涪陵区地处长江之滨,位于长江与乌江汇合处,自古地连“五郡”,舟会“三川”、西通渝戎,东走宜汉京沪,南过酉秀湘黔,是重庆中部专区的经济、文化、科技、教育、信息中心,长江上游重要交通枢纽之一,按照“十一五”规划纲要,涪陵区的发展目标是形成“一城两区五片”的城市格局。
涪陵在建国初期已是川东的商业重镇,但国民经济的基础十分薄弱,工业发展处于停滞状态,农业十分落后。
解放后经过全区人民的艰苦创业,国民经济状况、社会面貌得到了不可比拟的进步,特别是改革开放给涪陵区带来了发展的春天。
因此“十五”期间成为涪陵加快经济和社会发展的第二个春天。
凭借中央西部大开发战略和三峡工程移民迁建所赋予的政策和我国加入世贸组织的机遇,通过五年的努力,把涪陵建设成为:
重庆的新兴工业基地,优质特色农产品加工基地,区域性经济、文化、金融中心和交通、通讯枢纽,重庆市经济发达、社会进步、城乡共荣、环境优美的城市,为今后建设成为大城市打下坚实的基础。
根据重庆市人民政府关于涪陵区城市总体规划的批复,涪陵的城市性质确定为:
重庆市中部区域性中心城市,长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心,三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。
二、涪陵区经济社会发展概况
(一)综合经济
经济总量实现新突破:
2008年,全区生产总值253.48亿元,比上年可比增长24.6%,增速较2007年提高7个百分点。
其中第一产业增加值24.94亿元,增长7.5%;
第二产业增加值148.47亿元,增长31.3%;
第三产业增加值80.07亿元,增长18.2%。
按常住人口计算,人均生产总值为24851元(按2008年末汇率折算3636美元),增长23.7%。
全年生产总值呈现高开高走的发展态势,一季度、上半年和前三季度分别增长21.2%、22.8%和21.6%。
同时企业效益显著提高,全区规模以上工业企业实现利润总额12.13亿元,比上年增长8.9%。
全区地方财政收入23.54亿元,增长63.8%。
围绕“重点项目建设年”活动,全方位、大马力、快节奏推进各项建设,三大工业园区建设在2007年启动的基础上全面提速发展。
国民经济结构出现新变化:
2008年,全区生产总值三次产业结构由上年的11.9:
54.1:
34.0调整为9.8:
58.6:
31.6。
在三次产业中第二产业增加值占生产总值的比重比上年提高4.5个百分点,工业化进程稳步推进,工业优势更加突出。
全年实现工业增加值132.79亿元,占地区生产总值的比重达到52.4%,比上年提高4.2个百分点。
2008年全区非公有制经济规模进一步扩大,实现增加值134.34亿元,占地区生产总值的比重达到53%,比上年提高1个百分点。
(二)城市发展
全区辖区面积2941.46平方公里,2008年末耕地总资源10.53万公顷,比上年增长0.1%,其中常用耕地6.7万公顷,下降0.1%。
森林面积11.38万公顷,森林覆盖率38.7%。
环境保护力度不断加大:
2008年全年完成环境污染治理投资27081万元,环境污染治理项目72个,其中工业污染治理项目20个,完成投资18658万元。
全年工业废水排放总量为3139万吨,比上年下降10.2%,工业废水排放达标率为90.8%。
工业二氧化硫去除量2.67万吨。
工业固体废物综合利用率为92.6%。
生态环境进一步得到改善,2008年全面启动森林工程,全年共完成新造林5533公顷,完成天然林管护8.83万公顷,幼林抚育面积12420公顷,四旁绿化植树250万株,完成义务植树250万株,退耕还林项目投资4395万元。
全年林业有害生物防治率为100%,成灾率为零。
城市环境综合治理取得有效成果,城区大气二氧化硫含量、酸雨频率、环境噪声和总悬浮颗粒物含量下降。
全年实测大气二氧化硫年日均值为0.061毫克/立方米;
全年酸雨频率为70.37%。
道路交通噪声为67.6分贝,区域环境噪声为55.7分贝,下降0.2分贝;
城区月均降尘3.6吨/平方公里,下降1.4%。
大气总悬浮颗粒物含量为0.07毫克/立方米,减少0.017毫克/立方米,下降19.5%。
生活垃圾无害化处理13.8万吨,处理率达到99%。
城市基础设施日臻完善:
2008年末城市道路总长度达到152.7公里,比上年增加16.7公里;
城区面积扩大到38.1平方公里,比上年增加2.2个平方公里;
城市铺装道路面积260万平方米,比上年增加24万平方米;
城市日供水能力达到20.7万吨,增加2.1万吨,供水管道长度达到329公里,全年供水总量2864万吨。
年末城市公共汽车达到191辆,比上年新增31辆,拥有出租车648辆。
本年新增城市园林绿地面积558公顷,达到1327公顷,新增城市公共绿地面积97公顷,达到307公顷;
建成区绿化覆盖率为37.3%,城市人均拥有公共绿地6.96平方米,比上年增加0.07平方米。
城镇化率(城镇人口占常住人口的比重)为53.9%,比上年提高1.8个百分点。
(三)财政、金融
财政收入创历史新高 全年实现财政总收入29.5亿元,比上年增长43.0%,其中地方财政收入14.37亿元,增长74.3%,财政支出26.16亿元,增长28.6%。
乡镇级地方财政收入2.14亿元,增长44.6%。
金融业提速发展 年末全区金融机构人民币存款余额181.63亿元,比年初增长22.1%,增速提高6.8个百分点,全年新增存款33.32亿元。
其中企业存款55.62亿元,增长54.7%;
城乡居民储蓄存款余额99.18亿元,增长7.4%。
年末金融机构人民币贷款余额113.08亿元,比年初增长13.2%,与上年的负增长相比提高18个百分点。
其中短期贷款63.98亿元,增加2.82亿元;
中长期贷款46.02亿元,增加12.14亿元。
金融机构全年盈利4961万元。
由此可知,涪陵区社会经济与财政收入呈现良好的发展趋势,为涪陵区的城市发展及基础设施建设奠定了坚实的财政基础,并提供了有力的保障。
第三章项目建设的必要性及可行性
一、项目建设的必要性
(一)是适应我国房地产业发展的需要
2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施。
会议指出,房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持整个经济平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。
房地产业发展和住房建设,必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求,合理引导住房消费需求和消费模式。
会议同时指出,要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施:
切实调整住房供应结构。
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
科达碧盛住宅小区项目是以中档价位、中小套型普通商品住房开发为主。
所以,科达碧盛住宅小区项目是适应我国房地产业发展的需要。
(二)是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要
2009年6月23日,国务院办公厅(国办函〔2009〕47号)《关于重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的复函》正式批准了《重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》。
设立重庆统筹城乡综合配套改革试验区,是国家进一步深化改革开放和发挥重庆西部大开发战略支点作用的重大举措。
设立直辖市以来,重庆市经济社会发展取得了重大成就,但城乡二元结构特征仍很突出,集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区于一体的基本市情尚未根本改变,当前又面临应对国际金融危机的新挑战。
新形势下,国家对重庆统筹城乡改革和发展赋予了新的使命。
近期,专门出台了《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(国发〔2009〕3号,以下简称《意见》)。
重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的目标是:
到2012年,重点领域和关键环节改革取得重大进展,统筹城乡发展的制度框架基本形成,经济实力、人民生活和城乡统筹发展水平迈上新台阶。
人均地区生产总值达到全国平均水平,城乡居民收入达到西部地区较高水平,基本公共服务能力达到全国平均水平,单位地区生产总值能耗比2007年下降20%,三峡库区长江干流水质达到II类。
一是基本形成大城市带大农村发展的良性机制,“一圈”与“两翼”人均GDP之比、城乡居民收入比分别缩小到2.2:
1和3.15:
1,农民人均纯收入年均增长率不低于11%;
二是基本形成开发与保护并重、收益合理分配、规范有序的土地流转和利用制度,农村土地规模经营比例超过25%;
三是基本形成农民工稳定就业、有序迁居城镇的政策制度,非农产业就业比重超过65%,城镇化率达到55%以上;
四是基本形成城乡社会保障制度框架,扩大最低生活保障覆盖面,并建立城乡低保标准联动调整机制;
五是基本形成保障公共服务城乡均衡的公共财政框架,加快农村社会事业发展,全市新增社会事业投入主要用于农村;
六是基本形成城乡统筹的行政管理体制,政府与市场的关系进一步理顺。
到2020年,各项改革全面深化,形成统筹城乡发展的制度体系,支撑经济发展质量提升、结构优化、人民生活水平稳步提高,统筹城乡发展水平在西部领先,长江上游地区经济中心、西部地区重要增长极的功能形成,在西部率先实现全面建设小康社会的目标,取得科学发展、社会和谐的明显成效。
人均地区生产总值超过全国平均水平;
城乡居民收入达到全国平均水平,收入差距缩小至2.5:
1,城镇化率达到70%;
基本公共服务能力高于全国平均水平;
单位地区生产总值能耗进一步显著下降;
生态环境质量明显改善,森林覆盖率达到45%,三峡库区长江干流水质稳定保持II类。
从上面可知,到2012年,重庆市城镇化率达到55%以上;
到2020年,重庆市城镇化率达到70%,而2007年,重庆市城镇化率达到只有48.3%。
要提高城镇化率,一是对城市进行扩容,二是提高非农业人口的比重。
城市扩容和提高非农业人口的比重都必将极大地促进房地产业的快速发展。
所以,科达碧盛住宅小区项目是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要。
(三)是涪陵社会经济发展的需要
按照重庆市及重庆市涪陵区城市总体规划,到2020年涪陵将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有70万城市人口的组团式山地城市。
“十一五”期间,涪陵区的总体目标是:
确保建成大城市,确保再造一个涪陵工业,确保建成重庆市优质特色农产品基地,确保形成商贸物流中心,确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。
所以,科达碧盛住宅小区项目是涪陵社会经济发展的需要,也是涪陵的总体城市发展的需要。
综上所述,科达碧盛住宅小区项目的建设是必要的。
二、项目建设的可行性
(一)本项目符合国家、地方的相关政策,是各级各部门都十分重视和支持的工程,因此有政策上的有力保证。
(二)本项目实施后,能从根本上提高为人民服务的功能,对周边群众工作、生活都是极为有利的。
通过本项目的实施,既改善了人民群众的基本生活、工作条件,又为人民群众持续发展创造了一定的就业条件。
因此,周边群众都极力拥护。
(三)经过多年的不断发展,涪陵城区内的基础设施状况大为改观,城镇化水平大大提高,这将为本项目的建设提供一个十分难得的发展环境。
从以上数据可以看出近几年涪陵城市建设取得了很大的发展,市政基础设施建设也较完善,本项目电力、通信、供电、供水以及交通等条件都有保障。
加上以往房地产开发建设的成功经验,技术上没问题。
因此,本项目不管在政策上,还是在技术上都是可行的。
第四章市场分析和需求预测
一、全国市场分析与需求预测
(一)人口增长与城市化进程状况及住房需求预测
预计2020年城市化水平达到45%,全国人口14亿,城镇人口增至6.3亿;
预计2050年城市化水平达到60%,全国人口16亿,全国城镇人口增至9.6亿。
下世纪前20年城镇人口增加2.6亿,按人均居住面积10平方米,即建筑面积20平方米计算,共需为新增人口建设住房52亿平方米,平均每年需建设住房2.6亿平方米。
后30年城镇人口增加3.3亿,仍按人均建筑面积20平方米计算,共需为新增人口建设住房66亿平方米,平均每年需建设住宅2.2亿平方米。
如果多数农民将住在就地发展起来的小城镇中,不会较多地增加城镇住房数量,将前述增量核减一半,则前20年和后30年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。
(二)从住房折旧拆除重建来预测
住宅需求增加的因素中,与城镇人口增加相对的一个因素就是房屋的死亡(拆除)。
目前我国城镇存量住房有60多亿平方米,按50年折旧计算,并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素,预计每年需拆除重建1亿平方米。
(三)从住房建设投资额持续增长来预测
据日本统计,从1970年到1990年的20年里,日本的住宅每年建设面积没有什么增加,但通过对传统生产方式的革新,住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。
估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本,因而预计用50年的时间,我国将把住宅投资额增加16倍。
按此计算,今后50年的住宅投资每年将递增7%,每年对国民经济的贡献率为0.6个百分点。
(四)从增加住房有效需求、拉动内需来预测
按前面预测,今后50年我国城镇每年新建住宅4至5亿平方米,扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后,只算每年净增3亿平方米,到2050年就会净增150亿平方米。
加上现有的60亿平方米,届时我国城镇的住房共计210亿平方米。
我们预计,2020年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元,然后在30年时间里逐步增长,最后达到3.4万亿元,每年增长在1000亿元左右。
21世纪的前20年,每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米,或者是核减后的3.56亿至4.19亿平方米;
后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米,或者是核减后的4.66亿至5.43亿平方米。
(五)近十几年我国房地产市场发展概况
1995——2007年,我国施工房屋建筑面积、竣工房屋筑面积及竣工房屋价值如下表所示。
从该表可以得知,1995年,我国施工房屋建筑面积为215084.6万平方米,而2007年,我国施工房屋建筑面积为548542.0万平方米,年增长速度为8%以上;
1995年,我国竣工房屋建筑面积为145600.1万平方米,而2007年,我国竣工房屋建筑面积为238425.3万平方米,年增长速度为4%以上;
1999年,我国竣工房价值为9498.7亿元,而2007年,我国竣工房屋建筑面积为23582.7亿元,年增长速度为12%以上。
从以上分析可知,我国房地产市场发展潜力较大,需求较为旺盛,具有广阔的市场发展空间。
年份
施工房屋
竣工房屋
#住宅
价值
地区
(万平方米)
#商品住宅
(亿元)
1995
215084.6
140451.9
32902.3
145600.1
107433.1
11951.3
3622.7
995.4
1996
(236308.5)
(155849.3)
(31849.3)
(234.90849.3)
(122204.5)
(12232.6)
(4505.6)
(1194.3)
235258.6
155508.9
31849.3
161965.7
121913.4
12232.6
4505.6
1194.3
1997
230491.0
149658.1
30374.7
166057.1
121101.0
12464.7
4884.6
1269.9
1998
245755.7
167600.8
36223.0
170904.8
127571.6
14125.7
5441.8
1484.1
1999
263294.3
181236.4
42590.3
187357.1
139305.9
17640.7
9498.7
6019.9
1831.3
2000
265293.5
180634.3
50498.3
181974.4
134528.8
20603.3
9969.6
6153.4
2173.6
2001
276025.4
182767.1
61583.0
182437.1
130419.6
24625.4
10495.1
6396.5
2622.4
2002
304428.2
193731.0
73208.7
196737.9
134002.1
28524.7
11686.3
6967.8
3191.0
2003
343741.7
205286.7
91390.5
202643.7
130160.8
33774.6
13421.0
7631.2
4128.9
2004
376495.1
217580.5
108196.5
207019.1
124881.1
34677.2
15239.6
8320.3
4620.7
2005
431123.0
239769.6
129078.4
227588.7
132835.9
43682.9
18789.5
10042.3
6060.1
2006
462677.0
265565.3
151742.7
212542.2
131408.2
45471.7
19891.6
10950.1
6717.2
2007
548542.0
315629.8
186788.4
238425.3
146282.7
49831.3
23582.7
12990.7
7853.1
二、重庆市场分析与需求预测
(一)重庆市房地产市场发展概况
直辖以来,重庆市国民经济持续稳定发展,为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。
重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在各种场合多次说道,未来10年之内,重庆市将至少有1亿平方米的住房的基本需求。
重庆目前有2100万农民,农转非是加快城市化进程的唯一手段,我市平均每年有40万—50万农民进城,每年对住宅的基本需求量就达到1千万平方米,10年就是1个亿。
此外,重庆是直辖市,按大都市的标准,主城区面积一般为500-600平方公里,目前重庆都市圈人口仅600万,适宜居住面积300平方公里,未来10年,主城区将扩大建到700平方公里,这个扩大的过程就是大量建设的过程,需要大量的住宅,商用房的开发来满足城市发展的需要。
同时,城区每年有几十万平方米的危旧房改造工程,如果以改造1平方米的旧危房产生3.5平方米的新房需要计算,5年改造完主城区的危旧房又会有上千万平方米的住房消费机遇。
重庆房地产发展形势好,不仅现在好,将来也非常看好,这是我市房地产业发展总的基调。
首先是重庆整体宏观经济形势看好,房产有较大的潜在需求;
居民收入有较大改善,其中城市居民可支配收入稳步提高,目前重庆城市化水平只有36%,低于全国平均水平。
未来十年中需求量就上1亿
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