某某市棚户区及旧住宅区改造节能评估报告Word文档格式.docx

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项目名称：

某某市棚户区及旧住宅区改造

建设内容及规模：

拟在2014年8月前完成某某市区10个独立地块和一个片区的拆迁改造与安置。

工程涉及拆迁总面积116.8万平方米（其中住宅面积107.17万平方米）、拆迁户数11026户、人口3.95万人。

拟新建安置区8个，总用地面积101.29万平方米（1519.3亩），总建筑面积167.85万平方米，可安置户数19310户，6.47万人。

项目总投资405825万元。

表1-1拟改造的棚户区一览表

序号

棚户区名称

坐落位置

地块面积

（亩）

地块现状

一

10个独立地块

1

家得利地块

某某市东路

4.05

职工宿舍、商业服务

2

上新前园区域地块

新园路

97.7

农民住宅、职工宿舍、建材批发、宾馆酒店、仓库

3

老汽车站区域改造

北海路

32.14

交通设施、蔬菜水果批发市场、宾馆酒店

4

安东路西侧地块

安东路

48.00

农民住宅、小型零售业

5

市检察院东侧侧地块

25.50

6

棉纺厂地块

69.00

厂房、空地

7

上草市地块

屯光镇上草市

300.00

危旧住宅

8

汉沙地块

花山桥东

904.50

9

小茅山（下阜山村、茅山茶场）地块

黎阳镇

135.20

危旧住宅、厂房

10

酒厂

滨江东路

7.50

城区小计

1623.59

二

一个片区

高铁新区

800

合计

2423.59

表1-2拟建安置区一览表

序

号

安置区名称

地块面积（亩）

规划建筑面积（万m2）

备注

上下坞（瑶里部分）二期部分安置区

屯光镇瑶里

117.8

11.78

住宅10.31万m2;

公共建筑1.47万m2;

1374户;

4809人

桑园二期安置区

屯光镇湖边、屯光大道东南

103.5

11.73

住宅10.26万m2、公共建筑1.47万m2;

1369户;

4792人

草市二期安置区

屯光镇草市

176

19.95

住宅17.45万m2、公共建筑2.49万m2;

2327户;

8145人

汉沙安置区

屯光镇汉沙

69

7.82

住宅6.84万m2、公共建筑0.98万m2;

912户;

3192人

高铁新区安置区

高铁站前区

780

78.00

住宅66.21万m2、公共建筑11.79万m2;

8828户;

28250人

金属公司安置区

北海路原金属公司地块

21

3.22

住宅2.82万m2、公共建筑0.40万m2;

376户;

1316人

上新前园安置区

原屯光镇上新、前园等村

181.5

27.83

住宅24.35万m2、公共建筑3.48万m2;

3247户;

11365人

隆凤新村安置区

黎阳镇凤霞村北侧

70.5

7.52

住宅6.58万m2、公共建筑0.94万m2;

877户;

2806人

1519.3

167.85

住宅144.83万m2;

公共建筑23.02万m2;

19310户;

64675人

1.2.2项目建设地点

1、拟拆迁改造区

拟拆迁改造的棚户区及旧住宅区分为两个部分：

第一部分为10个独立地块，全部位于某某市中心城区核心区及核心区外围（近郊），总面积1623.59亩。

各地块周边经过近年城市建设基本已成为高度成熟的城市建成区，或规划即将建设的区域，因各种原因，这些地块过去没能实施旧城改造，导致这些区域生活环境严重恶化，居民生活质量下降，城市面貌落后，此次被政府列入棚户区及旧住宅区改造计划。

第二部分位于规划建设的某某高铁北站站前区，为村民聚居区，总面积约800亩，共有13个大小不同的村落，分别为陈坑村、塘罗村、木树下村、宁村、篁程塘村、长林村、长塘村、槐源村、下长林村、上托山村、下托山村、山后村、黄源村。

区内同样建筑物陈旧腐朽，区内生活设施简陋匮乏，村民生活环境恶劣，需对上述旧聚居区进行拆迁建设，村民集中搬迁安置在新建安置区。

拟拆迁改造的棚户区及旧宅区所在各地块坐落位置详见某某市棚户区及旧住宅区位置示意图（附图1）。

2、拟建安置区

中心城区棚改新建安置区主要分别位于某某市中心城区核心区、核心区外围（近郊）及规划高铁站前区，共8个安置区，总用地面积1519.3亩。

拟建各安置区坐落位置详见某某市棚改安置区位置示意图（附图2）。

1.2.3项目建设进度

某某市棚户区及旧住宅区改造项目在市委、市政府领导的高度重视下，在各有关单位的大力贯彻执行下，各项目已经完成拆迁户摸底调查工作，以及多次与拆迁户沟通安置方案，初步达成共识，为下一步的工作展开提供了坚实的基础。

安置区项目目前进展不一，部分安置区已进入施工阶段；

部分已完成勘察设计，进入施工准备阶段；

部分已完成土地报批及征地；

部分安置区正在组织土地报件。

各项目进展情况如下表所示：

表1-3各项目进展一览表

项目类别

项目名称

目前工作进展

棚户改造项目

1

完成拆迁户摸底调查

2

3

完成土地收储前期工作

4

5

6

7

8

10

11

新建安置区项目

土地、规划手续已完善，已开工建设

土地、规划手续已完善，进入开工准备阶段

取得规划设计条件与红线图，土地已经征用，待批

大部分土地、规划手续已完善，部分已开工建设，部分土地正组件报批

完成规划设计，为存量土地，土地收储工作进行中

取得规划设计条件与红线图，土地已经取得划拨决定书

1.2.4项目规划设计方案

1.2.4.1规划设计背景

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房，改善困难家庭住房条件，提高人民群众生活质量而推出的一项民心工程。

实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展，有利于改善城市面貌和城市环境，促进社会和谐稳定。

本次拟改造的棚户区和旧居住区都是环境恶劣、建筑物年久失修、卫生设施落后、城市基础设施滞后、消防安全隐患巨大的旧城区，项目区内居民普遍收入低下，生活质量差，靠自身力量大都无力改善居住条件和社区环境。

实施棚户区和旧居住区的改造，将脏乱差的棚户区和旧居住区改造建设成为现代化的环境优美、基础设施完善、服务设施配套的新型居住区，并结合区域位置，将部分地块打造成为功能齐全的城市综合体，符合建设现代化的国际旅游城市的总体目标。

棚户区面貌一角棚户区面貌一角

1.2.4.2棚户区及旧住宅区改造方案

1、改造的总体思路

根据国家对棚户区及旧住宅区改造的要求，以及某某市城市规划、城市建设的实施方案，本着为民众最大限度地谋福利的原则，本次棚户区及旧住宅区改造拆迁采用就近异地安置的方式，也就是核心区内拆迁的民房尽量安置在城市核心区内，少量安置在近郊交通便利区域。

城郊结合地带的拆迁户原则在本镇域内就近安置。

高铁棚改区位于某某市高铁北站规划站前区内，拟拆迁改造的居民、村民将被就近集中安置在站前区内。

安置区内的拆迁户全部将被安置在本安置区内。

（详见安置区位置图）

上述这样的安排设计可以保证拆迁户生活区域和习惯以及邻里之间人脉的延续，尽量减少项目建设对民众产生的负面影响，实现和谐拆迁、和谐建设。

上述棚改区置换出的土地将按照城市总体规划以及高铁站前区规划进行开发。

2、基本方案

（1）拆迁情况：

此次需改造的棚户区及旧住宅区由10个独立地块（旧住宅区）及高铁站前区零星片区组成，旧区占地面积2423.59亩，需拆迁房屋建筑面积95.47万平方米，拆迁户数9220户，涉及人口3.27万人。

8个安置区占地面积1519亩，需拆迁房屋21.33万平方米，拆迁户数1806户，涉及人口0.68万人。

（2）计划安置方案：

根据居民实际生活现状，为避免项目建设给民众生活带来震荡，本次项目实施采用先建安置房再拆迁的思路，尽量减少拆迁户过渡期。

安置区地点将实行就地及就近安置的方式，使居民搬迁后离原住地不远，保证其生活的延续性。

被拆迁户将根据房屋地段分别安置在8个安置区内。

（3）安置户型方案：

本项目安置方案将严格按照保障性安居工程要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右，少数户型为100平方米以上。

表1-4安置区与棚改区地块安置对应关系一览表

安置住宅面积（万m2）

对应棚改区名称

对应棚改区需要安置面积（万m2）

10.31

汉沙地块的30％

3.65

10.26

检察院东侧

1.48

安东路西侧地块

4.33

17.45

汉沙地块的20％

2.43

12.90

本身

0.76

6.84

汉沙地块的50％

6.08

66.21

高铁片区棚改区

47.00

2.82

家得利东侧地块、酒厂地块

1.41

0.69

24.35

本身（棚改区与安置）

22.19

6.58

小茅山地块

5.46

合计

144.83

108.38

（4）保障性廉租房：

根据高铁新区内各棚户区与旧住宅区安置需要，同考虑未来区域规模不断扩大，人口快速增加所带来的居住压力，必须为低收入人口建筑保障性廉租房。

因此，基于以上需求本着适度超前的原则，适当扩大安置区建设规模，为未来区域发展提供保障。

高铁新区内本项目拟设置南、北二个安置区，总用地规模约780亩，总建设规模约78万平方米。

安置区建设规模见《高铁新区安置区拟规划建筑指标一览表》。

表1-5高铁新区安置区拟规划建筑指标一览表

项目

南安置区

北安置区

一、用地面积（亩）

495

285

二、建筑总面积（平方米）

780004

465856

314148

1、住宅建筑面积

662124

395342

266782

2、商业建筑面积

78000

46586

31414

3、公共建筑面积

39880

23928

15952

其中：

物业管理房

4785.6

2871

1914

社区用房

1994

1196

798

小区会所

7976

4786

3190

幼儿园（小学）

10000

9700

300

医疗卫生室

200

115

85

开闭所

100

公共厕所

600

380

220

三、其他指标

1、总居住户数

8828

5285

3543

2、居住人数

28250

17018

11232

3、户均居住人数（人/户）

3.2

3.17

4、容积率

1.5

1.42

1.65

5、建筑密度

29%

27%

30%

6、绿地率

34%

35%

1.2.4.3主要建筑规划指标

安置区的规划建设，住宅层数原则上以多层为主，适当建设一部分小高层住宅，核心区的安置区根据所处地段及规划，可安排高层住宅。

绿地率：

一律控制在30%以上；

容积率：

近郊安置区控制在1.5～1.7左右，核心区安置区按高层建筑设计为2.3。

经过初步测算，建设总用地面积1519、3亩，建筑总面积：

167.85万㎡，其中住宅建筑面积144.83万㎡、商业建筑面积16.78万㎡、物业管理房0.75万㎡、社区用房0.32万㎡、小区会所1.44万㎡、幼儿园（小学）1.91万㎡、医疗卫生室0.11万㎡、开闭所0.09万㎡、公共厕所0.21万㎡。

1.2.4.4规划建设指导思想

以科学发展观为指导，抓住某某市委、市政府继续大规模实施保障性安居工程的重大机遇，加快我市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把棚户区改造与推动城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境相结合，与改善民生、民计相结合，推动全市经济社会和谐发展。

遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、节约土地、配套建设的原则，依托区位优势，因势利导，创造良好的景观环境，满足现代人的生活需求，达到社会效益、经济效益、环境效益相结合。

1.2.4.5规划设计原则

1、自然和谐、融入城市的原则

规划因地制宜，研读各因素，把握周边环境。

设计居住环境必须反映所处地方的自然，其特点也来自于当地及周边区域的地方特性。

把握并熟练运用这些因子，将居住社区融合于地域色彩和地方风格之中。

本规划力图创造一个优越的社区，其与周边城市肌理连成一体，与文脉相承，住区空间形态，能和谐的成为整个城市空间形态的组成部分。

2、以人为本的原则

注重人性化设计，注重人的参与性。

以人的需要为出发点，根据居民的出行特征，活动特点，处理设计居区生活空间，布置各种设施。

3、建构环境，做好山水的文章

面对未来的居户，社区环境至关重要。

规划设计注重科学性、合理性与可操作性，关注每一户家庭室内外生活环境的均好性，并充分利用周边优美的山水景观等各种空间要素，创造高品质的居区。

4、居住区规划突出科技性、整体性、安全性的设计原则

立足某某市当前的住宅发展状况，发展高档次住宅，利用现代科学技术，打造具有整体性、安全性的社区居住环境，精心设计户型结构，强调绿色、健康、个性、安全、舒适的设计理念，创造舒适的生态家园。

1.2.4.6建筑设计

◆小区以多层为主，沿小区内部道路设置商业服务用房。

◆完善相关配套设施，配备有商服、市场、超市、幼儿园、会所、管理用房、公共车库等公共服务设施。

完善的配套服务设施。

住宅建筑设计

1、日照与通风

（1）考虑到某某市地区夏季炎热，建筑以南北向适宜。

因此建筑布局与形体在适应地形上精心推敲，使户户朝南，全部户型最大可能利用夏季主导风向，使住户拥有最好的自然通风条件。

（2）底层架空的布局能使夏季主导风引入前庭，形成良好的空气对流，改善北侧其他居住小区的通风条件。

2、户型

（1）户内功能分区合理，讲求动静分离，脏净分离。

（2）室内强调客厅、餐厅直接自然采光、通风、增加户内空气对流，创造健康户型。

3、屋面

屋顶采用四坡顶和双坡顶组合，考虑户户能装太阳能集热器。

4、造型

（1）建筑群体造型力求突出简洁、鲜明的建筑特色，并适应某某市特有的文化氛围。

立面以落地玻璃、低窗台凸窗、及北面大飘窗等元素，通过半圆形及波浪形的界面交织成一幅优美的图画。

（2）建筑群体通过小区的中心绿地广场,中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，达到创造优美的居住环境。

（3）建筑顶部采用老虎窗等元素，使建筑形象鲜明，轻巧又不失高雅大方。

5、消防设计

（1）利用整个小区规划道路网，在各区域内形成顺畅的消防环线,均留有足够的消防回转场地。

（2）在小区道路的一侧毎隔120米设立室外消火栓以保证消火栓的保护半径不超过150米。

1.2.4.7给排水设计

1、给水

（1）水源由市政给水网供给。

（2）给水系统：

从市政给水网引入二路进水管。

形成环状供水管网，供给生活及消防用水。

（3）消防：

外部设有市政给水管道供给的生活、消防共用的环网，室外消火栓由该环网接出，供小区室外消防用水。

楼内设集中统一的消火栓给水系统及自动喷洒给水系统：

A．室内消火栓给水系统由设在一层水泵房的消火栓给水泵供水，初期火灾由屋顶消防水箱供给。

B．自动喷洒给水系统仅设置在室内消防室，由设在室内消防室水泵房内的自动喷洒给水泵供水，初期火灾由屋顶消防水箱供给。

（4）其它消防设施：

发电机房、变配电间等处设置七氟丙烷气体组合分配自动灭火系统。

楼内每层设置一组磷酸铵盐手提灭火器。

2、排水

（1）生活污水排水系统：

室内生活污水排至室外污水管道，再经化粪池处理后集中排入市政污水管道。

（2）雨水排水系统：

屋面、阳台雨水经雨水斗及地漏收集排至室外雨水管，场地雨水经雨水口收集后，通过雨水管道就近排入市政雨水管道。

（3）废水排水系统：

地下室集水坑内废水由潜水排污泵提升后排入室外雨水管道。

住宅部分设置专用空调冷凝水排水管，经汇集后排至室外雨水管道。

1.2.4.8强电设计

1、负荷等级

本工程为多层住宅小区，其用电负荷为二级，消防用电负荷及应急照明等为一级负荷。

2、供电电源与高压系统

正常电源来自区级配电站，引进两路电缆线路组成环网供电，10KV电源引进高压配电室后，经高压配电后以放射式电缆线路馈电给10/0.4KV变压器。

3、应急电源

在一层装设柴油发电机组，带自动启动装置/以保证各大厦一级负荷的供电可靠性。

4、配电与照明

本工程配电干线以放射式电缆为主，沿桥架竖井敷设。

消防设施、应急照明等均为双电源双回路供电，在末端配电箱处自投。

本工程设有正常照明、应急照明、值班照明、建筑立面照明，并预留广告照明线路。

照度按《民用建筑照明设计标准GBJ133-90》取高、中档值。

5、防雷与接地

根据《建筑物防雷设计规范GB50057-94》，建筑为二类防雷建筑物。

低压系统的接地型式采用TN—S系统，并实施总电位联结。

设置防雷接地、保护接地、弱电设施接地三个子系统，共用一套接地装置，其接地电阻不大于1Ω。

1.2.4.9弱电设计

1、电话通信系统

本项目需由市话提供直线电话，住宅每户进2线。

住宅采用普通电话配线系统，配线方式为单独式，干线沿竖井明敷，用户线路均采取暗敷。

2、宽带信息网与综合布线系统

在地下室设置机房，装备局域网设备，每栋楼设立交接机，干线采用光缆及3类电缆，住宅每户进1条超5类非屏蔽对绞线，设1个信息插座。

3、有线电视系统

采用当地有线电视网，向住户提供有线电视业务，住宅每户进2条电缆，设2个电视插座，系统采用干线分支—放大—分配分支的分配形式。

4、对讲门铃及门禁系统

每单元首层入口大门装设对讲机，住户设对讲分机。

系统具备访客与住户对讲，住户为访客开启电锁等功能。

5、自动抄表系统

采用电力线载波传送方式的水表、电表、燃气表自动抄送系统。

6、火灾自动报警系统

按消防规范的要求，设置火灾自动报警系统。

1.2.4.10道路交通

1、小区设置了两个出入口，1个主要出入口和1个次入口，景观主要围绕着这个出入口来布置。

小区采用了人车混合布局的形式。

车流通过出入口进入小区，沿环形道路进入地下停车场或户外停车场地。

2、地块内部道路由小区道路,宅间路组成，小区道路宽度为9米（两侧人行道宽1.5米），宅间路为3米，入户道