装修管理实施与控制技巧Word文件下载.docx
- 文档编号:18603272
- 上传时间:2022-12-29
- 格式:DOCX
- 页数:8
- 大小:76.08KB
装修管理实施与控制技巧Word文件下载.docx
《装修管理实施与控制技巧Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《装修管理实施与控制技巧Word文件下载.docx(8页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
8、风水学知识
2、《住宅室内装饰装修管理办法》
三、物业装修批准权限限定
非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准;
结构变动应经房地产行政主管部门批准,物业管理公司可有偿代办;
专用设备(如煤气表、管线等)的变动,必须报请有关主管部门批准,物业管理公司可有偿代办。
2.改变建筑外部面貌产生的影响:
涉及消防隐患
有可能破坏预埋管线
对承重和分户有影响
对小区的建筑风格有影响
四、装修管理的流程设定
1.装修管理流程图
2.装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候,要充分了解业主的真实装修意图,解答业主的相关问题。
例如:
在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。
解答了业主的这些疑问,就等于告知业主,那些是可以改变的那些是绝对不可改变的,同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦,让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。
装修管理协议
1.委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话;
2.住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式;
3.装饰装修工程的开工、竣工时间;
4.装饰装修工程保修的内容、期限;
5.装饰装修工程价格,计价和支付方式、时间;
6.合同变更和解除的条件;
7.违约责任及解决纠纷的途径;
8.合同的生效时间;
9.双方认为需要明确的其他条款。
装修管理费包括下列各项开支
◆审阅装修图纸、技术资料及提出意见;
◆装修垃圾的清运;
◆额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等;
◆装修期间加派的工程监察人员。
装修保证金制度
◆装修保证金收取的对象
◆装修保证金的收取标准
◆装修保证金退还的时间
注:
业主装修后经管理处验收合格,入住半年后装修保证金可按规定退还或转物业管理费。
温馨提示
只在下列情况下,装修工作方能展开:
1.管理处已书面发出批准装修许可证
2.所有有关费用已经缴付
3.所有工程并没有和国家法律有任何抵触
4.消防机关已发出批准文件
装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修,根据装修工程的工种大致可分为:
水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。
不同的业主和施工单位的不同要求,各工序可能先后进行,也可能交叉进行,物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重,物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤问、勤看,发现问题及时处理,不能处理的及时上报,并记录在巡查记录上,做到有据可查,有字(业主签字)可认。
同时尽可能详细记录业主的装修进程,包括业主的水电改动情况。
当业主入住后,如果装修工程发生问题,而物业企业能够从档案中找出问题所在,将会给我们的工作带来极大的便利,同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务,贯彻了公司的服务宗旨。
装修验收
当施工单位施工完毕,业主提出装修验收需求时,物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。
验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为,划分相应责任。
装修验收过程中如果发现容然存在相关问题,一定要让业主、施工负责人签字认可,尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。
通过对业主装修工程的验收,可以替业主挑装修施工单位的毛病,让业主真实感受到我们为他着想的,进一步增进感情,同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平,为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
5、装修施工过程的管理
1\.装修施工过程的管理
一般情况下业主的装修流程为:
装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。
当然这个流程并不是一成不变的,有时相关工作可能同时交叉进行。
在大多数业主的装修过程中,上下水管线的改造最快,也就是2-3天的时间,长一点的大约7天左右,铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右,木工根据业主的需要有很大的变数,但一般来讲,木工占总工期的时间最长,强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定,墙壁处理一般在10天左右。
分解业主的装修流程和大致时间,目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段,以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度,及时发现和处理违规装修。
2.装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后,我们建议业主和上下左右邻居沟通一下:
“打扰了,从今天起我家开始装修,影响了您的生活,请您谅解!
”。
好话说到前面,一旦将来有些噪音影响,卫生影响,相邻业主也不好意思投诉,这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。
3.材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时,需要安全部门岗的密切配合,如果发现有异常的装修材料进场,一定要问清楚:
具体房号、材料用途,及时和业主沟通,了解材料的真实用途,对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。
所谓异常的装修材料包括:
大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木,在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。
因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的,随意增加地板的荷重,将会给整个房屋带来极不安全的因素。
而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为,这些行为我们都要严加制止。
4.水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管,相对来讲,容易漏水的地方是接头部位。
我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压,然后封闭4个小时以上,观察压力表的读数变化情况,压力表在±
0.2个压力下变动为正常,否则要检查管道渗漏情况。
简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全,是极端不科学的。
压力表和打压泵是正规装修公司必备工具,不能听信施工工人的言词,他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时,建议业主将所有冷热水管铺设在离地
面30㎝以上的墙壁上,避免破坏地面上的防水层。
一旦施工人员破坏了防水层,必须及时开具《整改通知单》,提醒业主防水层已经破
坏,地产公司将不在负责维修其防水层,改由施工单位保修,同时建
议多做几次防水层。
如果业主不听,将来楼下的业主会频繁的拜访他。
业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设,我们建议不要铺在地面下,
因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水,检修起来将是非常
麻烦的事情。
5.水、电线路施工管理
卫生间的墙壁要做防水处理,目的是防止相隔房间受潮发霉。
强电线路的改动,要注意电线的质量和型号,对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线,线路改动时最好走垂直线路,接头和转弯的地方要设置接线盒,以便将来检修。
房顶的混凝土层较薄,切槽深度不得超过1.5㎝。
所有线路暗埋必须串管(PVC管),穿线管内不准有接头。
弱电线路的改动一定要注意,只有专业人士才能完成。
小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动,而且是收费服务,一旦私自移位造成单元系统损失的,要照价赔偿的。
6.结构改造
小区的房屋户型,是经过专业的设计师精心设计的,业主在购买房产时已经认可该户型,因此没有必要进行改建,而且也不准改建,任何改建都将会影响到整座楼的安全。
如果业主改动结构,将会产生很大的响声,要求安全部的密切配合,一旦发现有可疑情况,及时查看,可以要求施工人员停工,等业主到现场后文明情况再行处理。
7.地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时,建议干铺,不能铺设太厚的混凝土层,以防楼板荷重太大。
不能大面积的灌水泡地板,因为除了卫生间,其他房间都没有设置防水层,不能让楼下“下雨”。
卫生间的地板一定要做好坡度,可以相对大一些,以利于及时排水。
地漏一定要用防臭的,地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水,马桶安装不能用水泥,要用洼胶.
8.下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时,建议业主用塑料扣板封闭,不主张用水泥板、瓷片封闭,否则将来维修时将增加难度和恢复成本,尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的,不能做任何改动,否则极易产生串烟现象。
如果业主执意要改,应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。
如果业主已经改动,当发生串烟时,可以购买止逆阀安装上。
厨房的燃气管道不能有改动,否则燃气公司将不会通气,同时也会存在安全隐患。
连接软管的长度不得超过2.5m,连接软管不得封闭在墙内,一旦发生泄漏,后果将十分严重。
9.木工施工
相对来讲,对于业主的木工施工管理比较轻松,只需要查看业主的装修进度,注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。
需要提醒业主的是:
在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管,减少火灾隐患,尽量少安装大功率的照明设备。
10.油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工,也是相对比较轻松的管理环节,需要提醒施工人员的是注意环境卫生,不能影响到相邻业主的正常生活,施工时一定要关闭进户门,提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭,以防损坏已经完成的装修工程。
11.装修工程的收尾及验收
所谓装修验收,就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总,查看整改情况,对于没有处理的记录在档案中,由业主、施工负责人签字认可,分清责任。
然后可以恭喜业主乔迁新居了,如果知道业主的详细搬家之日,到时上门恭喜,将会达到意想不到的效果。
经过2个月左右的紧张施工,装修施工基本结束,剩下收尾工程,我们的工作也即将告一段落。
此时需要提醒业主的是:
注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。
一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。
可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。
活性炭对甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能,常用的有:
木炭、竹炭等等。
吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质,消除并防止室内空气污染;
茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌,抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长,使室内空气清洁卫生。
但要注意有些人会对花粉过敏,要小心。
6、装修巡检
1.装修巡检的重点
了解了业主装修过程中的重点,也就明白了我们日常巡检的重点。
在业主材料进场和水电路改造阶段,最少每天要巡查一次,有违规意图的业主,一天要巡检二次,否则:
一天晚上他就可能破坏防水层,第二天封闭了,让你无法查看,留下隐患。
对于后面的木工和墙壁施工,一般一天或二天一次巡检就可以了。
2.结构改动
这一类违规装修是最严重的违规,主要表现在:
在承重墙上开门、开孔、做壁橱,改变室内楼梯位置,在室内砌砖墙,在天花板上安装很重的物品,在室内安装阁楼,拆除卧室窗下墙体,在外墙上随意打孔开门开窗等等。
物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修,必要时可以采取一些非常手段,同时上报相关管理部门共同处理。
3.改变房屋用途
这一类违规装修主要表现在:
扩大卫生间的门窗尺寸,更改卫生间干湿隔墙的位置,将卧室改为卫生间,将阳台改为洗衣间,将主卧卫生间改为书房或衣柜,改变空调的安装位置,改变燃气暖气管道等等。
针对这类违规装修,物业管理企业应尽量阻止其改动,告知业主这样改动应该承担的责任,可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。
将改动情况详细记录在档案中,并让业主签字认可。
4.线路改动以及房屋外观改变
这一类违规装修主要表现在:
破坏了卫生间的防水层,上水管道暗铺在地板内,用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔,改动主下水管道,改变烟道的开孔位置,将污水管连接到雨水管中,可视对讲移位,改变进户门样式颜色,改变窗户玻璃颜色,随意安装防盗网等等。
同样物业管理企业也应尽量阻止其改动,告知业主这样改动应该承担的责任,相应的地产公司保修期将取消。
5.破坏环境卫生
装修垃圾没有按照规定运放,污染损坏公用设施设备,噪音污染,高空抛物,空气污染,将装修垃圾倒入下水管道等等。
这一类违规一般情况下是施工人员造成的,需要安全部和保洁部的密切配合,发现一起,严肃处理一起,必要时可以要求相关人员离开小区,但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因,避免不必要的误会。
6.提示
由于物业公司没有行政处罚权,物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度,最好要制定装修保证金制度。
物业公司有权对违规的装修行为进行处罚(收违约金),纠正违规装修行为。
7、有效避免装修干扰的策略
1.◆手法一
装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户,让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。
2.◆手法二
在住户提交装修申请时,提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司,并尽量缩短工期。
3.◆手法三
对住户和装修公司进行必要的培训,解释装修程序和有关管理规定,避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程。
4.◆手法四
将《装修注意事项》(施工许可证)贴在装修单元大门上,提醒装修人员文明施工。
5.◆手法五
对于住宅楼,严禁在夜晚、周末等时间装修;
对于商业大厦,白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修,将发生较大噪音电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。
6.◆手法六
施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工,施工人员不得从事与施工无关的各种活动。
7.◆手法七
加强对装修单元的监管,及时听取邻居意见,对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。
8.◆手法八
为施工单位提供必要的服务条件,为其保质、按时完成装修任务给予方便。
9.◆手法九
加快装修申请、验收所需的时间,在规定的时间内将装修保证金退还住户。
谢谢大家!
2013.3.18
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 装修 管理 实施 控制 技巧