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业主/使用人提供通讯联系的义务……………………………………………………………11
利用物业共有部分的获利归属………………………………………………………………12
未按规定交付有关费用的处理………………………………………………………………12
业主/使用人违反物业使用禁止行为的处理…………………………………………………12
连带责任………………………………………………………………………12
寻求纠纷的调处………………………………………………………………………12
第二部分
物业服务企业变更的情形………………………………………………………………………13
选聘方案的制定………………………………………………………………………13
公开招标要求………………………………………………………………………13
物业服务合同的签订………………………………………………………………………13
无法及时选聘的处理………………………………………………………………………13
第三部分
组建原则………………………………………………………………………14
筹建组………………………………………………………………………14
筹备组或业主委员会人员条件…………………………………………………………………14
业主委员会候选人产生…………………………………………………………………14
首次业主大会表决事项……………………………………………………………………14
筹备组不履行职责的处理……………………………………………………………………14
矛盾调处……………………………………………………………………15
第四部分
附则……………………………………………………………………15
规约的效力……………………………………………………………………15
其他(承诺书)……………………………………………………………………15
为了维护×
城市广场整体区域内写字楼、商务楼,公寓式商务楼、商场、大/小型商户(铺)(以下简称“物业”)全体业主、使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,规范物业服务企业变更和业主大会、业主委员会依法有序组建,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《×
市住宅物业管理规定》、《×
城市广场物业管理协议》等规定,结合本物业的实际情况制定本规约。
本规约对本物业管理区域内的各业主、使用人具有约束力。
第一部分物业的使用
业主、使用人的权利与义务
业主、使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例、双方签订的《×
城市广场物业管理协议》、以及相关法律、法规的规定,享受相应的权利,履行相应的义务。
业主依法享有对所购房屋的出租、抵押、赠与、继承等权利;
享有对本物业公共区域和公共设施的使用权;
享有对物业企业及其工作人员的监督权、投诉权;
业主、使用人必须逐月缴纳相关费用;
业主、使用人有权对其室内的装修(全装修)进行局部调整,但必须按照规定向物业服务企业申报,办理手续。
物业服务企业须向业主、使用人告知相关注意事项,禁止破坏房屋承重墙、梁、柱的行为;
出售的房屋自入伙之日起,由建设单位负责保修两年,但属业主、使用人人为损坏的不在保修范围,保修期满后,由业主、使用人负责维修并承担费用;
业主、使用人必须负责其产权内的室内装置和设备之保养维修的费用;
不得携带或储存下列物品放置于本物业;
(1)易燃、易爆物品或有毒、有害物品;
(2)军火武器;
(3)动物和禽鸟;
(4)摩托车、自行车等;
(5)政府查禁的物品;
(6)其他将会影响本物业清洁、安全、美观的物品;
(7)本物业公共区域内任何消防通道内,严禁堆物;
不得占用公共地方,不得从事影响其他业主、使用人的行为(噪音、异味、震动、晾晒衣物、不按规定宠物豢养等);
业主、使用人外出应确保锁好门,关闭窗户、水、电、煤气等开关;
如因不负责任或疏忽未能遵守本条者,业主、使用人须承担由此所产生的责任及费用,若发生室内严重漏水、火情等突发情况,在通知不到的前提下,物业服务企业有权依法采取“紧急避险法”以免事态进一步发生,业主、使用人须承担由此所产生的责任及费用
不得阻碍毗连房屋的正常维修;
业主、使用人应积极配合物业服务企业抄表人员的工作,为其提供方便;
业主、使用人有权向物业服务企业提出口头或书面之投诉或提出各项改善建议,但必须具名,以便联络,物业服务企业不受理任何匿名投诉、建议与举报;
物业服务企业所给予的任何许可只能作该特定情况下的许可,而不作为该物业服务企业放弃有关条例的任何权利,也不能作为日后可以免除书面申请之手续;
严禁从空中向地面抛弃任何垃圾、物品,并承担故意或过失向地面坠落物品的一切责任;
为了本物业整洁、美观,严禁将衣服、被褥等晒到室外;
如有违约行为,物业服务企业有权处置室外晾晒物,
任何业主、使用人违反上述条款,物业服务企业有权向违反者追讨由此而产生的一切损失及赔偿,并承担相关的违约责任;
第二条相邻关系
各业主、使用人同意,遵守物业管理法律、法规、规章、制度,按照有利于本物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、整洁、美观、环境保护等方面的相邻关系。
第三条物业的使用原则
各业主、使用人同意,在物业使用中,严格遵守物业使用的所有相关规定,以及本物业管理区域的历史风貌保护、装饰装修管理、业主/租户门前卫生三包、餐饮业主隔油池管理、广告投放/张贴、宠物豢养、交通行为、控烟管理等管理制度和约定;
在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件以及管理规定中的禁止性行为。
第四条×
城市广场整体区域历史风貌保护
各业主、使用人需保护×
城市广场整体区域内人文风貌的真实性、完整性和延续性,保持其传统格局、历史风貌和空间尺度。
保持×
城市广场整体区域范围内石材本色为主的建筑群整体色调,控制建筑屋顶和立面的色彩、材质。
建筑物、构筑物的所有权人,应当保持建筑物、构筑物外观整洁、美观。
未经物业管理企业同意、批准,不得改变建筑物、构筑物的原有色调。
对×
城市广场整体区域内的历史风貌道路,应当保护其沿街界面、空间尺度,保持道路的红线宽度和转弯半径,并在控制性详细规划中明确两侧建筑的具体高度控制要求。
城市广场整体区域历史风貌内的大门、围墙、铺地、石阶、桥梁、水景、小品、雕塑等历史环境要素,禁止擅自拆除、改造上述历史环境要素;
因倒危、损毁需要更换、修复的,应当保持原有风貌特色。
城市广场整体区域内的原有绿化特色,禁止改变×
城市广场整体区域内的行道树、绿化植被种类。
对违反本条例规定的行为,法律、法规已有规定的,依照相关规定处理;
另外,物业服务企业有权责令恢复原状,并根据情节轻重追究相应的经济赔偿。
第五条物业的装饰装修
业主、使用人同意按照下列规定对全装修房屋进行局部施工:
业主、使用人必须遵守×
城市广场“二次装修管理协议”中规定的一切内容(见附件)。
未得到物业服务企业书面许可,不得在外墙或其他窗口安装冷气机;
(二)按规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不擅自拆改;
(三)为保持本物业外形美观,各业主、使用人不准将窗户及外墙作任何改动,擅自改变楼宇结构,违者物业服务企业有权停止和恢复原貌外,将根据情况依法报案查处;
(四)业主、使用人不得擅自改变房屋设计用途、功能、布局等。
(五)业主、使用人不得以任何理由在本本物业更改或干挠建筑外墙、阳台、屋顶及公共地方任何部分;
(六)业主、使用人装修过程中不得私自占有或损坏物业的共用部位、共用设备、公用设施或移装、拆除、改造共用设备,改变其使用性质;
业主、使用人装修过程中不得以任何形式封闭阳台或在阳台引入上、下水管线和龙头,安装防盗窗(栏杆)及室外衣架。
不得擅自在公共部位安装太阳能热水器、卫星电视;
业主、使用人装修过程中必须实施建筑垃圾袋装化,并按指定时间、路线、地点进行清理。
(九)物业服务企业对业主、使用人及租户对全装修房屋进行局部施工,但必须按照规定向物业服务企业申报,办理手续,并收取相关费用;
第六条环境卫生门前三包
(一)×
城市广场整体区域内的业主、使用人、商户(铺),均有落实“门前三包”责任制的责任,维护良好卫生环境的义务。
(二)门前三包责任内容:
一)包环境卫生。
负责划定的责任区内环境整洁,清扫地面,清除痰迹、污物、废弃物和积水、污水、积雪,制止随地吐痰、乱扔乱倒废弃物和乱贴乱挂的行为并积极劝阻室内吸烟。
二)包设施。
负责门前卫生责任区内的路面、路灯、供水排水管道、树木、绿篱、花坛、草坪和设施的卫生维护等,制止攀折树木、依树搭棚拉线、践踏草坪、损坏树木和设施及擅自占用绿地等行为。
三)包社会秩序。
在划定的责任区内,不乱堆乱放杂物,不乱设摊点,不私搭乱建,不乱停车辆。
发现其他单位或者个人违反规定的,或者发生打架斗殴等违反治安管理规定的,有权予以劝阻、制止,并应当向有关行政管理部门报告。
(三)物业管理企业将对门前卫生“三包”进行定期检查,对责任单位及责任人不履行门前卫生“三包”义务的,经查实,物业责令业主、使用人、商户(铺)限期整改,逾期不改的,将按照有关规定,追究乙方责任并对其给予处罚。
第七条、餐饮用户隔油池管理
城市广场整体区域内(含百联)餐饮商户(铺)必须规范下水排放,保证×
城市广场整体区域下水主管网顺畅排放,杜绝堵塞、跑水等情况的发生;
(二)×
城市广场整体区域内(含百联)餐饮商户(铺)必须每天安排专职人员定期对厨房各下水管道进行清理和检查,并做好相应记录,物业管理企业将定期核查。
(三)×
城市广场整体区域内(含百联)餐饮商户(铺)污水排放进入主管道前必须设置固定过滤网(固定牢固、人为无法取出),严禁私自拆开及直排,排放污水必须经过二次过滤后再进入下水管道。
(四)隔油池要经常清理,废油要保持离池面2/3水平以下,并做好回收与清理记录,物业将定期抽查相关记录表单。
(五)隔油池外壁及四周(含地面)要保持清洁,严禁污染池壁与地面。
(六)对于检查中发现违规情况的,第一次将处于2000-5000元罚款处理,并限期进行整改报工程部验收。
逾期未进行整改的商户(铺)物业管理企业将采取断水、断电措施,直至将违规情况彻底处理。
第八条商户(铺)营业场所管理公约
(一)各商户(铺)营业单位必须严格按照租用或购买范围经营,不得占用公共场地、走道。
(二)各商户(铺)营业单位必须按照规定设置招牌,不得在公共场所乱张贴广告、标语,乱竖指路牌、广告牌。
(三)各各商户(铺)营业单位应保持店容及环境清洁,按规定要求设置垃圾并及时按制定地点、制定路线清倒,不要将垃圾、杂物堆放在公共场所。
(四)各商户(铺)营业单位应保持×
城市广场整体区域安静,不得大声喧哗及大音量使用广播器材。
(五)各商户(铺)应文明经商、合法经营,不要出售伪劣、变质、有害健康的商品、食物。
(六)各商户(铺)应自觉遵守消防规定,必须按每30平方米(建筑面积)配置灭火器1只。
(七)各商户(铺)营业单位内部保安工作应遵循×
城市广场的有关管理规定,并主动与物业服务中心协调配合,共同做好保安维护工作。
(八)各商户(铺)营业单位内部清洁应符合本小区《卫生清洁标准》,对多次违反小区卫生管理规定,达不到清洁标准的,视情节轻重,给予处理。
第九条店招、广告管理公约
城市广场整体区域内的店招、广告,必须严格向×
城市广场相关职能部门报备经审核、批准后才能实施安装、投放、悬挂、张贴;
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)均无权私自在过道、绿化地、外立面、屋面、天台和其他场地设立广告牌、招牌以及悬挂条幅等。
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)均不得在窗外和玻璃上悬挂、张贴任何招牌及广告、贴纸等。
(四)×
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)临时占用楼梯走道、墙面、公共场地做招牌、广告、条幅的住户需提前二星期向物业管理公司提出书面申请,经物业行政客服中心将给予书面答复,在不影响消防、治安、安全及×
城市广场整体区域美观等前提下予以批准,并交纳相应公共场地占用费。
(五)×
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)违反上述店招、广告约定,发现后,物业管理企业有权制止,若已成事实,物业管理企业有权视情节进行相应的处罚。
第十条宠物豢养规约
(一)业主、使用人的领养犬、猫科类宠物,限在家中豢养,且必须事先办理《宠物饲养许可证》。
城市广场整体区域内禁止业主、使用人和单位饲养家禽、家畜、烈性犬科及其它动物。
(三)犬类宠物不准散养,×
城市广场整体区域(含地下车库)严禁遛狗、遛猫等行为。
(四)犬科、猫科类宠物,必须每年进行一次健康检疫,犬科类宠物每年注射一次狂犬病疫苗,将检疫结果或证明(原件)交居住区的物业管理企业保存。
(五)做好自我管理,犬类宠物不准伤人、不得影响邻里或他人生活;
(六)不准在×
城市广场整体区域范围内内聚众进行宠物交易或展览;
(七)×
城市广场整体区域范围内商业网点、餐厅(食堂)、商场经营者,必须谢绝顾客携领宠物进入;
第十一条交通行为公约
进入×
城市广场整体区域范围内(含地下车库)的车辆/非机动车,必须遵守交通规则,并服从物业管理企业相关人员的指挥。
城市广场整体区域范围内路面停车场地,必须服从服从物业管理企业相关人员的指挥,停放在指定位置,×
城市广场内部停车位,未经允许,严禁停放。
城市广场整体区域范围内非机动车,必须统一停放在指定的非机动车停放点,严禁随意乱停放。
城市广场整体区域范围内的车辆,不得有阻碍×
城市广场整体区域内道路交通的行为。
物业管理企业有权对违反上述公约的业主、使用人进行批评,教育。
对造成交通秩序严重影响的,将予以报警处置。
第十二条室内禁烟公约
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)必须遵守×
市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2009年12月10日通过的 《×
市公共场所控制吸烟条例》。
城市广场整体区域内所有业主、租户、商户(铺)必须建立禁烟管理制度,做好禁烟宣传教育工作。
城市广场整体区域内,任何个人可都以要求吸烟者停止在禁止吸烟场所内吸烟;
要求禁止吸烟场所所在单位履行禁止吸烟职责,并可以对不履行禁烟职责的单位,向监管部门举报。
(四)物业管理企业有权对在禁止吸烟区域内的吸烟者,采取有效措施阻止其吸烟或者劝其离开该场所。
若吸烟者已经造成对室内环境卫生的污染,物业管理企业有权视情节收取环境清洁费用。
第十三条物业转让、出租的相关事项
(一)房屋转卖、租赁,应当遵守国家、×
市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定,尊重社会公德,不得危及物业的安全,不得损害其他业主、使用人的合法权益。
无论出租或转租的,业主、使用人均应承担相应的责任。
(二)房屋转卖、租赁,必须符合×
市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。
不得擅自改变房屋原设计功能和布局,对房屋进行分割搭建
(三)业主、使用人转让或者出租物业时,须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。
业主、使用人转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业并办理相关有关手续;
(四)违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的,业主、使用人或承租人应予纠正,损害其他业主、使用人合法权益的,业主、使用人可以向奉贤区人民法院提起诉讼。
第十四条物业的用途
业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。
擅自改变物业使用性质的,损害其他业主、使用人合法权益的,业主、使用人可以向奉贤区人民法院提起诉讼。
第十五条违法搭建处置
业主、使用人在物业使用过程中,不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。
业主、使用人有违法搭建行为的,其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告,举报电话:
61189558。
受侵害的相关业主、使用人可以依法向奉贤区人民法院提起诉讼。
第十六条物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业:
(一)对物业专有部分的维修养护,不侵害其他业主、使用人的合法权益;
1、电梯的保养、维修、年检;
2、公共供水、供电保养维修;
3、消防、警报系统的监控保养和维修;
4、共用天线、共用网络、共用电话线的保养和维修;
5、雨水及污水检查,井管道、排污系统的情况;
6、灭火设备的保养和维修;
7、公共部位的保养和维修;
8、公共通风系统保养及维修;
(二)因维修养护物业确需进入相关业主、使用人的物业专有部分时,业主、使用人或物业服务企业应事先告知相关业主、使用人,相关业主、使用人应给予必要配合。
相关业主、使用人阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
(三)因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业服务企业提出申请,经书面同意后方可实施,并在约定期限内恢复原状;
造成损失的,应当赔偿;
(四)物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;
责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业自用部位应急维修的,物业服务企业可在通知公安机关或者居民委员会到场见证下实施应急维修,维修发生的费用由责任人承担。
(五)建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
(六)建设单位拒绝修复或者拖延修复的,业主、使用人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第十七条维修资金的筹集和使用
业主、使用人应当按照下列规定筹集和使用维修资金:
(一)按照规定交纳专项维修资金;
(二)专项维修资金的帐务由物业服务企业代管;
(三)专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行;
(四)业主、使用人在转让或者抵押其物业时,所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新;
第十八条业主、使用人有提交通讯联系方式的义务
业主、使用人应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式;
发生变更的,应当及时向建设单位、物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。
业主、使用人不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的,物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主、使用人信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。
第十九条利用物业共有部分获利的归属
利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的,应当在征得其他相关业主、使用人和物业服务企业的审核并批准后,按照规定办理有关手续。
按照前款规定获取的收益,纳入专项维修资金。
第二十条未按规定交付有关费用的责任
业主、使用人未按规定交付物业服务相关费用的,物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业服务相关费用整体收交情况,并注明欠交费用的业主、使用人室号进行催讨;
仍不支付的,物业服务企业可以依法向奉贤区人民法院起诉。
第二十一条业主、使用人违反物业使用禁止行为的处理
业主、使用人违反本规约第三至第十二条约定的,物业服务企业有权劝阻、制止;
业主、使用人拒不改正的,物业服务企业可以采取下列措施予以制止:
(一)禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域;
(二)暂时停止该单元供水、供电;
(三)物业服务企业有权向违规者追讨由此产生的一切损失赔偿;
(四)物业服务企业有权依法报案查处;
(五)物业服务企业有权清理阻塞在本物业内公共地方和通道的任何障碍物、清理或更正有违反规定和消防条例规定的任何装置或物品,并有权向违规方追讨因此而发生的一切费用并追究相关责任;
第二十二条连带责任
物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。
第二十三条矛盾纠纷的调处
业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时,本着互谅互让的原则,同意由居民委员会、街道办事处设立的人民调解委员会居间调解处理。
第二部分物业服务企业的变更
第二十四条物业服务企业变更的情形
前期物业管理期间发生下列情形之一的,建设单位可以另行选聘物业服务企业:
(一)物业服务企业违约,致使合同目的不能达到的;
(二)物业服务企业提出解除合同;
(三)物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的。
第二十五条选聘方案的制定
建设单位另行选聘物业服务企业的,应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主、使用人对物业服务的要求等拟订物业服务企业选聘方案,选聘方案应当符合下列条件:
(一)物业服务企业资质等级不低于原聘物业服务企业的资质等级;
(二)服务内容和标准不低于原聘物业服务企业的服务内容和标准;
(三)物业服务收费不高于原收费标准;
(四)原物业服务合同主要内容作为招标文件的组成部分。
选聘方案应事先听取业主、使用人、使用人意见和建议,选聘方案确定后应书面通知业主、使用人、使用人并在物业管理区域内公告。
第二十六条公开招标的要求
建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业,并按照物业管理招投标的相关规定组织实施。
第二十七条物业服务合同的签定
招标工作完成后,建设单位代表全体业主、使用人与中标物业服务企业签订物业服务合同,并将选聘结果书面通知业主、使用人,同时在物业管理区域内公告。
第二十八条无法及时选聘的处理
前期物业管理期间,因物业服务企业突然撤离等原因,建设单位无法及时另聘物业服务企业的,在另聘物业服务企业之前,业主、使用人可以请求街道办事处(乡镇人民政府)或者房地产管理部门指定物业服务企业临时
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