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(二)链接平台化
相对于传统的产业园区,第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征:
一是产业主体具有多样性。
除了产业链上下游企业之外,关联产业、金融机构、技术服务机构、中介服务机构、政府、科研机构、行业组织等都是园区产业生态的构成主体。
产业主体的多样性满足了高科技企业对要素的多样性需求,是园区生态网络得以形成的基础。
二是产业主体间具有强关联性。
在园区生态系统中,各类产业主体能够通过多种方式形成最广泛的链接,除了产业链上下游企业的业务往来,借助互联网和大数据等技术手段,不同行业之间能够实现业务交叉、数据共享和运营协同,使园区的平台属性增强,通过网络效应降低各类主体的交易费用,从而使整个园区生态的效率达到最优。
图1北京互联网金融安全示范园园区平台生态
(三)空间交流化
要使园区中各产业主体之间产生深度合作,空间的交流功能至关重要。
仅依靠传统的会议室、报告厅、洽谈室等正式、固定的交流场所远远无法满足“四新”型企业和员工的需要。
因此,在进行空间设计时,第四代产业园区通常需要在去边界化和内容生活化两方面做好文章,以便营造丰富多样、轻松愉快的交流氛围。
一是去边界化。
园区在设计时通常刻意模糊室内外、工作区与休息区等特定功能区域的边界,打消固定空间功能边界给人们带来的束缚感,室内外连接处、办公大楼的某一楼层、步行道旁、楼宇间等空间均可建设为交流场所。
二是空间内容生活化。
通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施,给交流带来舒适感和放松感,提高交流效率。
武汉研创中心将楼宇间空地、人行步道、湖边等设计成交流空间,布置座椅、亭廊等休憩设施,并通过花坛、树池等硬质界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接为员工营造环境良好的交流环境。
图2武汉研创中心的交流空间
(四)职住平衡化
第四代产业园区的产业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大,同时,90后员工也开始大量出现。
这些员工对生活品质要求较高,对生活配套的需求也大幅提升,职住分离、只重产业不重生活的园区已经难以适应需要,直接影响了园区的招商和聚贤。
第四代产业园区在规划之初就充分考虑职住平衡的问题,通过生活配套的打造,满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求,实现真正意义上的产城融合发展。
以深圳蛇口工业区的南海意库园区为例,该园区位于深圳市南山区中心地带,原为加工企业厂房,后经过腾笼换鸟,定位为创意产业园。
招商蛇口通过“公交都市示范区”建设,引进面向中国籍学生的国际学校、国际医疗机构,对该园区周边的生活设施进行了全面升级。
目前,南海意库已经形成了一个较为完善的500m生活圈,基本实现了职住平衡。
图3南海意库园区周边配套设施示意图
(五)服务生态化
随着企业间分工的愈发明细,企业对园区服务的需求不断趋于多样化。
第四代园区的服务体系已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变,通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系,切实满足产业生态的需求。
表2产业园区服务体系的四个层次
在构建服务体系时,园区密切关注企业发展动态,了解和预测企业需求,适时提供与企业特点相匹配的服务。
在服务企业的过程中,园区不仅可以分享企业成长的红利,还能够积累大量服务资源,真正做到与企业的共同成长。
针对企业的现实需求,启迪控股整合全球范围内的政府、企业、高校及科研机构等资源,打造产业研究、产学研、人力资源、培训服务、信息、投融资等六大服务平台,为企业提供包括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。
图4启迪控股的产业服务体系
(六)管理智慧化
信息技术在第四代产业园区中已经得到广泛应用,通过“智慧园区”的建设,园区可以在通信、政务、产业服务、民生、节能环保等方面提供高度智慧化的管理。
表3智慧园区的主要内容
以天安数码城为例,在通信方面,园区通过多网互联打造集视频通信、协同通信、语音通信与一体的综合化智能通信解决方案;
在产业服务方面,园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、应用管理、企业社区、本地采购等多方面服务,并为各类企业的信息化改造提供相应的解决方案;
在节能环保方面,园区通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术,优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排。
除此之外,园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面开展智能化应用。
图6天安数码城智慧园区管理体系
(七)盈利多元化
由于产业园区的重资产属性,仅靠物业租售难以获得高额回报,轻重资产平衡已经成为园区商业模式的核心问题。
对于第四代产业园区而言,形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区长远发展的必然趋势:
一方面,“四新经济”本身对于园区服务和资本服务具有较高的需求,为资本、园区服务等轻资产业务的开展创造条件;
另一方面,在产业发展的不同时期,园区需要对产业生态要素进行动态管理,销售去化比例过高不利于园区产业生态的维护。
因此,形成轻重平衡,兼顾长期回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础。
在盈利模式创新方面,张江高科已经进行了12年的探索和尝试。
2006年,张江高科提出以特色房产运营为主导,以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的“一体两翼产业互动”战略。
2014年,张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商”战略,着力将自身打造成为全产业链的产业投资商、以整合全球资源培育创新创业引擎企业的创新服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商。
经过多年的探索,目前张江高科的轻资产业务对利润的贡献已经超过房产租赁业务,2017年占比为55%。
图72005~2017年张江高科利润结构
(八)区企一体化
第四代产业园区打破了园区与企业传统的“产品提供者-产品购买者”的关系,通过股权合作、企业参与园区管理等措施,将园区利益与企业利益更加紧密的联系在一起:
一方面,园区运营商基于的独特信息优势,选择团队优秀、前景广阔、运营顺利的优质企业,采用产业投资基金或租金/物业入股的方式进行投资,既当“房东”,又做“股东”,更加深度的参与到产业培育中,分享企业成长的红利。
另一方面,通过智慧园区的建设,入园企业和人员可以更大范围地参与到园区管理中来,及时反馈问题、提出发展建议、参与园区决策,从而发挥企业的主体作用、保障企业的切身利益。
张江高科的“时间合伙人”概念很好地诠释了区企一体化的发展趋势。
时间合伙人即将产业园区与产业服务相结合,做创新创业服务的集成商,为园区的创业企业提供全生命周期的集成服务,通过贯穿企业发展全过程的注册、金融、政策、财务等多维度产业服务体系的打造,与产业客户共同成长,最终实现共建、共融、共享、共进、共赢。
图8张江高科“时间合伙人”概念解析
张江高科的创新创业服务体系已经成为其链接科技地产和产业投资协同发展的纽带,帮助其突破“房东”角色,实现区企一体化发展。
延伸剖析:
1.1.2工业园(industrialpark)
工业园是最早在英美等西方发达国家出现的产业园区类型,称谓各异,例如美国的工业园和英国的企业区(enterprisezone)。
建设这类实体的目的在于吸引新工业的投资,缓解工业对中心城市的压力和对环境的污染。
较早的工业园曾定义为:
在兴建工厂之前,由一个独立组织的规划提供一组适用的工业建筑(用地),辅之以基础设施和绿色空间,如公共道路、植物园、娱乐场所、停车场等,且包括各类设施之间的地带。
由于用地限制和地租增加,工业园内的多层建筑逐年增多。
从美学角度来看,工业园强调形体设计、保持建筑物后退和建筑密度最小等类似公园的特点,并且在其管理中保持优美的、类似公园的环境。
工业园是在功能和美观上能够产生独特环境的工业规划用地,能够满足低层、现代化、分散的办公楼自由布局的需求以及厂房、实验室寻求优美区位环境的需求。
随着传统产业园区的日趋成熟及其在不同国家和地区经济发展中所扮演的角色被逐步肯定,其陆续成为许多地方乃至国家所选择的重要发展战略。
政府对产业园区建设的参与度也相应提高,通常表现为以创造就业机会或提高地方收入为目标,以提供特殊优惠政策(如税收优惠、地价优惠、新员工免费培训等)为手段。
1.2多元现实问题导向下的现代产业园区
现代产业园区可细分为科技园、生态产业园、创新区等子类,其成因在于产业园区面临的冷战后期经济复苏、全球性的能源危机、科技创新软硬实力的全球性竞争等发展形势,具有较为明显的问题导向特征。
1.2.1科技园(scienceandtechnologypark)
科技园的主要目的是为了增加就业机会和促进高技术制造业增长,其具有以下特征:
景色优美、环境宜人、基础设施完善,吸引科技人才;
和大学或研究机构有正式运作上的联系;
积极的管理,为创业企业提供孵化器设施和服务,推动科研成果、知识产权的商业化等。
科技园大致可以分为三类【这个分类借鉴了卡斯特尔和霍尔对世界高技术中心(technopole)的分类,但稍有不同,其第一类是在创新环境基础上建立高技术公司的产业综合体(high-techcomplex),如美国硅谷】:
一是大学科技园(universitysciencepark);
二是科学城(sciencecity);
三是技术园(technologypark),其中,第三类实际上是介于传统产业园区与现代产业园区之间的类型。
科技园的成型源于以美国为代表的欧美发达国家在冷战结束前后进行自身产业转型的迫切需求和科技革命的推动,最知名的科技园是斯坦福研究园。
之后,科技园在亚洲兴起,其功能主要是进行产业结构调整和产业技术引进,以亚洲早期承接欧美加工制造环节产业转移的国家和地区等为代表,例如日本的筑波、中国台湾的新竹、韩国的大德等。
中国大陆的科技园区起步相对较晚,但形式较为多样,最早以国家高新技术产业开发区为代表,并伴随国家转型发展战略的确立,早期以经济技术开发区为代表的传统产业园区内部也逐步衍生出众多的科技孵化器、工程技术中心等科技创新平台。
政府对于科技园通常有明确的创新人才引进、创新环境营造、创新政策制定等发展举措。
1.2.2生态工业园(eco-industrialpark)
生态工业园是企业之间以及企业与地方社区之间合作,通过密切的产业联系,共享各种资源,减少生产过程对自然生态环境的影响,加强废物循环利用,以降低生产成本,提高经济效益,并实现可持续发展。
生态工业园在全球范围内的拓展与1970年代世界性能源危机问题的产生息息相关。
该类产业园区一方面有着自身独特的生态产业体系,另一方面就核心产业内容而言以化工能源产业居多,目前最为成功的案例是丹麦的卡伦堡(Kalunborg)生态产业园区。
同时,在美国和加拿大等国家也有较为成功的生态产业园区项目。
相比而言,我国的生态产业园区囿于产业发展阶段、企业社会使命感缺失等限制因素,建设进程相对滞后,需要政府的积极引导,甚至一些强制性行政手段予以支持。
就内涵而言,生态产业园区的产业门类有着鲜明的“绿色”、“共生”等特色,园区的企业之间也相应形成体系化的物质与能源交换网络。
1.2.3创新区(innovationdistrict)
21世纪初,一种新的产业园区——创新区在欧美城市的建成区内部和近郊出现,它与1950年代以来以美国硅谷式郊区走廊为代表的庞大研究中心和大学校园聚集的地理空间模式完全不同。
创新区强调企业家的创业精神及其行动,其中的企业加速器和孵化器等空间通过公共交通、局域网、混合用途建筑相互连接,期间行为主体的协作和知识共享意识也相应得到培养。
第一个正式的创新区于2000年诞生在西班牙巴塞罗那的22@区【22@区位于巴塞罗那的格洛里(Glories)区,地处巴塞罗那的核心区域。
】如今全世界已有上百个官方的创新区。
创新区对创造就业和经济发展起着积极的作用,已成为创新驱动城市产业升级的重要枢纽。
相比于现代产业园区中的科技园区和生态产业园区,创新区的出现较晚,其以城市与区域创新发展进程中关注创新人才、注重人本理念回归为社会背景,不同国家和地区通过创新区建设以期自身的科创软硬实力能够在全球性竞争中拔得头筹。
我国尚未形成与创新区相匹配的概念性框架和相应实践。
在其核心内涵方面,创新区的建设注重对创新创业人才生产与生活诉求的协调与满足。
如果说传统的产业园区大多都有特定的工业部门,尤其是制造业,那么创新区则不局限于特定的产业或某类资源,而是学习、研究、创新和生产活动的汇集与交织,更加强调创新的开放与共享,影响未来人们的工作与生活方式。
综上所述,不同类型的产业园区,就其发展实践而言,在出现时间上虽存在先后,但并非绝对的替代关系。
因为不同的产业园区类型在特定国家或地区的更迭中有着明显的时空特点,即受产业园区这一载体自身的时间纵向演变规律和所在国家或地区所处发展阶段的共同影响,因此形成了时至今日世界范围内不同类型产业园区百花齐放的发展局面。
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