房地产考试简答题Word格式.docx

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决策类型：

确定型决策、风险型决策、不确定型决策。

2、不确定型决策有那几种方法？

（P22）

大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。

3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。

（P24）

（1）发现问题

（2）确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。

4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？

结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。

第三章房地产企业

1、试述我国房地产企业在国民经济中的作用。

（P34）

实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。

……

（1）为国民经济的发展提供和物质保证；

（2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源；

（3）为相关产业的发展起到有力的带动作用；

（4）促进消费结构和产业结构的合理化。

2、我国房地产企业建立需要具备哪些条件？

（P38）对不同资质房地产开发企业如何审批？

（P40）

条件：

a有符合公司法人登记的名称和组织机构；

b有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；

c有有符合规定额度的注册资本和流动资金；

d有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专制技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。

我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批制：

（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；

（2）二级资质及二级以下资质企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定；

（3）经资质审查合格的企业，有资质审批部门发给相应等级的资质证书。

除此之外，还对房地产开发企业的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

3、房地产开发企业人员构成有哪些？

（P44）

具体来说主要有：

a注册建筑师；

b工程师；

c财务人员；

d营销策划人员；

e项目拓展及发展人员；

f法律顾问。

4、试简述房地产企业经营目标的内容。

（P52）

房地产企业经营目标是指企业在经营中所要达到的预期效果。

按其重要程度而言，可分为经营的战略目标和战术目标。

房地产企业经营的战略目标是指企业产院发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、营利性目标和竞争性目标构成。

战术目标是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必然途径，其内容有五个方面构成：

市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略。

5、试简述房地产企业经营决策的影响因素。

（P55）

主要有四种；

（1）环境；

包括宏观、中观、微观。

……

（2）决策者对风险的态度（3）思维定式（4）时间。

6、试论述我国房地产企业发展现状。

（P41）

六大特点：

（1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；

（2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；

（3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；

（4）企业的区域分布具有较高的集中性；

（5）企业融资渠道比较单一；

（6）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。

7、试结合现实论述我国房地产企业经营目标调整的外部影响因素。

（P60）

相关政策制度、经济结构、企业发展模式、国际政治事件。

第四章房地产开发以经营环境分析

1、简述SWOT分析法的分析思路。

（P76）

第一步：

分析房地产企业内部环境的优势与劣势（strengthsandweaknesses）；

第二步：

分析房地产开发与经营外部环境的有利于不利因素（opportunitiesandthreats）；

第三步：

综合以上分析，得出机会点与风险点：

企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点。

企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点。

企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。

企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）。

2、与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些？

（P80）

（1）政治风险——由于未能与其的政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性。

（2）经济风险——在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测受益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

（3）金融风险——由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能。

主要包括利率风险和外汇风险。

（4）来自自然界和冲突的意外风险——自然界的意外风险与灾难，如水灾、地震、台风等等。

（5）个别风险——由于某房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给该房地产企业带来损失的可能性。

3、结合实例，论述宏观政策对房地产开发经营时机选择的影响。

（P77）

政策扶持下的产品，是开发产品选择的机会，如中低档住宅、经济适用房的开发建设；

政策制约或限制的产品，需要谨慎行事，如别墅的开发建设。

政策有利的时机，是房地产开发与经营的时机切入点，如旧城改造推动着土地供给市场及住宅需求市场的双重发展，抓住有利时机，进行住宅开发，将获得极大的主动权。

4、关于的风险大小：

土地投资〉商业设施〉写字楼〉住宅投资

第五章房地产开发用地的获取

1、简述土地使用权出让年限的限定。

（P87）

国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或其他用的50年。

出让土地使用权最高年限应当执行上述规定，但最高年限并不是唯一年限，具体年限是由国家根据产业特点和用的项目情况确定或与土地使用者协商确定。

实际年限不得突破规定的最高年限。

出让年限届满后，如果土地使用者申请续期，应当至少迟于届满前一年申请续期，政府出根据社会公共利益需要收回该宗土地以外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。

如果使用者未提出申请或申请未获批准，则政府无偿收回土地使用权。

2、国用土地使用权出让合同包含的主要内容以及双方当事人的权利和义务有哪些？

（P90）

3、国有土地使用权转让需要具备哪些条件？

转让的主要内容有哪些？

（P92）

4、土地征用的基本程序是什么？

（P96）

根据《中华人民共和国土地管理法》的有不按规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序一般分为以下六个步骤：

（1）建设项目的预审；

（2）用地申请；

（3）拟订征地补偿安置方案；

（4）签订征地协议；

（5）出让或划拨土地使用权；

（6）颁发土地使用证。

5、土地竞标团队的主要工作有哪些？

（P102）

（1）认真研究公告信息和相关文件，讨论本开发区业是否符合相关提案建以及是否具有开发能力；

（2）进行现场勘查，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；

（3）研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；

（4）预算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；

（5）预测竞标风险，主要包括保证金奉献、攀比奉献、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。

6、试论述我国当前土地征用存在的问题及对策。

（P279）

问题：

有关征地的范围问题；

关于征地费与土地出让金巨大差价问题；

征地补偿费的使用和透明度问题等。

对策：

完善立法，明晰征地范围；

完善征地补偿制度；

明晰产权，增加征地过程的透明度。

7、书论述运用假设开发法测算地价的前提条件以及测算的步骤。

（P103）

前提条件：

（1）土地最佳利用方式开发；

（2）正确地预测了未来开发完成后的房地产价格；

（3）稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规；

（4）全面合理的房地产投资开发和交易税费项目；

（5）长远、稳定的土地攻击计划；

（6）完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。

步骤：

（1）调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等；

（2）选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等；

（3）估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算；

（4）预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润；

（5）预算地价。

可用公式表示为：

地价=开发完成后的房地产价格-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润。

第六章房地产开发项目可行性研究

1、简述可行性研究的作用和编制依据。

（P109）

作用：

（1）可行性研究是项目投资决策的基本依据

（2）可行性研究是筹集建设资金的依据（3）可行性研究是项目立项、用地审批的条件（4）可行性研究是开发商与有关部门签订协议、合同的依据（5）可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据；

编制依据：

包括国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划；

批准的项目建议书或同等效力的文件；

国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；

自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；

国家所规定的经济参数和指标；

开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；

其他有关依据资料。

2、试述房地产开发项目可行性研究的主要内容。

（P111）

（1）项目概况

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置（3）市场分析和建设规模的确定（4）规划设计方案选择（5）资源供给（6）环境影响和环境保护（7）项目开发组织机构和人力资源配置（8）项目实施进度（9）项目经济及社会效益分析（10）结论及建议。

3、简述房地产市场调查的基本原则及类型。

（P114、116）

原则：

准确性原则、时效性原则、全面性原则、针对性原则、创造性原则。

类型：

（1）按市场调查的范围分类：

专题性市场调查、综合性市场调查；

（2）按市场调查的功能分类：

探测性调查、描述性调查、因果性调查。

4、简述房地产市场调查的步骤和方法。

（P117）

调查准备、调查实施、和分析总结；

观察法、实验法、询问法。

5、简述房地产市场调研的内容。

（P123）

（1）房地产市场环境调研。

宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研。

（2）房地产消费者调研。

消费者的购买力水平、消费者的购买倾向、消费者的共同特性。

（3）竞争楼盘调研。

产品、价格、广告、销售情况、物业管理。

（4）竞争对手调研。

专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态。

6、房地产开发项目的投资构成有哪些？

如何计算？

（128）

包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费。

7、房地产开发项目财务评价的指标体系有哪些？

怎样计算？

（137）

静态指标：

静态投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。

动态指标：

动态投资回收期、财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率。

8、房地产开发项目不确定性分析的的含义及其内容。

（143）

含义：

就是分析不确定因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。

不确定性分析是房地产项目财务评价的重要组成部分，对房地产开发项目决策的成败有着重要的影响。

房地产开发项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制；

内容：

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析、和概率分析。

第七章房地产开发项目的准备

1、简述房地产开发资金的筹集方式。

（P153）

（1）动用自有资金

（2）争取银行贷款（3）利用证券化资金（4）通过联建和参建筹集（5）利用外资（6）通过预售筹资（7）利用承包商垫资。

2、简述房地产开发资金成本的计算方法。

（P155）

3、简述房地产开发项目规划设计方案评价的特点。

（P164）

（1）评价主体的多元性（使用者，城市规划管理部门，设计者和施工者）

（2）评价目标的多样性（效益的综合性，多目标密切相关）（3）评价结论的不确定性（评价者的主观性，项目未来情况的不确定性）。

4、简述建设工程规划许可证的作用。

（P281）

（1）确认建设单位或者个人有关建设活动的合法地位

（2）作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据（3）作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。

5、简述工程施工招标应具备的条件。

（P177）

（1）招标人已经依法成立；

（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；

（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；

（4）有相应资金或资金来源已经落实；

（5）由招标所需的设计图纸及技术资料。

6、为什么要对参加施工投标的承包企业进行资格预审？

（P179）

对承包单位资格审查的目的在于了解承包企业的技术和财务实力及管理经验，限制不符合要求条件的承包企业盲目参加投标，并将审查结果作为决标的参考。

7、简述开发工程施工竞争性招标的基本程序。

（1）确定招标的工程项目

（2）组建招标工作小组（3）向招标投标管理机构提出招标申请（4）组建评标小组（5）编制工程招标文件和标底（6）发布招标公告或发送投标邀请函（7）对申请投标的单位进行资格审查（8）分发招标文件、全套施工图纸和技术资料（9）组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑（10）开标，评标和定标。

第八章房地产开发项目实施

1、开发商的建设项目进度计划体系包括哪些内容？

（P191）

（1）编制开发项目实施阶段总进度规划

（2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划；

（3）核准施工进度计划；

（4）编制其他配套进度计划；

（5）督促监理工程师；

（6）检查与纠偏进度计划。

2、项目实施阶段，在有监理的情况下，开发商如何完成质量管理任务？

（P198）

（1）审核施工组织设计

（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设备进行检验（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收。

3、项目实施阶段，开发商如何进行合同管理？

（P202）

合同策划、合同签订、合同分析、合同交底、合同跟踪、合同街巷、合同评价。

第九章房地产营销管理

1、房地产销售的特征有哪些？

（P224）

复杂性、区域性、风险性、严密性、差异性。

2、房地产销售管理的内容是什么？

（P226）

（1）制定房地产企业销售规划

（2）设计房地产企业销售组织（3）指挥和协调房地产企业销售活动（4）评价和改进房地产企业销售活动。

3、房房地产价格的构成因素有哪些？

（P228）

土地取得成本、开发成本、管理费用、贷款利息、销售费用、税费、利润。

4、房地产定价的理论依据是什么？

（P230）

生产费用价值论、预期原理、替代原理、供求理论。

5、房地产企业的定价目标有哪些？

（P232）

（1）实现预期投资利润率

（2）项目或当期利润最大化（3）适应市场竞争（4）树立企业品牌（5）提高市场占有率（6）求得生存。

6、是比较房地产直接销售和间接销售的优缺点。

（P240）

直接销售的优点是：

了解市场，降低费用，加强推销，控制价格，提供优质服务。

缺点是：

对房地产企业的开发和营销能力要求较高了，不利于企业扩大经营规模；

分散了房地产企业的人力、物力和财力，不符合社会分工发展的需要，相应地也增加了企业的经营费用；

不利于房地产企业分散经营风险，一旦市场发生变化，企业必须独自承担全部风险和损失。

间接销售的优点是：

有力地弥补了房地产开发企业经营能力不足的缺陷；

有助于降低房地产开发企业的经营费用；

分担了房地产开发企业的市场风险；

通过专业活动和服务，为交易双方提供帮助，改善市场运行效率。

增加了中间环节和产品成本；

开发企业对市场的了解和控制力下降，增加了协调成本。

7、房地产企业选择销售渠道的影响因素有哪些？

（P242）

房地产企业选择销售渠道时，除遵循的原则之外，还应注重房地产产品方面、房地产市场方面、房地产企业方面、中间商方面、政策法规方面的影响。

8、房地产企业如何处理与中间商的关系？

（P244、282）

房地产企业选择了中间商之后，除签订内容合理的协议外，还应充分认识到与中间商之间的利益差异，并采取有针对的激励措施来调动中间商的积极性，同时可以考虑适当采取一些惩罚性措施，如终止合作等，以凸显激励的作用。

在合作的过程中，及时对中间商进行评价，作为对其进行激励、管理，乃至调整的依据，保持对中间商一定程度的控制权。

9、房地产促销的实质和作用是什么？

（P245）

答案要点？

传播信息，沟通供需。

房地产促销的作用包括：

传播信息，沟通供需；

突出特点，增强竞争能力；

刺激需求，引导消费；

树立企业形象，拓展市场。

10、如何制定房地产促销组合策略？

（P282）

制定房地产促销组合策略，首先要确定促销目标，进而依据促销目标和促销方式的特点来选择合适的促销组合；

其次要考虑企业开展促销活动的预算；

再次是要结合房地产产品的特性和生命周期选择适宜的组合策略；

同时也要注意消费者所处的购买阶段以及当时的市场条件，并能根据竞争楼盘的情况来调整促销组合及其策略。

11、试说明影响房地产价格的因素。

（P229）

（1）宏观环境：

宏观环境因素是对几乎所有地区房地产价格水平有所影响的因素，如人口的数量、分布和结构，经济发展状况，物价水平，利率和汇率水平，投资体制的变迁，城市化进程，政治安定和社会治安状况，财政政策和货币政策等。

（2）中观环境：

中观环境因素是对某个地区房地产价格水平有所影响的因素，如城市的基础设施状况，城市规划，土地资源的可获得性和价格水平，地区产业结构和主导产业的性质，城市居民收入，地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等。

（3）微观环境：

微观环境因素是房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素，如项目的区位、景观、公共服务设施的完备程度、建筑物本身的特征等。

12、房地产企业如果选择直接销售方式，应该如何开展工作？

（P243）

（1）销售前的准备，包括房地产项目合法性资料的准备、销售资料的准备、销售人员的准备和销售现场的准备四个方面；

（2）销售的事实和管理，包括销售实施阶段的划分、销售工作流程的确定和销售管理。

13、试比较房地产促销的四个具体策略的优缺点。

（P250）

答案要点：

（1）广告：

优势：

传播的范围广、及时、形象生动，节省人力；

劣势：

属于间接传播，单向信息沟通，难以形成及时购买，成本费用高。

（2）销售促进：

直接而有效，刺激性强，手段灵活多样；

短期效果明显，但不能长期使用，易产生消极影响。

（3）公共关系：

影响范围大，可信度高，可有效提升知名度，树立企业想象。

组织实施的难度大，经济效果不直接，不能迅速产生效果。

（4）人员推销：

双向信息沟通，针对性较强，灵活性高，注重人际关系，成交率高。

成本费用高，对销售人员的要求较高，接触面窄。

第十章房地产开发与经营项目后评价