私募融资计划书Word文档格式.docx

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法定代表人及身份证号码：

基本账户行：

注册资金、币种：

1000万元人民币

股东及出资金额、股权占比（如超过5个可仅列出前五个）：

币，投资人为***与***，医院所在为****

4、公司治理结构（股东会、董事会、监事会、经营层设置情况，公司董事的构成和比例，董事长、总经理和财务负责人的产生机制和相互监管约束机制。

）组织架构：

董事会→董事长→院长→监事→各个管理部门。

医院设董事会，股东是董事自然成员，董事长一人，监事一人，其他股东为董事。

董事长由董事会选举产生，获得67%以上的股权认可即可担任。

董事长任期五年，可以连任。

在创建初期，董事长为医院法定代表人，任期五年，可以连任。

在医院达到二级甲等医院规模后，董事长不再必然担任院长，院长可以是股东，可以是非股东。

医院设监事一人，监事任期五年，可以连任。

监事由董事会选举产生，获得67%以上的股权认可即可担任。

监事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。

董事长、院长及财务负责人不得兼任监事。

董事长和监事在任期届满前，董事会不得无故免除其职务。

医院设立经营管理机构医院管理委员会（简称院委会）。

在医院创建之初，能够有时间和精力在医院工作的股东为自然的院委会成员，办公室主任和临床科室主任为院委会成员。

院委会设院长一人，不设立副院长，并根据医院情况设若干管理部门。

在医院达到二级甲等医院规模后，根据董事会集体意见，由67%以上的股权同意选举院长（不设立副院长），由院长、办公室主任、财务总监、临床科室主任共同构成院委会，包括董事长在内的所有股东不再是自然的院委会成员。

并根据医院情况设若干管理部门。

目前医院人员有：

1名董事长兼院长，1名副院长，5名科室主任，7名专家，10名医生，6名师，27名护理人员，以及30名清洁工等其他工作人员。

管理架构如图

5、主要股东及管理人员介绍

（3）办公室主任基本情况

6、重大事项（包括但不限于重组改制、投资并购、股权变更、人事变更、诉讼违规、停产整顿、安全事故等）。

无。

三、所属行业分析

我院主要开展业务为肾脏病的中西医综合治疗。

主要服务范围为*市与甘孜州。

肾病对人体健康的危害很大，从生理和疾病的角度讲，肾为五脏之要脏，视为先天之本，是维持生命的重要器官。

肾脏就好比人体的一个污水净化站，担负着过滤、消除有害物质的任务，保护对生命活动中有重要作用的蛋白质、水分和盐类不致流失，从而保持人体水液平衡。

肾脏一旦出现问题，就无法消除体内多种有害物质以及多余的水分，而且还会使大量营养物质流失，水液、酸碱平衡失调，使人体出现水肿、蛋白尿、血尿、中毒等现象，直接发生肾炎、肾衰竭、尿毒症，进而危及生命。

更为糟糕的是，肾病容易反复发作，难以根治，用药不当或滥用药物又会伤害肾脏，加重病情。

因此，肾病在医学界有“危及人类生命的慢性癌症，十恶不赦的投毒手”的恐怖称谓。

在中国，慢性肾脏病的总患病率约为9.3%，而其中的1%就可能会发展为尿毒症。

我国无论是透析，还是肾移植的患者数量每年都基本上会以11%左右的速度递增。

目前全国约有六万名肾衰竭患者，每位患者每年大概需要的花费为10万元，这无论是给国家，还是个人，都造成了巨大的经济损失。

20年全球用于尿毒症和透析治疗的费用已攀升至10000亿美元，因此肾脏病被称为“花钱最多的疾病”。

中国患慢性肾病的人口大概占到总人口的接近1/10，而尿毒症的患者达到20，肾衰竭的患者有超过10万，而且还以每年11%的速度增长，患者群体将是一个很大的数目。

而每个早期的肾病患者治疗的话一个月要花费20元，要持续用药3-5个月，尿毒症患者的话就需要上万元一个月，需要治疗持续一年时间，肾衰竭的患者换肾要20万以上，还有后面的移植手术后的排除药物治疗费用也是需要一个月3000元以上，如果是做血透的话一年也是十几万以上的费用。

预计整个市场总量可达到350亿元，还将至少以10%的增长率的发展的形势。

终末期肾衰竭的肾脏替代治疗（，包括血液透析、腹膜透析及肾移植）在我国每年呈现出11%的增长发展速度。

然而在20年以前，我国的9以上集中在东部沿海地区和大、中城市。

说明我国广大的慢性肾脏病和肾衰竭病人，特别是农村、西部地区的病人还得不到透析、移植治疗，而死于尿毒症。

这主要是由于当时医保的有效报销政策存在直接相关性。

之前我国各地对透析治疗的报销政策差异很大，在覆盖全国8.5亿人的新农合医保中，把透析治疗分为门诊

报销和住院报销两种，门诊的报销额度上限在5000-2万/年左右，住院报销的额度上限为8-10万。

地方为了控制医保支出，把大部分患者归类为门诊患者，之前全年不到2万元的最高报销上限，相较于近10万的治疗费可谓杯水车薪，实际报销比例仅为1030%。

这导致很多家庭因病至穷，最后应无法负担昂贵的治疗费用只能放弃规范治疗。

而随着医保政策的改变，肾脏病的透析治疗的报销比率大幅度提高，西部以及广大农村地区的透析行业面临着巨大的机遇。

目前医院所在区域，肾脏病透析治疗费用报销比例情况为：

城镇居民报销83%，城镇职工报销比例为90%，新农合报销比例为70%。

总体来看，慢性肾病医疗市场广阔，是国家民生医疗投资的行业，是健康产业，未来呈上升发展形势，投资前景看好。

四、经营情况

1、医院概况

我院依据《**市民营资本举办医疗机构规划》，经**市卫生局批准设置，按二级乙等专科医院标准建设，以****为主要服务区域，以肾脏病人为主要服务对象。

主要展开肾脏病筛查、血液净化医疗和中西医结合肾脏病临床医疗服务。

医院根据二级乙等医院基本标准和临床业务实际需求，配置了相关设备设施。

配置飞利浦16排断层扫描仪、远程会诊系统、飞利浦50的X射线诊断仪、飞利浦菲利克斯B型超声波诊断仪、迈瑞820全自动生化仪、全自动尿液分析仪和尿沉渣仪、全自动血凝仪、电解质仪、化学发光仪等设备设施。

血液透析科开放床位42张，配置费森尤斯血液透析机（20台）、血液过滤机、二级血浆分离机等设备设施。

医院开设三个住院科室，开放住院床位20。

2、主要经营收入情况我院为肾脏病专科医院，主要收入分为门诊收费、药品收费、卫生材料收费、以及相应的药品收费。

在透析方面共有透析机20台，病人每次透析时长为3-4个小时，病人每次透析需要支付600元左右，每周需要透析次数为2-3次左右。

每月治疗费用为5000-8000元左右。

3、竞争对手分析

医院的主要竞争为当地的其他大中型医院，例如**市人民医院，*市中医院等。

根据当地政策，不同的医院等级，收费不同，每相差一个等级，价格降低5%。

与*市人民医院（三甲）相比，我院（二乙）相差三个等级，因为透析收费要便宜15%，金额为100元左右。

在肾脏病透析治疗方面，目前我院为*市规模最大的医院。

目前医院共配置20台费森尤斯血液透析机，而其他医院配置的透析机数量均较少，其中*市人民医院10台，其余医院配置台数均少于10台。

五、财务情况

1、主要财务数据（单位：

元）

应付债券+长期借款。

短期刚性负债=短期借款+应付票据（敞口）+应交税金+一年内到期的长期负债。

“变化值”主要是指20年末相交20年末的变化数值。

2、重点科目——应收账款

医院应收账款三年上升趋势明显。

应收账款逐年增加的原因是：

医院在20年底正式成立，医院经过相应经营宣传后，20年与20年业务量增长，而其主营的肾脏病透析等业务是医疗报销项目，由于各地医保局支付医院存在一定不项中。

*市医保报销的正常的基本流程为，病人住院1个月时间，然后医院每月进行申报，医保局审查需要一个月时间，然后上交情况到报销费用支付医院再需要一个月时间，总共为三个月左右。

在应收医保统筹款中，*市与*区金额为982万元，占总额比例为31.7%，*市与*区医保局支付医保款项时长在2个月之内;

其余地区大部分医保局支付时间一般为4个月;

较长的为*县、*县与*县医保局，其中，*县支付时间为6个月左右，*县与*县其支付时间为8个月。

虽然医院下游应收账款较多，但是均为医保局欠款，医保局不支付的可能性基本不存在。

由于各地财政状况不同，医保款支付时间不同，然而财政状况良好的*市与**区医保局占总额比例较大，而且支付时间均在2个月之内。

支付状况较差的地区占总量比例较小，风险可控。

相较于20年均大幅上升，这也显示出我院还款能力较好，本次融资项目计划风险可控。

六、与金融机构合作情况

1、医院关注类、不良贷款及其他不良记录情况说明。

3、医院银行借款分布：

列表描述现有各家银行借款分布情况。

（单位：

万元）

七、或有负债分析

1、对外保证担保、抵质押情况：

简述为其他企业的银行授信提供担保的情况，被担保企业简况（与的关系、市场地位、经营状况、资金实力、资信情况，前景等），分析和判断对外担保的质量、代偿的可能性，并填写下表。

八、融资用途与还款来源分析

1、申请融资的理由及用途

我院本次共申请融资800万元，共分两期。

前期先做一笔400万售后回租，后期再做一笔400万的直租。

（1）前期售后回租主要用于补充医院流动资金。

（2）后期直租主要用于新项目的建设。

后期直租开始时间为20年8月至10月，用于医院新项目建设。

目前准备与两家医院进行合作，根据8月左右与这两家医院洽谈结果，决定400万资金先用于哪家医院。

一是与**市一家慢性病医院合作，建立肾脏病透析科室，规划30张床位，前期投入10张床位10台费森尤斯透析机，需求资金400万元左右（其中透析机220万，水处理器50万）。

二是与***医院进行合作，建立泌尿内科，规模与**市相似，需求资金400万元。

2、还款来源分析（根据企业经营周期、销售收入、投资、融资情况分析可用来还款的资源来源，并判断还款来源是否充足）

医院的还款来源主要是医院的营业收入。

医院20年营业收入为6620万元，净利润为1672万元。

我院的的营业收入等呈明显的上升趋势。

经营活动产生的收入主要是由当地医保局进行支付，各地医保局虽然由于当地财政状况不同，在支付时长上存在差别，但是基本会偿付相应的医保款项。

同时，医保款的占比最大的医保局为*市与**区，其财政状况较好，医保款支付时间较短。

因而，医院的还款有很好的保障。

九、担保分析

本次融资租赁项目的主要担保方式为两种：

1、医院转让

我院同意以医院转让的方式进行融资担保。

2、提供20平米左右房产作为抵押土地及房产于20年拍卖取得，成交价为280万元，面积为2570.66平米，位于雨城区对岩乡对岩村，土地性质为商住用地。

房屋总建筑面积1982.67平米，其中商业建筑面积为292.43平米，仓储建地，以及派出所土地外，周边已经基本拆迁完毕。

十、风险分析

医院的主要业务是负责**区域的肾脏病综合治疗，目前影响我院发展的主要因素包括：

1、行业风险：

随着医疗报销政策的改善，肾脏病综合治疗费用的报销比例提高，肾脏病治疗行业面临着较好的发展机遇，行业风险较小。

2、市场风险：

我国肾脏病患者数量众多，而且肾脏病透析等治疗对于病人而言属于刚性需求，市场需求不存在巨大波动，风险较小。

3、竞争对手风险：

我院是当地最大的肾脏病治疗专科医院，相较于当地公立医院，存在较大的价格优势，因为在肾脏病透析治疗方面竞争力风险较小。

4、经营风险：

我院经营上存在应收账款金额较多、周期长的风险。

但是均为医保局欠款，应收账款回收有强力的保障。

同时财政状况良好的*市与**区医保局占总额比例较大，而且支付时间均在2个月之内。

　　私募融资计划书2第一部分公司基本情况

一、公司基本情况：

湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于20年，经过10年的积累，20年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。

成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。

战略上：

装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。

业务上：

公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。

产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。

集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。

二、目前公司主要股东情况：

三、目前公司内部部门设置情况：

第二部分项目概况

一、项目概况

华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建筑面积25993.52㎡。

项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。

项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。

华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，20年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设;

项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。

截至20年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于20年6月3日完成进窗公示，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。

目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，湖南集方家居投

资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。

二、项目地块优势

1）中央商务区

随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。

深国投商业规划、世纪金源开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

2）交通核心区

雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。

3）区域未来规划

铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，大北城的交通路网正在升级;

高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应;

秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。

三、目前定位

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。

本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋

势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。

四、新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：

开福区华侨星都建筑拟调整公示）

五、基本数据

第三部分行业及市场情况

一、行业简析

城市综合体迎来井喷式发展。

据相关统计，20年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

二、长沙写字楼市场供需情况

20年前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

20年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。

三、项目周边长沙写字楼价格调查

第四部分产品及市场定位

一、市场定位：

区域中高端5A级写字楼

一方面：

产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的优质客源。

另一方面：

考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。

二、写字楼客户群划分：

三、项目核心客群

发展层面：

以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，

国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

来源层面：

客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域，或是市内办公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。

心理层面：

以改善公司办公条件（自用）目的为主。

注重写字楼所处区域，具备很大增值潜力;

强调楼宇品质及商务配套;

关注物业公司的管理水平。

四、产品定位

1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业裙楼部分设立公共卫生间

2、7-16层（分户销售）做精装;

17-23层（整层销售）不做精装，可根据客户需求灵活把控。

具体执行需依据市场实际情况而定。

3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵

4、采用进口品牌锋速电梯（如蒂森克劳伯等）助推商务效率。

中央空调系统，承载高档商务环境。

5、5A甲级智能标准配置

办公自动化系统：

﹥局域网系统

保安自动化系统：

﹥门禁系统（电梯厅或大堂出入口）﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

楼宇自动化系统：

﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统

第五部分营销策略

一、入市时机

在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区（奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等）尚未对本项目形成包围之时，并参考周边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。

二、销售策略

目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更为广泛的客户来源，因此：

7-16层分割销售，精装修;

17-23层整层销售，精装修，但可根据客户需求而定。

保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。

三、价格定位

1、静态价格初判

写字楼整体均价（含精装）：

12013000元/㎡

二、价格细分

一层整体均价：

35000元/㎡

二层整体均价：

28000元/㎡

三层整体均价：

21000元/㎡

四五层整体均价：

14000元/㎡

六~二十三层：

12013000元㎡

车位：

10万/个

四、推广定位

地段—高档商务环境

产品—高端商务旗舰

北城首域●甲级智能写字楼

五、销售执行

在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

第六部分融资说明

一、项目投资规模及款项计划

1、项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款120万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式：

1）总价款：

120万元;

2）付款周期及方式：

（1）先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）;

（2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。

（3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作;

东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接;

法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

（4）20年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元;

（5）20年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款20万元。

二、融资计划

1、为保证项目实施，需要新增投资是多少16955万元，新增投资中，需投资方投入3000万元，银行借贷7000万元，公司自身投入20万元。

2、投入资金的用途：

前期收购款项以及代缴报建费用。

3、融资回报方式：

1）现金回报：

根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还融，资款及利息;

2）回购方式：

按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。

并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。

第七部分财务计划

一、项目投资估算

项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款120万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

二、项目销售收入

销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层，共计四层。

拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。

根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/

平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。

本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼120元-13000元/平米估计销售收入。

三、还款来源、保障及计划

1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押;

2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息;

3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押;

4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的时间周期内进行回购。

四、财务分析：

1、税前项目收支估算1）全销售收入估算

（1）项目成本：

收购成本120万元+后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）+融资成本1036万元+管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

（2）项目收入：

18层办公楼16374万元+五层商业13551万元+车位1070万元=30995万元

（3）税前利润：

项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，利润率82.8%

2）持有物业销售收入估算

18层办公楼16374万元+首