集体经营性建设用地入试点实施方案(试行)Word文档下载推荐.docx
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四是符合国土空间规划或土地利用总体规划及村庄规划的前提下,按照建设用地报批程序将集体所有农用地、未利用地转用为农村集体建设用地的;
五是法律、法规规定的其他农村集体建设用地。
(三)集体经营性建设用地入市条件。
一是符合国土空间规划、土地利用总体规划或村庄规划、相关产业规划及环保要求;
二是土地权属清晰,无权属争议;
三是地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或经所有权人书面同意将已确权登记的随土地一同入市;
四是未被司法机关、行政机关限制土地权利;
五是法律法规规定的其他条件。
(四)集体经营性建设用地入市途径。
一是就地入市。
符合国土空间规划和村庄规划,且具备开发建设所需基本条件的农村集体经营性建设用地,可直接就地入市。
二是调整(整治)入市。
村庄内零散分布,不具备开发建设条件的农村集体经营性建设用地,可在确保建设用地总量不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下,由自然资源部门组织属地乡镇人民政府(街道办)编制《城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》,经自治区自然资源主管部门审核,县人民政府批准,将腾挪出的建设用地指标调整到县域内符合规划区块入市。
三是转用入市。
符合国家及自治区产业政策要求,在符合国土空间规划、土地利用总体规划和村庄规划的可采取转用入市。
(五)集体经营性建设用地入市方式。
集体经营性建设用地入市方式有出让、租赁两种,交易形式应采取招标、拍卖、挂牌方式。
因集体土地线上交易系统尚未开通,暂时可采取以下方式:
只有一个企业(自然人)报名的采取协议方式出让;
两个企业(自然人)报名的由第三方采取竞价方式出让;
三个及以上企业(自然人)报名的由第三方采取拍卖方式出让。
农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限,不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限;
出租年限可根据具体项目需要确定,但最长不得超过20年。
(六)集体经营性建设用地入市程序。
一是申请。
符合入市条件的,必须经土地所有权单位组织召开村民或村民代表会议研究决定,并经三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后,由土地所有权人或经授权的实施主体向所在地乡镇人民政府递交入市申请书,并提交村民会议表决的相关材料。
二是审查。
乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后,出具初审意见。
县级自然资源部门会同发改、财政、住建、农业农村、应急、生态环境等部门对拟入市宗地进行审查。
经审查符合条件的,由自然资源部门出具审查意见,明确宗地的土地使用条件。
三是地价评估及入市方案拟定。
对审查通过的宗地,由自然资源部门委托有资质的第三方服务机构进行地价评估,并拟定入市方案,报请县人民政府批准。
四是公告及交易。
入市方案经批准后,由县级自然资源部门在中国土地市场网、公共资源交易服务中心网站及政府门户网站发布入市交易公告。
五是签订成交确认书及公示。
土地成交后,受让人或承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。
交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和政府门户网站等进行公示,接受社会和群众监督。
六是签订合同。
土地交易结束之日起10个工作日内,交易双方应当按照成交确认书约定签订土地入市协议。
(七)集体经营性建设用地入市收益分配及收益调节。
农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁入市交易的,入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。
土地增值收益调节金应统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素,确定调节金征收比例,按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后净收益的20%-80%计提。
(八)集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押。
依法取得的集体经营性建设用地使用权,在其土地使用权使用年限内符合产业政策及环保要求的可以转让、转租、抵押或者用于其他经济活动。
四、保障措施
(一)统一部署,加强领导。
为进一步加强组织领导,确保改革工作各项任务落实落细,全县农村集体经营性建设用地入市改革工作由县土地权改革专项领导小组统筹组织开展。
领导小组办公室要及时帮助解决工作中出现的各项问题,切实加强对试点工作的指导,按照区、市部署,确保工作有序推进,各成员单位要把集体经营性建设用地入市作为深化改革的有效平台,协助抓好试点工作的部署和开展。
(二)创新管理,务求实效。
实行协调反馈机制,各成员单位要定期向领导小组办公室反馈改革工作推进情况、存在困难问题以及法律法规等制度瓶颈。
实行试点申报、信息联络、绩效评估、经验总结、问题纠偏等动态管理机制,及时跟踪问效和纠偏调整。
(三)注重宣传,加强引导。
各成员单位要通过多种途径宣传集体经营性建设用地入市的重要意义、目标要求和主要任务,加强经验交流,为集体经营性建设用地入市营造良好的舆论氛围。
(四)建档规范,管理有序。
各成员单位要按照档案管理的相关要求,及时收集整理集体经营性建设用地入市试点工作情况,将试点工作的所有文字和图片资料分类立卷归档,做到资料齐全、档案完整、管理规范,真实记录和反映试验试点工作运行全貌。
农村集体经营性建设用地地价评估
管理办法(试行)
为了加强集体土地资产管理,维护土地所有者和使用者的合法权益,为集体经营性建设用地入市提供保障,规范土地市场和土地估价行为,根据相关法律、法规及有关文件精神的规定,结合我县实际,制定本办法。
第一条本办法适用于县域范围内的集体经营性建设用地入市地价评估。
第二条本办法所称的地价评估是指土地评估中介机构根据委托方的要求,依据国家制订的地价评估程序、标准、原则和方法,以集体建设用地基准地价或城镇建设用地基准地价为基础参照市场价格,对宗地使用权价格进行评估的行为。
第三条建立农村集体建设用地基准地价定期公布制度。
基准地价由自然资源部门选定评估机构,会同有关部门评估制定。
其成果经上级自然资源管理部门验收合格后上报县人民政府批准公布实施,并逐步建立县域内的土地价格动态监测制度。
第四条集体建设用地基准地价应当根据社会经济的发展和土地市场发展变化情况定期进行更新,一般不得超过三年。
第五条集体经营性建设用地入市过程中,进行宗地地价评估的,应委托具有评估资质的中介机构评估,评估的范围:
(一) 土地使用权出让、租赁;
(二) 土地使用权转让、租赁;
(三) 改变土地使用用途或使用年限、容积率等土地使用条件;
(四) 依照国家有关规定需要进行地价评估的;
第六条宗地价格评估应参照国家颁布的《城镇土地估价规程》以及相关的《技术规范》要求进行,并依据评估宗地的用途、宗地的取得方式、土地等级、使用年期、使用条件、宗地状况以及交通、基础设施、环境条件和收益能力等多种因素综合评定。
第七条宗地价格评估应执行国家有关地价管理的规定,坚持公正、科学、真实、合法的原则。
第八条宗地价格评估主要采用以下几种方法
(一) 基准地价系数修正法;
(二) 市场比较法
(三) 假设开发法(剩余法)
(四)成本逼近法
(五) 收益还原法
土地评估中介机构应根据评估目的和评估对象的不同,一宗地须采取2种及以上的评估方法进行评估。
第九条宗地价格评估过程中,委托人应当向评估中介机构如实反映宗地情况,提供土地使用权证或其他有效文件、资料,不得干预评估机构公正、客观进行地价评估。
第十条委托人故意隐瞒有关情况,提供虚假资料的评估中介机构可以终止评估工作。
第十一条土地评估中介机构接受评估委托后,应及时进行评估,出具土地评估报告书,土地评估报告书应载明以下内容:
(一) 评估委托人;
(二)评估机构状况及机构资质;
(三) 评估的基准日及评估日期;
(四) 评估宗地状况、土地评估的目的、依据及评估原则方法;
(五) 土地使用年限;
(六)评估结果;
(七)其他需要说明的事项。
第十二条土地评估中介机构进行宗地价格评估时,应当遵守下列规定:
(一)严格遵守国家法律、法规、规章的相关规定;
(二)对所出具的土地价格评估报告的真实性和合法性负责;
(三)为委托人保守秘密,不得泄露委托人要求保密的文件,资料及有关事项。
(四)在委托协议规定的期限内完成土地价格评估工作,土地估价报告备案后提供给委托人。
第十三条委托人对土地评估结果有异议的,可以向原土地评估机构申请复核。
对复核结果不服,可委托其他评估机构进行评估,有争议的可向行业协会申请仲裁。
第十四条自然资源部门负责对土地评估机构的监督,定期对土地评估机构土地报告质量进行抽查,发现问题记录在案,并及时责成其改正重新评估,如发现违规问题取消其评估资格。
第十五条土地评估中介机构不得有下列行为:
(一) 出具虚假报告;
(二) 故意提高或压低评估地价,损害国家、集体、个人及委托人或其他利害关系人的利益;
(三) 通过向有关单位和个人支付回扣、佣金、介绍费或以其他不正当方式招揽业务;
(四) 允许他人以本机构名义承办土地评估业务;
(五) 泄露委托方商业秘密;
(六)其他违反法律、法规的行为。
第十六条土地评估中介机构或执业人员玩忽职守、徇私舞弊、致使土地评估价格严重失实的,自然资源主管部门将对评估机构进行警告直至禁止其在本县从业;
情节严重的可以提请行业协会暂停其评估业务,注销其土地评估资质和资格证书,并追究相关人员法律责任,构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。
第十七条本办法由县自然资源局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起执行,有效期至2023年12月31日。
附件4:
县集体经营性建设用地使用权出让、租赁管理办法(试行)
为规范集体经营性建设用地使用权出让行为,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规规定,结合本县实际情况,制定本办法。
第一条在县辖区内以协议、拍卖、挂牌或租赁等方式出让集体建设用地使用权的,适用本规定。
出让活动由自然资源主管部门负责组织实施。
第二条集体建设用地使用权以协议、拍卖、挂牌或租赁等方式出让集体建设用地使用权,由乡(镇)人民政府对入市主体提出的入市决议进行审核,审核意见应当遵循公开、公平、公正和平等的原则。
第三条工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地可以选择净地出让或现状出让。
同一项目用地兼容加工、科创、研发、销售、实训等两种以上用途的,以土地主用途确定。
工业用地出让年限为50年;
商业、旅游、娱乐出让年限为40年。
第四条自然资源部门制定入市方案并对涉及产权、规划、开发利用条件、供地政策等方面进行审查,报县人民政府批准。
第五条自然资源部门对集体经营性建设用地使用权出让发布公告,公告时间不低于七个工作日。
第六条农村集体经营性建设用地使用权协议、拍卖、挂牌和租赁出让的申请人,是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织,法律法规另有规定外。
第七条自然资源部门对出让公告规定时间内收到的申请进行审查。
有下列情形之一的,为无效申请:
(一)申请人不具备竞买资格的;
(二)未按规定交纳保证金的;
(三)申请文件不齐全或不符合规定的;
(四)委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的;
(五)法律法规规定的其他情形。
第八条自然资源部门协助入市主体为申请人查询拟出让地块情况提供便利,并对申请人的情况进行保密。
第九条竞买申请人参与竞买,视为对土地现状、交易条件、交易文件内容无异议并全部接受。
第十条申请人按照规定向自然资源部门提出竞买申请,缴纳竞买保证金。
第十一条竞买人为一个企业(自然人)的按照评估价格确定受买人采取协议方式出让;
竞买人为两个企业(自然人)报名的按照竞价高者确定由第三方采取竞价方式出让;
竞买人为三个及以上企业(自然人)报名的按照出价高者获得的原则确定由第三方采取拍卖方式出让。
第十二条挂牌期间竞买人报价有下列情形之一的,为无效报价
(一)报价单未在挂牌期限收到的;
(二)不按规定填写报价单的;
(三) 报价单填写人与竞买申请人不符的;
(四)报价不符合挂牌文件规定的其他情形。
第十三条 确定竞得人后,竞得人支付的竞买保证金,转作受让地块的土地出让金。
自然资源部门与竞得人签订成交确认书。
其他竞买人支付的竞买保证金,在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
第十四条竞得人必须在中标通知书或成交确认书签订后15个工作日内交清全额土地出让金,在规定期限内不能足额交清土地出让金的,为竞得人违约,该次竞买无效,竞买保证金上交县财政,不予退还。
第十五条竞得人按照中标通知书或者成交确认书与土地所有权人签订集体建设用地使用权出让合同。
出让结果在媒体公示5个工作日,同时,在村务公开栏上公示。
第十六条受让人依照集体建设用地使用权出让合同约定付清全部土地出让价款后,可申请办理土地登记,领取集体建设用地使用权不动产证书。
第十七条竞得人未按合同规定期限付清土地出让价款的或者出让方未按合同约定提供土地的,由双方按合同约定处理。
第十八条本办法由县自然资源局负责解释。
第十九条本办法自发布之日起施行,有效期至2023年12月31日
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