沧州大运河项目投融资模式PPT文档格式.pptx

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北部新北部新城城南部新南部新城城整体思考以运河提升以运河提升为为切入，切入，带动沧带动沧州城市更新州城市更新发发展展运河生态治理-带动沿河区域改造/利用提升-推进城市有机更新先期数十数十亿亿运河生态提升，后期数百数百亿亿城市综合开发高高额额建建设资设资金从金从“何何”而来？

而来？

02PART沧沧州市房地州市房地产产市市场场情情况况Cangzhourealestatemarkettwo土地市场情况2019年年沧沧州市区土地市州市区土地市场场供求供求较为稳较为稳定，溢价小幅度提定，溢价小幅度提升升1.06%。

全年成交住宅用。

全年成交住宅用地地18宗，宗，规规划建筑面划建筑面积积101.60万，土万，土地出地出让让金金77.29亿亿元，楼面地价元，楼面地价3939元元/。

土地出。

土地出让让金、楼面地价、溢价率金、楼面地价、溢价率在在2017年达到高位（分年达到高位（分别别为为114亿亿元元、7229元元/、198%）后大幅回落）后大幅回落。

土地市场情况2020年年1-10月，月，沧沧州市区累州市区累计计推出住宅用地推出住宅用地10宗，成交住宅用宗，成交住宅用地地9宗，成交宗，成交规规划建筑面划建筑面积积140.08万，成交楼面均万，成交楼面均价价3273元元/，较较2019年同期下年同期下降降13.29%，成交土地出成交土地出让让金金45.85亿亿元元，较较2019年同期下年同期下降降42.42%。

土地市场情况运河区运河区运河区2019年至今成交土地两宗，全部是年至今成交土地两宗，全部是2019年成交，均集中在年成交，均集中在2019年年12月底成交。

月底成交。

成交地成交地块块1：

运河区浮阳大道西：

运河区浮阳大道西侧侧、铁铁南路南南路南侧侧地地块块，成交价，成交价1.55亿亿元，元，383.01万元万元/亩亩，楼面，楼面价价3830.10元元/平米，零溢价；

平米，零溢价；

（摘地方：

河北国（摘地方：

河北国鹏鹏房地房地产产开开发发有限公司有限公司）成交地成交地块块2：

运河区永安大道西运河区永安大道西侧侧、永、永济济路南路南侧侧地地块块，成交价，成交价4.38亿亿元、元、549.43万元万元/亩亩，楼面，楼面价价3746.14元元/平米，零溢价。

平米，零溢价。

沧沧州荣朔房地州荣朔房地产产开开发发有限公司有限公司）房地产市场情况沧沧州主要分州主要分为为11大区域（非行政分布），其中运河区成熟区是房价最高的区域，运河区西南新城区是大区域（非行政分布），其中运河区成熟区是房价最高的区域，运河区西南新城区是发发展最快的区域。

运河区成熟区房价最展最快的区域。

运河区成熟区房价最高，高，均价达均价达到到17197元元/平方米，高于全市均平方米，高于全市均价价35.17%。

运河区西南新城区。

运河区西南新城区紧紧随其后，均价随其后，均价为为16192元元/平方米，高于全市均平方米，高于全市均价价27.27%。

西。

西部部生活区生活区和南部新生活区分和南部新生活区分别别位列第三位和第四位，均价位列第三位和第四位，均价为为14056元元/平方米平方米和和13872元元/平方米，高于全市均平方米，高于全市均价价10.49%和和9.04%。

开。

开发发区房区房价价均价均价为为8143元元/平方米，低于全市均平方米，低于全市均价价35.99%。

新新华华区区运河运河区区房地产市场情况运河两岸运河两岸5公里范公里范围围内在售楼内在售楼盘盘有有6个，成交均价个，成交均价10000-13000元元/运河两岸部分在售楼盘情况序号序号项项目目所属企所属企业业占地（占地（）容容积积率率建筑面建筑面积积（）开开盘时盘时间间住宅均住宅均价价（元元/）主力主力户户型面型面积积交付交付标标准准1玉玉兰兰湾湾石榴集团382062.21213412019.3洋房12000106-117套三；

127-138套四毛坯精装修2沧沧州保利花州保利花园园保利丽景沧州房地产开发有限公司880003.44000002017.121200088套二、106-132套三精装3新城新城悦隽悦隽风风华华沧州浩铭创置房地产开发有限公司974012.53142152019.4高层11500；

洋房1350090套二，110-128套三清水4沧沧州碧桂园州碧桂园江江山樾山樾碧桂园集团556452.2165000高层9000；

洋房1200085套二，100-135套三清水5新城悦隽新城悦隽时时代代沧州万合金郡房地产开发有限公司410002.5150000/高层10800；

90套二；

110-125套三毛坯6天成玉天成玉玺玺台台沧州市天成房地产开发有限公司569412.492333132018.11高层15000-20000；

洋房20000-2500088-95套二，115-145套三清水03PART投融投融资资模式模式对对比分比分析析Comparisonofinvestmentandfinancingmodesthree模式模式分析分析政府主政府主导导政企合政企合作作完全政府投完全政府投资资模模式式负债负债型投融型投融资资模模式式PPP模式模式创创新型模式（新型模式（EOD+ABO模式模式）模式模式说说明明建设项目的全部费用均由政府财政划拨，运营亏损也由政府提供补贴建设项目资金由政府平台型公司通过国开行等银行贷款、发行债券、融资租赁等方式获得政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式以EOD生态基础功能完善和生态修复治理为基础，以智慧环境管理方式为管理手段，将生态建设的思路渗透到城市的综合开发、产业建设和综合运营管理中，采用ABO模式授权相关企业作为项目业主，并由其向政府方提供项目的投融资、建设及运营服务，合作期满负责将项目设施移交给政府方模式模式优势优势管理体制简单1.操作简便，融资速度快，财务成本低2.政府主导可以确保融资能力和项目建设1.可缓解政府增量债务，消化政府存量债务2.经济效率较高3.增加基础设施类项目的融资来源1.有利于政企分开、各司其职2.政府平台公司转型新举措3.政府购买服务模式和PPP模式的补充4.有利于生态价值提升和可持续发展模式模式不足不足资金短缺明显，不能满足项目的资金需求政府财政负担重，受实际开发运营能力不具备比较优势，运营和开发收入不足覆盖所有成本，政府仍需承担一定亏损补贴。

1.2.3.PPP清库影响审批决策周期时间长政府信用风险高通过土地、税收等收入进行平衡，政府支付责任能否纳入财政预算，能否为金融市场认可，存在不确定性投融资模式分析从政府主从政府主导导及政企合作两大及政企合作两大维维度看度看：

依据依据沧沧州州市人民政府关于提市人民政府关于提请审请审议议2020年市年市级财级财政政预预算算调调整方案（草案整方案（草案）的的议议案案：

市本：

市本级级安排的一般公共安排的一般公共预预算支出算支出为为115.8亿亿元，市本元，市本级级政政府性基金支出府性基金支出预预算算64.5亿亿元元。

扣除政府正常运扣除政府正常运转转所需的花所需的花费费，能，能够够用于大运河用于大运河项项目支出受限，完全依托政府投目支出受限，完全依托政府投资资，容易造成巨大的，容易造成巨大的财财政政压压力力，不利不利于政府良性运于政府良性运转转，亦非主流做法，亦非主流做法。

完全政府投资模式伴随大运河生伴随大运河生态态文化提升工程等文化提升工程等项项目目实实施施，2020年同年同2019年相比，一般性年相比，一般性债务债务付息支出占比一般性公共付息支出占比一般性公共预预算支出比例及年度算支出比例及年度专项债务专项债务付息支付息支出出占比当年政府性基金占比当年政府性基金预预算支出有明算支出有明显显提升；

从目前看来提升；

从目前看来，一般一般债务债务付息支出仍有一定的空付息支出仍有一定的空间间，但，但专项债务预专项债务预算付息支出占比已算付息支出占比已过过半半。

若依托若依托国国开开行等政策性行等政策性银银行行贷贷款、款、发发行行债债券、融券、融资资租租赁赁等方式大等方式大规规模模举债举债借借贷贷，将，将进进一步增加政府性一步增加政府性债务风险债务风险，建，建议项议项目开目开发实发实施适度施适度举债举债借借贷贷同市同市场场化相化相结结合合。

国国务务院院办办公公厅厅关于印关于印发发地方政府性地方政府性债务风险应债务风险应急急处处置置预预案的通知案的通知（国（国办办函函201688号）号）对对市市县县政府政府财财政做出明确政做出明确规规定定负债型投融资模式2020年年沧沧州市本州市本级级付付息息支出占比情况（支出占比情况（预预算算）年度一般年度一般债务债务付息支付息支出出/当年一般公共当年一般公共预预算支出算支出10%？

是否年年度度专专项项债债务务付付息息支支出出/当当年年政政府府性基金性基金预预算支算支出出10%？

是启动财政重整计划启动财政重整计划否启动财政重整计划无须启动财政重整计划年度一般债务付息支出一般公共预算支出年度专项债务付息支出政府性基金预算支出2020年年（预算）一般一般债务债务付息支出占付息支出占比比专项债务专项债务付息支出占付息支出占比比2.84亿元4.21元64.5亿元115.8亿元2.5%6.6%1.694亿元1.8644亿元52.6406亿元104.3779亿元1.62%3.54%2019年年沧沧州市本州市本级级支出年支出年度度A-本本项项目一般公共目一般公共预预算支出算支出数数额额（万元（万元）B-本本级级已有管理已有管理库项库项目一般目一般公公共共预预算支出数算支出数额额（万元（万元）C-年度一般公共年度一般公共预预算算支支出数出数额额（万元（万元）占比占比（%）20172418.608684110.2820182442.4010150190.24201932856.79010901303.01202033187.612423011708004.9202133572.392173512574394.4202234015.752201613504904.15202334519.472246014504263.93202435086.451985715577583.53202535719.731975716730323.32202636423.512217917968363.26202737200.142213319298023.07202838054.142197920726072.9*注：

数据来2自02财9政部PPP项目库“河北省38沧98州8.1市8南北绕城公路项目”信19息75722259802.64203040007.151737123907032.4根据根据沧沧州市州市现现有有PPP项项目目执执行情况，行情况，预计预计2020年已年已经经使用的使用的财财承空承空间间占比占比4.9%，之后将逐年降低。

如果以年度一般公共，之后将逐年降低。

如果以年度一般公共预预算支出占比算支出占比7%（风险预风险预警警线线）作）作为财为财承空承空间间上限上限预预估，至估，至2035年，新上年，新上PPP项项目的目的财财承空承空间还间还有有约约80亿亿元，元，即每年即每年3.3-11亿亿元不等，元不等，现现有有财财承空承空间间不足不足于于支支撑大运河生撑大运河生态态建建设项设项目，需要与社会目，需要与社会资资本方合作探索新模式本方合作探索新模式。

发发改改委委2019年年发发布布关于依法依关于依法依规规加加强强PPP项项目投目投资资和建和建设设管理的通管理的通知知指指出出,不得通不得通过约过约定回定回购购投投资资本金、承本金、承诺诺保底收益保底收益等等方式方式违违法法违违规规变变相增加地方政府相增加地方政府隐隐性性债务债务，严严防地方政府防地方政府债务风险债务风险。

PPP模式EOD模式即生模式即生态环态环境境导导向的开向的开发发模式，与国家生模式，与国家生态态文明建文明建设设、“两山理两山理论论”、生、生态态保保护护修复等要求高度契合，在国家相关部委修复等要求高度契合，在国家相关部委对对生生态产态产品品价价值值实现实现、生、生态态保保护补偿护补偿机制、自然机制、自然资资源有源有偿偿使用等系列使用等系列专题专题研究和政策体系逐步建立的基研究和政策体系逐步建立的基础础上，逐步从一种上，逐步从一种发发展理念形成展理念形成了了政府政府方方认认可并推可并推广广的的开开发发模式。

自模式。

自2018年起，政府方开始在政策中鼓年起，政府方开始在政策中鼓励励EOD模式，目前已上升至国家模式，目前已上升至国家层层面面进进行行试试点点。

EOD模式（生态引领的可持续发展模式）鼓鼓励励地地方方探探索索开开展展生生态态环环境境导导向向的的城城市市开开发发（EOD）模模式式，推进生态环境治理与生态旅游、城镇开发等产业融合发展，在不同领域打造标杆示范项目。

2018.9生生态环态环境境部部关关于于生生态态环环境境领领域域进进一一步步深深化化“放放管管服服”改改革革，推推动动经经济济高高质质量量发发展展的的指指导导意意见见（环规环规财财201886号号）提出探索生探索生态环态环境境导导向的城市开向的城市开发发（EOD）模式和工模式和工业业园区、小城园区、小城镇镇环环境境综综合治理托管服合治理托管服务务模模式式。

2019.1生生态态部、全国工商部、全国工商联联关于支持服关于支持服务务民民营营企企业绿业绿色色发发展展的的意意见见（环综环综20196号号）2020.9国家国家发发改委、科技部、工信部、改委、科技部、工信部、财财政政部部再次鼓励地方探索开展再次鼓励地方探索开展环环境境综综合合治治理托管、生理托管、生态环态环境境导导向的开向的开发发（EOD）模式等模式等环环境治理模式境治理模式创创新新。

关于关于扩扩大大战战略性新略性新兴产业兴产业投投资资、培培育壮大新增育壮大新增长长点增点增长长极的指极的指导导意意见见（发发改高改高技技20201409号号）2020.9生生态环态环境部、境部、发发改委、国开改委、国开行行明确提出在在国国家家层层面面开开展展EOD模模式式环环境境治治理理试试点点工工作作，解解决决生生态态环环境境治治理理缺缺乏乏资资金金来来源源渠渠道道、总总体体投投入入不不足足、环环境境效效益益难难以以转转化化为为经经济济收收益益等等瓶瓶颈颈问问题题，促促进进生生态态环环境境高高水水平保平保护护和区域和区域经济经济高高质质量量发发展展。

关于推荐生关于推荐生态环态环境境导导向的开向的开发发模模式式试试点点项项目的通目的通知知（环办环办科科财财函函2020489号号）良好的生态资源是区域持续发展的独特优势，EOD模式通过生态建设，发挥生态环境与资源的优势，有助于营造城市宜居环境，有利于生态、旅游、文化等特色产业的发展易于形成产业集群，促进区域经济发展。

产业协产业协同：

聚集人气的抓手，同：

聚集人气的抓手，经济发经济发展的基展的基础础选择产业时，要因地制宜发展最有基础、最有特色、最具潜力的主导特色产业，在可能的情况下优先发展文化、养老、旅游、信息等新兴产业。

同时也要考虑产业关联性、技术创新性、环境影响等因素，最终结合当地生态资源优势形成具有地方特色的产业集群。

创创新开新开发发：

价：

价值创值创造的核心，区域造的核心，区域发发展的展的动动力力金融创新，引进社会资本，使各方共同参与到区域生态文明建设中来，形成共赢。

技术手段创新，比如环境物联网技术，实现对整个区域生态环境的长时间监测和全系统调控，使人民参与到生态环境建设中来成为现实等。

综综合运合运营营：

价值值再再创创造的核心，可持造的核心，可持续发续发展的保障展的保障通过EOD模式实现将生态的理念融入城市建设和发展过程，融入经济、社会和政治等各个方面。

在开展城市的规划、设计、建设、运营及管理等工作的过程中，生态、生产、生活三生协调、三生共赢，可持续发展。

一种一种创创新新发发展模展模式式一种一种创创新的投融新的投融资资模模式式一种以人一种以人为为本的核心属本的核心属性性生生态态引引领领：

生：

生态环态环境的境的刚刚需，价需，价值值提升的基提升的基础础理念理念创创新、价新、价值创值创新、技新、技术创术创新新从从“开开发发破坏破坏治理治理保保护护”的粗泛循的粗泛循环环，转变为转变为“生生态优态优先、开先、开发发并并举举、产业产业反哺反哺”的一体化良性模式，通的一体化良性模式，通过资过资源整合，源整合，创创新投融新投融资资模模式，式，调动调动市市场场主体参与主体参与积积极性，提升区域极性，提升区域综综合开合开发发效率，构建生效率，构建生态产业态产业化、化、产业产业生生态态化的生化的生态经济态经济体系，将生体系，将生态环态环境境优势转优势转化化为发为发展展优势优势。

EOD模式的内涵与特点政府将公共服务项目授授权给权给属地的国有企属地的国有企业业，让其负责整合资源、提供投资、建设、运营等服务，而政府方则主要负责考核绩效并支付相关费用，这种模式被称为授权（Authorize）-建设（Build）-运营（Operate）模式，即ABO模式。

概念概念首创于北京市交通委员会代表北京市政府与京投公司在2016年4月20日签署的北京市轨道交通授权经营协议中。

北京市政府授权京投公司履行北京市轨道交通业主职责，京投公司按照授权负责整合各类市场主体资源，提供北京市轨道交通项目的投资、建设、运营等整体服务。

政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付京投公司授权经营服务费，以满足其提供全产业链服务的资金需求。

来源来源ABO模式-授权（Authorize）-建设（Build）-运营（Operate）政府平台公司政府平台公司转转型新型新举举措措使得政府对平台公司的财政支持由直接直接给给与内部与内部拨拨款款的形式转变为根据授授权经营协议书权经营协议书约约定支付定支付，政府补贴的金额、标准和方式较以往更加清晰、透明，更方便第三方金融机构进行资信审核，从而使得平台公司融资的市场操作更加规范，符合转型的要求。

政府政府购买购买服服务务模式和模式和PPP模式的模式的补补充充财预201787号，公路、通讯、机场和铁路等建设工程项目，不得列为政府购买服务的项目。

财政部2015年发布的“政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引”中规定每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%。

ABO模式融模式融资资属于以属于以“市市场场化方式化方式”申申请请而承担的而承担的“企企业债务业债务”，政府，政府仅仅按照按照协议协议及相关及相关预预算安排，承担支付授算安排，承担支付授权经权经营营服服务费义务务费义务，不属于政府，不属于政府违规举债违规举债的范畴的范畴。

有利于政企分开、各司其有利于政企分开、各司其职职政府可以减少直接参与具体项目开发事务，主要负责规则制定、绩效考核和监督管理等工作，有助于提高公共管理的效率与质量。

由单一的融资平台转变为市场资源的整合者，在政府的监督指导下开展具体工作，提供更多更好的公共服务。

ABO模式优势总结基于基于沧沧州市州市财财政政现现状，大运河状，大运河项项目投融目投融资资在适度在适度举举债债借借贷贷下，更多考下，更多考虑虑整合整合资资源、源、创创新新设计设计投融投融资资模式，模式，规规避避政府政府债务债务性性风险风险、充分、充分调动调动各参与方的各参与方的积积极性，极性，实现项实现项目目有序开有序开发发、健康推、健康推进进。

04PART项项目目实实施模式建施模式建议议ProjectInvestmentandFinancingModefour沧沧州大运河州大运河项项目建目建议总议总体按照体按照“EOD+ABO“模式运模式运作作运作方运作方式式ABO由市政府授权运河公司履行项目业主职责，沧州大运河发展（集团）公司按照授权负责整合各类市场主体资源，提供大运河项目的投资、建设、运营等整体服务以及项目沿河土地的一级开发整理。

政府方履行规则制定、绩效考核等职责。

EOD生态规划入手，以生态基础功能完善和生态修复治理为基础，以智慧环境管理方式为管理手段，将生将生态态建建设设的思路渗透到运河的思路渗透到运河环环境治理、区域境治理、区域综综合开合开发发、产业产业植入和植入和综综合运合运营营管理中，管理中，挖掘生态提升带来的价值增量。

合作范合作范围围由沧州市政府授权沧州大运河发展（集团）公司作为项目的实施主体。

由沧州大运河发展（集团）公司作为统筹主体，负负责责项项目目的的土土地地一一级级开开发发、大大运运河河生生态态提提升升整整治治、运运河河公公益益项项目目运运营营维维护护。

在合法合规的前提下，沧州大运河发展（集团）公司及引入的社会资本可以通过市场化的方式获得南南北北部部新新城城开开发发土地开发使用权，进行EOD综合开发。

资资金平金平衡衡通过政府投入的项目资资本金、土地一本金、土地一级级开开发产发产生的土地增生的土地增值值收益、收益、项项目运目运营营收入以及南北部新城开收入以及南北部新城开发发和城市更新二和城市更新二级级开开发发收入收入来平衡项目的建设及运营支出。

项目顶层设计“EOD+ABO“模式模式设设计计交易结构设计沧沧州大运河州大运河发发展（集展（集团团）公）公司司XX公司公司等等沧沧州市政州市政府府授权项项目公目公司司出资X%公开招标签订协议出资Y%土土储储中中心心非特定地块房地房地产产商商公开招拍挂获得土地使用权土地出让金特定地块带条件招拍挂国土规划批准合作开发财财政部政部门门资本金及土地出让收益EOD综合开发（辐射区-南北部新城）大运河生态提升等相关建设运河沿线区域更新、改造自主运营EOD土地一级开发专业运营商市土储与区政府验收收合格沿线土地增值收益+运营收益一级开发成本+利润运营净收益规划调整与优化规划调整与优化市财政部门向沧州大运河发展（集团）公司注入项目的资本金，用于沧州大运河项目投资、建设、运营。

step2step1市政府授权沧州大运河发展（集团）公司履行项目业主职责，沧