盐城商业市场调研报告Word文件下载.docx
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返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营,商铺产权人获得稳定的租金回报,投资者无须参与经营管理,收益稳定,因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者;
出租式是指投资者在投资商铺后转而出租给其他经营者,供其他经营者经营获利,投资者无需参与经营管理,只需每年收取租金即可,这种方式受周边区域市场的影响较大,需要投资者在对市场发展潜力认识上具备更好的眼光;
而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的,投资者必须亲自参与经营管理,收益的稳定性不如返租式,此外对投资者的经营能力也有较高要求。
二、盐城现有商业概况根据盐城商业网点规划,市区将形成“一主、四次”的商业空间布局,即一个市级商业中心,四个区域商业中心,另有3个在建商圈,并同时建设若干商业特色街区。
盐城“一主四次”商圈分布列表商圈位置核心商业与市中心的距离商圈定位存在问题铜马商圈市中心百货大楼、商业大厦、金鹰、0盐城中心商圈商业升级,提升配套
乐天玛特招商场商圈老城北偏东招商场、四季服装城、悦达酒店、瀛洲宾馆2公里盐城小商品批发市场商业升级,提升配套大庆路商圈老城南部家乐福、鸿基电脑城0.8公里老城区新型综合商圈过于分散,缺乏整合盐渎商圈新城区盐渎公园周边东进路餐饮街、水街3.2公里新城区特色商圈招商不力,人气不足世纪大道商圈新城区南部红星美凯龙4.8公里专业市场与西环路的竞争铜马商圈
商圈概况商圈名称铜马商圈主力客户全市家庭商圈描述
商圈级别全市最核心商圈聚集度较集中以城市中心区的建军路、解放路两侧及其延伸范围,基本形成了以建军路为主干,以商业大厦、金鹰国际汇金广场、人民商场以中茵·
海华广场购物中心等为主要节点。
目前城市中心(建军路)商圈,商业氛围最成熟,目前的租金也是所有商圈中最高。
商圈基本功能综合经营水平较高距项目距离3公里交通略微拥堵日均人流量5万政府关注度支持全面消费者组成全市家庭未来发展趋势传统商业改造区域商业分类业态商家百货商城金鹰百货、商业大厦、盐阜人民商场大型超市乐天玛特商业街建军中路商业街、希沧商业街、鑫天地商业街步行街华兴路步行街专业卖场苏宁电器、国美电器沿街商铺毓龙路、迎宾路、人民路区域商业状况一览表建军中路解放路迎宾路人民路毓龙路业态商场、超市、手机电器等专业卖场、连锁餐饮
时尚类服饰、婚纱摄影、鞋帽、餐饮为主电脑数码及周边新型商业形态鲜花、婚纱摄影、服饰、眼镜
经营档次中高档中高档中档中档中档代表品牌三福、美特斯邦威、肯德台北新娘、薇薇新联想、三星、索尼
百事德咖啡
精工眼镜、薇薇新娘
基、金伯利钻石
娘、与狼共舞
婚纱摄影
租售情况租赁为主,沿街价格约为3-7元/平米/天;
中茵海华广场售价约3-4万/平米;
汇金广场底商售价为4.6-5.6万/平米租赁为主,沿街价格约为2-5元/平米/天;
租赁1-1.5元/平米/天零星商铺,租金1-1.5元/平米/天以租为主,租金1.5-2元/平米/天点评传统商业中心,商业地位进一步巩固建军中路商业的延伸传统主题商街建军路商业的延伸主题相对集中分析^p经过几十年的发展,盐城传统中心铜马商圈的商业地位依然不可撼动,便利的交通、覆盖各种类型商业业态是致胜的根本,但铜马整体商业能级还是比较落后,首先是商圈业态结构处于相对失衡状态,依靠人流量的中低档商业形态占比过大;
其次配套设施严重不足,限制了商业消费群的流动性;
另外铜马商圈一直以来处于自然发展的状态,整体规划相对落后,这就造成了一边是严重重复的商业形式,一边是很多空闲的商铺。
铜马商圈呼唤高档次、配套全面的新型商业形式,否则很快就会被其他新型商圈所淘汰。
招商场商圈
商圈概况
商圈名称招商场商圈主力客户全市及周边商圈描述商圈级别区域集中型商圈聚集度较集中以黄海路与开放大道交汇处为核心,方圆500米范围,由盐城招商场、四季服装城、老汽车客运站沿街商业为核心组成部分。
该区域以小商品批发、物流客运为主的传统老城区商圈,除找商场经营比较有序,商圈中其他零散商家经营模式缺乏统一规划,没有高档商业商圈基本功能小商品批发经营水平中低档距项目距离0.5公里交通略微拥堵日均人流量5万政府关注度支持消费者组成全市家庭未来发展趋势老城区商业改造、逐步有序化区域商业分类业态商家百货、娱乐百货无、娱乐有海乐迪大型超市农工商超市大型宾馆酒店悦达国际大酒店、瀛洲宾馆、城市之星商务酒店商业街\步行街\专业市场盐城招商场、四季服装城、五星电器沿街商铺黄海路、开放大道沿街区域商业状况一览表业种/业态经营档次代表品牌租售情况点评
黄海路连锁餐饮、批发市场、五金机电、鞋帽服饰、宾馆酒店
中档肯德基、农工商超市、海螺服饰
租赁1-1.5元/平米/天招商场商圈延伸的以五金机电为主的一条街开放大道沿街底商、宾馆酒店中高档瀛洲宾馆、悦达国际大酒店租赁1-1.5元/平米/天临近招商场,给招商场商圈增光添彩海龙路烟酒批发、鞋帽服饰、宾馆酒店、花卉市场中低档四季服装城租赁1.2-1.5元/平米/天招商场延伸的小商品一条街分析^p城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈,就是正在发展壮大的城市副商圈,这一类型的地段主要依附大量住宅区或者交通中转站带来的消费体量,并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展,处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持,且拥有地标性高档写字楼建筑或酒店,招商场商圈作为盐城发展比较早的的商圈具备以上优势,因此在招商场周边的房地产住宅市场发展势头旺盛,推出即能热卖的情况屡见不鲜。
但招商场整体档次不高,尤其周边零散商业处于比较混乱的状态,限制了其商圈发展,近年政府有把小商品批发的功能向城北转移的思路。
大庆路商圈
商圈名称大庆路商圈主力客户老城中心以南家庭商圈描述商圈级别城市型商圈聚集度较分散此商圈规模较大,以新体育场、家乐福购物广场为中心,已经成为大部分盐城人日常消费的一个重要选择,该商圈目前在盐城人心中的美誉度可谓最高,这主要得益于几个优势,一是品牌商家集中,能满足各种需求,二是交通便利,停车方便,三是消费环境相对开敞,所以吸引了大部分中等以上的消费群体商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平很高本项目距离5公里交通极其便利日均人流量4万人政府关注度支持尚不全面消费者组成市中心及南区家庭顾客未来发展趋势集餐饮、娱乐、大型超市、体育休闲为一体的盐城第一休闲生活圈分析^p在投资商业地产中,“人”,也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。
一个区域主要消费群体是哪些人,他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的,很多时候并不能仅仅只看人流量大,还应当做更深层次的分析^p。
大庆路商圈虽然包含了从大型卖场、大型餐饮、休闲娱乐、电子产品甚至体育运动等各种类型的消费形式,但由于比较分散,所以并没有出现局部人流量过大的问题。
在下一步的竞争中,大庆路商圈作为兼具新老城区商业优势的商圈需要统一整合,打出品牌,打造真正适合盐城人消费的最佳商业区,也可以起到分散铜马商圈压力的作用。
盐渎商圈
商圈概况商圈名称盐渎商圈主力客户本区家庭商圈描述
分析^p盐渎商圈地处新城区,以盐渎公园为中心,主要面向新城区入住人群,但由于新城区规划面积很大,且目前入住率受到限制,所以就决定了盐渎商圈的招商现状并不能达到预期,尤其是政府巨资打造的水街项目,不仅经营惨淡且租金处于较低水平。
而沃尔玛相比大庆路商圈的家乐福同样也存在人流量不足的问题。
以上充分说明了地段在商铺招商中的重要性,有了好的地段不一定能够促成商业圈的繁荣,但没有好的地段是无论如何也不能成就一个成熟的商业圈的。
隐藏在地段背后的其实是所处区域的人流量,这是商铺成功运营的基本条件。
世纪大道商圈商圈级别区域型商圈聚集度较零散核心组成=缤纷亚洲+国飞·
尚城+东进路美食街+盐镇水街等国飞·
尚城商业中的重要组成部分--沃尔玛的开业也带动了国飞尚城底商的繁荣。
公园道1号未来将在盐渎公园的对面一条长约20__
米左右的商业街区,充分利用盐渎公园所带来的商机,并借助盐渎公园的天然优势带动项目本身的商业氛围。
钱江方洲中心位置有3万多平方米的商业街。
这里的商业首先是满足小区业主的需求,再就是服务周边地区。
由于商业街处于整个城市的中心位置,这里的招商对象也会以品牌商家为主。
商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平较低距项目距离3公里交通较落后,有待建设日均人流量2万政府关注度支持全面消费者组成本区家庭顾客未来发展趋势将成为城市另一核心
商圈名称世纪大道商圈主力客户专业市场的客户商圈描述商圈级别区域商圈聚集度较零散核心组成=家居建材专业市场+汽配+住宅商业网点,建材和现存住宅商业是重点商业组成。
城南不仅是全市的行政中心所在地,还将成为未来城市的商业中心。
现在,随着南城区房地产的开发引发了大规模“白领新移民”现象,南城区人口结构在未来将会迅速调整,该区域未来消费潜力也相应地得到提高,由此也将引发南城区商业业态结构和商业档次的提升。
开发商也纷纷进驻南城区,启动商业地产的开发。
商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平较低本项目距离10公里交通较落后,有待建设日均人流量1.5万政府关注度支持尚不全面消费者组成建材、汽配有专门需求的客户未来发展趋势规模化的专业市场分析^p世纪大道商圈作为专业类型的商圈,消费群体相对固定,且为面向整个盐城市的大型商圈,政府在其中的主导作用不可忽视。
在地段选址上,此商业圈选择了在新城区内,周边住宅区林立,且交通便利距离盐城西高速出入口相当近;
加上政府的统一规划,各大型专业市场历经长时间专业运营,可以直接复制成功经验,先进的管理模式、超大规模的体量是世纪大道商圈取胜的关键,但近年在西环路、城北兴起的专业市场已经开始对世纪大道商圈的经营带来了竞争,同时对商圈内的商家在经营、管理模式上提出了更高的要求。
盐城市主要商业街概况
主要商业街区1、建军路商业街区该街区位于盐城市中心城区内,是作为盐城市中心城区乃至于整个盐城地区最为核心的商业街区,该街区贯穿整个盐城市中心城区东西2侧,该地区商业形态主要还是以沿街商业作为商业形态主导而进行向经营扩散商业辐射范围,区域内沿街商业经营类型主要大型商场、沿街底商、购物广场、大型卖场、商业步行街区等为主,其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、电子产品、银行等作为区域商业形态的辅助。
整体商业街区形态分布为“单一区域分头集中,过多区域零散分布”的形式,因此整体对外形象为杂、乱、无较好统一布局。
2、解放路商业街区该街区贯穿整个盐城市中心城区南北2侧,与建军路商业街区共同组建成为一个盐城市的核心商圈--以新四军的大铜马雕塑闻名的“大铜马商圈”。
该地区商业形态主要还是以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围,区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋贸、服装、纺织品、交通工具(摩托车、电动自行车等)等为主,其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、超市、电子产品、银行、等作为区域商业形态的辅助。
整体商业街区形态也呈现为“路北区域集中,路南零散分布”的格局,因此整体对外形象为杂乱无章。
3、开发大道、黄海路商业街区(以招商场和劝业场为主体组成)盐城招商场是盐城市各类专业批发市场起步较早、崛起迅速、发展较快、规模最大的市场。
现已拥有固定资产超亿元,建筑面积8万平方米、摊位门市14000个,从业人员10000余人,初步形成了以一、二、三、四期工程为主体,包括各联办市场和外围市场在内的大规模市场群,成为苏北地区最大的室内工业品批发市场。
盐城招商场经营服装、布匹、百货、针纺品、床上用品、副食品、鞋类、家用电器、文化用品、化妆品、服装辅件、塑料制品等30多个行业,4万多个经营品种,规格档次齐全,能满足不同层次的消费需求。
次要商业街区
4、环城南路商业步行街(现状)。
东起解放南路,西至建军中路,全长680米。
现已有城中城、板桥巷商业街等商业设施,再结合二桥广场和串场河沿河绿地的开发建设,将是市民购物、游憩、餐饮、娱乐、休闲、服务的好去处。
定位以购物、休闲、夜间消费的特色街。
鼓励开设名店名品,提升服务档次,营造舒适、景观丰富、文化高雅的环境,将此处建设成盐城市的标志性商业步行街。
5、浠沧巷商业步行街(现状)。
解放北路以西,建军路以北、剧场路范围以内,建筑面积达3万多平方米,处于盐城的闹市区,是沿街商业向街坊纵深发展的商业区。
定位于时尚购物,辅以休闲为主。
鼓励引进国际、国内品牌专卖店,限制经营百货店,形成国际国内知名品牌高度集中,专卖店、专业店高度集中的时尚购物街。
6、苏嘉房产一条街(现状)。
解放南路与青年路交汇处东南侧。
全长约500米,服务于南城区的居民休闲购物。
鼓励名品名店,适度发展餐饮小吃,限制烟杂店,低档次商品经营。
7、市开发区商业街(现状)。
全长900米。
服务于该区域的企业及居民。
集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体,能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业街。
鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。
限制设置:
百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。
8、东城区北商业街(现状)。
迎宾大道北侧富康路。
全长600米。
服务于东城区居民及开发区企业并服务于工学院。
集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体,能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心,鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。
限制
设置:
9、先锋岛古玩文化休闲一条街(现状)。
东至登瀛桥、北至东越河桥,西至西越河桥,全长约600米。
原以杂货店居多,现已改造。
泰山庙是盐城的一个重要的旅游景点,依托这个景点建成古玩、字画、旅游商品一条街。
鼓励设置文物、文化艺术品、字画、盐城旅游商品等专业店,适度发展餐饮小吃、咖啡吧等休闲网点,限制百货店等无特色的商业网点,形成以旅游文化为主体的特色街。
10、板桥巷商业步行街(女人街)(现状)。
东至解放中路,北至建军路,南至环城南路,西至板桥巷,呈“T”型。
原是盐城曹家巷小商品市场,曾创造过辉煌的业绩,后拆迁改造。
规划将原解放路东侧的女人街延伸到板桥巷,使“女人街”名称及内涵延续。
定位该商业街以销售女士服装、用品为主,辅以美容、美发、休闲,将目标顾客锁定在老、中、青妇女的中、上等消费人群。
鼓励开设品牌系列专卖店和女装专业店;
适度发展餐饮、咖啡吧、茶酒楼等休闲场所;
限制开设无品牌无特色和综合型网点。
使其成为我市展示女士整体形象和为女性服务的特色街区。
11、华兴女子服饰街(现状)。
南至纯化路,北到毓龙路,全长约150米。
现有网点140家,基本以经营年轻女子服饰为主。
定位为以时尚女装、鞋帽、女性饰品为主,突出女性服饰休闲风格,辅以咖啡吧、休闲吧、美容美发等女性消费设施,体现休闲购物理念。
考虑到该步行街长度受限制,可将毓龙西路作为拓展区域。
12、迎宾北路电脑一条街(现状)。
迎宾桥至黄海路之间,全长约120__
米。
以经营电脑、电脑配件为主,辅以电脑维修、旧电脑交易等业务类型,形成以电脑及其相关业务为特色的商业街。
13、高力电子商业街(现状)。
该街南起毓龙东路,北至榆洋路,街长400米,门店数不少于215个。
经营商品以电脑、手机、配件以及耗材、维修等相关业务为主。
规划拟对现有电子商业街进行改造,提升文化品味,鼓励国内外、名品入驻,提高电子街的档次。
14、榆洋路特色餐饮一条街(现状)。
现有的几十家临时摊点统一管理,将现有业态进行调整,定位以特色餐饮、风味小吃为主,辅以休闲、娱乐、饭店等业务形成餐饮服务一条街。
该街西起开放大道,东至文港路,全长720米。
鼓励传统品牌、加盟连锁、特色餐饮。
典型商业街分析^p东进路美食街位置:
位于串场河风光景观带和盐渎公园之间建筑特色:
为中式园林建筑项目规划:
该项目16幢楼总建筑面积59800平方米,其中商业面积39800平方米,公寓式酒店8600平方米,住宅面积11400平方米,同时分为4个区域。
主要经营层面:
中高档餐饮(中式、西式皆有)、以及中高档休闲娱乐场所等,目前东进路美食街是集合了较为中高档的餐饮设施为主,休闲娱乐设施为辅助的商业设施。
主力面积:
基本以沿街单栋独立商业建筑为销售价格:
该项目因早已销售完毕,且销售初期价格较为低廉,则不能与现今周边在售商业项目价格进行比较,若参照目前宝龙城市广场项目1层沿街商业之销售价格为均价35000元/平方米,则综合考虑东进路美食街商业目前销售价格将在25000-28000元/平方米之间进行分布。
盐镇水街
位置:
开放大道、人民南路之间,东西沿东进路约1公里左右建筑特色:
为中式园林建筑主要经营层面:
中高档餐饮(中式、西式皆有)、大众餐饮、地方特色农贸产品经营、盐城海盐文化和地方民俗文化展示,同时也具备文化旅游城市观光之功能等为一体的商业项目。
单栋沿街建筑不小于500㎡/层,分为2层和3层建筑不等,内侧小面积商业大体为10-15㎡不等
租赁价格:
0.75-0.85元/㎡/月,只租不售,免租18个月国飞尚城沿街底商国飞尚城住宅底商依托沃尔玛大卖场,业态档次明显高于一般社区商业,商业辐射范围也有所扩大位置:
迎宾南路延伸中段销售情况:
目前已开始进行C区沿街底商销售,C区底商目前只余下少量,A、B区的沿街底商已销售完毕销售价格:
均价320_元/㎡(一层,挑高5.7米)
面积分布:
30-500㎡/套主力面积:
100-20__
㎡/套租赁价格:
1.6元/㎡/天目前已进驻商户:
天和茶庄,盐城土特产,合众人寿,金福祥美食,华生药房,孚曰大家纺,九阳专卖,忆江南酒店,江苏银行,燕之屋,梦之蓝,麦田茗茶pub,骨色骨香,克丽缇娜,空气能热水机,开心大药房,博雅会所,雅堂茶酒楼,后天空间设计,千丝阁美容,露华浓养生火锅,原野家居生活馆,尚城眼镜,中国银行,凯瑞大酒店,威尔美健身,奥克斯厨具电器,空气能热水嚣,志高空调,碳晶地暖体验中心,汗蒸美,中国电信,太阳雨太阳能,老板厨房电器,百得热水器,名烟名酒,邦佳洗衣,赋隆地暖,海信空调,千科生活电器,希尔乐热水嚣,哈佛热水器,格力,五洋本田,红蚂蚁装饰,中国移动,大金中央空调,名烟名酒,美的,托馥咖啡名称商业面积(㎡)
三、盐城市在售、将售商业项目分析^p
①城南商业市场分析^p大型商业分布情况城南新区目前正在新建和已建的大型商业有超过50万㎡的体量,其中以宝龙城市广场为最,商业将集中释放。
宝龙城市广场20万紫薇国际广场5.5万钱江方洲-优活街5万
②典型商业项目介绍A.钱江方舟开发商盐城市苏嘉房地产开发有限公司规划设计华汇建筑设计集团投资商浙江森桥实业集团项目定位高档综合型住宅位置解放南路东侧商业面积商业一条街商业管理盐城市凯迪商业建筑参数占地面积333333平方米建筑面积619700平方米铺位参数单铺面积90-800不等、面宽3米、3.6米、4.2米、5.4米不等,层高内街1楼4.8米/2楼3.3米,沿街商业层高5.2米
营销策略一楼:
A区1.2~2.1万元∕平米、B区1.5万元∕平米、C区1.4~1.58万∕平米、二期五年返租1年免租、2\3年返房款4.5、4/5年返房款5.5D区1.2万元/平米五年返租同C区二期返租方式二楼;
A区0.8万元/平米、D区0.8万元/平米同C区二期返租方式租金1.2-1.5元/天/平米销售情况90招商情况2021年11月开始目前已签约商户中国银行,浦发银行、王家香辣馆,陆琴脚艺,福奈特干洗,移动通讯,好丽华休闲食品,快捷名酒,果然鲜,皇家宝贝母婴系列,爱维眼镜店,佳诚名烟名酒,唯美洗化,爱心天使,我心飞扬,索菲亚干花,旺家乐超市,李老翁冬虫夏草,奥瑞特瑜珈,百莲凯美容院,曰曰佳净菜超市,港岛甜品屋等(部分即将进驻)项目优势1.
区位优势:
新老城市的中心腹地,连接南北,贯通东西2.
配套优势:
东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有超市乐天玛特超市3.
人气优势:
钱江方舟为目前盐城认可度最高的楼盘之一,自身有近4000多户业主4.
规划优势:
商业街从解放路到迎宾路,横穿整个项目项目劣势1.
商业没有具体的划分比较乱,其经营项目较杂2.
市场不成熟,商业很难在很短时间形成气候3.
缺乏主力商铺的带动,整体成熟尚需时日4.
东侧即为宝龙商业项目,缺乏竞争优势,消费群体会被大量分流
ABCD
B.宝龙城市广场开发商盐城宝龙置业发展有限公司规划设计投资商宝龙地产商业面积20万平方米位置青年路以南、迎宾路以东
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