土地增值税清算鉴证业务准则指南Word格式文档下载.docx

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为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。

第三条 

清算鉴证的目的

根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。

一、真实性

《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。

在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。

对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。

对扣除项目事项，真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费用，除非确属已经真实发生，否则申报扣除就可能被认定为错误申报。

纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据实际情况来判定。

真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。

真实发生是指土地增值税清算申报表中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。

准确计价是鉴证的准确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确认并按正确金额反映。

二、合法性

合法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。

不管房地产扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。

三、完整性

完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不存在漏申报事项。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。

根据形式完整性的要求，对以会计资料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的会计核算证据，并且没有发现相反的会计核算证据；

对于根据纳税调整后数据的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的纳税调整证据，并且没有发现相反的纳税调整证据。

第四条 

清算鉴证的范围

根据《清算准则》规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有三层含义：

一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；

二是主体的范围，包括委托方企业和受托方企业；

三是项目的范围。

一、证据的范围

鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。

清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。

二、主体的范围

土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方和受托方。

（一）委托方

符合土地增值税清算条件的从事房地产开发的纳税人。

（二）受托方

《清算准则》第三条规定，纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

上述规定，明确了承办土地增值税清算鉴证业务的受托方应具备的条件。

对此规定，应把握以下几个方面：

1.从事土地增值税清算鉴证的受托方，应是有涉税鉴证业务资格的税务师事务所；

2.没有通过年检的税务师事务所，不得承办土地增值税清算鉴证业务；

3.不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构，一律不得承办土地增值税清算鉴证业务。

三、项目的范围

纳税人的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均属于土地增值税清算鉴证业务的项目范围。

第五条 

了解的业务环境

《清算准则》第四条规定，在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。

还明确了业务环境的具体事项。

在接受委托前，税务师事务所应按照《清算准则》的要求，初步了解鉴证业务的下列业务环境：

一、鉴证业务约定书，应将鉴证年度、鉴证事项、评价标准、证据要求等内容作为特殊事项，作出专项约定；

二、注册税务师承接鉴证业务，应了解鉴证对象的特征，如：

时限、核准或备案程序、形成的原因等内容；

三、注册税务师执行鉴证业务，应充分了解土地增值税清算纳税申报情况鉴证对象信息，如：

申报资料、会计资料和有关证据等内容；

四、注册税务师执行鉴证业务、发表鉴证结论，应以现行有效的有关税收法规，为审核鉴证的主要评价标准；

五、注册税务师出具鉴证报告，应以依法进行纳税申报为主要目的，被鉴证单位和主管税务机关是报告的预期使用者。

第六条 

承接清算条件

《清算准则》第五条对承接鉴证业务的条件作出明确规定，注册税务师对承接鉴证业务的条件，应把握以下几个方面：

一、接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件

受托清算条件有两层含义：

一是纳税人委托鉴证的清算项目，应符合土地增值税清算条件，不具备清算条件的项目不属于鉴证范围；

二是税务师事务所不受理不符合清算条件的房地产开发项目。

二、职业道德规范的要求

独立性和专业胜任能力，是注册税务师执业中应遵守的重要职业道德规范。

实际操作当中，注册税务师还应注意遵守客观原则、公正原则、不承办不能胜任的业务、对客户责任、对同行责任和职业形象责任等职业道德规范。

对《清算准则》规定的职业道德规范的要求应把握以下几个方面：

1．独立性。

独立性原则的要求有两层含义，即实质上的独立与形式上的独立。

所谓实质上的独立，又称精神上的独立，是指注册税务师在鉴证过程中应当不受任何个人或外界因素的约束、影响和干扰，保持独立的精神态度和意志。

只有保持实质上的独立，才能够以客观、公正的心态发表意见。

所谓形式上的独立，又称面貌上的独立，是针对第三者而言的，即注册税务师必须在第三者面前呈现一种独立于客户的身份，同客户之间不应存在直接或一些重大的间接财务利益关系。

形式上做到独立是保证实质独立的前提。

2．专业胜任能力。

注册税务师专业胜任能力是指执业税务师应当具备胜任专业职责的能力，包括专门知识、职业经验、专业训练和业务能力等四个方面。

业务能力是指注册税务师的分析、判断和表达能力。

分析、判断是注册税务师应有的一种重要技能，它贯穿于鉴证过程的始终。

分析、判断能力的强弱是注册税务师素质的综合反映。

注册税务师必须就鉴证结果出具报告，因此应具有充分表达意见的说明能力。

3．技术规范。

注册税务师执行鉴证业务过程中，应遵守一定的技术规范，有责任、有义务遵守各项准则、规范等职业规范，并合理运用会计准则、税务会计及国家其他相关技术规范。

4．职业道德。

职业道德是指某一执业组织以公约、守则等形式公布的，其会员自愿接受的执业行为标准。

注册税务师的职业道德是指鉴证人员的职业品德、职业纪律、专业胜任能力及职业责任等方面的总称。

职业品德是指注册税务师所应具备的职业品格和道德行为，它是职业道德体系的核心部分，其基本要求是独立、客观和公正。

职业纪律是指约束注册税务师执业行为的法纪和戒律，尤指注册税务师应当遵循的执业准则及国家其他相关法规。

职业责任是指执业税务师对客户、同行及社会公众所应履行的责任。

5．职业谨慎。

职业谨慎要求注册税务师履行专业职责时除具备足够的专业胜任能力之外，还应当有一丝不苟的责任感并保持应有的慎重态度。

职业谨慎可从消极和积极两个方面理解。

前者是指注册税务师执行鉴证业务时不得怠工，不得有过失和欺诈行为；

后者是指注册税务师应以高度的责任感去理解经济业务的性质和内容，完成鉴证任务。

职业谨慎要求注册税务师注意评价自己的能力是否可以胜任所承担的责任。

如果不具备这种能力，则应考虑向专家咨询或拒绝接受该项业务。

三、税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告

这个条件是对鉴证对象、鉴证过程和鉴证结论提出的要求。

主要有以下四个方面：

（一）不执行鉴证不发表意见。

注册税务师未经鉴证有关土地增值税清算鉴证证据，不得对客户的土地增值税清算鉴证事项发表意见；

（二）鉴证过程必须搜集和取得证据。

注册税务师应当按照鉴证准则的要求，认真搜集和取得充分、适当的证据，以保证工作质量，降低执业风险；

（三）鉴证结论必须依据证据。

注册税务师对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其职业身份对未鉴证事项发表意见；

（四）注册税务师的结论以书面报告形式表述，且表述形式与鉴证要求相适应。

税务师事务所应当按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

并且根据鉴证情况，以无保留意见、持有保留意见、无法表明意见或持否定意见等发表鉴证结论。

四、与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书

签定业务约定书是鉴证准备阶段的一个重要环节。

鉴证业务约定书是指税务师事务所与委托单位共同签订，据以确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项的书面合约。

鉴证业务约定书需要约定的事项都应经双方协商，但有些事项是已经在有关规定中确定下来的，属于格式性条款，则无商量的余地。

对于格式性条款以外的任意性条款，应与委托方商议并达成一致意见，主要包括鉴证范围、双方权利义务、服务费用、出具鉴证报告的时间等内容。

鉴证业务约定书具有经济合同的性质，一经双方签订，即成为税务师事务所与委托单位之间在法律上生效的契约，具有法定约束力。

鉴证业务约定书有以下几个方面的作用：

1．可以增进税务师事务所与委托单位之间的了解，尤其是使被鉴证单位了解鉴证人员的鉴证责任和需要提供的合作。

2．可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行情况的依据。

3．如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所与委托单位双方应负责任的重要依据。

五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的

如果鉴证的范围、取证条件等方面受到限制，还继续恶性承揽，这就说明受托方的目的不合理。

如果是为了利用鉴证报告，应付税务机关的鉴证要求，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告，这就说明委托单位的目的不合理。

第七条 

清算鉴证对象和鉴证对象信息

《清算准则》第六条，对鉴证对象作出了概括性的描述，对这部分内容，应该从鉴证对象和鉴证对象信息两方面理解。

鉴证对象有两层含义：

一是指鉴证对象的内容，二是指鉴证对象的形式。

一、鉴证对象

《清算准则》所称鉴证对象或称鉴证对象的内容，是指土地增值税清算的状况，通俗地说就是土地增值税清算的纳税申报表所列事项。

如：

房地产销售收入总额、扣除项目总额、开发销售进度等。

这也就是《土地增值税纳税申报表》及附表所涉及的内容。

二、鉴证对象信息

鉴证对象信息或称鉴证对象的形式，是指与土地增值税清算相关的会计资料、内部证据和外部证据等可以收集、识别和评价的证据及信息。

企业相关会计资料、纳税申报资料、有关土地增值税清算的文件及证明材料等。

土地增值税清算的鉴证对象信息,是指土地增值税的有关法规文件规定的，纳税人办理土地增值税清算申报时，应如实填写和报送的资料。

第八条 

清算鉴证标准

一、鉴证评价标准的分类

（一）正式标准和非正式标准

土地增值税清算鉴证标准是指用于评价或计量土地增值税清算鉴证对象的法定确认条件和计量方法。

按照法律效力级别来说，鉴证标准分为正式标准和非正式标准。

正式标准是指国家法定标准和行业协会自律标准；

非正式标准是指企业单位内部制定的标准。

土地增值税清算鉴证的评价标准，以正式标准为主，以非正式标准为辅助标准。

（二）土地增值税清算鉴证的定性标准和定量标准

土地增值税清算鉴证的定性标准又称为正式标准，实际使用的定性标准是有关土地增值税清算税收文件的规定。

土地增值税清算鉴证的定量标准主要是基本标准，以历史标准和外部标准为辅助标准。

二、评价标准特征的内容和适用要求

对于按照会计数据填报的事项，应以会计准则为主要评价标准。

比如收入项目的填报，根据会计核算的“主营业务收入”会计科目提供的信息资料，对这个收入项目的鉴证，应以会计准则为主要评价标准。

对于按照税法要求纳税调整后填报的事项，应以有关的税收法规文件为主要评价标准，其他的法规文件为辅助评价标准。

比如根据税法规定应进行纳税调整的“视同销售收入”事项，应以税收法规文件为主要评价标准。

三、法定鉴证标准与其他鉴证标准的选择次序

注册税务师在运用适当的评价标准时，应坚持税收法定性原则，税法已做规定的事项，应以税法规定为评价标准，避免滥用会计规范的可靠性和完整性原则。

相关性的特征不仅指与报告使用者的经济决策相关，还应包括鉴证事项经济性质上的因果关系。

在评价证据有效性时，应对鉴证事项有关证据的合法性保持警觉，鉴证的主要依据是税收法规。

在处理方法上，主要运用税务会计。

第九条 

清算鉴证证据

《清算准则》第八条，明确了注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，获取证据应执行的程序及遵循的原则。

对这部分内容，应该从以下几个方面把握。

一、职业怀疑态度

《清算准则》要求注册税务师在计划和执行鉴证业务时，应当保持职业怀疑态度，以识别可能导致鉴证对象信息发生违反税法或错误申报的情况。

职业怀疑态度，是指经济鉴证主体在执行鉴证业务过程中，对客户及其所提供信息均保持必要质疑的思想状态。

二、土地增值税清算鉴证证据

清算鉴证的证据，是指鉴证人员在实施清算鉴证过程中根据职业判断所搜集的，为自己发表鉴证意见、出具鉴证报告提供证明的一系列事实凭据和资料。

现行税法规定的清算鉴证证据，主要包括以下内容：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等；

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

三、重要性原则

土地增值税清算鉴证的重要性，是指被鉴证单位向税务机关提供的清算证据、资料，对确认和计量清算项目影响的严重程度。

它在正常纳税环境下，可能会影响清算项目计量结果的确认。

应把握以下几个方面：

（一）与土地增值税清算鉴证事项相关；

（二）影响确认和计量土地增值税清算项目的严重程度；

（三）土地增值税清算鉴证重要性的判断受法定条件影响，而不受企业环境影响；

（四）土地增值税清算鉴证应考虑可能出现的误差。

对于以下原因造成的鉴证结论差异，不属于错误的鉴证结论：

1.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，如果没有证据证明是因为不同鉴证人员有违反税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异；

2.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，是由于鉴证的证据发生了变化，所造成的鉴证结论差异；

3.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，税务机关进行税务检查时，税务检查的结论与鉴证结论不一致时，如果没有证据证明是因为鉴证人员有违反税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异。

四、法定性原则

税法强调法定性原则，对任何事项的确认都必须依法行事，有据可依，不能估计。

税务处理以法律为准绳，企业的税款计算正确与否、缴纳期限正确与否、纳税活动正确与否，均应以税法为判断标准。

五、证据的取得与分析评价

（一）鉴证证据的充分性和适当性

注册税务师从事涉税鉴证业务，应获取与鉴证事项相关的充分、适当的证据。

证据的充分性，是对证据数量的衡量。

证据的适当性，是对证据质量的衡量，是指证据的相关性、真实性和合法性。

1.鉴证证据的相关性

在确定证据的相关性时，注册税务师应当考虑下列事项：

（1）特定的鉴证程序可能为被鉴证单位某些认定提供相关的证据，而与被鉴证单位其他认定无关；

（2）针对被鉴证单位同一项认定，可以从不同来源获取鉴证证据或获取不同性质的鉴证证据；

（3）只与特定被鉴证单位认定相关的鉴证证据并不能替代与被鉴证单位其他认定相关的鉴证证据。

（4）证据的相关性必须同时具备下列两项独特的要素：

①必须有助于证明或否定一个事实结论；

②这个事实结论与一个鉴证事项的子项有因果关系。

2.鉴证证据的真实性

注册税务师确认证据的真实性时应考虑下列事项：

（1）真实性是证据发生证明力的首要条件，真实的证据是客观存在的证据，它的对立面是虚假证据。

（2）虚假证据在鉴证实践中有以下几种情况：

①推测、假设、想像的证据事实；

②认识错误或表达失真的证据事实，如鉴定结论错误，证人所述事实虽然是耳闻目睹但表述不准确，无意中对案情有所遗漏、夸大、缩小甚至歪曲；

③故意作出的伪证，当事人或其他有关人员故意作伪证的目的是以证据形式上的真实掩盖内容上的虚假，以误导鉴证人员对案件事实作出错误结论。

3.鉴证证据的合法性

注册税务师确认证据的合法性时应考虑下列事项：

（1）证据的形式和取得证据的方式、方法合法；

（2）不具备法律要求的形式和非法取得的证据，不具有合法性。

（二）鉴证证据的来源

根据土地增值税清算的有关文件规定，获取土地增值税清算鉴证证据的渠道有三个：

1．司法机关、公安机关、行政机关、专业技术鉴定部门等具有行政职能的机关事业单位；

2．具有法定资质的社会中介机构；

3．被鉴证单位。

（三）证据的效力

注册税务师在对证据进行审核认定过程中，如果发现证明同一事实的数个证据，其证据的效力级次一般按照以下情形分别进行认定：

1.国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；

2.鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及经过公证或者登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言；

3.原件、原物优于复制件、复制品；

4.法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；

5.注册税务师主持勘验制作的勘验笔录优于其他部门主持勘验制作的勘验笔录；

6.原始证据优于传来证据；

7.其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言；

8.作证的证人证言优于未作证的证人证言；

9.数个种类不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。

10.从外部独立来源获取的证据优于从其他来源获取的证据；

11.内部控制有效时内部生成的证据优于内部控制薄弱时内部生成的证据；

12.直接获取的证据优于间接获取或推论得出的证据。

（四）实施阶段的鉴证程序

审核鉴证实施阶段或称为审核鉴证外勤阶段，是鉴证人员根据鉴证计划对各项鉴证项目进行详细审查，收集鉴证证据并进行评价，借以形成鉴证结论，实现鉴证目标的过程。

鉴证实施阶段的工作主要是鉴证测试，包括控制测试和实质性测试两大类，或称控制性测试和实质性程序。

鉴证人员要通过鉴证测试，取得鉴证证据，形成工作底稿。

鉴证实施阶段有以下三个步骤：

1．内部控制的调查与初步评价

在对纳税申报表审核鉴证过程中，了解被鉴证单位内部控制是必须执行的程序，鉴证人员主要应了解被鉴证单位内部控制的设计和运行情况。

然后初步评价内部控制的可信赖程度，如果被鉴证单位的内部控制能够预防各类错弊，就视为可信赖，据此设计控制测试；

如果内部控制不存在，或虽然存在但未能有效地运行，就不需要进行控制测试，而直接进行实质性测试。

2．控制测试

控制测试，是指为证实被鉴证单位内部控制政策和程序设计是否适当，运行是否有效而实施的鉴证程序。

控制测试有以下特点：

（1）测试范围是决定信赖的内部控制。

控制测试不是对所有的内部控制都进行测试，只对那些经过初步评价、决定信赖的内部控制进行测试。

（2）测试方法是对关键控制项目进行抽查。

测试时只对其关键控制项目抽取若干样本进行审查。

（3）控制测试一般选择在期中进行，不安排在期末进行。

控制测试程序，无论是会计报表审计，还是对经济鉴证，都不是必经程序。

因为，确定信赖内部控制是实施控制测试的前提条件，如果鉴证人员不准备信赖内部控制，便可不实施控制测试。

3．实质性测试

实质性测试，是指对账户余额进行检查和评价而实施的鉴证程序。

实质性测试包括经济业务实质测试、余额实质测试和分析性测试等三类。

经济业务实质测试，是为了审定某类或某项经济业务认定的恰当性；

余额实质测试，是为了审定某账户余额认定的适当性；

分析性测试，也称分析性复核，鉴证人员运用分析性测试可为证实会计报表数据有关关系是否合理提供证据。

（五）土地增值税清算鉴证业务的程序选择

土地增值税清算鉴证的证据，按土地增值税清算申报表的填报数据来源，可以划分会计核算证据和纳税调整证据等两类。

对于收集和评价会计核算证据，一般情况下，注册税务师在进行涉税鉴证时，不履行报表审计程序，不对会计报表发表审计意见，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。

如果需要对会计核算证据进行延伸审计，应另行委托审计。

另行委托的审计业务不适用本指南。

对于收集和评价纳税调整证据，可以省略内部控制的调查和初步评价这一步骤。

由于土地增值税清算鉴证业务，鉴证人员对被鉴证单位的内部控制应持职业怀疑态度，一般情况下应省略内部控制的控制测试，而直接进入实质性测试。

（六）实质性测试的性质、时间和范围

1.实质性测试的性质，是指将要执行的实质性测试程序的种类及其有效性。

清算鉴证的实质性测试应以余额测试为主。

2.实质性测试的时间。

土地增值税清算鉴证中实质性测试的时间，是法定的，中介机构没有选择的余地，应按税法规定的清算时间办理清算鉴证。

如果当地税务机关要求在清算申请环节提交鉴证报告，由申报环节改为在申请环节出报告，是将报告的时间前置。

这种情况下，应在清算申请提交之前完成。

3.实质性测试的范围，是指将要执行的实质性测试所需的样本和证据的数量，实质是讲证据的范围。

土地增值税清算鉴证的实质性测试，应收集、评价税法规定应提交的证据和鉴证中需要补充的证据。

（七）鉴证证据的收集

鉴证的实施阶段进行的实质性测试，鉴证人员需要运用鉴证分析方法获取土地增值税鉴证事项及有关数据是否合理的证据；

运用抽样法和查询法、观察法、核对法、验算法等技术方法，直接审核土地增值税清算项目金额，获取土地增值税清算项目金额是否正确、真实和完整的证据等。

鉴证证据，是指鉴证人员对鉴证对象的实际情况作出判断、表明意见，并做出鉴证结论的依据。

鉴证证据，根据填报数据来源可以分为以下两类：

1．会计核算证据，它是根据与土地增值税清算鉴证事项有关会计科目，取得的信息资料；