贵州省物业管理条例Word下载.docx
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第二十三条
(一)具有完全民事行为能力;
第二十四条
(二)有授权委托书。
第二十五条第十条业主委员会可以由5至15人组成,具体人数应当根据物业管理区域的大小确定。
第二十六条业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第二十七条业主可以给予业主委员会主任、副主任必要的报酬,具体数额由业主大会确定。
第二十八条第十一条业主委员会产生后30日内,应当向物业所在地房地产行政主管部门备案,并提供下列文件:
第二十九条
(一)业主委员会成员基本情况;
第三十条
(二)物业服务合同。
第三十一条第十二条业主委员会、物业管理企业应当定期举行联席会议,协商解决下列问题:
第三十二条
(一)维修项目的确定、验收及资金使用;
第三十三条
(二)物业服务费的调整、欠缴及处理;
第三十四条(三)物业共用部位、共用设施设备的收益和分配;
(四)物业管理发生的其他问题。
举行联席会议,应当通知物业所在地社区居民委员会和房地产行政主管部门派人参加。
第十三条规划管理部门审查商品房开发项目,应当在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房的位置和面积。
物业管理用房的位置应当便于物业管理。
物业管理用房的面积,按不低于建设项目房屋建筑面积的3‰配置。
第十四条建设单位在物业预售、销售过程中,不得将物业管理服务作为广告宣传的内容。
建设单位在物业销售时,应当将前期物业管理企业的选聘方式和结果告知买受人。
第十五条物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经全体业主同意,业主委员会或者物业管理企业不得转让或者用于担保;
未经业主大会同意,不得出租或者改变用途。
已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋产权监理部门申请办理业主房屋共有权证。
房屋产权监理部门在物业管理用房产权登记时,应当在房屋所有权证上标明物业管理用房的位置、面积和用途。
第十六条物业管理区域应当设立专项物业维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维护。
维修资金的筹集方式:
(一)业主购房按规定比例缴纳不计入住宅销售的资金;
(二)物业共用部位的收益;
(三)业主依照业主公约缴纳的资金。
物业室内维修,由拥有物业所有权的业主负责。
物业共用部位的维修,由共用的业主负责。
第十七条物业服务收费应当合理、公开,与物业服务种类、质量、内容相符。
未成立业主委员会的,物业服务收费实行政府指导价;
已成立业主委员会的,由业主委员会和物业管理企业按照国家规定在物业服务合同中约定。
第十八条市人民政府房地产行政主管部门应当提供物业管理活动相关的示范文本:
(一)业主临时公约和前期物业服务合同;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约和物业服务合同;
(四)授权委托书;
(五)其他相关的文本。
第十九条本规定自2004年1月1日起施行。
关于下发《物管企业撤出物业小区的程序规定(试行)》的通知
各物业管理企业:
为贯彻执行《》等相关法规,规范物业管理行为,促进物业行业健康有序的发展,我们起草了关于《物管企业撤出物业小区的程序规定(试行)》,请遵照执行。
物业管理企业撤出企业小区的程序规定
为促进物业管理行业健康有序的发展,根据《贵阳市物业管理条例》及《》,结合我市实际,制定本规定。
一、物业管理活动中,有以下情形的,业主可依法解除物业服务合同、解聘物业管理企业;
(一)物业服务到期;
(二)由于不可抗力因素,致使物业服务合同无法正常履行;
(三)物业管理企业未按物业服务合同约定履行义务;
二、业主解除物业服务合同,需按国家、省、市相关规定进行。
三、在物业管理活动中,有下列情况的,物业管理企业可作出解除物业服务合同,停止物业管理活动的规定:
(一)物业服务合同到期;
(三)业主违反服务合同约定,致使物业管理企业无法正常履行物业服务合同。
四、物管企业作出撤出物业服务小区的决定,应书面送达业主委员会或业主代表方,同时应函告物业所在地办事处及房地产管理部门;
被解除方如有异议,可以协商解决,也可以依法向人民法院提起诉讼。
五、物业管理企业在撤出所管小区解除物业服务合同前,须在小区内公告并作如下公示:
(一)撤出所管小区的公告及原因;
(二)物管费收支情况公示;
(三)拟退出的时间及相关资料交接的时间、地点;
(四)其它需告知的事宜;
上述公示资料需提前20天公示
六、物业管理企业应在解除物业服务合同的决定生效之日起的20日内向业主委员会(或业主授权代表)办结移交并退场。
未如期办结移交的,经双方协商另约移交时间后再先行退场;
七、物业管理企业撤出所管小区解除物业服务合同前应就以下内容移交:
(一)代管物业维修资金的,应将业主明细表及帐目移交;
(二)物业管理用房;
(三)小区业主楼层、面积、姓名等档案资料;
(四)清退退出日期后业主缴交的物管费及装修保证金;
(五)消防、水、电、气、电梯等验收资料;
(六)基础、地下管线等隐蔽工程验收资料;
(七)其它相关图纸。
八、因物业管理企业的过错解除物业服务合同,给业主造成损失的,应依法赔偿;
因业主过错解除物业服务合同,给物业管理企业造成损失的,物业管理企业可依法要求赔偿损失和补偿其不可转移的先期投入。
九、本规定于下发之日起试行。
二00七年十一月九日
第一章总则
第一条【立法目的和依据】
为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条【适用范围】
本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理,是指对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【基本原则】
物业管理活动遵循权利与义务相一致,业主自治与政府指导和监管相结合的原则。
第四条【管理形式】
业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,也可以自行管理.
鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。
第五条【行政监管体制】
省人民政府住房和城乡建设行政部门负责全省物业管理活动的监督管理。
县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
规划、国土资源、工商、价格、城管、环保、公安、民政等相关部门,按照各自职责负责物业管理相关监督管理工作。
第六条【街道办事处、乡镇人民政府的职责】
街道办事处、乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。
居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
第七条【行业自律管理】
物业管理协会应当加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。
第二章物业管理区域及相关配置
第八条【划分原则】
物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理,以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素确定。
物业的配套设备设施是共用的,包括分期建设或者两个以上建设单位开发建设的物业项目,应当划分为一个物业管理区域;
配套设备设施能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。
第九条【新建项目物业管理区域的划分】
建设单位向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时,应当同时向建设项目所在地的县级房地产行政主管部门提出物业管理区域划分申请。
规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当征求房地产行政主管部门关于物业管理区域划分的意见。
县级房地产行政主管部门应当根据规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案,及时向建设单位出具物业管理区域划分决定,并书面告知建设项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
建设单位应当将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。
第十条【已建项目物业管理区域的划分】
已经建成并交付使用的物业,尚未实施物业管理的,需要划分区域实施物业管理时,由物业所在地的县级房地产行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下,征求业主、居(村)民委员会的意见划分物业管理区域并在相应区域内公告。
已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的,物业所在地的县级房地产行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。
第十一条【物业管理区域档案】
县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑总面积、专有部分的数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十二条【区域变更】
物业管理区域划分后不得擅自变更。
根据物业管理的需要确需变更物业管理区域的,获得销售许可之前的建设单位、或者占物业管理区域内业主总数百分之五十以上的业主可以向物业所在地的县级房地产行政主管部门提出变更申请。
房地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内作出决定。
决定予以变更的,对新建物业项目应当撤销原物业管理区域划分决定,向建设单位重新作出物业管理区域划分决定;
对已经建成并交付使用的物业应当在相应区域进行变更公告。
决定不予变更的,应当向申请人书面说明理由。
第十三条【物业服务用房及业主委员会办公用房的配置】
建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房:
(一)总建筑面积不足十万平方米的,物业服务用房按照总建筑面积千分之三的比例配置,最低不得低于六十平方米;
总建筑面积在十万平方米以上的,物业服务用房的配置以三百平方米为起点,超过十万平方米的部分,按照超过部分建筑面积千分之二的比例增加配置。
(二)应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋,具备完善的供水、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用。
规划行政主管部门在审查批准建设工程设计方案时,应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。
建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内建筑总面积不足十万平方米的,不得低于十五平方米;
建筑总面积在十万平方米以上的,不得低于六十平方米。
第十四条【车位、车库的配置】
物业管理区域内车位、车库的配置,不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数(含商铺间数)之间的最低配置比例。
已经建成并交付使用的物业,鼓励建设单位或者其他投资人在物业管理区域条件允许,并经业主大会同意的前提下,按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库,满足业主停车需求。
第十五条【专业经营设备设施的设计与建设】
物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设备设施,由相应的专业经营单位负责设计和建设,并与建设项目同步施工、同步竣工。
房屋开发建设单位应当配合专业经营设施设备的施工,并承担相关土建工程的配套建设。
本条例实施前建设的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。
第三章业主、业主大会及业主委员会
第十六条【业主身份的确定】
依法登记取得房屋所有权的人为业主。
通过诉讼、仲裁取得房屋所有权的,生效法律文书所确认的所有权人为业主;
通过继承或者受遗赠取得房屋所有权的,自继承或者受遗赠开始时,继承人、受遗赠人为业主;
通过合法建造的房屋,房屋的建造人为业主。
基于买卖、赠与、拆迁安置等民事法律行为已经合法占有房屋,但尚未依法登记取得房屋所有权的人,在物业管理活动中享有业主权利,并承担相应义务。
第十七条【业主在物业管理活动中的权利】
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理形式以及有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使表决权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;
(八)对共有部分的使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十八条【业主在物业管理活动中的义务】
业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费;
(六)法律、法规规定的其他义务;
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条【物业使用人的权利义务】
物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
第二十条【业主大会的设立、组成与宗旨】
物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
未立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域内设立一个业主大会。
第二十一条【首次业主大会会议的召开条件】
物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)交付使用的房屋建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上;
(二)交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上;
(三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上;
(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。
符合前款第一项至第三项规定的条件,建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县级房地产行政主管部门。
街道办事处、乡镇人民政府应当于收到报告之日起十日内在物业管理区域内公告房屋交付使用具体情况。
第二十二条【首次业主大会会议筹备组】
符合首次业主大会会议召开条件的,业主可以推选业主代表与房屋尚未销售完毕的建设单位共同组成业主大会筹备组,筹备组人数应为五人以上单数。
物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府会同房地产行政主管部门指导筹备组开展工作。
符合首次业主大会会议召开条件达六个月以上业主没有推选代表组建业主大会筹备组的,占接受交付业主总数百分之十以上的业主可以书面申请街道办事处或者乡镇人民政府组建业主大会筹备组。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起三十日内组建筹备组,业主大会筹备组由业主代表、房屋尚未销售完毕的建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会等组成,人数应为七人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。
房屋尚未销售完毕的建设单位拒绝参加业主大会筹备组的,不影响筹备组的组建。
筹备组成员名单应当至确定之日起三日内在物业管理区域内公示。
第二十三条【物业服务企业的协助义务】
物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清册及通讯方式、物业管理状况等文件资料,对业主大会筹备组开展工作给予场地以及必要的人力支持。
建设单位、物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作。
第二十四条【首次业主大会会议筹备组的职责】
业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份和业主专有部分面积;
(四)提出业主委员会成员候选人产生办法和候选人建议名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定第一项至第四项内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。
业主对业主身份、专有部分面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十五条【首次业主大会会议的召开与业主大会的成立】
业主大会筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议议程应当首先表决业主大会议事规则,会议按照表决通过的业主大会议事规则的规定召开。
业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。
第二十六条【业主共同决定的事项】
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)业主大会、业主委员会的工作经费及业主委员会成员的工作补贴;
(四)实施委托管理或者自行管理;
(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(六)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分;
(九)业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十七条【特定范围内的业主可以作出决定的事项】
物业管理区域内,幢、单元等特定范围内的业主,在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下,根据管理规约的约定可以共同决定下列事项:
(一)对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造;
(二)就该范围内的共有部分筹集和依法使用专项维修基金。
特定范围内的业主决定前款规定的事项,应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第二十八条【管理规约】
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
制定管理规约,应当尊重社会公德,不得违反法律、法规的强制性规定和损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第二十九条【业主大会议事规则】
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。
第三十条【业主大会的会议制度】
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(一)经占总人数百分之二十以上的业主提议;
(二)业主委员会成员缺员需要补选的;
(三)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的;
(四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的;
(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会不按第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;
业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开。
第三十一条【业主大会的会议形式及业主委托代理人参加会议】
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,业主委员会应当将征求意见书送达业主,由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。
不能送达的,可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示,由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。
书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示,公示期限不得低于七日,业主有权查阅相关资料。
业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
第三十二条【会议通知程序】
召开业主大会会议,业主委员会应当于召开十五日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。
发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的,可以根据实际情况于十五日内及时公示召开。
第三十三条【业主大会会议的表决方式】
业主大会会议采用记名投票方式表决,但业主大会议事规则另有约定的除外.
任
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