《长沙市城市规划管理技术规定》面积指标计算篇新旧版本比对分析0118Word下载.docx

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作为非配套设施用房使用的部分按其投影面积计算l/2建筑密度，如其首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米，计入地下层数与面积，否则计入地上层数与面积。

新版技术规定中取消“其首层顶板底标高平均高出周边地坪不超过1.5米，计入地下层数与面积，否则计入地上层数与面积”，可认为满足该条的非配套设施用房计全密度且计入地下层

3.6.1.4不符合上述第3.6.1.2条和第3.6.1.3条要求的地下和半地下建筑空间均计入地上层，且按相关规定计算建设容量指标。

（3）符合上述（l）或

（2）条中要求的直接临外侧设置的非配套设施用房（如临街商业），直接计入地上层数与面积，按其投影面积计算l/2建筑密度；

不符合上述

（1）和

（2）条的建筑空间计入地上层数和建筑面积，并按其投影面积计算建筑密度。

3.6.1.5上述情况中的建筑密度计算均不包含上部塔楼部分，如该部分投影与上部塔楼重合，则按该建筑物的最大投影面积计算建筑密度。

（4）上述情况中的建筑密度计算均不包含上部塔楼部分。

仅表述变化

3.6.2架空层：

建筑底层层高≥3.6米的共享架空开放空间（包括利用地形高差或裙房屋顶设置的塔楼底层架空开放空间）按其顶板水平投影计算建筑面积，不计算容积率。

建筑物底层空间作车库、杂物间使用，结构层高在2.2米及以上的计算全面积并计算容积率，结构层高在2.2米以下的计算1/2建筑面积并计算容积率。

架空层、设各层、管道层、避难层、结构转换层按国标计算全面积，但其架空区域、设备管道区域、避难区域、结构转换区域不参与容积率核算。

新版技术规定中对架空增加高度的要求

《补充规定》附件一第四条：

（三）建筑物底层空间作车库、杂物间使用，层高2.2米（含2.2米）以上的计算全面积，层高2.2米以下的不计算建筑面积。

新版技术规定明确建筑物底层空间作车库、杂物间需计算面积并计容

3.6.3地上室内集中式停车库：

建设项目在设置的地下车库停车位达到本规定停车配置数量90%的前提下，另行在地面以上建设的室内集中式停车库，在建筑结构净高≤3.0米，出入口除满足国家规范要求必须开设的出入口外没有再开设其它出入口的，该停车库和为其服务的交通设施部分可不计算容积率，但建筑密度等其它指标需按相关规定进行计算。

/

新增条文，与国标保持一致

3.6.4建筑物顶部：

3.6.4.1建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层（标准层）投影面积1/8的楼梯间、电梯机房等辅助用房计入建筑面积，不计入容积率指标，超过1/8则将全部计算建筑面积和容积率（包含无围护结构有永久性顶盖计算1/2面积的部分）。

（二）建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/8的楼梯间、电梯机房计入建筑面积，不计入容积率指标。

3.6.4.2建筑物顶部有围护结构且其正投影面积不超过建筑物中间层（标准层）投影面积1/4的楼梯间、电梯机房等辅助用房不计入建筑层数与建筑高度，超过1/4则需计入建筑层数与建筑高度。

3.6.4.3形成建筑空间的坡屋顶（含其它斜面结构），结构净高在2.1米及其以上的部位计算全面积和容积率，结构净高在1.2米以上至2.1米以下的部位计算1/2面积和容积率，结构净高在1.2米以下的部位不计算建筑面积。

3.6.5设备层、管道层、避难层、结构转换层：

对于建筑物内为整栋建筑服务的的设备层、管道层、避难层、结构转换层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；

结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

设备层的设备区域、管道层的管道区域、避难层的避难区域、结构转换层的转换区域的建筑面积不参与容积率计算，用作为其它用途（如楼梯间、电梯井、其他功能用房等）的则须计算容积率。

4.架空层、设备层、管道层、避难层、结构转换层按国标计算全面积，但其架空区域、设备管道区域、避难区域、结构转换区域不参与容积率核算。

新版技术规定中明确“为整栋建筑服务”的设备层等参照此条执行，将原设备管道区域分开为设备区域及管道区域

3.6.6保温层：

建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积和容积率。

有外墙保温层须提供保温层的结构详图。

3.6.7半面积控比的规定：

居住建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积的部分（如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等），其正投影面积之和不应超过该户套内建筑面积的15%，超过15%的，超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。

其中套内建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。

（6）居住建筑按正投影面积的l/2计算建筑面积的部分（如

阳台、套内花园、结构板等），其投影面积不应超过该户建筑面

积的10%。

超过10%的，超过部分按正投影面积计算。

新版技术规定中“户建筑面积”改为“户套内建筑面积”，10%改为15%

3.6.8阳台、套内花园、共享空中花园:

3.6.8.1居住建筑的外挑式阳台（如凸阳台）按正投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；

其它形式的阳台（如凹阳台、有承重结构的阳台）均按正投影面积计算建筑面积及容积率；

半凸半凹阳台，凸出部分参照凸阳台计算规则，凹进部分参照凹阳台计算规则；

封闭阳台按正投影面积计算建筑面积及容积率。

1.阳台及套内花园建筑面积计算规则

（1）凸阳台（外围有结构柱的除外）计算1/2面积。

（2）凹阳台均计算全面积。

（3）半凸半凹阳台，凸出部分参照上述1）条中凸阳台计算

规则，凹进部分参照上述2）条中凹阳台计算规则。

（4）封闭阳台计算全面积。

（5）套内花园参照阳台计算规则。

3.6.8.2套内花园建筑面积计算参照阳台计算规则。

3.6.8.3办公楼、会所、餐饮、娱乐等公共建筑或商业建筑按正投影面积的1/2计算建筑面积的部分（如外挑式阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等），其投影面积不应超过同层建筑面积的2%，超过2%的，超出部分按正投影面积计算建筑面积和容积率。

新增条文

3.6.8.4在建筑楼层靠外墙设置且与公共交通直接相连而挑高的开敞式（没有封闭）共享空中花园，当其挑高高度不小于三个标准层层高时，空中花园按其正投影面积计算一层建筑面积，但不计算容积率；

若挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构，则该空中花园按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率。

长规纪（2014）262号文

五、建筑内部的镂空形式建筑面积计算规则问题：

（三）共享空中花园:

共享的空中花园达到三个或三个以上层高有围护结构则计算全面积，无围护结构则计算1/2面积；

并按正投影面积计算建筑密度。

新版技术规定中明确“挑高高度小于三个标准层层高或外侧有围护结构，则该空中花园按其所跨自然层层数计算建筑面积和容积率”

3.6.9飘窗（凸窗）：

建筑外墙突出的飘（凸）窗出挑宽度不宜超过0.6米，窗台的结构高度距同层楼地面的高度不宜小于0.3米且不得与楼板相连，同时飘窗宽度不应与房间等宽。

当飘窗的窗台高度≥0.45米、出挑宽度≤0.6米或窗台高度≥0.3米且＜0.45米、窗高≤2.1米、出挑宽度≤0.6米时可不计算建筑面积，超过以上规定时则按飘窗投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

3.飘窗（凸窗）须突出外墙，凸出外墙不应超过0.6m；

窗台与室内楼地面高差小于0.45m但大于0.3m且结构净高在2.10m以下（或窗台与室内楼地面高差不小于0.45m）；

不可与房间等宽且不得与楼相连；

累计飘窗（凸窗）总长度（与凸出外墙阳台一同纳入计算）不应超过该向主体外墙总长度的60%。

满足上述所有条件的飘窗（凸窗）不计算建筑面积；

当飘窗（凸窗）不满足上述任—条件时按1/2面积计算，并参与容积率核算。

新版技术规定取消累计飘窗（凸窗）总长度的控制

3.6.10空调搁板：

3.6.10.1当居住建筑中每套住宅或每间公寓用于放置分体式空调外机的空调搁板的数量不超过居室（公寓）数量，且水平总投影面积不大于1.0平方米×

居室（公寓）个数时，空调搁板可不计算建筑面积；

如超出上述规定，空调搁板按超出部分的水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米，如超出0.9米，空调搁板按其水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率。

如有两套或两套以上住宅共用一个空调搁板，则按等比例对其进行面积分摊。

7.空调搁板建筑面积计算按如下规则执行:

（l）建筑分体式空调搁板同时满足以下条件的可不计算建筑面积，如超出该规定，空调外机搁板按超出部分的水平投影面积的l/2计算建筑面积和容积率，居住建筑还须纳入10%控比进行统一控制:

①分体式空调外机搁板宽度不大于0，9米。

②每套住宅或每间公寓用于放置分体式空调外机的空调搁板的数量不得超过居室数量，且每套住宅空调搁板水平总投影面积不大于1.0平方米×

居室个数。

仅半面积控比比例变化

3.6.10.2当每套住宅（公寓）用于放置分户式中央空调外机等的设备平台（空调搁板）水平总投影面积不大于1.0平方米×

居室（公寓）个数且不大于4.0平方米，同时没有另行设计分体式空调外机搁板时，该设备平台（空调搁板）可不计算建筑面积；

如超出上述规定，设备平台（空调搁板）的超出部分的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率。

（2）建筑物的设备平台（户式中央空调搁板）同时满足以下条件的可不计算建筑面积，如超出该规定，空调外机搁板按超出部分的水平投影面积的1/2计算建筑面积和容积率，居住建筑还须纳入10%控比进行统一控制:

①设计统一采用集中空调。

②每套住宅用于放置分户式中央空调外机等的空调搁板（设备平台）仅l个，且水平投影面积不大于4.0平方米。

③没有另行设计分体式空调外机搁板。

新版技术规定对空调设备平台增加了“面积不大于1.0平方米×

居室（公寓）个数”的要求

3.6.10.3非居住建筑中用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米且不与建筑空间相连通，如超出上述规定，空调搁板应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率。

3.6.10.4非居住建筑用于放置模块式中央空调外机等的设备平台（空调搁板）应集中设置，其水平总投影面积每层不大于10平方米/1000平方米建筑面积（指该层建筑面积，建筑面积小于1000平方米时按1000平方米计，大于1000平方米时按每200平方米为单位同比例增加设备平台面积），且设备平台最大总面积不得超过50平方米，同时没有另行设计分体式空调外机搁板或其它形式的中央空调时，该设备平台（空调搁板）可不计算建筑面积；

3.6.11骑楼、过街楼、消防通道、人行通道：

3.6.11.1骑楼指建筑物底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑空间。

按本规定第3.5.10.3条要求必须设置的在建筑主体（含裙房）正投影范围内且宽度≥3米且≤5米、层高≥3.6米的骑楼底层不计算容积率，但建筑密度等其它指标需按相关规定进行计算；

其它骑楼均应按相关规定计算建设容量指标。

《补充规定》第十一条

临路幅宽度12米（含12米）以上城市道路的商业建筑应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临城市道路已设置集中的人流出入口的大型商业建筑除外），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。

骑楼部分不计算建筑面积及容积率。

新版技术规定明确骑楼设置的高度及宽度要求

3.6.11.2过街楼指跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物，过街楼下面的室外空间不计算建筑面积及容积率。

3.6.11.3符合防火规范要求，为解决消防疏散问题而设置的穿过建筑物底层且面向社会24小时开放的公共人行通道和车行通道不计算建筑面积。

《补充规定》第七条

为解决消防疏散功能要求而设置的穿过建筑物底层且面向社会24小时开放的公共人行通道和车行通道不计算建筑面积。

新版技术规定明确需符合防火规范要求

3.6.12走廊、连廊、檐廊、挑廊：

3.6.12.1建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率，结构层高在2.20米及以上者应计算全面积，结构层高不足2.20米者应计算1/2面积；

有永久性顶盖无围护结构有围护设施的应按其结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率。

3.6.12.2住宅10层（含10层）以上的交通、消防连廊，无围护结构有围护设施的按水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率，有围护结构的按正投影面积计算建筑面积及容积率。

新增条文，明确空中连廊设置条件

3.6.12.3建筑物内有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率，层高在2.2米及以上者应计算全面积，层高不足2.2米者应计算1/2面积；

有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率。

3.6.13雨篷

雨篷指建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。

本条仅限于设置在建筑物首层出入口的雨篷。

5.雨篷、采光井按国标施行，但仅限于地下、半地下室等无法直接平行采光的空间设置的有顶盖的采光井和设置在建筑物首层出入口的雨篷。

新增条文，与国标基本一致，明确本条文雨篷适用条件

有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率，无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10米及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；

挑出宽度在2.10米以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不计算建筑面积。

3.6.14自动扶梯（斜步道滚梯）、自动步道（水平滚梯）

位于建筑室内或建筑主体结构以内的自动扶梯和自动步道参照电梯间或楼梯间的计算规则，按自然层计算建筑面积；

位于建筑物外墙或主体结构以外的自动扶梯和自动步道参照室外楼梯的计算规则，并入所依附建筑物的自然层，按水平投影的1/2计算建筑面积；

无顶盖的自动扶梯和自动步道（上层的扶梯视为下层扶梯的顶盖）不计算建筑面积。

3.6.15建筑楼层内镂空空间：

建筑楼层内除内天井等因设计需要而设置的镂空空间外，无功能用途的镂空空间应计算建设容量指标。

建筑楼层内镂空处于主体结构以内且位于户型之内，临建筑物外侧为墙、窗、结构梁、柱等时，该镂空空间均按自然层数计算该部分的建筑面积及容积率，并按正投影面积计算建筑密度；

镂空部分位于公共位置时，有围护结构的按自然层数计算该部分的建筑面积及容积率，并按正投影面积计算建筑密度，无围护结构则不计算建筑面积。

五、建筑内部的镂空肜式建筑面积计算规则问题

建筑镂空设计形式面积按照以下规则计算:

（一）奇数层与偶数层阳台（或套内花园）错落情况下的两层通高:

阳台（或套内花园）及与其相连的通高空间（奇偶错落的上部空间）均位于主体结构以内，通高部分根据通高底层建筑空间计算规则按其所跨自然层数计算建筑面积，且按正投影面积计算建筑密度。

（四）建筑楼层内楼板镂空:

建筑楼层内镂空处于主体结构以内且位于户型之内时，临建筑物外侧为墙、窗、结构梁、柱等，该镂空空间均按自然层计算全面积，并按正投影面积计算建筑密度。

建筑楼层内镂空位于公共位置时今有围护结构的按自然层计算全面积，并按正投影面积计算建筑密度，无围护结构则不计算建筑面积和建筑密度。

（六）建筑附属构件（阳台、空调搁板、结构板）临建筑物外部镂空并连接结构拉梁:

此类设计形式报局行政审批例会明确。

新技术规定明确镂空判断原则

3.6.16采光井：

地下、半地下室等无法直接侧向采光的空间设置的有顶盖的采光井按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；

结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

3.6.17其它情况：

3.6.17.1建筑楼层内的无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围水平面积计算建筑面积及容积率，有永久性顶盖无围护结构的按结构底板水平面积的1/2计算建筑面积及容积率。

《补充规定》附件第五条：

（一）建筑楼层内无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖和围护结构的，按围护结构外围水平面积计算；

有永久性顶盖无围护结构的，按结构底板水平面积的1/2计算。

3.6.17.2住宅套型建筑面积的计算：

一般住宅的套型建筑面积仅包括住宅套内面积和该层的公共分摊面积，不含该栋住宅的入口大堂、架空层、消防避难层、电梯机房、出屋面楼梯间等附属用房和设施的面积。

3.6.18以下情况不计算建筑面积：

3.6.18.1利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋。

《补充规定》附件第四条：

（五）以下情况不计算建筑面积:

1、起隔热作用的非结构墙体；

2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；

新技术规定条文中取消“起隔热作用的非结构墙体"

3.6.18.2楼梯已计算建筑面积的下方空间。

3、楼梯已计算建筑面积的下方空间；

无变化

3.6.18.3成套复式住宅上层为空的相关外围墙体。

4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；

3.6.18.4地下层中的水池。

5、地下层中的水池。

3.6.19绿地率的计算：

3.6.19.1绿地面积计算的起止界：

宽度＞1.5米的园路、宅间路、组团路和小区路算到路边线；

小区路设有人行便道时，算到人行便道边线；

临城市道路时，算到道路边线；

距房屋墙脚1.5米；

对其它围墙、院墙算到墙脚。

《补充规定》附件一第六条：

（—）绿地面积计算的起止界:

宅间路、组团路和小区路算到路边线；

新版技术规定明确了宽度＞1.5米的园路算至道路边线。

3.6.19.2建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地率。

（二）建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地面积；

与原规定一致

3.6.19.3利用地形高差实施并满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的建筑屋顶，符合本规定第3.6.1.2条或第3.6.1.3条要求时，不计算建筑密度部分的屋顶绿化按全面积计入绿地面积，计算建筑密度部分的屋顶绿化按表4.1.4进行折算后计入绿地面积。

（三）利用地形高差实施的绿地，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；

新版技术规定明确了不计算建筑密度部分的屋顶绿化按全面积计入绿地面积，计算建筑密度部分的屋顶绿化按表进行折算后计入绿地面积。

3.6.19.4植草的隐形消防通道按100%计入绿地面积，实施为植草砖的场地按40%计入绿地面积；

人行通道、集散广场、人行出入口等场地不得布置植草砖。

（五）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%计入绿地面积。

与原规定一致，规定了哪些场地不得布置植草砖

3.6.19.5水面、水景按全面积计入绿地面积，绿化休闲广场需有明确界线且实施绿化的用地须达到广场面积的60%以上方可全部计入绿地面积。

（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；

长规发（2013）242号文第三条：

绿化休闲广场需有明确界线且绿地须达到广场面积的70%以上方可按100%计入绿地面积。

绿化休闲广场的绿地比例由70%调整为60%。

3.6.19.6植草的足球场按100%计入绿地面积。

长规发（2013）242号文第四条：

足球场按100%计入绿地。

新版技术规定明确了植草足球场。

4.1.4为鼓励建设项目进行立体绿化，丰富城市景观，亦考虑到集约节约用地项目的特点，经城乡规划主管部门和园林绿化主管部门批准，可采取将屋面能够通过公共交通直接到达的覆土种植绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。

其折算公式如下：

F=M×

N

公式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。

第8.4条位于建筑间距I类地区的建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施（补偿办法由有关部门另行制订），亦可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。

F=M*N

使用范围及折算系数变化，且新版技术规定明确了计算建筑密度部分的屋顶绿化需按表进行折算后计入绿地面积。

4.1.2可计算绿地率的绿化用地，是指可通过各级道路直接到达、地下没有建筑物或有建筑物但建筑物顶板标高（覆土厚度不计入）高出周边道路或地坪的平均高度≤0.3米的绿地，包括建设用地内的集中绿地和房前屋后、道路两侧以及建筑间距内单块最小宽度≥3米、面积≥50平方米的条状和面积≥50平方米的块状零星绿地；

绿地