建设工程售后服务方案Word文档下载推荐.docx

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1.1>

应对系统的高低配电房配电控制柜、各机泵房动力控制柜（箱）、电气照明开关箱、输电电缆电线及用电设施与照明灯具进行外观完整性检查，保证电气照明与动力系统送配电与设备运行、照明灯具使用处于无故障运行状态。

1.2>

每隔三小时对高低配电房配电控制柜、各机泵房动力控制柜（箱）、弱电与电气照明电源开关箱进行巡视检查，并且检查、记录各电器控制柜进出电缆（线）的输送电流电压，应符合系统的设计运行要求，是否按照当（时）天的使用要求开启与关闭控制开关，并且应挂吊相应醒目的警示牌，严禁违章、误操作造成系统送配电与触电伤害事故，确保送配电无故障安全运行。

1.3>

每隔三小时对生活用水泵、集水井污废水泵、水处理设备、污水处理设备与水箱、集水井自动水位控制器运转、控制柜（箱）与输送电缆（线）进行检测，并且检测运转设备的电机使用时表面温度、运转状况，发现问题及时进行修复与更换，保证其运转正常完好，同时记录检测与修复结果与各控制柜（箱）的输（入）出运行的电流电压。

1.4>

每天对照明系统的控制开关、灯具进行巡视检查，并且对控制开关用手背进行开关外表面的温度检测，发现异常及时进行检修，发现照明灯具不亮及时更换灯泡（灯管），并且做好检查与修复结果的记录，确保照明系统完好。

3.1.2季度检测、维护

对高低配电房配电控制柜、各机泵房动力控制柜（箱）、弱点电源开关箱进行检查维护保养。

对电源开关、接触器进行灵敏度的可靠性检测，同时对配电控制柜、各机泵房动力控制柜（箱）的接线固定螺栓复查紧固、清除铜绿与灰尘，检测接地数据，发现问题及时修复与更换，并且做好保养维修与检测数据的记录。

对照明系统的控制开关箱、开关插座与灯具进行检查维护保养，检查控制开关箱的电源开关、漏电保护器进行灵敏度的可靠性检测和接线固定螺栓复查紧固，并清除铜绿与灰尘。

同时对照明灯具进行除尘与检修，发现问题及时修复与更换，并且做好保养维修与检测数据的记录。

对生活用水泵、消防泵、集水井污废水泵、水处理设备、污水处理设备的自（联）动控制系统进行模拟或自（联）动控制运行检测，发现问题及时修复与更换，并且做好保养维修与检测数据的记录。

对水箱、集水井的自动水位控制器进行高、低水位模拟联动实验，确保给水供水系统运行正常。

发现问题及时整修和更换。

特别是在暴雨来临前，应加强对集水井的自动水位控制器、污废水泵检测，确保其运转正常。

3.1.3年度检修与维护

每半年对生活用水泵、集水井污废水泵、水处理设备、污水处理设备的电动机与水箱、集水井自动水位控制器进行检修与保养：

对传动设备的电动机进行接线固定螺栓复查紧固，并清除铜绿与灰尘，并且进行电机绝缘电阻的检测，发现问题及时修复与更换，并且做好保养维修与检测数据的记录。

每年会同有关部门对建筑物的接地系统进行检测，如测试数据超过标准时，应及时检查产生原因，并且及时进行整修处理，检测数据与整修处理的结果应记录备案。

每两年应对电气照明、动力与弱电系统控制柜（箱）、传动设备的电机、照明器具进行全面检查测试与保养检修，修补缺损和整新油漆,并且做好检查测试与保养维修记录。

动力、照明与弱电系统发生故障或进行必要的检修测试工作需要停电或停止使用时，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并且加强防范措施后方能动工。

3.2给排水系统维护与保养

给排水系统应具有管理检测、维护规程，并且应保证系统处于正常工作状态。

维护管理的人员应熟悉给排水系统的布置、性能和操作维护规程。

给排水系统维护与保养内容细则如下：

1、日常巡视检查

应进行对市政供水控制阀、水箱（池）水位、给水系统各管路控制切断阀、管线设备、保温、用水器具与卫生洁具进行外观完整性检查，严禁给水系统管线、控制切断阀门与用水器具有跑、冒、滴、漏现象，发现问题及时修复和更换。

并且检查各增压（循环）水泵的进出口、水源的水压应符合设计工作压力要求，运行状况正常，保证给水系统处于无故障运行状态。

应对排水系统的雨水、污废水管道、隔油池、用水器具与卫生洁具的排水管、室外污、废水的窨井与总管和污水处理池进行完整性外观检查，发现有堵塞和滴漏现象应及时修复，确保排水系统畅通。

应对压力排水系统的排水管道、控制阀门与污、废水泵、集水井水位及水位自动控制器、电源控制箱进行外观完整性检查，发现有堵塞和滴漏及水位自动控制器、电源控制箱失控等现象应及时修复，确保集水井排水系统正常、畅通。

给水泵房与热交换器房巡视检查：

每2～3小时一次，并应做好给水与热水系统运转时水温、压力，电器控制柜电流电压，蒸汽运行压力等运行数据的记录。

2、月度检查

（1）每月（分批定期）应检查卫生洁具、洗涤用器具与排水地漏，确保其使用灵活、平整牢固，器具供水与排放正常完好，无堵塞和滴漏现象。

发现问题应及时修复和更换。

（2）每月（分批定期）应检查电加热开水器、净水器使用状况：

检查电加热开水器的电压电流、控制开关，温度控制器运行应符合电加热开水器的使用要求。

检查电加热开水器的进水管、控制阀、放水龙头使用灵活，无滴漏现象，并且进行电加热开水器的水箱清洗工作，确保电加热开水器的水质符合使用饮用水水质要求。

检查净水器的进、出水管、控制阀，应使用灵活、无滴漏现象，并且进行净水器的清洗工作确保净水器的水质符合使用水质要求。

（3）每月应检查系统供水泵与水箱水位控制器联动运行使用状况；

对给水供水泵进行一次完整性检查，保证其同心度、避震器、轴封、电流电压和轴承机油满足水泵的启动与运转要求；

对水箱水位控制器进行高、低水位模拟联动实验，确保给水供水系统运行正常。

（4）每月应检查系统热水供水循环泵热交换器与温度控制阀运行使用状况；

对热水供水循环泵进行一次外观完整性检查，保证其电流电压符合水泵的启动与运转要求；

对热交换器的外观、保温进行一次外观完整性检查。

并且观察其进出口温度计的供水温度是否符号设计要求，发现热水水温达不到要求时（在正常供蒸汽时），应及时进行温度控制阀的检修与调节，确保热水供水运行正常。

（5）每月应对压力排水系统的污、废水泵、集水井水位及水位自动控制器、电源控制箱进行高、低水位联动运行检查。

在多雨季节，特别是暴雨来临前夕应加强检查，确保运行正常，使地下室免受水患影响。

（6）每月应对压力排水系统的雨水、污废水、隔油池（器）的排出口管道及排出口的室外窨井进行清通、检查，确保排水系统管道排放运行正常。

3、年度检查与维护

每半年应对各供水水箱进行排放清洗，确保水箱供水水质符合生活用水要求，并且进行热水管道系统换水（管道水清洗）排放，保证热水供水运行正常。

每两年应对给排水系统设备进行全面检查与检修，修补缺损和整新油漆。

给排水系统发生故障或进行必要的检修工作需要停水或停止使用时，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并且加强防范措施后方能动工。

3.3消防系统维护与保养

3.3.1防排烟风机日常维护

1、保证各零部件状态良好，设备运行正常，每天对设备运行做好巡检记录。

2、每月进行检查、测试工作：

轴承箱的检查：

如主轴已变形，校直或更换；

轴承的检查：

检查轴承滚珠有无损坏，如有则更换；

检查轴承间隙是否过大或过小，调整或更换；

轴承损坏，则更换；

电机的绝缘、三相电流的检查：

如绝缘不良，应将马达拆开并烘干；

如缺相，检查接线是否松动，接上并紧固；

加注润滑油；

叶轮、皮带的检查：

如叶轮与机壳相碰，校正至正常；

如叶轮与电机皮带轮不在同一平面，调整至正常；

如叶轮不平衡，则拆下修整；

1.5>

其他附件的检查：

如风门的开关情况；

风机基础是否强度不足，基础螺丝是否松动；

风管连接等；

1.6>

电气控制单元检查：

查看各接线端紧固件是否有松动、锈蚀，如有异常应予以紧固或更换；

查看各进线标签字迹是否清晰,标签是否失落；

如有应确认为相应回路后予以恢复。

1.7>

系统功能测试：

在对风机的电气、机械操作系统检查完毕后，应进行功能测试；

测试运行是否符合设计要求，测试时当给一个外部启动信号时其系统应正常启动，外部信号结束后应恢复其正常状态。

3.3.2消防水泵的日常保养

维护管理人员每天应对消防水源控制阀、系统各管路切断控制阀、消防接合器、报警阀组和管线，进行外观完整性检查，并且检查各水泵进出口、水源的水压应符合设计工作压力要求，保证系统处于无故障状态。

每周对设备间的设施设备及系统沿途相关设施进行清洁维护，发现故障损耗及时排除补充更新。

消防水箱、消防气压和泵给水设备应每月检查一次；

消防水泵应每月启动一次，当消防水泵为自动控制启动时，每月模拟自动控制的条件下启动运转一次，消防水泵启动前应对水泵进行一次完整性检查，保证其同心度、避震器、轴封、电流电压和轴承机油满足水泵的启动与运转要求；

消防接合器应每月检查一次，保证其外观完好，控制阀门启闭灵活没有滴漏；

消防系统的电磁监控阀、电磁阀应每月检查一次，保证其电流电压应符合要求，并做好启动实验，动作失常时应及时整修与更换；

系统上所有的控制阀门均应采用铅封或锁链固定在开启或规定状态，每月应对铅封或锁链进行一次检查，发现损坏应及时修理或更换。

每半年对消防给水设备的泵房进行测试：

其平时正常气压应符合设计要求。

测试时当气压下降到设计最低压力时，通过压力开关信号应启动消防水泵（模拟动作），测试结束后应恢复其正常工作状态。

每半年对消防给水设备测试：

其平时正常水压应符合设计要求。

测试时当水压下降到设计最低压力时，通过压力开关信号应启动持压水泵，使系统水压（恢复）升至正常水压测试结束后应恢复其正常工作状态。

每半年对滤网、法兰进行拆解维护。

每年对消防系统设备进行全面检查与检修，修补缺损和整新油漆，对仪表进行检测。

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消防系统发生故障或进行必要的检修工作需要停水或停止使用时，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并且临场监督，加强防范措施后方能动工。

平时应加强对消防水泵及电动机进行一般性保养（如保洁、加注润滑油等）。

经常检查消防水泵各种闸阀是否处于正常状态。

1.9>

每隔2～3年对消防泵解体维护大修，检修时主、备泵分别进行，保证系统正常。

3.3.3自动喷水灭火系统的保养

每周对系统沿途相关设施进行清洁维护，发现故障损耗及时排除补充更新。

每周检查一次报警阀的前后是否一致，是否在设计允许的范围内。

对喷头做经常性检查，一般为每月一次，每一年对积存在喷头的灰尘清理一次。

每月应对喷头进行一次外观检查，发现有不正常的喷头应及时更换，并且清除黏附的异物，严禁滴漏。

每两个月应对各防火分区的喷淋系统进行一次水流指示器的检验，利用其末端实验（排水）阀放水，保证水流指示器的动作及信号能按照设计要求，及时传递到消防控制中心。

消防喷淋系统的报警阀组应每季度检测一次：

打开放水实验阀，其流量、压力应符合设计要求；

当报警阀组出口水压（气压）与进口（气压）的水（气）压差达到0.05Mpa时，报警阀组应自动打开，水力警铃开始报警，压力开关信号应及时传递到消防控制中心；

检测过程中发现问题应及时进行修复或更换，检测后应及时恢复到正常工作状态，并且对水过滤器进行清通，保证其正常运行。

3.3.4室内消火栓的日常维护

每月检查消火栓箱内的水带、水枪等设备是否齐备，水带有无霉烂，运程启泵按钮及保护装置是否完好。

消防系统的消火栓应每季度抽检一次，进行消火栓的水喷射检测，保证其水量、水压符合消防验收规范要求。

每半年对系统整体进行维护保养，性能测试，传动部件加注润滑油，损耗部件进行维修更换提供系统运行报告。

消火栓检查有无锈蚀、漏水现象，栓口橡胶垫圈有无损坏丢失，消火栓闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加注润滑油。

系统各种闸阀的启闭状态是否正常。

3.4空调水系统与蒸汽管道维护与保养

空调水系统与蒸汽管道系统应具有管理检测、维护规程，并且应保证系统处于正常工作状态。

维护管理的人员应熟悉给空调水系统与蒸汽管道系统的布置、性能和操作维护规程。

空调水系统与蒸汽管道系统维护与保养内容细则如下：

3.4.1日常巡视检查

应进行对空调水系统与蒸汽管道系统各管路控制切断阀、管线、空调器、机组设备、保温进行外观完整性检查，严禁空调水系统与蒸汽管道系统管线、控制切断阀门与空调器、机组设备控制阀及测试仪表有滴漏水现象，发现问题及时修复和更换。

并且检查各循环供水泵、空调器的进出口的水压应符合设计工作压力要求，运行状况正常，蒸汽管道系统供汽压力与流量符合设计与使用要求。

保证空调水系统与蒸汽管道系统处于无故障运行状态。

空调机泵房巡视检查：

每2～3小时一次，并应做好空调水系统运转时水温、压力，电器控制柜电流电压，蒸汽运行压力等运行数据的记录。

风机房每天应巡视检查：

每天上、下午各一次，并应做好风机空调水系统运转时水温、压力，电器控制柜电流电压等运行数据的记录。

3.4.2每季度检查

对系统供水泵进行一次完整性检查，保证其同心度、避震器、轴封、电流电压和轴承机油满足水泵的启动与运转要求。

对空调器进行一次完整性检查。

观察其进出口的水压、水温应符合设计工作压力要求，进出口水量（电磁阀）控制是否达到空调器工作温控要求，发现问题及时提出及时调整或修复（如：

清通水过滤器），保证空调器供冷（热）运行正常。

对风机盘管进行一次完整性检查，检查其供冷（热）运行温度是否达到设计使用要求，发现问题及时进行检修或清通进水过滤器。

同时对风机盘管的调速开关与盘管的轴流电机进行快慢速测试与电流电压测试，确保风机盘管运转使用正常。

对换热器进行一次完整性检查。

对蒸汽管道系统的温控阀、疏水器及截止阀进行一次完整性检查与检修，清除系统中过滤器与疏水器中的铁锈与异物，确保系统正常运行，无跑、冒、滴、漏现象。

3.4.3季度及年度检修

每季度对系统用电设备的电源控制箱、空气开关及线路进行一次完整性检查，清除内部灰尘，并做好电源控制箱的接地复测检查，确保用电安全。

每年进行一次空调水系统的清洗（或化学镀膜清洗）换水工作，并且进行系统设备、管线检查、维修与保养工作。

每两年应对空调水系统与蒸汽管道系统设备进行全面检查与检修，修补缺损和整新油漆。

空调水系统与蒸汽管道系统发生故障或进行必要的检修工作需要停水或停止使用时，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并且加强防范措施后方能动工。

3.4.5空调和通风系统维护与保养

空调系统的维护保养是在工程完工且投入正常运行时的一项日常工作，以下就系统的维护保养工作加以说明。

3.4.5.1设备部分

1、空气过滤器的清洗及更换

本空调系统使用了空调过滤器,当ＢＡ系统上报警时，反映过滤器出现终阻力时，应及时清洗或更换。

粗中效过滤器在滤网材料上可分为清水清洗与吸尘器反吸法两种。

一般金属网丝、棉凸网、粗孔聚胺脂等遇水不收缩的滤料均用清水冲洗或漂洗，且晾干后即可重复使用。

对用水清洗会发生滤料厚度收缩，使过滤阻力增大的滤料（如低密度无纺布滤料等），可采用大功率吸尘器吸去灰尘，重复使用。

2、空调箱表冷器水量控制

表冷器是循环冷冻水与空气进行热湿交换的设备，操作人员应每天定时巡视进入表冷器的进回水温度、进回水压力、进风温度、出风温度，本工程空调箱进水温度为6℃，水温差为6℃。

进水压力与出水压力的压差与水流量成一定的函数关系。

操作人员可通过厂方提供的表冷器水流量――压差曲线图按压力表读得的压差直接查得水流量。

如果进、出水水温差异常大，可用超声波水流量计进行校核，若确认水流量太小，可通过清洗表冷器管内垃圾杂物来解决。

如果发现AHU的空调范围大面积温度异常，可从进、出水压差异常（以下原因另述），过滤网出现终阻力及皮带轮打滑等原因。

如果出现空调区域大面积无空调效果，应首先检查进、回水压差，如压差太大，就说明水过滤器堵塞。

应及时清洗水过滤器，一般新系统最好每月清洗一次，至发现水质较清后，每季度一次。

3、自控水调失灵

存在现象同上，且水过滤器已经清洗时，如水压差仍过小，且表冷器表面温度与水温相差过大，可请自控人员检查水管自动调节阀是否正常。

4、新风阀的开启

大厅是人员停留时间较长的场所。

操作人员应对新风量有足够的重视，在最热的高温或最冷的天气，不能为了节省能源无限度的关小新风。

应按设计要求给予新风量，保证空调场所必要的空气品质。

5、风机

风机是空调系统空气的动力。

通风机的正常运转是空调系统动力的保证。

操作人员应每天巡视通风机，通过听、看等手段检查通风机的运转情况。

听：

通风机运转时应无异常噪声。

1）轴承运行正常，应有足够的润滑油（或润滑脂），轴承间无金属磨擦声，按供货方要求定期加油。

2）皮带转动的风机，风机轴、电机轴平行度正确，风机、电机紧固可靠，多根皮带张紧力基本一致且正常，一般用手按向下2ｃｍ为宜，皮带正常转动过程中（不包括启动时），应无明显打滑。

看：

定时观看皮带运转中是否反复跳跃，风机无明显振动。

3.4.5.2风管部分

1、防火阀的保养

操作人员首先要了解防火阀的作用原理、安装位置和防火阀的开启角度。

如出现送风口无送风、回风口无回风，应首先检查防火阀是否关闭，以弹簧作为关闭动力的防火阀应定期检查弹簧张紧力能否满足要求。

在修复防火阀的时候，应注意检查易熔片的易熔温度有70℃和280℃之分，绝对不能相互更换易熔片安装必须正确，绝对不允许用其它金属片换代。

2、风口

根据不同季节，调整送风口的不同气流流型，以保证空调场所的合适温度分布，操作人员要了解不同风口的作用，通过调节阀门保证空调区域内合适的速度场、温度场，不能使人感到过大的吹风感。

3、风管保温

风管的阻燃型夹筋金属化聚丙乙烯复面的离心玻璃棉保温材料一般有二方面作用，其一为风管绝热保温，其次是隔湿作用。

在夏季保温层内外存在水蒸汽压力差，如保温层外表聚丙乙烯复面密封破损，水蒸汽通过此处进入保温层，并在保温层内形成水滴。

如发现上述情况，巡视人员应及时清理保温层内部水分，然后再用密封铝箔修补。

总之，通风空调系统的运行维护保养工作是一项涉及多工种的工作，要懂得空调、水管系统、机械制冷、自控等多方面基础知识。

四、维保备品配件

系统

序号

备品备件

数量

电

气

工

程

1

隔离开关

各种规格各2个

2

MCCB

配电箱框上预留备用位置及开关

3

熔继器

各种规格各5个

4

空气开关

各种规格各10个

5

灯具

各种规格各10套

6

光源（节能灯、荧光灯等）

常用光源各5%

7

特殊规格熔丝/起拔器

各5%个

8

指示灯

给

排

水

密封圈

各种规格各1套

耐磨环

轴承

阀门

DN100以下各种规格各1套

潜水泵

压力表

管道垫片

DN200各种规格各1套

螺栓

各种规格各5套

9

牛油

2公斤

10

抹布

4公斤

11

电焊条

20公斤

12

生料带

20卷

空

调

通

风

温度计

传感器

皮带

过滤网

各种规格各5%

13

14

15

二、质量保证期后服务

1、质量保证期后服务计划

质量保证期后有可能对系统改进、扩建或增加附属设备以及升级问题。

我公司愿与业主签订长期维保协议（如业主有此需求）以进行系统升级服务，包括对系统进行改进，扩容或增加附属设备，以保证系统长期可靠、安全运行。

2、工程回访

工程回访是体现我公司对业主单位负责、对工程质量负责、总结经验、提高工程质量长期坚持的措施。

本项目交付运行后，我公司售后服务部门将定期对本工程进行回访。

回访周期可以根据业主的要求而定，如果没有明确要求，回访时间一般在质量保证期开始后一年内进行，