旅游度假休闲市场分析Word格式文档下载.docx

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旅游市场竞争日益激烈，开发商为更好的适应消费需求，在硬件投入、市场推广和经营软件上，都需要有充足的资金作后盾。

而资金实力正是广厦的核心优势之一。

②开发能力和经验。

通过儿童公园、西山公园、白云文化城的开发与经营，广厦已积累了相当的能力与经验。

这对本案的运作将起到十分重要的铺垫作用。

旅游休闲项目

——以休闲度假、健康成长为的基本功能，构成社区文化卖点；

——能体现了高尚、高档、富贵和有品位的生活方式，构成社区形象卖点；

——作环境的有机组成部分，让环境更加锦上添花，构成社区环境卖点；

——设施本身就是居住社区的大配套，构成社区配套卖点；

——填补市场空白点，构成差异性，吸引人群，起到热地块、聚人气的作用。

旅游休闲项目设计原则

主题性：

与本地其它旅游休闲项目相比有鲜明的主题特色。

复合性：

复合性强的生活方式将在明天受到更多人的欢迎和追捧，将比一般现有单一性观光旅游更具市场的发展潜力。

日常性：

切中人们的日常性和根本性需求，使人们不断重复消费。

参与性：

不仅是观赏，更重要的是让人们在参与中感受到未来在此居家的优越性。

经济性：

尽可能降低开发与经营成本，有利于吸引更多人群。

旅游休闲项目构想

1、白云度假村

白云度假村观音城

白云度假村国际会议中心

白云度假村养生中心（白云度假村健康俱乐部）

白云度假村别墅

白云度假村观音城：

即现在的白云文化城主体部分。

在原有基础上修缮，强化细部宗教园林处理。

白云度假村养生中心（白云度假村健康俱乐部）：

是度假村主体部分之一，又是度假村别墅的会所。

主要功能包括：

——

……

它以俱乐部形式出现，主要考虑会员制操作的可能性：

增加消费者的身份感。

这种尊贵感随着社会的发展显得越来越重要并受到消费者日益增强的喜爱。

私密性强，强烈个性化服务色彩，满足未来休闲业的需求。

容易固化消费群体，使消费者更忠诚。

未来房地产开发时，可作为半开放式的经营项目和配套设施，对业主以会员俱乐部形式充分优惠，而对一般旅游平价收费。

易于管理，方便市场营销。

如持卡者可享受郊野公园其它项目的优惠等。

只要操作灵活，并不阻碍非会员的消费。

为将来房地产开发储备市场资源，房地产开发的市场针对性会更明确，节省大量的人力和物力，更加有效。

白云度假村国际会议中心：

——客房

——餐厅

——会议室

——桑拿、健身房

——电子游戏中心

——保龄球馆

——室内迷你高尔夫练习场

——酒（咖啡、茶、音乐）吧

——商务中心

——棋牌室

2、高尔夫俱乐部

3、成长乐园

成长乐园项目的选择和设置，强调娱乐性、运动性和经济性。

其项目包括：

动植物园

大迷宫

地球村

体育公园

千变万化大迷宫

地形要求：

可以利用部分地形陡峭，山势复杂，不适于房地产或常规项目开发的山头和山谷进行迷宫设计，充分利用地形、茶林、树木等自然条件形成迷宫。

迷宫可以为人们创造一种新奇和刺激的特殊环境，让人们在检查智力和体力之外，还可以在游戏中重拾童心，获得脱离困境的快感和征服难关的成功感。

使心智和体能在特定的环境中，不知不觉地得到锻炼和强化，排除生活中的压力和紧张感。

走进迷宫，人们的心理处于一种紧张状态，急于找到出口。

但在众多的路口面前，人们不知何处去。

这时如果能够在一部分路口前设置帮助指引道路，象闯难关一样，回答出问题就给指路，从而调动人们的兴趣，放松人们的心态。

传统的迷宫只是让人们在里面走来走去，狭长的小路曲曲弯弯，休息的地方都没有。

在放松了心态之后，应该设置部分游戏活动，进一步调动人们的兴趣，同时获得休息。

迷宫的设计原则和优势

原则：

——建造迷宫材料最好用绿色树木，环保。

——游戏或问题的难度不能过高，参与性强。

——走出迷宫的时间不能过长，适合大众心理接受。

——建造迷宫材料最好用树木、石块、泥土和部分人工材料。

——充分利用山地地形的高低来设计。

——可以组合拼装，改变迷宫的路线，显示出“千变万化”。

优势：

——充分亲近大自然，符合人们心态。

——迷宫面积比较大，具有规模优势。

——参与性强。

——迷宫内项目的多少可以灵活调节。

——可以利用迷宫进行适当炒作宣传。

迷宫的内容初步构想

——瞭望塔：

在迷宫里面建造瞭望塔。

可帮助游客者，登上瞭望塔，

查看地形出路。

——助力跳高：

在死胡同的尽头，两米高的墙前，穿上特制的跳高鞋，

可以轻松越过高墙，摆脱困境。

。

——文字游戏：

在每路口都可以张贴文字游戏，谜底暗含提示。

迷宫的玩法：

进门打卡算时间，同时发放HELP旗。

设置一个最短时间，在该时间以内走完迷宫，给予适当奖励。

选择山水相依，有缓坡、山谷和水面的地块建造动物园有适当的平地。

在里面放养可爱的、没有攻击性的小动物。

可以想象，散步或进行森林浴时与美丽的梅花鹿、活泼的小松鼠等可爱的小动物不期而遇，人与自然和谐共生。

动物园的优势

——园里全是对人没有攻击性，互相之间也不排斥和攻击，以食草，

食虫为主的小动物，趣味性比较强。

——人们可以步入园中与动物交流，亲近大自然，亲近小动物是每

个人的需求。

男女老幼，都会感兴趣。

——投资比较小，日常经营成本较低。

——海陆空立体感强。

——市场缺乏此类项目。

——以后可以作为房地产社区很好的配套。

动物园的内容

水：

是一条小河，清澈透底，且是活水。

水下有各种鱼类。

可分为

垂钓区和观赏区另可在水面分区放养天鹅、鸳鸯等水禽（与鱼

类分隔开）

陆：

在山谷草地上放养小免、孔雀、锦鸡、猴子、山羊、小牛、梅

花鹿等食草动物。

空：

在山谷间装置大型铁丝网，放养各种鹦鹉、斑鸠、白头翁等非

攻击性的鸟类。

（3）体育公园

原则

——以青少年为主，同时为老人和儿童准备娱乐活动。

——技术性比较强的项目安排教练辅导。

比如：

滑板、滚轴溜冰、

特技单车。

——更加满足家庭里的所有成员。

——项目的布置尽可能集中，成环状布局，将来可以成为一个活动

广场，成为房地产社区的配套，动感和休闲性质非常强。

项目内容包括：

乒乓球、网球场、游泳池、山地滑草、草地保龄球、野外攀岩、登

山（森林浴）、热气球、滚轴溜冰、骑马、射箭、特技单车、滑板、

钓鱼、翻斗乐等。

其中许多项目在北京、上海、广州、深圳等发达地区已经成为时尚

运动，如：

旱地滑草：

这是一种参与性强，刺激好玩，同时对改善环境有帮助的

非竞赛体育项目。

在山坡上大面积种植草地，参加者们穿着色彩鲜艳

的服装，夹杂着欢笑声，踏着旱地滑雪板从坡顶高速滑下。

可考虑在

正对中心广场的山坡上设计。

既做为娱乐，也是景观。

山地雪橇：

这是一种刺激好玩，利用环境（不破坏环境）的娱乐项目。

冬季奥林匹克运动会有雪撬项目，热带的人相应发明了夏天也玩的山

地雪橇。

利用山地地形，用金属做成滑道，参加者在山顶坐“雪橇”

车滑下，速度感强，可快可慢，有很大吸引力。

滑翔伞：

刺激好玩项目。

从山顶高处至山脚拉紧一条钢绳，下吊滑翔

伞，参加者从山顶滑下。

热气球：

热气球在高空，参加者坐进后可升至高空。

跳伞：

造一伞塔，参加者被拉上高空，然后自由跳下。

（4）地球村

社区公园与绿色生态农庄

森林公园

、森林公园的基本概念

南海里水项目的地块分为两个大区：

地块的西南部有山有水自然环境优美、植被保留完好，从房地产开发用地角度看，适合开发高档的别墅区。

地块的东南部是已平整的地块，视野中看到山丘上密密麻麻的山坟区、成片排出污染源的工厂区、干枯的鱼塘、部分开挖植被破坏的小山，由于自然环境的限制，从房地产开发用地角度看，仅适合开发低档的居住区。

由于项目所处的区位——南海里水镇，是人们相对陌生的区域。

人们对里水的整体观念是一个环境不佳、配套设施缺乏、交通不便的贫穷落后的乡村。

首期直接启动房地产市场，难度相当大，我们对市场的信心也不足。

通过科学的、动态的、辨证的综合分析项目优劣势后，我们认为最适宜的开发策略是首期利用优美的自然环境（高档区域）先作旅游作为市场的切入点，预热地块，整体提高地块的知名度，增强人们对地块的信心，推出低档不低质的楼盘进入市场，获取项目的首期房地产成功。

南海里水项目地块的西南部有山有水自然环境优美、植被保留完好，稍加修饰依地形地貌，就能做出优美的大自然生态森林公园。

翠绿的草地，平静的山水，清脆的鸟鸣，绽放的鲜花，乡村、田园……一派令人向往的郊野田园风光，清新优美，有山有水，舒卷自如，美丽如斯，强烈吸引着广州和南海附近地区的游人，成为广州和南海市的后花园。

（二）、建造森林公园的目的

该项目是以“生命与自然”为主题的生态楼盘。

我们选择修建绿色生态农庄，是为了把地块的形象更好地表现出来，做出与从不同的个性。

绿色生态农庄最能代表环境的特色，成为整个社区的亮点，成为整个社区的吸引点和号召力。

绿色生态农庄凸现了地块的生态家园的特点，营造出与主题吻合的环境与气氛，给人们以美好的憧憬和期望，希望和渴望把家安在这里。

通过风景如画的森林公园，引起市场对项目的关注。

修建森林公园的目的是为了预热地块，吸引人们的视线，消除人们对地块的心理陌生感和不熟悉感。

待人们对地块有一定的了解，接受地块和喜爱地块后，在这样山青水秀的地方开发房地产，有森林公园作为房地产配套环境，对都市人有着极强的吸引力。

通过巨额投资修建上千亩的全天候生态森林公园，显示出企业的实力，提升了企业品牌的形象。

随着双休节假日的增加，人们开始热衷于出外休闲度假游。

修建森林公园，有利于吸聚人气、预热地块，引导人们从休闲度假的旅游走向居家的居住。

首期房地产销售时，要注意对环境形象进行包装，完整表现出绿色生态家园的概念。

如在现场环境—开挖植被破坏的小山部分，可以选择用外挂围栏或楼盘效果图来遮掩；

或合理组织区内看楼交通车的路线，避开看到有损主题形象的景象。

、森林公园的组成——社区公园和绿色生态农庄两部分

社区公园作为永久性的集中绿化和居民休憩、娱乐休闲的小公园。

从首期旅游启动到首期房地产销售期间，采取全开放的形式，欢迎所有游客、准业主和业主参观游览。

随着房地产项目开发居区组团的增加，社区公园逐渐过渡成为社区的封闭型公建配套，对业主免费开放；

外来的游客需付出高额的门票才能进入游玩。

绿色生态农庄是阶段性的绿化环境，它先作为居住社区配套的一部分，森林公园有机组成的一部分。

生态农庄地块的发展方向是在后期的房地产开发中，转化高档别墅区用地

二、森林公园项目功能设计原则

吸引力：

吸引广州西部的度假人群和黄歧地区度假楼盘中的住户等目标市场，使其重游率高。

家庭化：

吸引家庭所有成员，适合不同年龄段而不是单独针对个别成员。

充分利用现有地块的物质资源和自然环境，建立双重可变性森林公园。

——充分利用现有地块的物质资源和自然环境，如农场、农田和鱼塘，进行基础景观的建设。

最大限度的利用自然、保留自然和优化自然，创造出南海首个全天候纯天然生态公园。

——因为最终走向社区的公建配套，作为首期旅游项目之一的社区公园的整体规划和功能设计要进行周详的考虑。

社区公园需要适应居住社区的特点，方便业主使用内部的设施。

——绿色生态农庄的规划和功能设计要有灵活性和机动性（如不能出现大面积的水泥用地），易于配合其后期用地性质的改变。

低成本：

控制成本和造价费用，减少前期旅游项目—森林公园改造的投入。

考虑到绿色生态农庄后期用地性质的改变和转化，在休闲项目的设计和硬件设备的投入上，大部分项目采用软件的经营方式，有效控制了投资。

三、旅游功能规划构想与功能结构

1、规划构想

沿着展旗岗的山脊线下，蔓延至水库，整1000亩的旅游用地，建议开发以休闲为主，包括娱乐、度假、观光等多项活动内容在内的“森林公园”。

森林公园是常见以都市周边的假日旅游场所。

它主要以优美的景观，大众喜爱的普及型活动为主体。

许多发达地区的郊野公园周边的土地，由于其环境与景观价值，一直是房地产开发商向趋之若鹜的旺地。

休闲旅游作为一种复合性强的生活方式将在明天受到更多人的欢迎和追捧，将比一般市面现有单一性观光旅游更具市场的发展潜力。

对娱乐园来说，休闲项目的选择和设置，基于如下几点要求：

——休闲作为一种方兴未艾的生活方式，更强调娱乐性。

——休闲的动机之一，是人们对健康的追求，包括身体和心理健康。

人们愿意付出更多的时间和金钱到户外去，参加体育活动。

尤其是那些专业性不高、强度不太大的，而且充满娱乐色彩的运动项目。

一方面地块本已是南海市政府的旅游规划中的风景自然保护区，另一方面为配合本项目开发的需要，建造森林公园，使其成为带热地块的龙头项目。

森林公园里，我们设置了许多复合性很强的项目。

——作为旅游项目，在开发首期“热地块”时可以发挥巨大作用；

——社区公园里有各种各样的体育项目，现今运动更成为不同年龄层次的人们保持身体健康的必要手段和途径。

——这些休闲性质很强的项目已经融入人们的生活，成为人们日常生活的一部分，作为社区的配套，吸引力非常强。

在社区公园和绿色生态农庄内的部分项目设施的设置（如，“运动长廊”项目和“手工作坊”项目），存在机动性。

——方案一：

选择在建设在绿色生态农庄内，不利在于加大了首期旅游的投资，发展商的总投资金额增加而利润下降；

有利在于对游客的吸引力和兴趣会提高，给市场以强大的冲击力，通过旅游森林公园来热地块的效果会很明显，缩短了“热地块”的时间周期。

——方案二：

项目设施选择建设在居住小区内，不利在于首期以旅游“热地块”为市场切入的冲击力不足；

有利在于发展商可以从容调配资金的运作。

两者的利弊，可由发展商权衡后做出选择。

——在本专题中，我们选择了方案一。

2、森林公园各部分之间的结构图（附图）

四、社区公园的具体功能分区和规模

开发原则：

——位置：

位于项目地块的西南部。

——现状：

牛顶（三座连绵的小山）和水库区，植被完好。

——改造：

该区应考虑在保护原有的优美环境上，合理利用已有的资源，将之转化为可经营项目。

建成的社区公园，是为首期启动的A和B区地块作为环境配套。

社区公园分为四个小区：

太级广场区、牛顶山群区、中心水库区和山林区。

——园区特色：

在利用现有优美绿化和开阔湖面的基础上，安排活力、动感、时尚的项目，吸引青少年的活动设施，项目的布置尽可能集中，成环状布局，将来可以成为一个活动广场。

相对其他园区，此区更强调“动”的力量，洋溢着生动、活泼、欢快和热闹的气氛。

——目标市场：

以青少年为主，同时也为老人和儿童准备娱乐活动，娱乐项目希望能满足家庭里的所有成员的需求。

——发展方向：

社区公园是一个永久保留的“动感和休闲”公园，随着房地产的分期开发，这里过渡成社区的配套公园。

（一）、太级广场区

位置：

位于地块的西侧，牛顶（三座小山）的东面。

规模：

整个太级广场约60000平方米。

太级广场的建筑特色：

广场呈园形，其圆心为升起三级台阶的中心舞台，沿舞台台阶可布置旱地喷泉，外圆为观众看台。

广场地面由植草砖和硬地组成，巧用植草砖色和草地的绿色营造出八卦的图案。

太级广场区的功能：

——具有中国古文明易经八卦图形的休闲广场，成为一道特殊的风景线和景观。

——广场是人们进行体育活动的重要场所。

清晨随着冉冉升起的红日，老人们翩然起舞练习太级拳；

黄昏日落广场成为儿童嬉笑玩乐的地方。

——广场是举办各种文化活动的重要场地。

周末节假日的晚上，在中心舞台可以安排各种类型的表演和演出。

（二）、牛顶山区

三座小山连绵成群山区，人站在山顶看到地块东南部的大面积土地。

考虑在牛顶山顶设立一组高低错落、大小不同的风车群，使其成为整个社区有纪念意义的标志性建筑物。

人们来到这里，一定会自然地认为这里是标志性的景点，就象天坛的祈年殿、北海的白塔、西湖的三潭印月一样，人们会自发地在这里摄影留念。

照片不仅有利于人们回味和记忆，还有利于人们的口碑传播，比直接的广告起到更有效的广告效应。

而且，在广州人的看来，风车不停的转动有转运的意头，使人确信此处风水好的说法。

（三）、中心水库区

主要是利用天然的湖泊，在其上开展娱乐性丰富的活动，加强公园立体效果。

把天然的水库湖面分为三个区进行改造，戏水区、游泳区和水上活动区。

1、水上活动区的内容：

2、儿童戏水区

设计原则：

——水是儿童重要游戏资源之一，利用水可开发出各种为孩子们喜欢的活动内容。

——在儿童戏水区，作一些造型形象生动的物品，如卡通式的小屋、蘑菇亭、“月洞门”等建筑与小品。

——在儿童戏水区内，色彩应鲜明丰富，孩子们对色彩比较敏感，尤其喜欢红、黄、蓝等色泽明快的色彩。

——在儿童戏水区内，建筑的比例尺度要适宜，力求体量小。

主要内容：

（1）涉水池：

通常有两种，一种是水深一致，水深在20CM左右的；

另一种是池边浅，由池边到池中央逐渐加深的涉水池。

（2）、涉水喷泉：

多个涉水池与喷泉相结合，可用直径2M左右涂上油漆的不同高度的混凝土管，建造涉水喷泉。

水池高度不同，由一个水池的边缘流到下一个水池，直到最低的水池，有效鼓励孩子在不同的水池间走动。

（3）、游泳池与游戏设施相结合：

这种形式适合于7~15岁的孩子。

他们既可游泳，又可以借助水中或水池的游戏设施（如滑梯等）进行游玩。

（四）、山林区

根据此处有保存完好的植被，居高临下开阔的视野，结合地形地貌的特点，我们为老年人和年轻人设立以下项目：

——登山步道：

社区公园里，山路蜿蜒曲折，在树林间穿行。

阳光穿过树叶的缝隙，班驳地洒落在路面，草丛中散发出阵阵花香，新鲜的空气中还夹杂着泥土的味道，耳边有清脆婉转鸟鸣的声音。

在满目的翠色中，拾阶而上。

山不高，半个小时的登山路，半个小时的森林浴，半个小时的天然大氧吧，身心全方位的享受。

——足底按摩路径：

在社区公园内，人行道上设置200米的鹅卵石按摩步道，在路面上精心铺上尖形鹅卵石，赤足步行其上，对足底进行按摩，促进血液循环和新陈代谢。

——森林浴：

享受大自然的清新空气。

——丛林单车：

在社区公园里，围绕湖面，修建一条单车路。

路边绿树成阴，景色怡人。

两个人共同骑一辆自行车，轻松愉快。

自行车可以租借，按小时来计费。

（五）、户外活动区（分散于社区公园）

青少年体育运动区

十多岁的年轻人，喜欢动感、时尚的活动，为了迎合他们的需求，在户外活动区安排了不少适合他们的运动设施。

儿童娱乐区（集中位于戏水区旁）

——由于不同年龄的儿童其心理、生理特点的不同，以及兴趣和爱好、运动量大小等的不同，在活动内容的安排上也有所不同。

——由于儿童的活动需要集中在热闹的地方，由家长陪同下进行，在地点的安排上也要所不同。

六、绿色生态农庄的具体功能分区和规模

处于整个项目地块的西北部，在社区公园的基础上向外扩张。

主要是大面积森林和几个鱼塘，有数家农户在种植瓜果、种植树苗、养鱼、养鸡鹅和养猪等。

该区应考虑在保护原有的优美环境上，合理利用已有的资源，美化环境。

近期作为社区的公建配套，远期发展是转化为高档别墅的环境配套。

最大限度的保留原始自然的风味，人工雕凿少。

以大面积的森林、农场和鱼塘组成。

安排静态的活动设施为主，更为适合老年人的度假休闲游。

——经营方式：

以“农家乐”一种套餐形式的旅游方式。

交纳一定金额的钱后，在绿色生态区包吃包喝包玩一天。

尤其在吃的方式有突出的特点，游客可以自由选择农户家中的鸡、鸭、鹅，在农户的菜地里随意采摘新鲜的蔬菜，随意爬上果树采摘成熟的水果，吃最纯粹的农家菜，过过农家的生活。

在玩方面也有多种选择：

在户外的鱼乐园、亲子动物园和棋牌亭之类，从内容到形式可以多变组合，自由度和空间大，能满足不同年龄层次的人需求。

现阶段是利用环境和美化环境，建立起合理的生态循环区域。

各方面条件成熟后的未来发展是，将会建设与现在幽静、古朴、美丽乡村环境相吻合的“美式乡村别墅”，开发高档的别墅房地产。

、植物园区

、水景园区

1、水景植物区

位置和规模：

西北部的鱼塘

水生植物以水为“家”，由于长期生长在不同的水湿条件下，因而形成了与此相适应的生态类型。

水生植物可以为水景增加色彩和生气。

在水库的一角水面或低洼地集中种植水生植物，以形成各类有水生植物点缀的水景园。

水生植物的种类

水生植物种类繁多，根据它在水中分布的深浅，按其习性分为以下几类：

（1）漂浮植物：

这一类植物的叶全部漂浮在水面上，根则悬垂在水中，与土壤不发生直接关系，对水的深度亦没有要求。

植物无固定的生长地点，常随风漂浮游动，如紫背萍、浮萍、水浮莲、凤眼莲等。

（2）浮叶植物：

这一类植物多生长在20~50CM深的水中，叶浮在水面上，根则牢固地扎在水下的土壤中，并从土壤中吸收养分，如荷花、睡莲等。

荷花宜种植于较大的水面上，其叶体形大、生长又较快。

睡莲叶形较小，单花形态优美，色彩鲜艳，宜种于小水面上供人观赏。

（3）、沼生植物：

是生长在水和土壤过渡带上的一类植物，具有水生和陆生双重习性，可以承受短时的水淹或短时的缺水，如水生鸢尾、茭白、芦苇等。

水生植物的配置

在进行水生