第八章建筑物区分所有权与物业管理Word格式.docx
- 文档编号:18511790
- 上传时间:2022-12-18
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:25.50KB
第八章建筑物区分所有权与物业管理Word格式.docx
《第八章建筑物区分所有权与物业管理Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《第八章建筑物区分所有权与物业管理Word格式.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
即被区分的各部分,可以为居住、工作或其他目的使用。
(3)能够登记成为业主所有权的客体。
5.简述专有部分的合理使用?
虽然业主对专有部分有单独所有权,但法律对业主专有部分的使用有一定限制:
(1)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
(3)专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
6.简述共有部分的共有权概念?
共有权,及区分建筑物的共有部分的所有权,是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定,对建筑物住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异?
共有权与一般共有权存在如下差异:
(1)权利人的身份具有复合性。
他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员,而一般的共有权人的身份是单一的。
(2)此类共有权的客体非常广泛。
不仅包括法定共有部分,还包括约定共有部分,而一般共有权客体仅限于一项财产。
(3)这种共有权的变动取决于专有权的变动,而一般共有权的变动没有主从关系。
一般共有权转让时,其他共有权人有优先购买权,但此种共有权随着专有权的转让而转让时,其他共有权人没有优先购买权。
(4)这种共有权的行使要遵循法律和管理规约,常常采用共有持份(业主对共有部分的潜在的应有份额)的方式。
8.简述区分建筑物共有部分的构成?
共有部分包括三种情形:
一是专有部分以外的部分。
如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等;
二是不属于专有部分的建筑物附属物。
如供应建筑物的自来水,、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。
三是不属于专有部分的建筑物的从物。
如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等
9.简述共有部分的分类?
共有部分依据不同标准可以分为以下几类:
(1)法定共有与约定共有
衣服法律规定,业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权,此类共有部分不得作为专有部分使用,也不得由业主约定为专有部分,属于法定共有部分,如走廊、电梯等。
与此有别,业主和开发商就建筑区划的停车位、停车库、地下室等,约定属于业主共有的场合,此类停车场等为约定共有部分。
(2)全体业主共有与部分业主共有
建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划的全体业主共有,这些共有部分为全体共有。
锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。
而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯,仅仅供一部分业主使用,一般定位部分业主共有部分。
10.简述共有部分的合理使用?
共有部分需要共有人合理使用:
(1)业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的,不应认定为侵权,但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。
(2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。
(3)业主转让建筑物的住宅、经营性用房的,其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。
(4)业主依据法律规、合同以及管理规约,对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。
(5)在没有特别规定或当事人约定的情况下,部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人负担,产生的收益由该部分业主分享;
而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担,产生收益由全体共有权人分享。
第二节物业管理概述
1.简述物业的基本含义?
物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该实体上的权益。
这一概念包含以下基层意思:
(1)物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。
尚未竣工验收的,及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程,不是物业。
(2)物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。
(3)物业不仅指房地产实体,还包括依托该实体上的权益,如相邻关系的利益、地役权利益等。
2.简述物业管理的基本含义?
所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
这一概念包含以下基层含义:
(1)从物业角度,管理主要是维修、保养、修缮的意义。
(2)从社区环境角度,管理主要是保安、清洁、绿化养护意义。
(3)从物业的利用秩序角度,管理主要表现为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为。
其中
(1)和
(2)基本上是对物的管理,实际上是一种行为,(3)是针对人的管理,其目的在于约束物业使用人的行为,建立物业利用秩序。
3.简述物业管理的法律性质?
物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划的建筑物及其附属设施,并接受业主监督。
物业管理的容主要是服务,而不是管理,实质上是非行政意义上的管理与被管理关系,而是在物业服务企业与业主之间形成的平等的、服务性质的法律关系。
物业管理关系基于物业服务合同产生,是通过盈利性的企业——专业化的物业管理服务公司来实现的。
物业管理公司实行的管理、提供的服务是有偿的。
4.简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系?
现代物业管理的产生于建筑物区分所有权密切相关。
具体地说:
(1)在建筑物区分所有的安排下,业主不仅独立享有专有空间,而且还存在共有或共用部分。
各个业主的专有共有部分相互结合成为一个整体。
客观上要求业主们共同对区分所有的物业进行共同管理。
(2)区分共有的物业一般为少则数人,多则几十人、几百人对众多区分所有建筑物的管理,需要通过一种机制协调彼此的权利义务,从而实现对物业小区的共治。
这种机制及业主自治。
5.简述物业管理与业主自治?
物业管理的本质是业主自治,它不同于单个业主的自治,而是多个乃至上百个业主所形成的团体团体组织的自治机制。
具体来说:
(1)对区分所有的物业的管理,不是个人自治,而是业主共同自治,是按全体或法定多数的业主的共识形成的团体组织决议,进行的业主团体自治,全体业主形成的共同意志及其反映的共同利益,是团体自治的核心,是业主自治管理的根本基础。
(2)由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团体,取得了住宅区物业管理的主体资格,业主团体有权按团体意志对自己的物业实施自治管理。
换言之,这种业主自治是通过一定的组织机构实现的。
(3)物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。
建立在业主团体自治基础上的物业管理,必须遵循社会大分工的原则,要求专业化,社会化的物业服务企业的辅助,通过业主自治团体选聘物业服务企业,建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合作。
第三节业主、业主大会与业主委员会
1.简述业主的概念?
房屋的所有权人称为业主。
2.简述业主的权利和义务?
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议;
(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主委员会工作;
(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用;
(10)法律法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务:
(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;
(5)按时缴纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务。
3.业主大会的概念和性质?
业主大会由全体业主组成,是管理建筑区划建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织,代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。
对业主大会性质,可以从以下几个方面理解:
(1)业主大会是自治组织;
(2)业主大会是独立的社会组织。
4.简述业主大会的职责?
下列事项由业主共同决定:
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业;
(5)筹集和使用专项维修资金;
(6)改建、重建建筑及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5.简述业主大会会议的决定?
业主大会作出以下决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意:
(1)筹集和使用专项维修资金;
(2)改建、重建建筑及其附属设施。
业主大会作出以下决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意:
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会;
(5)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
6.简述业主委员会的概念?
业主委员是业主大会执行机构,是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会由业主选举组成,统一领导到自治权限围的物业管理各项工作,对业主大会负责并报告工作,不享有自治管理规订立权。
7.简述业主委员会的备案制度?
业主委员会应当自选举产生之日起30日,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
8.简述业主委员会职责?
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列事项:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(4)监督管理规约的实施;
(5)业主大会赋予的其他职责。
9.简述管理规约的概念?
所谓管理规约,是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。
它是全体业主之间的共同行为,是业主自我管理、自我约束、自我规的规则约定。
管理规约关系重大,需要全体业主共同制定和修改。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
10.简述业主大会、业主委员会的指导和监督?
业主大会、业主委员应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人们政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第四节物业服务企业
1.简述物业服务企业的概念?
物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。
从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,以自己名义独立管理服务业务。
物业服务企业在工商登记机关注册领取营业执照后,应及时向所在地的物业行政主管部门备案。
物业服务企业设立时一般不需要经过物业行政主管部门的审批。
2.简述物业服务企业的法律地位?
(1)物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予权限。
(2)物业服务企业与业主在法律地位上的平等的。
(3)物业服务企业与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系。
3.简述各资质等级物业服务企业的业务围?
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
新设立的物业服务企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年暂定期。
未经主管部门进行资质等级评定并取得资质证书的物业服务企业不得从事物业管理业务,获得资质证书的物业服务企业只能在其资质等级相应的围从事物业管理业务。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
4.简述物业服务企业违反资质管理的法律后果?
违反相关规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收所得,并处5万元以上20万以下的罚款;
给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的,有县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。
5.简述取得资质等级的条件?
各资质等级企业的条件如下:
(1)注册资本数额。
资质等级一级的注册资本为500万以上,二级300万以上,三级50万以上。
(2)专业人员数量。
一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人,其中具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
二级要求专职管理和技术人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
三级要求专职管理和技术人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
(3)管理物业的类型和面积。
其中一级、二级都要求管理二种以上类型的物业,并且达到一定面积;
三级则只要求有委托的物业管理项目。
(4)制度建设和经营管理业绩。
各级资质的物业服务企业都要求建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统;
其中一级资质还要求有优良的经营业绩,二级资质则要求有良好的经营业绩。
6.简述物业服务企业资质、资质证书的使用和管理?
物业服务企业取得资质证书后,不得降低企业的资质条件,并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质证书是物业服务企业资质的证明文件。
任何单位和个人不得伪造、涂改、出借、转让资质证书。
《资质管理办法》对资质证书遗失后的补领,资质证书的变更、注销和撤销的情形都作了规定,具体地说:
(1)物业服务企业遗失资质证书的,应当在新闻媒体上声明后,方可申请补领。
(2)物业服务企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。
(3)物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日,到原资质部门办理资质证书变更手续。
物业服务企业不及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,可处2万元以下的罚款。
(4)企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日,到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
(5)有下列情形之一的,资质审批部门或者其上级主管部门,根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书;
第一,审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;
第二,超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;
第三,违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;
第四,对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;
第五,依法可以撤销审批的其他情形。
根据《物业管理条例》,以欺骗手段取得资质证书或有其他严重行为的物业服务企业,除承担相应的法律责任外,还将被吊销资质证书。
(1)以欺骗手段取得资质证书,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
(2)物业服务企业将一个物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
(3)挪用转型维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五节物业管理服务
1.简述物业服务合同的概念、性质和特点?
物业服务合同指业主委员会代表业主大会,与业主大会选聘的物业服务企业,订立的关于提供物业管理服务的各方权利和义务的书面协议。
受托方只能是具有物业管理服务资质的法人组织,委托方必须为依法成立并备案的业主团体组织。
物业服务合同的法律性质:
业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
但是物业服务合同不是一般的委托合同,更不是代理合同、承揽合同。
原因在于:
(1)物业服务企业实施的行为主要是事实行为而非法律行为。
(2)委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
基于委托合同,可以产生受托人的对外代理委托人的关系,但如委托合同是针对一般事务的处理,并不产生代理关系。
物业服务合同的特点:
(1)综合性的合同。
委托事项不仅是某一项,而是多项的概括,包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。
(2)有偿、双务性质的合同
物业服务企业接受委托管理服务是要取得对价的,因而是有偿合同,业主的主要义务是支付物业服务费,物业服务企业的主要义务是管理服务义务。
(3)物业服务的标的是行为。
物业服务合同的标的是行为。
2.简述物业服务合同的分类?
根据签订的主体不同分为:
(1)前期物业服务合同。
前期物业服务合同是指物业管理区域的业主大会成立前由房地产开发商委托物业服务企业所签订的合同。
(2)普通物业服务合同。
普通物业服务合同是指由业主大会或业主委员会代表物业区域全体业主与物业服务企业所签订的物业服务合同。
3.简述物业服务企业在物业服务中的义务和责任?
(一)不得改变物业管理用房的用途;
物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
(二)做好物业管理的交接、房屋资料移交和物业验收手续。
物业服务企业的交接验收义务包括:
(1)物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验手续。
(2)物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和物业有关资料交还给业主委员会。
(3)物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业时,物业服务企业之间应当做好交接工作。
(三)对物业事项中行为的制止
对物业管理区域违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
(四)安全防和安全职责
物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。
(五)法律责任
物业服务企业未能履行物业服务合同约定,导致业户人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
4.简述业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任?
(一)交纳物业服务费
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
(二)装饰装修事先告知义务
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
(三)法律责任
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反法律法规及管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
5.简述物业管理服务的转委托?
物业服务企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域的全部物业管理一并委托给他人。
6.简述物业服务收费原则、收费对象、服务报酬及公用事业费代收?
(一)收费原则
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
(二)收费对象
物业服务的一般收费对象是取得房屋所有权的业主;
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
(三)服务报酬及公用事业费代收
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬双方约定。
物业管理区域,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第六节建设单位的前期物业管理义务
1.简述前期物业管理的概念?
前期物业管理是指物业管理区域的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
2.建设单位在前期物业管理中的法定义务?
前期物业管理是建设单位应负的义务。
建设单位在前期物业管理中的法定义务有以下几方面:
(一)通过招投标的方式选聘物业服务企业
(1)招投标
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 第八 建筑物 区分 所有权 物业管理