休闲步行街建设项目可行性研究报告经典版文档格式.docx

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工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;

今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。

3、2001年经济将进一步增长

2001年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。

我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。

二.xx市经济现状及发展

xx市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。

xx自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。

1.主要经济指标

1978

1985

1990

1995

1999

国内生产总值

（亿元）

13.29

40.98

81.33

317.29

471.89

人均国内生产总值（元）

460

1366

2582

9750

14297（合1800美元）

国内生产总值增长率

19.2%

21.7%

0.9%

19.5%

10.0%

消费品零售总额（亿元）

1.47

10.70

24.25

111.78

197.09

xx市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。

2.非国有经济比重占绝对地位

国有经济

个体私营经济

集体经济

其他经济

1980

51.3%

0.1%

48.6%

13.7%

21.6%

49.9%

14.8%

4.5%

52.0%

21.1%

22.4%

非国有经济占绝对主导地位正是xx市经济发展的原因，也是xx能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。

3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快

浙江省政府颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。

这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在xx投资房地产有指导作用。

三.建国路作为商业中心的巨大市场价值

建国路旧称北门大街，自古以来就是xx最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居xx第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。

随着xx旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于xx绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。

一.目前xx商业态势

1.传统大商场

这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。

如江南大厦1999年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；

阳光购物中心8574万元的零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。

2.小商品市场或商城

目前仅市区就有港澳商城、xx商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。

3.新兴业态不断出现

如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。

再如食品蔬菜配送业首次在xx开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，

二.商铺售价

由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系

l.少年路一楼一底均价8000元/平方米㎡

2.建国路底层15000元/平方米㎡

3.禾兴路一楼一底㎡均价8500元/平方米㎡

4.嘉禾北京城商铺8000-12000元/平方米㎡

上述这些地段均不如本项目地块

三.商铺租价

1.沿街商铺：

少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一个铺位总价约3.6万/年

勤俭路150元/平方米/月总价约为2.7万/年

建国路160元/平方米/月,总价约2.9万/年

*租金价推算表

月租金

6年

7年

8年

9年

10年

11年

12年

200元/平米/月

14400

16800

19200

21600

24000

26400

28800

150元/平米/月

10800

12600

16200

18000

19800

160元/平米/月

11520

13440

15360

17280

21120

若以10年为投资回报期，则售价分别为2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。

平均售价为2.04万元

若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。

平均售价为1.63万元

2.内商铺（以15平方米为计量单位）

xx商城铺位120/平方米/月总价2.2万/年

商业大厦180元/平方米/月总价约3.3万元/年

建业商厦60元/平方米/月（30平方米）总价2.2万元/年

中兴广场60元/平方米/月（30平方米）总价约2.2万元/年*租金价推算表

120元/平米/月

99

180元/平米/月

12960

15120

19440

23760

25920

60元/平米/月

4320

5040

5760

6480

7200

7920

8640

若以10年为投资回报期，则售价分别为：

2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。

平均售价为1.76万元。

若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。

平均售价为1.4万元

一.市场定位

1.物业定位

随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。

因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。

2.步行街的功能

售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；

具有生活功能是它的另一特征。

本项目具备以下特点：

A.经营品种齐全。

无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。

B.包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。

C.提供休闲场所。

步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。

D.统一的经营管理特点。

由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。

3.建筑风格的一般提示

A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。

B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。

C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。

4.主力客户群界定

A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米

B.运动城，可集运动器具、服装等，约2000-4000平方米

C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米

D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米

E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米

F:

特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区

G:

名脾专卖店

二.营销策略

1.包装策略。

本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足xx市区、面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。

2.推广机构的选择。

本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。

3.推广策略。

本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。

4.租售方式选择。

本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。

（以全部物业出售方案测算）

一.土地费用19868万元

其中:

1.土地出让金19290万元

2.契税（出让金×

3%）578万元

二.前期费用

1.规划勘测费500万元

2.规划放样费10万元

3.招投标费用（建安费×

0.3%）17万元

4.三通一平130万元

其中：

土方100万元

施工水电增容费30万元

三.建安工程费6600万元

1.建安费（1000元/平方米）5600万元

2.环境工程300万元

3.水电工程700万元

四.基础设施费320万元

1.道路工程及室外工程200万元

2.用电增容费100万元

3.电讯设施20万元

五.各项规费518万元

1.小区配套费392万元

2.质监监理费（建安费×

1%）56万元

3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元

五.不可预见费200万元

七.开发费用2400万元

1.管理费用300万元

2.销售推广费用600万元

3.财务费用1500万元

八.总成本30563万注：

1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间（半年为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所造成的财务压力。

2.整个项目期限定为二年，即：

2001年1--6月前期准备、设计阶段

2001年6--2002年12月施工阶段

2000年8--2002年12月销售、招商阶段

2003年1月1日开业

—.全部物业出售方案

1.建筑分层面积指标

一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡

二楼商铺18000平方米㎡

三楼商铺10000平方米㎡

四楼写字楼10000平方米㎡㎡

共56000平方米㏎㎡

2.单价核定：

由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为

一楼15000元/平方米㎡

二楼5000元/平方米㎡

三楼3800元/平方米㎡

四楼2200元/平方米㎡

3.销售金额为：

四楼2200平方米×

10000=2200万元

三楼3800平方米×

10000=3800万元

二楼5000平方米×

18000=9000万元

一楼15000平方米×

18000=27000万元

总计销售额为4.2亿元

二.租售并举方案

1.一楼全部出售

18000平方米×

15000元/平米=2.7亿

2.二、三、四楼出租，出租率为80%

二楼租金120元/平米/月，

三楼租金80元/平米/月，

四楼租金50元/平米/月

租金总额为

二楼120×

18000×

12×

80%=2074万

三楼80×

10000×

80%=768万,

四楼50×

80%=480万,

总计3322万元/年

在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元的出租收入，出售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。

项目总成本30563万元

项目总收入42000万元

扣营业税等2330万元

税前利润9107万元

注：

若不免所得税，则税后净利为7558万元

若能免所得税，则净利仍为9107万元

销售保本价格5873元/平方米㎡

楼面地价3445元/平方米㎡

资金利润率30.23%（以7558万元利润为基数）

一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润7558万元；

以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的;

这个项目的完成同时可以实现xx港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。

为xx城市建设增添新世纪的光彩。

二.项目风险因素分析

1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。

2.财务风险。

资金压力大，前期1.929亿元，一般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。

3.市场风险。

推盘的策略选择。

推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。

4.经营风险。

由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。

增加经营风险。

三.风险防范

1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2001年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。

2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。

3.进一步市场调查，把xx商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。

4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。

5.进一步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。

通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。