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瓯海区泽梧田板块南湖地块
汤家桥南路与瓯海大道交汇处
瓯海区泽雅镇(原泽雅工业区)
瓯海大道北侧与三垟街道东侧交叉口
土地用途
豪华住宅
高端住宅
成交价格
待算
41000元/㎡
45000元/㎡
39350元/㎡
交易日期
2012.10
2011.10
2009.04
2009.11
交易情况
正常
区域因素
对外交通
39、40、52等多路公交,便利
54路等公交,一般
商业繁华程度
低端
临路状况
临近主干道
主干道
公共基础设施配套
学校、超市,设施一般
小学、车场,超市、停配套良好
休闲中心,幼儿园,配套一般
个别因素
宗地面积
24300㎡
18158㎡
19087.56㎡
65910.33㎡
绿地覆盖率
30%
42%
32%
容积率
3
2.29
2.294
2.73
环境质量优劣度
良好
4.编制比较因素条件指数表
根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下:
(1)待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致,故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
(3)区域因素、个别因素条件修正:
以待算宗地条件为100,将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较,对比较案例条件比测算对象条件好的,给予正修正;
对比较案例条件比测算对象条件差的,给予负修正。
得出各因素对应的修正值。
根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表,详见下表:
比较因素条件指数表
100
103
98
97
101
102
5.编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表,编制因素比较修正系数表:
因素比较修正系数表
100/103
100/100
100/98
100/97
100/101
100/102
修正后的土地价格
39877.41元/㎡
42892.53元/㎡
37139.42元/㎡
市场比较法最终价格
39979.79元/㎡
6.案例修正后的地价计算
经过比较分析,故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算待测宗地的最终价格,即单位地价为39979.79元/㎡。
小结:
根据上面的定价目标再结合周边楼盘的价位走势,最终确定均价为40000元/平方米。
(二)各幢建议价格
各幢比重表
楼层比较表
户型
采光
朝向
通风
绿化
总分
权重
10
50
楼幢
A1
7
8
9
41
A2
6
38
A3
43
B1
B2
39
B3
48
C1
45
C2
44
C3
D1
40
D2
E1
E2
E3
47
B1、B2、B3、C1、C2、C3六栋处于小区中心,建筑物本身楼下带花园,全景大面积远景,采光通风方面俱佳,因此在定价的时候房价最高,属于第一类
A1、A2、A3三栋地处小区边缘,临近外部街道,环境较第一类来说略有嘈杂,但其建筑物本身正对小区内的主题花园,附近也无其他建筑物遮挡光照或者影响通风环境,所以算为第二类。
D1、D2二栋位于小区正大门,相比于第二类来说,正大门的人流车流量相对较多,并没有第一类及第二类的竞争力,所以算为第三类。
E1、E2、E3三栋处于小区角落,相对于其他三类来说,它的附近没有太多花园绿化景观,西面还有一座寺庙,从中传出的佛音及祭祀用品的气味大大降低了它的竞争力。
所谓归属第四类。
定价影响原因比较大的是周边环境,所处的楼幢位置及朝向楼层
楼名
积分
均价
39500
36800
42000
37000
45800
43500
42800
38000
44500
(三)各套建议价格
1、A幢各套建议价格
房间编号
销售套内面积(平米)
销售单价
销售总价
A1-2-1
150
36500
5475000
A2-2-1
130
33400
4342000
A3-2-1
39650
5947500
A1-2-2
36000
5400000
A2-2-2
A3-2-2
39800
5970000
A1-3-1
5520000
A2-3-1
33800
4394000
A3-3-1
40000
6000000
A1-3-2
A2-3-2
A3-3-2
40400
6060000
A1-4-1
37200
5580000
A2-4-1
34100
4433000
A3-4-1
40200
6030000
A1-4-2
5550000
A2-4-2
A3-4-2
40800
6120000
A1-5-1
37500
5625000
A2-5-1
34800
4524000
A3-5-1
40600
6090000
A1-5-2
37800
5670000
A2-5-2
A3-5-2
41200
6180000
A1-6-1
38200
5730000
A2-6-1
35400
4602000
A3-6-1
41000
6150000
A1-6-2
38800
5820000
A2-6-2
A3-6-2
41600
6240000
A1-7-1
5925000
A2-7-1
36200
4706000
A3-7-1
41400
6210000
A1-7-2
A2-7-2
A3-7-2
41800
6270000
A1-8-1
A2-8-1
4810000
A3-8-1
A1-8-2
A2-8-2
A3-8-2
A1-9-1
A2-9-1
37300
4849000
A3-9-1
A1-9-2
A2-9-2
A3-9-2
41920
6288000
A1-10-1
A2-10-1
37880
4924400
A3-10-1
6300000
A1-10-2
A2-10-2
A3-10-2
A1-11-1
A2-11-1
4966000
A3-11-1
A1-11-2
A2-11-2
A3-11-2
42400
6360000
A1-12-1
A2-12-1
38400
4992000
A3-12-1
42200
6330000
A1-12-2
A2-12-2
A3-12-2
A1-13-1
40150
6022500
A2-13-1
5044000
A3-13-1
42600
6390000
A1-13-2
40100
6015000
A2-13-2
A3-13-2
A1-14-1
A2-14-1
260
39000
10140000
A3-14-1
43000
6450000
A1-14-2
40160
6024000
A2-14-2
A3-14-2
6420000
A1-15-1
40350
6052500
A3-15-1
43400
6510000
A1-15-2
40300
6045000
A3-15-2
43200
6480000
A1-16-1
40370
6055500
A3-16-1
43800
6570000
A1-16-2
40460
6069000
A3-16-2
43600
6540000
A1-17-1
40420
6063000
A3-17-1
43900
6585000
A1-17-2
40660
6099000
A3-17-2
44000
6600000
A1-18-1
41630
6244500
A3-18-1
44300
6645000
A1-18-2
40250
6037500
A3-18-2
44800
6720000
A1-19-1
300
12660000
A3-19-1
45400
13620000
A1-19-2
12600000
A3-19-2
45600
13680000
2、B幢各套建议价格
B1-2-1
6075000
40500
B2-2-1
4615000
35500
B3-2-1
B1-2-2
B2-2-2
B3-2-2
6525000
B1-3-1
B2-3-1
4680000
B3-3-1
B1-3-2
B2-3-2
B3-3-2
6675000
B1-4-1
B2-4-1
4745000
B3-4-1
B1-4-2
B2-4-2
B3-4-2
6780000
45200
B1-5-1
6375000
42500
B2-5-1
B3-5-1
B1-5-2
B2-5-2
B3-5-2
B1-6-1
B2-6-1
B3-6-1
B1-6-2
B2-6-2
B3-6-2
B1-7-1
B2-7-1
B3-7-1
B1-7-2
B2-7-2
B3-7-2
B1-8-1
B2-8-1
B3-8-1
B1-8-2
B2-8-2
B3-8-2
B1-9-1
B2-9-1
B3-9-1
B1-9-2
B2-9-2
B3-9-2
B1-10-1
B2-10-1
4875000
B3-10-1
B1-10-2
B2-10-2
B3-10-2
6870000
B1-11-1
B2-11-1
B3-11-1
B1-11-2
B2-11-2
B3-11-2
B1-12-1
B2-12-1
B3-12-1
B1-12-2
B2-12-2
B3-12-2
B1-13-1
B2-13-1
B3-13-1
B1-13-2
B2-13-2
B3-13-2
B1-14-1
B2-14-1
B3-14-1
B1-14-2
B2-14-2
B3-14-2
B1-15-1
B2-15-1
10400000
B3-15-1
B1-15-2
B2-15-2
B3-15-2
B1-16-1
B3-16-1
6900000
46000
B1-16-2
B3-16-2
B1-17-1
B3-17-1
B1-17-2
B3-17-2
B1-18-1
B3-18-1
6975000
46500
B1-18-2
B3-18-2
B1-19-1
13500000
45000
B3-19-1
14400000
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