房地产开发企业营业税的税收筹划名词释义4150doc21页Word格式.docx

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纳税筹划时，应注意计税依据为销售价减去购入原价后的差额，而不是销售收入。

　　个人自建自用住房，销售时免征营业税。

纳税筹划者可以利用个人自建自用住房然后销售来达到避税的目的。

　　个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

企业、行政事业单位出售住房时，可以考虑按房改成本价、标准价出售以免缴营业税。

44、房地产开发企业营业税税收筹划

——关于营业税的若干具体问题 

（一）销售不动产征税的若干问题

　　1.以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题

　　以不动产作抵押，向银行贷款，一般有以下两种情况。

　　一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。

这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。

贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。

　　另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款入库按“服务业”税目征收营业税。

如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。

　　2.以不动产投资入股的界定问题

　　所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。

如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。

　　3.伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题

　　企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。

企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。

另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。

从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。

因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。

　　4.销售不动产的纳税义务发生时间

　　营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。

　　但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。

而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定。

即凡销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　5.关于个人将不动产无偿赠与他人的行为征收营业税问题

　　只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税；

对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

　　6.以“还本”方式销售建筑物的征税问题

　　对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

　　7.关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题（国税函[1996]718号）

　　个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。

这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。

因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。

对其双方应按文件中“

（一）合作建房的征税”的有关规定征收营业税。

　　8.关于调整房地产市场若干税收政策

（1）关于营业税和契税的政策问题。

为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；

个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；

个人自建自用住房，销售时免征营业税；

个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

（2）关于空置商品住房税收政策问题。

为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。

　　空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

　　9.对消化空置商品房有关税费政策

　　为加快消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，对财政部，国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）中规定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征营业税、契税的优惠政策，延期执行两年，即延长至2002年12月31日止。

　　对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性的空置商品房，应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。

　　10.外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题

　　11.中外合作开发房地产征收营业税问题

（1）关于中外双方合作建房的征税问题。

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；

其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；

其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

　　同时，对销售商品房也应征税。

如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；

如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；

如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

（2）关于中方取得的前期工程开发费征税问题。

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

　　（3）对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

　　12.房地产境外代销、包销征收营业税问题

　　自2000年1月1日起，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

（二）对建筑业征税的若干问题

　　1.代办电信工程的征税问题

　　对代办电信工程征税时不论施工单位是谁，一律按建筑业税目征收营业税。

　　2.疏浚工程的征税问题

　　对疏浚工程按建筑业税目征收营业税。

　　3.打井工程的征税问题

　　对打井业务不论是工业性还是民用性，一律按建筑业税目征收营业税。

同时，对打井（钻井）勘探作业也按建筑业税目征税。

　　4.建筑业的修缮与增值税“修理与修配”的划分问题

　　凡是对建筑物、构筑物等不动产的大修、中修属于建筑业；

对货物的修理、修配属于工业范畴。

在具体工作中如果修理（修缮）的对象是建筑物、构筑物等不动产，应征收营业税，如对铁路大修；

对货物进行的修理，则应征收增值税。

　　5.自建行为的征税问题

（1）自建自售建筑物。

新的营业税政策规定，对1994年1月1日以后建成并销售的建筑物，其自建行为视同提供应税劳务，应该征收建筑业营业税。

因此，对自建自售建筑物，除了按销售不动产征收营业税外，还应征收一道“建筑业”营业税。

（2）自建自用建筑物。

现行税法规定，自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业税目的征税范围，不征收营业税。

这里需要特别说明的是，自建建筑物自用，仅限于施工单位自建建筑物后的自用。

对附属于企业行政、事业单位的内部施工单位，承担其所隶属单位的建筑安装工程，如石油部管道局所属的工程公司承包管道局的工程，应视具体情况确定是否征收营业税。

首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。

　　如果属于独立核算单位，不论是承担其所隶属单位（以下简称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。

如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税，而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。

营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和非独立核算的单位。

　　根据这一规定，内部施工队伍为单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程预（概）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；

凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。

　　（3）出租或投资入股的自建建筑物。

出租或投资入股的自建建筑物，所有权并没有发生转移，不属于出售，它实质上也是一种自用行为——用于自我经营，所以，对此类行为，应与自建自用行为一样，视具体情况确定其是否属于建筑业的征税范围。

　　6.建筑安装企业承包的境外工程征收建筑业营业税的问题

　　根据营业税暂行条例的规定，建筑业营业税的征税范围是指建筑安装企业和个人在我国境内从事的建筑安装业务。

这里的境内是指所提供的劳务发生在境内。

我国企业在国外承包的工程由于所提供的劳务发生在境外，因而不属于建筑业营业税的征税范围。

在具体工作中，有的企业为了少缴税，故意混淆境内工程与境外工程的概念，把境内工程说成境外工程。

例如，某建筑安装企业承包了在我国境内的一家外国独资企业的工程，该企业认为其承包的工程为国外工程，理由是这个工程是国外企业的工程，这显然是错误的。

因为该工程是我国境内的工程，所提供的劳务发生在境内，因而从事该工程建设，应依法缴纳营业税。

　　7.工程承包公司的征税问题

　　工程承包公司对工程的承包有两种形式。

　　第一种形式是：

由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司负责各环节的协调与组成。

工程承包公司有的自身没有施工力量，或者自身虽有施工力量但不参与该项工程的施工，将所有设计、采购、施工等项业务全部转包给其他单位，自身只从事协调或组成工作；

有的自身有一定的施工力量且参与了该项工程的施工，但仍将其中的大部分施工任务转包给其他单位。

工程承包公司的收入主要是总承包金额与分包金额之间的差额。

　　第二种形式是：

工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。

　　对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税，而不按服务业税目征收营业税。

　　对于第二种形式，即工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量，一律按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。

　　8.设计单位的征税问题

　　设计单位进行工程承包时主要负责勘探设计、设备采购、施工招标发包、项目管理、质量监督和试车考核等，一般不辖施工队，不直接从事施工作业，按新出台的营业税有关规定，对设计单位承包的建筑安装工程，无论是否参与施工，都一律按“建筑业”征税，同时扣缴分包人、转包人应纳的“建筑业”营业税。

如果设计单位不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，只是负责某项设计任务，则按“服务业——其他服务”项目征税，此时设计单位应确定为“服务业”纳税人。

　　9.境外机构总承包建筑安装工程的征税问题

　　根据《营业税暂行条例》第十一条第

（二）款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和《营业税暂行条例实施细则》第二十九条

（一）款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；

没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；

如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；

如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由建设单位扣缴。

　　10.绿化工程征税问题

　　绿化工程往往与建筑工程相连，或本身就是某个建筑工程的一个组成部分，故对绿化工程应按“建筑业——其他工程作业”征收营业税。

　　11.关于实行贷款粮食流通项目建筑安装工程征收营业税问题

　　从1998年1月1日起，对财税字（[1998]）87号文件所附，《实行贷款粮食流通项目一览表》所列项目的免征建筑安装工程营业税和项目服务收入营业税。

　　12.市政公路、房管部门从事建筑业征税问题

　　对城市市政工程的新建、改、扩建业务按规定征税，对其修缮业务暂不征税；

部门所属路桥公司，公路段（含养护队或道班）从事公路工程的新建、改建业务按规定征税，而对中修、大修和保养暂不征税；

房管部门所属房修公司（非独立核算）对直属公房的维修业务暂不征税。

　　13.关于对公路部门所属单位从事公路施工业务征收营业税问题

（1）省、地（市）、县各级公路部门所属独立核算的工程施工单位，从事公路工程施工业务一律按规定征收营业税。

（2）县公路段及所属养路队（道班）以非招标议标方式从事公路工程施工业务应征收营业税。

　　（3）县公路段及所属养路队（首班）通过招标、议标方式，按上级主管部门下达计划进行公路改善工程，其工程项目列入省主管部门当年“公路改善工程计划项目表”，以及利用养路工程费对公路的大中修、小修保养业务，可暂不计征营业税。

但将上述工程项目转包其他单位或个人进行施工的，以及跨地市的上述工程项目，则应征收营业税。

　　（4）公路部门及所属单位从事公路施工业务缴纳营业税的地点、计税依据及其他征管问题，应按现行税收法有关规定执行。

　　14.建筑业的纳税义务发生时间

　　国家税务总局根据工程价款的结算方式对建筑业的纳税义务发生时间作了如下规定。

（1）实行合同完成一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天。

（2）实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位于月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天。

　　（3）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天。

　　（4）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间，为与发包单位结算工程价款的当天。

　　（5）纳税人自建建筑物后销售的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　15.建筑业的纳税地点

（1）建筑业的纳税地点。

纳税人承包的工程未跨省、自治区、直辖市的，应当向应税劳务发生地，即工程所在地主管税务机关申报纳税；

纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税；

纳税人承包的本省、自治区、直辖市范围内的跨县（市）工程，其纳税地点由省，自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

　　所谓跨省工程，是指承包的工程跨越两个或两个以上省、自治区或直辖市，而不是指施工企业跨省去承包的工程。

所谓非跨省工程，是指承包的工程是在一个省、自治区或直辖市的范围内，而不管施工企业是否在本省施工。

（2）建筑业扣缴义务人扣缴营业税的地点。

营业税政策规定，建筑安装业务实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。

总承包人应该按照建筑业营业税纳税地点的规定，扣缴分包或转包人应缴的营业税，即建筑业营业税的纳税地点在什么地方就在什么地方代扣代缴纳。

　　①非跨省工程的分包或转包，由扣缴人的机构所在地代扣代缴。

　　②跨省工程的分包或转包，由扣缴人在扣缴人的机构所在地代扣代缴。

如郑州铁路建设总公司（驻郑州）承包郑州到湖北武汉的电气化工程，把其中两部分分包给甲、乙两施工企业，分段分包或转包后，没有跨省，则这两个施工企业缴纳的营业税，由郑州铁路建设总公司代扣后，在工程所在地缴纳；

如果工程跨省，则跨省工程的营业税，由郑州铁路建设总公司代扣后在郑州缴纳。

　　（三）服务业征税的若干问题

　　1.派本单位员工为其他单位服务的征税问题

　　现实生活中，一些单位派本单位的员工上门为其他单位提供服务的行为，究竟是属于营业税的服务业税目，还是属于增值税的委托加工行为呢？

　　按照有关规定，委托加工必须具备两个条件：

一是主要原材料由委托方提供；

二是必须在受托方所在地加工，而上门服务的工作地点是在委托方，所以不符合委托加工的条件，而属于提供服务的范畴，属于营业税的征税范围。

　　2.资金使用费的征税问题

　　货币资金融通业务是按金融业务征收营业税的，企业与企业之间拆借周转金而收取的资金占用费，行政机关和主管部门向资金所属单位收取的资金占用费，都属于货币资金的融通业务，对此类业务，一律按金融业，而不按“服务业”税目征收营业税。

　　但要注意，纳税人提供服务业应税劳务，因对方延期付款而收取的利息，属于价外费用，应根据劳务性质确定适用税目，不应一律按金融业征税。

　　3.关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题（国税函[1996]684号）

　　在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；

在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；

包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

　　（四）转让无形资产征税的若干问题

　　1.境外向境内转让无形资产的征税问题

　　为了在境内转让者与境外转让者之间保持税收负担平衡，应当对境外转让者征收营业税。

由于我们的征收机关无法越境征税，而流转税归根结底是由使用者负担的，所以规定境外向境内转让无形资产，由境内受让者在支付转让费时代为扣缴，不按规定扣缴的，由受让方缴纳转让方应纳的营业税。

　　2.以无形资产投资入股的范围

　　以无形资产投资入股，是指无形资产的所有者，以无形资产为资本，与其他单位合资，成为合资单位的所有者之一，与合作方共担经营风险，所得收入从合资企业的税后利润中分成。

这里的关键是看无形资产所有者是否参与利润分配，共同承担投资风险。

如果是按销售额或营业额的一定比例提取应提转让费，或者取得固定收入，不承担风险，就不属于投资入股，而属于转让无形资产。

　　3.时间限定

　　对外国企业1993年底以前与我国境内单位签订的转让无形资产合同，所取得的转让无形资产收入，无论何时取得，均不征收营业税。

45、房地产开发企业营业税税收筹划——营业税税款的缴纳 

（一）营业税的纳税义务发生时间

　　1.一般规定

　　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。

这一规定明确了纳税人在何时发生纳税义务，即只有具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生。

（1）纳税人收讫营业收入款项的当天。

（2）纳税