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A、房屋渗透情况 B、房屋购置价格C、修缮工期长短 D、房屋使用人数
(二)因公共利益需要,政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构,被征收人张某在征收区内拥有两处房屋,其中一处办理了产权登记,另一处为其10年前自行建设,未办理相关手续,收到征收评估分户评估报告后,张某对评估机构评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。
4、本案中征收评估机构的选定程序应当是()
A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分,根据评分结果确定
B、由被征收人推选的代表对备选估价机构进行综合评分,根据评分结果确定
C、由征收部门与被征收人协商,协商不成的,由征收部门采取公开方式确定
D、由被征收人协商,协商不成的,由征收部门组织被征收人投票以得票多的或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
5、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法,正确的是()
A、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B、根据张某提供的自建房屋相关证明材料,依据合法建筑进行评估
C、该自建房屋未进行权属,不论何种情况均不应当予以评估
D、该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估
6、张某对评估结果有异议,首先应当()
A、委托其他估价机构另行评估
B:
向原估价机构申请复核评估
C、向当地评估专家委员会申请鉴定
D、向当地人民法院提起诉讼。
7、张某对征收补偿提出的下列要求中,不合理的是()
A、张某选择房屋产权调换
B、张某要求先补偿,后搬迁
C、张某要求依据搬迁之日类似房地产市场价值补偿
D、张某要求与房屋片收部门订立书面补偿协议
(三)某工厂有甲、乙两个厂区,两个厂区的土地均以划拨方式取得,目前甲厂区已补交土地使用权出让金,办理了出让手续,并整体出租给另一企业使用,租赁合同尚未到期,现该工厂因发展需要,决定转让甲厂区房地产,抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区扩建厂房,为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行估价。
8、针对上述情况,在估价时最恰当的做法是()
A、因委托人相同,应当将两个厂区一并估价,出具一份估价报告
B、因价值时点相同,应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告
C、因权属状况不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告
D、因估价目的不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告
9、评估甲厂区房地产市场价值时,应当优先考虑选用的估价方法是()
A、成本法 B、收益法C、假设开发法 D、基准地价修正法
10、评估乙厂区房地产市场价值时,最适宜的估价思路是()
A、采取市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
B、采取假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
C、按照出让土地使用权评估其市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
二、单选
1、赔偿方法---修复费用法
2、估价结果不包括---房屋使用人周转安置费用
3、结果差异较大因素不包括---使用人数
4、估价程序---D(最长最复杂的那个)
5、张某提出不合理要求----搬迁之日类似房地产价格作补偿
8、估价目的不同,分别出具估价报告
9、甲厂区最适合估价方法--收益法
10、成本法估价乙厂区,再扣除土地出让金。
三、指错
1、封面中没有估价报告出具日期
2、价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点的理由
3、价值定义表述错误
4、估价结果未考虑优先受偿款,尚有11万工程款未结清
5、估价结果报告中缺少注册房地产估价师
6、估价结果报告中缺少实地查勘日期
7、估价结果报告中缺少市场风险提示
8、市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析
9、管理费用计算基数不正确,应为土地取得成本和建设成本之各来计算
10、抵押估价,收益法选取净收益每年递增公式错误,应采用保守净收益每年不变的公式
11、年有效毛收入计算中,未考虑其它收入(租赁保证金与押金利息收入)
12、对二号车间求取净收益时,在租赁期间内未使用租约内的租金
13、两种估价方法采用简单算术平均未说明理由。
2013年房地产估价师《案例与分析》网友版答案
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2013年10月17日16:
13:
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【本答案由网友提供,仅供参考......】
答案1
前面三个简答题:
1,酒店客房,餐厅,会议中心,娱乐中心,商场的评价技术路线,抄书。
2,在建工程转让,央行下调利率,对成本法/假设开发法的哪些参数有影响?
3,100万,普通住宅投资回报率6%,酒店式公园固定收益7%,提供专业意见?
选择题:
ACDDA,BCDBD;
13个改错题:
1,估价目的应该在估价对象之前。
2,缺少土地使用权的起始日期或者使用年限。
3,缺少实地查勘日期和人员。
4,缺少风险提示部分。
5,缺价值类型,加之定义错误。
6,价值时点10月13日晚于出具报告日。
(这个有疑问,因为第四大题也出现了类似情况)。
7,优先受偿款≠0,至少有11万电力改造尾款。
8,缺少注册估价师,协助估价人员。
9,市场发展状况没有针对性,缺少工业物业的情况介绍。
10,引用当地同类标准层高不妥,因为两个车间的层高不同,分别16.5和8m。
11,用单价×
15000总面积不妥,因为两个车间层高不同,单价不同。
12,成新率90%不对,因为使用了10年/50年=20%了,不谨慎。
13,取同类房租不妥,租约期内应该按照租约。
10分倒扣分的改错题,只敢改两个:
1,未设定任何担保及他项权利不对,有未注销的抵押。
2,实地查勘不妥,应该改为注册估价师XXX和XXX于多少日已经查勘。
答案2
指错题:
收益法的公式错误
投资收益的计息期计算取值错误
市场分析缺工厂物业分析
销售价格应为开发价值
缺土地的容积率等土地容量数据
答案3
1、缺少风险提示;
2、成本法中管理费用计算基数错;
3、成本法中销售费用计算基数错;
4、成本法中利息计算基数中后三个应选半年;
5、收益法公式没有说明选用理由;
6、收益法中没有说明土地年限结束后,对建筑物不予补偿的前提;
7、市场背景分析中的内容和工业房地产无关;
8、有效毛收入没有考虑收租损失;
9、有效毛收入没有考虑租赁押金和保证金利息收入;
10、成本法中没有考虑公共配套设施费(这个错了,工业不考虑应该);
11、一号厂房有优先受偿款,估价结果没有考虑;
12、二号厂房有租约,应该考虑租约期内和租期结束后租金的不同;
13、结果中选简单算术平均法缺少理由。
改错题:
1、房地产现状应该与估价时点相同,不应该是踏勘期;
2、应该考虑土地才抵押状况,假设中不考虑保证及他项权利不对;
3、应该重新进行评估。
答案4(真题)
一、问答题
1、某正常营业中的酒店有多种经营业态,其中,客房、餐厅、会议中心等由业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租,由承租人经营,某房地产估价机构受委托为该酒店房地产进行估价,注册房地产估价师进行了市场调查,拟选用收益法作为估价方法之一针对上述情况,请你写出求取净收益的技术路线。
2、某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的市场价值,估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月1工资4工资日,注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘,估价作业期间,中国人民银行规定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率请问:
3、张某计划用自有闲置资金100万元购买一大度房屋用于找茬投资,后转售,某房地产经纪机构向其推荐了市场价值均为100万元的两处房地产,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓,经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓以70000元/年的固定收益委托经营,张某认为住宅的投资回报率是(5000*12)/1000000=6%,酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓,请问:
二、选择题
2、本估价项目的估价结果不包括()
A、屋面及室内装修修缮费用
B、损坏家具家电维修费用
C房屋使用人周围安置费用
A、房屋渗透情况B、房屋购置价格C、修缮工期长短D、房屋使用人数
4、本案中征收评估机构的选定程序应当是()
A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分,根据评分结果确定
C、由征收部门与被征收人协商,协商不成的,由征收部门采取公开方式确定
A、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
D、该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估
6、张某对评估结果有异议,首先应当()
A、委托其他估价机构另行评估
向原估价机构申请复核评估
A、张某选择房屋产权调换
D、张某要求与房屋片收部门订立书面补偿协议
B、因价值时点相同,应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告
C、因权属状况不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告
D、因估价目的不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告
A、成本法 B、收益法C、假设开发法 D、基准地价修正法
D、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;
陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;
不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;
亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也
。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;
故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;
陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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