某片区安置房项目谋划建议书Word文档下载推荐.docx
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通过改造,实现棚户区居民居住水平和生活质量大幅提高,周边地区人居环境和生态质量明显改善,市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善,城市综合服务功能显著增强。
同年5月,棚户区改造工程全面启动,改造计划分三个阶段推进:
第一阶段为启动阶段,第二阶段为大规模展开阶段,第三阶段为扫尾和补充改造阶段。
2009年,XX市又进一步扩大棚户区改造规模,在原计划38个片区基础上新增加66个零星片区,拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米。
截止到去年年底,全市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区,开工建设安置房210万平方米。
进入2010年,XX市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划、开工。
XX片区位于XX市XX区,区域内现有居民约5189户,拆迁建筑面积约18.5万平方米。
为加快推进该区域改造步伐,XX市旧城改造投资运营有限公司决定实施本项目,拟在XX路南侧、XX路西侧为该区域居民开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区。
目前,项目前期各项准备工作正在稳步推进。
七、项目建设的必要性
1、项目建设符合XX市城市总体规划,有利于促进城市发展总目标的顺利实现
根据《XX市城市总体规划(2006年-2020年)》(以下简称为《规划》),XX城市性质确定为:
“山东省省会,著名的泉城和国家历史文化名城,环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”;
城市职能定位为:
“加强和完善的城市职能:
全省的政治、经XX、科技、文化、教育、旅游中心,区域性金融中心,全国重要交通枢纽。
培育和凸显的城市职能:
现代服务业和总部经XX,高新技术产业和先进制造业”;
城市发展总体目标是:
“到2020年把XX建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。
”
根据《规划》,XX市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构,即以XX中心城市为核心,形成三条城镇聚合轴,组建十六个城镇组群,促进市域城镇协调发展。
其中作为“一心”的中心城空间结构规划为“一城两区”,“一城”是指玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间的主城区;
“两区”是指西部城区和东部城区,西部城区是指玉符河以西地区,东部城区是指绕城高速公路东环线以东地区。
主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。
XX市“一城两区”空间结构如图1-1所示。
图1-1XX市“一城两区”空间结构示意图
主城区由旧城、党家、腊山、燕山、王舍人和贤文六大片区组成,规划重点是优化用地结构,调整和强化政治、经XX、科技和文化中心功能,发展会展、体育、物流等新兴服务业。
建设腊山、燕山两个新区,疏解旧城的中心功能;
加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。
其中旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部分地区,在加强古城区和商埠区保护的同时,保留商业、服务业中心功能,发展商业、金融、旅游服务等第三产业。
加快建设旧城区,以调整优化为重点,改造棚户区、危旧房,改造完善基础设施,改善和提升老城整体环境,提升城市综合服务功能。
本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区,符合XX市城市总体规划,有利于促进城市发展总目标的顺利实现。
2、项目建设符合XX市住宅业发展规划,有利于促进居民小康居住目标的尽早实现
住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证,关乎着经XX社会的发展质量和人民群众的生活水平。
为此,XX市以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标,大力实施安康居住工程,增加中低价商品房供应;
以商品住宅性能认定为突破口,全面提升住宅综合质量;
大力发展节能省地型住宅,努力提高住宅品位;
加快完善房地产一级市场,培育房地产二、三级市场,规范房地产中介服务。
《XX市城市总体规划(2006年-2020年)》提出:
建设服务社会化、保障社会化、满足现代化生活需求的和谐宜居社区,初步形成相应的居住社区公共服务中心。
加快旧城旧居住区整治改造,完善基础设施和公共服务设施,提高空间使用效率,提升居住环境质量。
新区住宅建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。
以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向,形成各片区相对均衡并各具特色的居住格局。
到2010年,人均住宅建筑面积达到30平方米,城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米,住宅成套率达到87%。
到2020年,人均住宅建筑面积达到39平方米,城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于23.5平方米,住宅总建筑面积将达到13000万平方米左右,全面实现小康居住目标。
本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区,符合XX市住宅业发展规划,有利于促进居民小康居住目标的尽早实现。
3、项目建设符合XX市棚户区改造政策精神,有利于改善棚户区居民居住条件和生活水平
XX市棚户区遍布于市区四大区内,大都建设年代久远,有的甚至超过了半个世纪,住房大都破旧不堪、拥挤杂乱,环境脏乱,居民生活极为不便。
棚户区内户均面积大多不到40平方米,很多人一家三代都挤在一起,大多居民都无力购买新房。
为加快推进全市棚户区改造工程,XX市政府专门下发《XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知》(XX政发[2007]9号),明确提出:
棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领,以改善民生为主旨,贯彻“政府主导、市场运作、政策扶持、阳光操作”的方针,坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则,完善“市区联动、以区为主、部门协作、合理推进”机制,改善人居环境,促进社会和谐。
本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域为XX棚户区居民开发建设一个现代化居住小区,为其提供布局合理、市政和生活服务设施配套齐全、面积适宜、价格适中的经XX型成套住宅,符合XX市棚户区改造政策精神,对加快XX棚户区改造步伐,改善棚户区居民居住条件和生活水平,促进社会和谐具有重要意义。
4、项目建设有利于促进XX市经XX可持续快速发展
棚户区大多地处XX市旧城片区中心地带,地理位置优越,很多位于商业旺地,交通便利,改造后有利于带动沿线房地产市场,形成崭新的商业圈,彻底改变区域脏、乱、差的形象。
同时,房地产市场的关联行业,包括家居装修、日用百货、中小型商业超市等一系列产业也将随着棚户区改造、回迁而面临巨大的商机,最终将形成一张以棚户区改造为源头和提升力的产业网。
本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区,能够为XX棚户区居民提供充足的拆迁安置房源,加快其改造步伐,有利于增强XX市城市综合服务功能,带动相关行业蓬勃增长,促进全市经XX可持续快速发展。
第二节项目概况
一、建设地址及用地面积
项目建设场址位于XX市XX区XX片区,用地范围为:
XX路南侧、XX路西侧区域。
项目分F地块和D地块两个地块进行建设。
F地块总用地约10.63公顷,其中可规划建设用地8.34公顷(以实测为准),城市道路用地2.31公顷。
D地块安置房在D地块内分散建设。
二、建设内容及规模
项目总建筑面积为440812平方米,地上建筑面积356412平方米,地下建筑面积84400平方米。
F地块总建筑面积372192平方米,其中地上建筑面积300192平方米,包括住宅建筑面积272447平方米,配套商业建筑面积23645平方米,面粉厂保留面积4100平方米;
地下建筑面积72000平方米,包括地下车库面积51000平方米,地下储藏室面积21000平方米。
D地块总建筑面积68620平方米,其中地上建筑面积56220平方米,包括住宅建筑面积48865平方米,配套商业7355平方米;
地下建筑面积12400平方米,包括地下车库面积9100平方米,地下储藏室面积3300平方米。
同时实施道路、绿化等室外工程,其中绿化面积为35330平方米,道路及停车场用地面积为43020平方米。
三、项目总投资及来源
初步估算,项目建设总投资为186636万元,其中建筑工程费用84602万元,其他费用79853万元,预备费用16445万元,建设期利息5736万元。
项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金:
1、拟申请银行贷款92000万元。
2、建设单位自筹资金投入94636万元。
四、主要技术经XX指标
地块F规划用地主要技术经XX指标一览表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目总占地
公顷
10.63
1.1
规划建设用地面积
8.34
1.2
城市道路用地
2.31
2
总建筑面积
平方米
372192
2.1
地上建筑面积
300192
2.1.1
回迁住宅建筑面积
256525
2.1.2
回迁公寓建筑面积
15922
2.1.3
配套公建面积
23645
2.1.4
面粉厂保留面积
4100
2.2
地下建筑面积
72000
2.2.1
车库
51000
2.2.2
储藏室
21000
3
地上容积率
3.6
4
地下容积率
0.86
5
绿地率
%
35.2
6
总建筑密度
22
7
居住户数(套)
户
4148
8
居住人数
人
13274
9
总停车位
个
1384
地上109,地下1275
地块D规划用地主要技术经XX指标一览表
68620
56220
1.1.1
48865
1.1.2
7355
12400
1.2.1
9100
1.2.2
3300
868
2778
176
地上16,地下260
第二章项目需求分析
一、XX市棚户区现状
随着现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进,XX市房地产开发将继续保持稳定的增长速度。
由于人们生活水平的不断提高,城市住房建设需求将越来越高。
但是,从全市总体情况看,距城市化水平要求还有一定距离,从住宅质量方面看,住房质量参差不齐,特别是老城区居民住房,大部分比较陈旧,居住条件有待于尽快改善。
与日新月异的城市新兴部分相比,旧城区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。
棚户区是城市中危房集中区域的代名词。
由于种种原因,XX市棚户区较多。
此外,还有大量的零星棚户区。
因此,加快棚户区改造工程刻不容缓。
二、XX市棚户区改造措施
棚户区改造工作是一项复杂的系统工程,涉及面广,政策性强,责任十分重大。
为顺利推进全市棚户区改造工程,XX市重点采取以下措施:
1、为加大推进力度,XX市政府已专门成立了XX市旧城改造工作领导小组,组长由市委副书记、市长张建国亲自担任,市委常委、副市长殷鲁谦和副市长邹世平担任副组长。
领导小组办公室设在XX市旧城改造投融资管理中心,市政府副秘书长曹桦兼任办公室主任。
旧城改造工作领导小组,统一领导全市棚户区改造。
制定统一的政策标准,明确工作计划、重点和目标,统筹兼顾,搞好试点,分步实施,有序推进。
各区政府作为实施主体,负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。
2、根据政策要求,棚户区改造必须按照规划连片开发,有效整合旧城资源,加强土地集约利用和功能优化配置,做到改造一片成型一片。
棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合,与环境整治相结合,与社区建设相结合,与完善住房保障体系相结合,与保护历史文脉、建筑、街区相结合。
3、XX市政府要求棚户区改造根据不同情况,分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。
引导鼓励市场化运作,通过市场融资进行土地整理熟化,安置房建设享受政府规定的优惠政策,经营性土地采取限定条件招拍挂出让;
市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地,实行净地出让;
对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的,由市政府统一调控,采取项目搭配等办法推进改造。
4、棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。
要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范,依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标,确保工程工期和质量标准以及公共基础设施的配套完善,真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。
三、XX棚户区居民安置需求
XX棚户区位于XX市XX区,区域内现有居民约5189户,居住条件都较差,配套设施不完善,户均面积大多不到40平方米,很多人一家三代都挤在一起,大多居民都无力购买新房,亟需拆迁的房屋总面积约18.5万平方米。
综上所述,本项目根据XX市棚户区改造政策,结合XX片区现状实施安置房建设工程,政策方向明确,安置居民住房需求急迫。
第三章项目建设规模
第四章建设场址及条件
第一节建设场址
XX区XX路南侧、XX路西侧区域。
项目场址位置示意详见附图一。
第二节建设条件
一、场址地质条件
项目场址尚未做工程地质勘察,建议项目建设单位尽快委托有关部门进行场址的工程地质勘察,出具工程地质勘察报告,摸清场址的工程地质情况。
二、地震烈度
XX市的地震烈度为六度。
三、气候条件
XX市地处东经116°
59′,北纬36°
41′,为中纬度地带,属北温带湿润大区鲁潍区,为温暖半湿润季风性气候,春季干燥少雨,夏季炎热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。
常年主导风向SSW(西南南)
夏季主导风向SSW(西南南)
冬季主导风向ENE(东北东)
最大风速33.3m/s
冬季平均风速3.2m/s
夏季平均风速2.8m/s
风荷载400pa(40kg/m2)
年平均气温14.2℃
极端最高气温42.5℃
极端最低气温-19.7℃
最冷月平均相对湿度54%
最热月平均相对湿度73%
全年平均相对湿度59%
年最大总降水量723.7mm
日最大总降水量298.4mm
时最大降水量96mm
最大积雪厚度190mm
雪荷载200pa(20kg/m2)
年平均大气压0.10103Mpa
最大冻土深度440mm
四、交通条件
项目建设场址位于XX区XX片区,临近XX路、XX路等交通要道,地理位置优越,对外交通便利。
五、公共基础设施配套条件
项目建设场址位于XX区XX片区,附近水、电、暖、气、通讯等公共基础设施配套完善,完全能够满足项目建设过程中及投入使用后的要求。
第五章总体规划方案
第一节设计依据
一、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93,2002年版)
二、《住宅设计规范》(GB50096-2003)
三、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
四、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
五、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)
六、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)
七、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)
八、《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)
九、建设单位提供的其他相关资料及设计要求
第二节指导思想与设计原则
一、指导思想
1、根据现代设计风格和可持续发展理论,在符合城市建设总体规划的前提下,完善与强化城市用地的功能与布局。
2、方案设计遵循国家现行有关规范和要求,充分考虑平面布局的灵活性及紧凑性,充分考虑新建筑物与周围环境之间的关系,使之融为有机的整体,力求总体布局合理,最大限度地满足不同使用功能的要求。
3、以整体性为主线,坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境,使之相互衔接、协调,并融为一体。
4、以可持续发展为指导思想,以现代生态园林型居住社区为设计框架,发掘、利用并有机组织本区的自然要素,运用城市设计手段,加强景观风貌控制,塑造一个具有特色、环境优美、功能齐备、层次丰富的生态型居住社区。
有机组织空间布局,促成生态、文化与效益三者的有机统一。
5、在注重超前性与长效性的同时,兼顾开发与建设实际,力求具有可操作性与应变性。
同时充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。
二、设计原则
1、“经XX、高效、实用”的原则。
注重考虑现代住宅概念,在空间布局和建筑形态上,要综合现代建筑的不同风格,使建筑物更适合现代居住的要求。
2、贯彻“以人为本”的原则,功能分区、设施配套、景观环境等均以满足人的需求为宗旨,创造适应未来发展的环境。
3、贯彻“尊重自然”的原则,使人工环境和自然环境相协调。
最大限度地发挥绿地的功效,将住宅组群与绿色活动空间融为一体,
4、贯彻“可持续发展”的原则,将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、项目建设与管理中,通过科学合理地分配土地资源,提高土地集约使用的综合效益,做到经XX效益、环境效益与社会效益的三统一。
5、坚持整体性的原则。
体现空间的整体性,功能布局的整体性,建筑造型的整体性,使之成为有机的整体,提高整体环境质量。
6、坚持“节地、节能、节材”的设计原则,推广使用建筑新材料、新技术,达到环保节能要求。
第三节总体规划方案
一、项目总平面布置
XX片区位于XX区XX路南侧。
XX路西侧。
根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求,按照项目设计指导思想和原则,对项目进行总平面布置。
项目分F和D俩个地块进行建设,F地块总用地约10.63公顷,其中可规划建设用地8.34公顷(以实测为准),城市道路用地2.31公顷。
D地块安置房在整个D地块内分散建设。
片区地上主要布置住宅及配套公建,地下主要布置停车场、储藏室及中水处理站等设施。
项目分F和D俩个地块进行建设,住宅为高层,配套公建为多层。
根据片区场址的地形现状和特点,结合周边自然环境,在场址中心布置广场和中心绿带,围绕中心绿带布置住宅,商业用房沿街布置,配套公建分散布置在场址的四周。
配套公建由市政公用、文体、医疗卫生、商业服务和社区服务设施组成,包括文化活动、商业服务、居委会、物业管理、公厕、垃圾收集站等。
项目设置主出入口和次出入口,沿入口处设置门卫。
各建筑物四周设环形道路,根据项目特点,结合建筑的分布,本项目采用地上和地下停车的方式。
在场区内设地下车库出入口。
地下车库出入口采用双向通行式,在出入口和各通行道路上设置明显的警示及指示标志,以提高通行的安全性。
项目总平面布置示意图详见附图二。
二、道路及停车场
场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则,在合理的条件下以满足物流、人流、交通为前提,并充分考虑各功能的要求,做到人车分流,以满足步行交通为前提,并充分考虑车流的影响,形成机动车通行空间与居民的休息活动空间分离,使居民在交通便利的前提下,能够亭受宁静、安全的居家生
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