龙华丰润花园商业铺位推广方案文档格式.docx
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地方财政一般预算收入1107亿元,增长25.7%,完成年度计划的114.2%;
居民消费价格指数103.4%,略高于年度计划目标;
城镇登记失业率控制在2.45%以内,万元GDP能耗、水耗分别下降2.6%、7.3%,均完成年度计划目标。
2.消费形态与观念变化分析:
●从消费结构上分析:
消费者已从低层次向高层次消费转变。
随着收入水平的逐步提高,多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费,对消费质量的要求在逐步提高,杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位;
●从消费者区域的选择上分析:
将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。
在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。
由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素,加大了消费成本、影响了消费形象,必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择;
●从消费形式上分析:
消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。
随着生活、工作、学习节奏的加快,人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高,结合休闲、娱乐,购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。
●从消费层次上分析:
人们在追求物质享受的同时,更追求精神上的享受。
随着生活水平的不断提高,消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系,以追求生活素质的全面提高;
●从消费时效性分析:
随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善,加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。
相当数量消费者,特别是当代年轻职业者,已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一,而是有计划地即时消费,在满足备用的同时,更需要满足时尚消费的需求。
三、龙华概况
龙华建于清同治年间,客家人自广东梅县、东莞等地迁居龙胜堂,并发起建立龙华墟。
因墟场坐落在龙胜堂,且墟内有龙岗顶小山,再取繁华之意,龙华由此得名。
1949年划归宝安县,1986年改为龙华镇,1993年元月归新成立的宝安区管辖。
龙华镇与福田区仅一关之隔,成为深圳中心区的延伸地带,属深圳的次中心区,将承接中心区的生活配套功能。
龙华镇是宝安区下辖的8个镇之一,位于深圳市区北部,宝安区东部,南连福田区,北接观澜镇,西靠石岩镇,东临布吉镇,是深圳市中北部交通枢纽。
深圳总面积2020平方公里,宝安总面积733平方公里,龙华总面积98平方公里,占宝安13.4%,占深圳的5%左右。
龙华下辖9个行政村和2个居委会,有24个工业园区。
龙华的城镇规划和建设基础居宝安区前列,全镇98平方公里的土地均已规划,仅城区规划面积就达41平方公里,城区可开发面积25平方公里,目前已建成镇中心区面积10平方公里。
2003年底开始深圳市政府将加快宝安、龙岗两区的城市化进程。
龙华镇将作为宝安唯一一个试点镇,2004年3月份完成试点,4月份全部铺开试点的城市化工作,出台了各个方面的政策性文件,现已进入正式实施阶段,街道党工委、办事处已全部挂牌成立。
这标志着龙华镇又将进入一个经济腾飞的高增长阶段
第二节项目基本参数
基本数据:
丰润花园龙华大型社区,入住率达到100%主要以住家为主小区全部以多层为主管理费0.8元每平米1998年竣工大多以两房72平米三房90平米为主小区位于龙华人民北路,南临龙华工业东路,紧系风和日丽,锦绣江南等龙华人气社区,同时也属于深圳二线拓展区,升值潜力巨大,设备齐全配套成熟,花园总绿化达46%,共有栋数20栋,开发商是深圳开发工程公司开发,深圳南山物业管理公司为其物业管理,花园的环境幽静和风和日丽连成一体。
项目交通情况:
地处龙华人民路(红线宽度52米,双向六车道),公交系统发达方便。
300、302、370、312、526、651、616、662、711、863、945等在风和日丽站下车即到。
轨道交通龙华线(4号线)龙华站距离此处80米。
项目周边规划要点:
规划法定图则提出构筑“一核一带”、“三轴七心”的城市空间景观结构体系。
具体如“一核”即轨道站点周边500米范围内的用地,此范围内为高层建筑引导区,城市未来的地标性建筑在此范围内形成。
“一带”即沿龙华河形成的线型公共开放空间,龙华河两侧绿化带按照30米进行控制。
“三轴”即沿龙华人民路、龙华和平路和龙环二路形成的城市景观轴线。
规划师提出,龙华人民路为本片区重要的商业轴线,应强化街道两侧的商业氛围,体现繁荣的商业街风貌;
龙华和平路为轨道四号线经过区域,两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致,站点周边局部地段可布置高层建筑形成城市地标;
龙环二路为本片区和龙华新中心地区的分界,两侧有五星级酒店、龙华广场等标志性建筑和公共空间,“道路两侧的景观也应该重点控制和引导”。
“七心”即由龙华公园、龙华中环公园、山咀头公园等城市公园和社区绿地组成的绿化中心,为公众提供公共开放空间和游憩场所。
物业名称:
丰润花园F9栋1A
物业地址:
深圳龙宝安区龙华镇人民中路西侧
面积:
334㎡(170㎡+90㎡+74㎡)
产权:
70年产权(1995年-2065年)
租赁情况:
租客名称
租赁面积
租期
租金(元/月)
备注
郑安萍西医妇科诊所
80+74
10-14年5月
12000
市场租金51000/月
流行风发屋
90+90
08-12年3月
16800
房产证用途:
商铺
交易状况:
商铺属二手买卖
售价:
1500万元
物业推介要点:
1.物业状况:
铺位门面宽20米,5个门头;
层高一楼4.2米,二楼层高3米。
门口有大量免费停车位。
成熟商业街铺位,业态齐全,消费人流稳定。
2.大环境:
1985年前后,一道自东向西、全长约90.2公里的边防管理线,把深圳一分为二。
2010年7月1日,撤销“二线关”,特区面积从395平方公里扩张到1952平方公里。
特区内外一体化正式开始实施;
2010年5月,省委常委、市委书记、代市长王荣在市五届人大一次会议政府工作报告中立下目标:
5年后,全市生产总值超过1.5万亿元,而这一总量,将接近新加坡的水平。
此外,届时人均生产总值超过2万美元,达到中等发达国家水平。
(撤关前关外辖区路网密度不足城市规划标准的一半,每万人病床拥有量只有9.4张,全市平均水平是17张;
而在警力配备方面,更是相形见绌,全市每万人14个警力,龙岗每万人只有6个警力,而在布吉街道,每万人只有2个警力,龙华街道为每万人只有4个警力)。
关外将成为最大增长点,而基础工程配套建设和房地产开发又将是重中之重!
3.规划前景:
二线扩展区划定的背景:
未来市中心区需解决45.5万人的居住问题,特区内可解决约22.7万人,其余22.8万人将重点在二线扩展区、坂田南环区和观澜等地区解决。
为配合市中心区的开发,市政府原则确定了特区二线北移的方案,并报国务院审批。
二线扩展区(龙华新区)位于深圳市中部、福田区以北地区,东起梅龙路,西至龙华和平南路,南与福田中心区相连,北邻布龙公路,总用地面积19.385平方公里,其中水域及山地等非建设用地面积6.655平方公里,规划城市建设用地12.73平方公里,在12.73平方公里的城市建设用地中现状已建用地1.59平方公里,占规划城市建设用地的12.73%,已批用地4.29平方公里,占规划城市建设用地的33.70%,政府可控制用地(未批用地)6.85平方公里,占规划城市建设用地的53.81%。
区内现状常住人口80万人,暂住人口574万人,总人口654万人,常暂比1:
7。
此区域居民主要由小区居民、机关、企事业单位员工、原居民及部分外来经商和低学历的打工人群构成。
中高收入阶层主要为机关、企事业单位员工,私企业主、企业中高层管理人员和部分在龙华置业的关内外工薪阶层。
人均月收入在8000—20000元之间。
他们受教育程度普遍较高,且多为中青年,对新事物接受能力强,生活节奏较快、工作压力较大,消费欲望及潜力大。
低收入阶层主要是在出租房居住的外来经商户、打工人群和在厂房宿舍居住的低学历打工者。
人均月收入在3000—6000元之间这一阶层受教育程度普遍不高,收入水平较低,消费意愿与购买能力开始增强。
4.交通及配套品质提升:
“深圳北站次市级商业区”是宝安“十二五”期间要建设的两个市级商业区之一,另一市级商业区为“宝安中心区市级商业区”。
深圳北站商业区将依托火车站及地铁站带来的大量人流,定位为时尚、实惠消费,围绕地铁站点重点发展购物中心、精品百货店,引导错位经营宾馆、中西餐馆、便利店、旅游商品和服务网点等。
此外,规划要求,片区房地产发展要高起点规划,以高标准商务楼、高星级宾馆酒店建设为重点,完善配套服务,加快智能化楼宇建设,提升楼宇品质,为现代服务业发展提供载体。
优化供给结构,保持适度规模,开发建设适应市场需求的商品住宅。
同时,加快现有商务楼宇、工业楼宇的改造。
盘活楼宇存量,加快功能置换,推出一批符合知识服务业等重点行业发展需求的楼宇,形成若干特色楼宇和创意产业园区,促进产业集聚,提高楼宇单位面积的产出率。
大力发展楼宇经济,形成推动商务服务业发展的重要载体。
依托深圳北站的建设,宝安将加快建设二线拓展区,打通其与福田中心区等其他城区的道路连接,完善周边路网体系,推动二线拓展区与福田中心区的一体化衔接。
重点完善新城综合服务功能,增强教育、医疗、文化体育等公共服务水平,提升城市功能。
依托陆运枢纽,将二线拓展区打造成华南地区重要的“陆港”,建设成集酒店住宿、购物与商务服务于一体的商业新中心,努力打造成为特区一体化的示范区域。
规划指出,要力争五年率先基本实现特区一体化,彻底消除原特区内外二元结构的城市发展瓶颈,缩小区域发展差距,不断城市化水平和质量,建设现代化国际化新特区。
而作为宝安重点打造的“特区一体化先行示范区”,最靠近原特区的“二线拓展区”,在各种资源上都得到重点关照,势必率先与福田中心区接轨。
5.区域规划优势:
深圳市宝安402-01&
22&
24号片区《龙华新城核心地区》法定图则(草案)以及深圳市宝安[龙华旧城核心地区]法定图则No.BA402-12、402-13、402-17、402-18中可以看到:
丰润花园对面地块已经被深圳市土地管理储备中心收储,而规划为一类用地(一类是指“规划确定的土地利用性质”)。
且规划用地性质都是居住用地(R)、商业服务业设施用地(C);
根据本区域情况,主要城市设计指引、建筑及环境设计应遵循的原则为:
和平路、人民路300米范围内的用地,居住用地容积率控制在2.5~2.8,商业用地容积率控制在2.5~3.2,建筑高度控制在50m~80m。
第三节、项目SWOT分析
Strengths(优势分析)
S1、铺位展示面20米,广告位大;
S2、铺位所处社区为本地区成熟老社区,入住率高,商业消费人群稳定;
S3、铺位所在地交通便利,易达性好;
S4、项目周边银行,医院,学校等基础配套齐全,商业氛围有浓厚沉淀。
S5、稳定租约,风险成本降低;
S6、产权年限长,95年到65年,比新批商业50年还长4年。
Weakness(劣势分析)
W1、地处次主道,路面宽60米,较难形成较强商业氛围;
W2、社区老旧,业态偏低端及杂乱,高利润行业租客进驻机会小;
W3、铺位面积大且不能分证,单铺总价偏大,承受客户范围缩小;
W4、现租约租金不高,回报率低于市场回报,租约偏长;
Opportunity(机会分析)
O1、城市快速发展,政府及其市场对片区追捧,高质量的规划和改造新中心;
O2、人均收入增长,可支配消费额增加,商业市场火爆;
O3、人民币升值压力大,市场通胀明显大于预期,资本市场逐利商业地产;
O4、不动产投资市场受到国家政策调控,商业走热;
O5、政府明确本区域规划走向,投资此物业长线和短线皆无大风险,保值增值潜力巨大,可操作空间无限。
Threat(威胁分析)
T1、市场同类产品多,差异性不大;
T2、银行贷款利率增加;
银根紧缩,贷款难度加大;
T3、不动产物业变现不易,流通能力差;
T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值不相符。
第四节营销推广策略
1.目标市场:
以深圳市龙华街道范围内投资者为主,辐射整个深圳市区其他区域;
2.目标客户:
(1)、在其他商圈已租有或买有商铺并获得了稳定回报的买家;
(2)、经济条件宽裕、手头有闲钱、希望进行投资的居民;
(3)、市区的中小型私营企业主及本地区工厂业主阶层;
(4)、固定工作单位企事业单位人员,如教师、医生、律师等高收入群体;
(5)、投机炒家。
3.、决定购买行为的因素序列
决定投资者购买行为的因素排列
因素
关注
地段
升值空间
回报率及回报期承诺
投资回报
经营者
投资风险
价格政策
付款压力
租客形象
人气及商业氛围
销售现场及销售人员形象
直观感受及判断
4.、目标客户比例估计:
注:
以上比例依据来自经验判断
5.进行市场细分,选择准确的推广渠道:
(1)选择好细分市场,做出推广册页以及商业投资计划书,采用邮寄方式重点推广。
邮寄内容为2份资料,一份为此铺位基本资料,有目的推广此铺位;
另一份是商业不动产投资计划调查函,尽量收集意向潜在客户信息,促成其他交易。
(2)项目资料向同事推广,合作成交;
团队合作的力量需要深度挖掘和拓展。
(3)累积有效意向客户5组以上采用集中销售方式推广。
THANKS!
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