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格。

2）收益还原法：

预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折

现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其计算公式为：

（7.1）

V：

被拆迁房屋的未来正常收益

A：

纯收益

R：

资本化率，等于安全利率和风险调整值之和

S：

纯收益逐年递增比率

N：

收益年限

②住宅状况修正系数：

1）年限修正系数：

被拆迁人房屋尚可使用年限主要由估价人员根据现场查勘情况确定。

钢混、砖混、砖木可参照每年调减系数0.5%计，修正系数最高不超过15%；

简易结构调减系数3%-13%。

2）水电气每缺一项按调减系数0.5%计，无专用厨房、卫生间，各调减系数1%。

3）承重墙体厚度以24cm为准，墙体厚度超过24cm不增不减，墙体为12cm调减系数1%，墙体为18cm调减系数0.5%。

4）砖混、钢混结构系数不调整，砖木结构调减系数2—3%，简易结构调减系数4—5%。

5）门窗修正系数不超过正负1%。

6）区位因素调节系数不超过正负5%。

7）其他修正系数不超过正负5%。

住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数

③设施补偿费：

设施指水、电、气等设施。

一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。

设施补偿费=自有设施数量×

重置价格

④城市房屋装修的补偿：

装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。

估价时，应注意采用成本法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费用的客观合理价格，再扣除折旧。

装修补偿金额=装修成本－折旧

7.3.3房、地分离的拆迁补偿计算模型

在经营性城市拆迁过程中，被拆迁的土地是用来进行房地产开发，也就是说，通过对土地的拆迁补偿和整治之后，土地将进入房地产市场。

在市场经济高度发展的时代，市场法则对城市拆迁补偿起决定性的作用，其补偿金额将与被拆迁的土地价值紧密联系在一起。

目前我国在政府的指导下，已经建立起比较完备的土地出让机制。

目前土地评估的方法有基准地价法和成本逼近法。

由于成本逼近法是通过对土地出让的各项费用的总和来确定土地的市场价值，相对于市场来说，显得不太灵活，且土地整治成本等差异较大，不利于形成标准的计算方法。

而基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，易于建立比较严格的补偿标准。

用后一种方法可按以下方式计算拆迁补偿金额：

①土地评估价值的计算：

评估地价=基准地价×

[1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）]×

容积率修正系数×

年限修正系数×

期日修正系数

1）基准地价：

基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府宏观调控土地价格，也是土地估价及有关部门制定各种土地税费的政策依据，不是具体收费标准。

2）成熟度修正系数：

成熟度是指宗地内的实际开发程度。

当宗地内的实际开发程度不是三通一平（通水、通电、通路、平整场地）时，应当进行成熟度修正。

3）土地使用权类型修正系数：

划拨国有土地使用权及租赁国有土地使用权，利用基准地价进行评估时，应作土地使用权类型修正。

4）区域和个别因素修正系数：

考虑的因素包括距服务中心级距、交通便捷度、水电气综合保证率、公用服务设施完备度、环境质量状况、规划用途、宗地形状与面积、建筑朝向与采光等等。

5）容积率修正系数：

容积率是宗地建筑面积与土地面积的比率，是反应宗地的利用强度的指标。

一般来说，基准地价的确定都设定容积率为1，当容积率小于1时，按1计算；

容积率大于1时，应进行容积率修正。

6）年限修正系数：

国有土地出让有一定的年限，但实际使用年限与基准地价的使用年限不一致时，需要进行年限修正，计算公式为：

U=[1－1÷

（1+土地还原率）×

实际使用年限]÷

[1－1÷

基准使用年限]

②土地使用权补偿价格标准：

土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格估价+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积当拆迁后土地使用权价格大于拆迁其他费用与现状房地产价格时，说明土地使用权补偿价格标准过低，仍存在提高补偿标准的空间；

当拆迁后的土地使用权价格小于拆迁其他费用与现状房地产价格之和时，说明费用支出已经超过拆迁人承受界限，需要政府协调或提供优惠政策，项目才可进行。

③地上附着物的补偿：

地上附着物包括房屋及水电气等设施。

房屋补偿金额=房屋建筑面积×

重置价格房屋建筑面积包括可分摊的自用面积和公共部位的分摊面积。

⑤城市拆迁补偿费用合计：

拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费

7.3.4两种评估模型的比较分析

房地分离和房地合一两种评估模型都是城市拆迁的评估模型。

房地合一的评估模型重点在于通过市场比较法和收益还原法，对目前房地产市场同地段同种用途的商品房价格进行评估，按照拆一还一的原则，确定拆迁区域的评估样本，对被拆迁人进行补偿。

房地合一的评估模型在一定程度上体现对被拆迁人土地使用权的价值补偿，但是，由于土地的市场开发价值还与拆迁后的规划指标联系在一起，同样的一块地，同种价格的一块地，由于规划容积率的不同，其表现出来的市场价值也差别很大，而房地合一将土地房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现。

房地分离的评估模型则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值。

但是，由于土地基准地价和容积率调整系数都由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，因此，要求政府对市场的把握能力比较强，增大了政府的工作压力。

目前我国的房地产监控体系还不够完善，市场信息的收集和统计比较混乱，亟需建立一个完整的市场监控体系。

政府可以通过行业管理协会的方式，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，完善土地价格指数系统和房地产价格指数系统，为评估提供准确的基础数据。

8拆迁补偿评估案例分析

8.1拆迁项目介绍

2004年沙坪坝区工人村项目进行城市拆迁。

经拆迁摸底，该项目总占地面积14575平方米，拆迁面积26565平方米；

拆迁户数611户，其中私房户419户，公房192户，涉及拆迁单位12家，无违章建筑。

拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构砖混结构。

补偿方式选择货币安置。

从沙坪坝区国土局的公示函得知，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86444平方米，容积率为5.93，建筑密度不超过35%，绿地率不低于25%，车库按照商业200平方米、住宅300平方米一个修建，该项目地势平坦，内部无高压线和市政管网。

住户陈×

×

拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为50年代修建，为木柱穿逗结构，水、电、气、闭路、宽带、电话六通。

住房曾在2001年进行装修，装修成本8560元。

8.2房地分离的城市拆迁补偿评估

8.2.1评估样本点土地使用权价值评估

①土地面积：

14575平方米

②区段：

根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》和《重庆地价指南》，该项目位于汉渝路与龙泉路以北、工人村范围内，紧邻城市二级干道。

属住宅5级。

参照《重庆市国有土地使用权基准地价》（附表一），该项目基准地价均值为1237元/平方米。

③成熟度修正系数：

该项目目前水、电、气、通讯、道路五通，地势比较平整，没有进行平整场地，各项条件一般，查成熟度修正系数表取中值得：

土地开发程序

修正系数

备注

三通一平（路、水、电、平场）

0.0

缺平整场地

－0.12~－0.15

√

缺道路

缺通上水

－0.05~－0.07

缺通下水

缺通电

－0.10~－0.12

通气

+0.06~+0.08

通讯

+0.04~+0.06

资料来源：

重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则

成熟度修正系数=0.07+0.05－0.135=-0.015

④容积率修正系数：

容积率修正系数表

容积率

5.0

2.4

5.5

2.48

6.0

2.56

6.5

2.63

本项目规划容积率为5.93，采用插入法计算容积率修正系数：

容积率修正系数=2.48+（2.56＋2.48）÷

0.5×

0.43=2.5488

⑤土地使用权类型修正系数：

本项目的土地使用权为有偿出让，故土地使用权型修正系数为零。

⑥区域和个别因素修正系数：

区域和个别因素修正系数是根据项目的具体地理区位和建设条件，采用专家综合评估法，确定修正系数：

因素

修正系数%

距服务中心级距

1.5

交通便捷度

1.8

水电气总和保证率

1.34

公用服务设施完备度

0.8

环境质量状况

0.7

宗地形状与面积

0.95

建筑朝向与采光

1.4

自然灾害危害程度

2.0

合计：

10.49

⑦期日修正系数：

本项目的基准地价发布的日期为2002年6月19日，评估的基准日期为2004年12月31日，由于重庆地价指数系统还未完全建立，本项目根据国土资源部发布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中地价上升速度，其中西南片区2004年比2003年上涨10.69%，与2002年至2003年增长幅度相同，故期日修正系数为：

期日修正系数=（1+10.69%）2.5=1.29738

⑧年限修正系数：

年限修正系数=[1－1/（1+0.0873）×

50]÷

[1－1/（1+0.0873）×

70]≈1

注：

重庆的土地还原率为0.0873

⑨土地使用权评估价格为：

土地使用权评估价格=1237×

（1-0.015+0.1049+0）×

2.5488×

1×

1.29738=4458.19元/平方米

土地使用权价值总额=4458.19×

14575=6497.8万元

8.2.2拆迁房屋土地使用权补偿价格

本项目由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目，根据重庆市有关税收优惠，旧城改造项目城市建设配套费和土地出让金实行“拆1平方米免1.5平方米”，由此可得：

应缴纳土地出让金：

270×

86444=2333.998万元

土地出让金优惠：

1.5×

26565×

270=1075.88万元

应缴纳城市建设配套费:

140×

86444=1210.216万元

城市建设配套费优惠：

140=557.86万元

实际应缴纳土地出让金：

2333.998-1075.88=1258.118万元

实际应缴纳的城市建设配套费：

1210.216-557.86=652.356万元

政府转移补贴=557.86

其他拆迁成本=土地使用权价值×

5%=6497.8×

0.06=324.89万元

被拆迁房屋实际补偿价格=（6497.8-1258.118+557.86-324.89）÷

14575=3754.82元/平方米

8.2.3分户土地使用权补偿价值计算

土地使用权补偿价值量=片区土地使用权平均补偿价格×

占地面积=3754.82×

92=345443元

8.2.4地上附着物价格补偿

按照重置价格法对地上附着物进行补偿

①房屋补偿：

该项目为木柱穿逗结构，根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120元/平方米，经计算得：

房屋补偿金额=120×

65=7800元

②设施补偿：

按照重置价格法，陈×

房屋的设施补偿费如下表：

项目名称

单价（元/户）

数量（户）

金额（元）

天然气

2250

1

水表

500

电表

660

闭路

450

宽带

300

电话

83

合计

4243

8.2.5装修补偿

陈×

房屋于2001年装修，装修金额为8560元，按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：

装修残值=8650×

（1－10%×

4）=5190元

8.2.6陈×

拆迁补偿金额及分析

拆迁补偿费=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345443+7800+4243+5190=362676元

8.3房、地合一的城市拆迁补偿评估

8.3.1同地段同用途住宅交易价格的计算

①交易实例的选择：

比较实例A为旭东家天下住宅小区，土地级别为住宅五级，位于沙坪坝区模范村，紧邻本项目，2004年12月销售均价为2880元/平方米（套内面积），公摊18%，折合住宅均价为2361.2元/平方米；

比较实例B为嘉新桃花里项目二期经济适用房项目，位于沙坪坝区模范村，土地级别住宅五级，紧邻本项目，2004年12月开始接受登记，预计销售均价2804

元/平方米（套内），折合住宅销售价格为2335元/平方米。

比较实例C为中人雪梨澳乡项目，位于沙坪坝区模范村，紧邻本项目，预计销售均价2950元/平方米，公摊17%，折合住宅均价2566.5元/平方米，土地级别为住宅五级。

②住宅平均价格的计算：

由于以上各比较实例均紧邻本项目，交通、环境、配套设施、繁华程度等因素极为相似，且都为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：

住宅平均价格=（2361.2+2335+2566.5）/3=2420.9元/平方米

住宅状况修正系数：

结合被拆迁人陈×

的情况分析，其住宅状况修正系数为：

年限修正系数

-15%

水电气修正系数

墙体修正系数

-1%

结构修正系数

-2.5%

门窗修正系数

区位修正系数

+3%

其他因素调整系数+

5%

-10.5%

8.3.2设施补偿费

8.3.3装修补偿费

8.3.4陈×

拆迁补偿金额

住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2420.9×

65×

（1－10.5%）+4243+5190=15.02万元

8.4评估案例分析

在城市经营性拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能确保拆迁工作的顺利进行。

在前面的论述中我们知道，政府主要获取是城市拆迁后的公共利益，并且参与土地使用权转让的利益分配，但是，政府的公共利益高于经济利益，所以，政府在经营性城市拆迁中提供相应的政策性优惠，实际上是对土地收益的转移性支付，政府通过转移性支付实现将城市拆迁和改善居民的居住条件结合起来，在体现了一定经济利益的基础上将公共利益最大化。

被拆迁人在城市拆迁过程中，对自己的补偿权益体现了市场化的要求，是从城市经营性土地开发全过程来计算被拆迁人的补偿金额，体现了在国家监管调控下的市场化补偿模式，使被拆迁人的经济利益得到了保证。

从开发商角度上将，开发商在城市拆迁过程中，主要有拆迁成本效益和拆迁进度效益，在牺牲部分经济利益且市场环境能够承受的情况下，推动城市拆迁的迅速进行，回避了城市拆迁中存在的不确定性因素，减少城市拆迁过程的费用支出，最大限度地实现了成本效益和进度效益的有机结合，从而实现了最大的开发效益，加大了开发商进行城市拆迁的积极性。

房地分离的拆迁补偿计算方法，平衡了三者经济利益，是比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。

从计算过程可以看出，采用基准地价对土地使用权价值进行评估，方法比较简单，但是其计算的依据来源于政府对土地市场价格的调控和追踪，只要政府相关部门能够建立完整的土地价格指数体系和及时更新基准地价，本方法简便易行，充分体现了土地使用权的市场价值。

从计算的结果可以看出，本项目的土地使用权价值量为6497.8万元，折合楼面地价约为751元，约占开发成本的25%~30%左右，完全在开发商可承受的范围之内。

但是，根据目前政府的相关优惠政策，政府将获取高达1258万的土地出让金，被拆迁人也获得了将近2060元/平方米的土地使用权补偿费。

从结果的分配上来看，充分体现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，有利于推动城市拆迁的迅速完成。