商业地产招商方案三篇.docx
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商业地产招商方案三篇
商业地产招商方案三篇
篇一:
XX商贸城整体招商方案和运营方案
序
对市场规划定位、功能布局再做梳理,现把整体规划定位、商务条件、招商执行、运营管理做相关建议。
现状分析
1、H地块商铺已达交付使用,且空置相当时日。
2、H地块原规划定位、功能布局等难执行,商务条件不明确。
3、之前招商缺乏原续性,影响不好,致使现在启动困难,需要从头进行推广、招商。
4、现在整个商城管理粗放化,在商户经营监管方面比较不到位,整体商户缺乏凝聚力,各自为政,需要在运营管理下力度,增加商户对商城的信心,也便利于H地块以商引商。
工作重点?
1、确认H地块的规划定位,功能布局,及商务条件。
2、确认招商的核心目标群体,针对目标群体,进行有效地招商推广,有效开展宣传。
3、针对运营现状,开始有效地推广整体商城,与招商推广相结合。
4、由粗放化管理向精细化管理转型,卫生规范、服务监管、产品监管、装修监管等实施精细化管理,确保各方面管理能到位,并及时有效开展商城营销推广促销活动。
如何推进?
1、核心是把商城定位及功能布局、商务条件确认(根据市场调研及区域发展赋予的机遇以及本市场的实际情况做定位)—市场信息反馈、大环境把握、实事求是
2、整合招商道具,并开展招商行销工作,同时利用市场活动及市场推广促进和带动招商的开展,挖掘和整合客户资源。
一、总规划建议
(一)总体规划鸟瞰图
H1-H2围合街区:
打造成为家具、灯饰、窗帘、墙纸、木地板、集散区
H2后段沿河街区:
打造成基础建材集散区,板材、管材、五金、铁艺
G地块街区:
茶叶食品批发、摩托车行、社区配套店等
(业态明细表详见附件)
(二)规划分析
项目总体定位建材、家具全业态集散中心,满足装修一站购足的需求,做全做强所有品类
形成装修集散中心,买建材、家具就必须到XX商贸城,现阶段,XX漳平建材城的建材优势已具备,尤其瓷砖相当强势,在此优势下,有必要,进行延伸拓展,同时进行差异经营,同态则优化,异态则互补。
(三)H地块商户组合及规模
H地块商户组合及规模(H地块空置113间,H1铺位空置25间,H2铺位空置88间)业态分布图详见附件
序号
业种名称
估计商铺数量
备注
1
社区医院
10间
2
家具、整体家居
17间
3
灯饰及电工材料
23间
打造漳平灯饰集中区
4
墙纸、窗帘、软装饰品
13间
5
木地板
8间
6
管材、板材、五金、石材、天花、防水、油漆
24间
7
移动、干洗、彩票
4间
8
超市
4间
合计
103间
在招商过程中进行调整
G地块商户组合及规模(余41间)
序号
业种名称
估计商铺数量
备注
1
小家电配套
3间
2
酒、茶、食品
5间
3
摩托车行、汽车用品超市、汽车租赁行
9间
4
餐饮
2间
5
农贸市场配套食杂、日杂、干货休闲、餐饮
8间
合计
27
在招商过程中进行灵活调整
(四)H地块商铺规划定位简要说明
规划定位:
结合现状,做好衔接,同态优化,异态互补,做全家装产业链,做强部分业态。
(五)为什么要这样规划?
出发点和理由是什么?
一、这样规划有利与D地块建材城的衔接,同时完善整个家装产业链,形成区域集群优势。
二、完善一站式布局,避免客户流失,有利于市场的培育。
三、规划灵活性,且属于装修后续阶段,方便引导集中消费。
四、做全业态,做强部分品类(瓷砖),通过部分品类带动全业态,通过全业态带动部分品类发展,相互补充,相互促进。
五、家具、灯饰商户需求面积中等,对与迅速的完成招商有利,避免商铺长期空置,而影响整体的运营推广,缓慢商城繁荣的进程。
六、业态全,商户多,人脉广,通过整体协同作战的商城运营,能更好助推商城的整体营销推广,确保家装集散中心地位的确立。
说明:
这样的规划定位,基于全局发展考虑,也基于市场给予的机遇来考虑,用此方式来招商运营,成功几率最大,承担风险最小,目前市场要做其它业态难度也大,因为现状的人流并不多,延伸原来路线,走专业化的家装市场最可行。
(六)规划信心来源
1、大环境
漳平,是闽西的东大门,全国计划生育优质服务先进市,是中央苏区县之一,享受西部地区政策待遇,是福建省第二个国家可持续发展实验区,被誉为“中国花乡”,被福建省政府确定为“生态农业试点县”。
总面积2975平方公里,总人口27.3万,20XX年漳平市地区生产总值73.93亿,增长率为14.8%,良好的经济环境,确保各行业健康有序发展。
2、漳平房地产开发情况
说明:
20XX年漳平市房地产开发投资总额达43745万,虽与往年相比投资比率降低了百分十二点三,但依然在龙岩各县中排行老二,大规模的房产开发,为下游产业带来了发展的空间,房产开发刺激着市场对建材、家居用品的需求。
3、行业比较
XX家居建材比率
XX家居建材、家具比率图
说明:
以5万平方的家居城对比一个县级市的家装市场,从中比率可以看出,我们还有很多适合发展(建材小类比率图没灯饰),当然在家具方面已经没锦辉先行一步,但市场给我们的空间和机会还是很多,现阶段也只能延续原来路线往前冲,不能停止,而市场上其它业态的专业市场给我们的机会并不多,如汽贸、水果批发等专业市场已然存在,而另外考虑鞋服、美食的难度则更大。
4、市场自我分析
项目规划
XX商贸城是龙岩市20个重中之重的项目之一,该项目总占地面积165亩,建筑面积25万平方米,其中市场建设面积8万平方米,是一个集建材、家居、汽贸、奇石、茶叶、娱乐、休闲为一体的大型商贸项目。
项目现状
目前的XX商贸城已成为漳平最大的建材航母,瓷砖品牌聚集了马可波罗、诺贝尔、鹰牌、萨米特、冠珠、我E家、意利宝、森尼、强辉、百特、家乐陶、远方、骏程、康骏;洁具品牌聚集了安华、四维、九牧、申鹭达、辉煌、爱浪等;门窗地板品牌聚集欧派、群升、星月神、龙树、格尔森等;在建材中尤其是陶瓷类具备很强优势,XX商贸城的其它业态也在蓬勃发展,汽贸、奇石、美食、娱乐、茶叶等稳健发展中。
名称
现有商户数量
备注说明
补充数量
灯饰
0
需要做补充
8-10家
窗帘
1
需做补充
3-4家(社区型,比较难撼动)
衣柜
2
需做补充
2—3
热水器
2
需做补充
2(D区补充)
木地板
2
需做补充
5—7(与瓷砖客户衔接最紧密)
楼梯
2
需做补充
2(D区补充)
家具
3
需做补充
6—7,家具(应该重点做补充)
管材、板材、五金
2
需做补充
12-15家左右(需要把板材、及五金、油漆等结合进入)
橱柜
2
需做补充
3—5家(D区调整补充)
玻璃
2
需做补充
2(D区补充)
壁纸
2
需做补充
2—3
油漆
3
需做补充
2
装饰行
4
吊顶
6
洁具
10
需补充及品牌升级
5—7(缺乏品牌,洁具在建材比率最高,在洁具方面应该考虑如何引进行业领军品牌)
门
11
瓷砖
14
虽说项目就漳平情况而言,建材具备优势,但是,做了比较分析,还是很多业态需要做补充,部分业态需要品牌升级,这样才能完善家装一站式购物。
另外目前商城灯饰也缺乏,急需进行补充。
项目优势
一、开发商有很强的实力。
二、商家多、市场体量大,市场辐射面广,商户运营渠道多元化,如能引导好,将会很大
程度上带动项目整体营销。
三、目前尚处于免租期,商户运营成本低,能更好的参与市场竞争。
四、市政府重点扶持项目,目前在税收、宣传等方面给与很大的照顾。
五、附近酒店开发、汽车南站奠基建设、高速公路出口规划,助推区域发展潜力。
六、商铺挑高,大开间,展示面好,车辆可直达店门口,物业配套相对到位。
项目劣势
一、地段劣势,距离主城区应该3公里左右,因为漳平市小,变成了很难跨越的障碍。
二、因为免租,造成很多商户经营消极,不注重营销推广。
三、因为免租,也致使开发公司不可能再把够多的资金放置在市场的运营推广上,而商户又指望开发商进行推广,形成推广上的矛盾,最终还是必须得引导商户进行自我营销,共同推广。
四、由于前期的引导不到位,致使部分商户商铺多,而在经营上却是单门经营或前后门经营方式,致使大部分店门紧闭,商业氛围不好。
五、部分商户门面展示厅变成了小型加工厂,影响整体氛围。
六、仓储式的商户大有人在,使得有些区域虽已出租却是铺门紧闭。
七、市场有知名度,却缺乏产品营销推广,在宣传推广要做转移。
八、宣传免过于狭窄,必须扩大市场推广宣传范围,也必须有相应的管理方组织商户扩大宣传范围。
九、部分商品强势,部分缺乏,必须加强缺乏商品的引进。
说明:
扬长不避短,必须注重利用商城的优势,发挥优势,同时着手解决目前的困难,而不是逃避,只有如此,才能引领商城走向繁荣,发挥优势,利用优势,再创造更好的优势。
二、商务条件建议
XX商贸城H地块商务条件主要基于市场现状,以及所处的地理位置、及同行业的相关收费标准进行考虑。
(一)租金
H地块租金:
考虑现在整体租金水平并不高,现阶段主要任务是引进商家,促进市场繁荣,低开而高走,才是最佳方法,招商讲究放水养鱼,因此建议租金定价稍微低点。
租金定在10—15元/平米——根据不同的位置而确认不同的价格,详细请见附件
G地块租金:
租金定在13—25元/平方(G1、G2、G4区域)——具体租金价格表请见附件
(二)合同期限、押金、租金递增、付款方式及优惠措施
合同期限:
一年的合同期限比较短期,商户比较有顾虑,因扩容招商项目,合同期限与原有商铺期限不能有太大差异,建议合同期限依然为3年比较合理。
合同押金:
原有规定,3000元/铺位,建议按照2000元/铺位收取,而另外收取预先支付的3个月租金。
租金递增:
租金年递增在百分十左右,合同期两年后递增。
付款方式:
按季度付款(预先支付3个月租金)。
优惠措施:
前期为了市场招商,而对相应铺位进行免租,且部分免租期限达3年之长,考虑到如不免租,招商可定受阻碍,按XX年初至今已经快2年,因此建议免租期定在12—15个月比较合理性,部分偏僻位置在18个月免租期(根据商铺的位置进行调整)
(三)物业管理费及其它
物业管理费为1元/平方,半年一交,装修垃圾清运费4元/平米,水费2.1元/吨,电费0.87元/平方,装修保证金1000元/间(可适当灵活处理),工商税收暂无。
三、招商执行
(一)招商执行简要分析:
招商目标:
截止20XX年12月30日完成100间店铺招商。
招商渠道:
1、传统扫街,直销开展
2、内部挖掘、关系推广
3、媒体宣传
4、招商恳谈会
(二)招商进度
招商按照阶段划分为:
招商筹备、核心功能商铺招商、全面招商、运营调整四个阶段
9.15—10.1进驻筹备阶段及积蓄客户(内场运营管理兼顾)
10.1—10.15核心功能商铺招商区(灯饰、家具、社区配套)
10.15—1.30全面招商启动期间
招商计划:
10.1—10.30完成900平方的铺位招商
11.1—11.30完成1100平方的铺位招商
12.1—12.30完成1300平方的铺位招商
(三)招商道具
1、招商DM
设计规格及印刷说明:
单张DM单,材质铜版纸张,克数待定,版面尺寸:
宽度27.5cm高度38.5cm,印刷数量3000张。
正面文案:
XX商贸城LOGO(左侧)
建市20周年,漳平的又一个机会(右侧)
XX商贸城扩容升级,H地块综合街区火热招商进行中。
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(文字居中)
诚征:
家居、基础建材、汽贸、美食、鞋服、茶叶等代理商、经销商
(文字居中)注明:
宣传推
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