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钥匙管理
钥匙管理服务内容
——报箱钥匙管理;
——公共区域钥匙管理;
——设备房钥匙管理;
——其他钥匙管理。
钥匙管理服务质量要求
——专人保管,标识清晰,便于取用。
通知、提示
通知、提示服务内容
通知、提示服务应包括但不限于以下内容:
——紧急突发事件的通知、提示;
——计划性工作的通知、提示;
——重大活动的通知、提示;
——其它事务性工作。
通知、提示服务质量要求
通知、提示服务应不低于以下质量要求:
——行文规范,内容清晰、完整;
——送达及时、有效。
二、公共设施维护基本要求
A、建立管理制度及操作流程。
B、制定建筑物养护计划,做好实施记录。
C、特种作业人员需持证上岗。
(1)物业巡检
物业巡检服务内容
——巡视、检查外墙;
——巡视、检查楼层(楼道、墙面、天窗、门窗、卫生间等);
——巡视、检查屋面、天顶;
——巡视、检查地下室(停车场、地下车库等);
——巡视、检查楼宇附属固定设施(共用管道等)。
物业巡检服务质量要求
——巡检全面、无遗漏;
——巡检记录清晰完整,可追溯;
——存在问题能及时上报。
(2)公共区域的维护保养
公共区域维护管理服务内容
公共区域维护管理服务应包括但不限于以下内容:
;
——维护、保养外墙;
——维护、保养楼层(楼道、墙面、门窗、卫生间等);
——维护、保养屋面;
——维护、保养地下室(停车场、地下车库等);
——维护、保养楼宇附属固定设施(共用管道等)。
公共区域维护管理服务质量要求
——墙面不起壳,地面无破损;
——门、窗完好;
——排水沟畅通,无堵塞、障碍物等;
(3)装修管理
装修管理服务内容
——装修资料的备案、登记;
——与施工单位签订责任书;
——对施工单位进行监督管理;
——装修资料的整理、归档。
装修管理服务质量要求
——施工资料齐全,登记内容清晰、完整、可追溯;
——无违章装修。
三、建筑物本体维护管理
基本要求
.建筑物专有部分和共有部分的范围,物业服务企业按照相关法规、法规、规章、规范性文件以及政府主管部门的建筑许可证批复划分。
建筑物本体共有部位维护内容
建筑物本体共有部位维护应包括但不限于以下内容:
——建筑物楼内墙体、墙面;
——楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道;
——旋转门、自动门、推拉门;
——道路、井口、广场;
——排水系统(包括排水管道、排水沟及预处理设施);
——停车场、车库;
——公共标志、公共卫生间、厅、堂、平台、避难层;
——绿化地、花坛等。
建筑物本体共有部位维护质量要求
建筑物本体共有部位维护应不低于以下质量要求:
——共有部分使用功能完善、完好和安全;
——共有部分保养记录完整。
物业巡检
物业巡检服务应包括但不限于以下内容:
——服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用设施;
——楼宇顶部,共用管道、给排水及预处理设施、楼宇各种附属固定设施等;
——建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位,围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等;
——特殊情况(如台风、暴雨等)需要,对重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查。
物业巡检服务质量要求
物业巡检服务应不低于以下质量要求:
——存在问题及时上报。
物业共有部分管理
根据建筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况,属于日常维护的按规定时间给予维护,属于小修范围的,及时组织修复,属于大、中修范围且需用专项维修资金的,及时编制计划提交业主委员会审核,业主大会批准后,组织维修。
出现违规装修、改建,擅自改变房屋使用功能等危害公共利益或其他业主合法权益情况时,应及时告知,并上报相关行政主管部门。
建筑物共有部位或设施遭人为损坏的,要求相关责任人负责修复或者赔偿。
重要维护项目要有工作记录。
共有部分维护服务内容
共有部分维护服务应包括但不限于以下内容:
——建筑物外墙;
——物业公用通道内墙面;
——各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃;
——建筑物户外设置物(招牌、广告牌、霓虹灯等)以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等。
共有部分维护质量要求
共有部分维护服务应不低于以下质量要求:
——外墙应无出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等;
——外墙应无出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的;
——外墙应无明显剥落开裂;
——墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺;
——修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一致;
——结构、五金配件完好,门、窗开闭灵活,密封性良好,开关无异常响声,功能完好;
——屋顶、排水管道、排水沟、地漏;
——墙面排水管、室外排水管道等保持雨污分流,且排水设施及预处理设施正常运行;
——道路、活动广场、停车场、地下车库等;
——保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象;
——窨井、积水井不漫溢,污水井、化粪池标识清楚,井盖无松动、无破损;
——避难层、平台等应保证避难设施完好,无损坏;
——地面平整、密封层良好,排水沟畅通,无堵塞、障碍物等。
标识管理
标识维护管理服务内容
标识维护管理服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、维护指引标识、楼栋标识、楼层平面示意图、楼层标识、各功能区的标识;
——巡视、维护各类建筑小品标识;
——巡视、维护建筑物其他警示标识。
标识管理服务质量要求
标识管理服务应不低于以下质量要求:
——标识清楚、整洁、稳固。
七共用设施设备维护管理
建立完整的设施设备的档案资料,设施设备标识齐全。
由专业人员负责制定实施保养计划,及时填写设备运行保养维护记录,按规定持证上岗。
设备房内照明符合相关规定,标识、标牌齐全美观,墙面平整无污迹,地面平坦、防滑、无积尘,物品摆放整齐,无杂物,设备运行防护应无缺陷,消防灭火设备(或器件)的功能有效,其配备符合相关规定。
对设备设施的停机维修保养,宜尽可能安排在不影响业主、非业主使用人的正常使用时间段内进行,并提前1天告知业主和非业主使用人。
物业服务区域或者公共道路、场所等,禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品,工业厂区配有合格设施的例外。
道路、停车场(库)
维护服务内容
维护服务应包括但不限于以下内容:
——服务区域道路路面、排水、路牙等;
——停车场、地下车库内的消防防火卷帘门;
——排污井和配电、照明等设施设备、通道等。
维护服务质量要求
维护服务应不低于以下质量要求:
——服务区域道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通,路牙无破损松动;
——停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好;
——通道畅通,配备消防设备,各类行车、停车标识完善;
——记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。
公用娱乐设施
公用娱乐设施维护内容
公用娱乐设施维护应不限于以下内容:
——儿童娱乐场使用性——健身活动器材使用性能。
公用娱乐设施维护质量要求
公用娱乐设施维护应不低于以下质量要求:
——木质设施宜使用户外油定期保养;
——金属设施应定期做防腐处理;
——塑胶设施应定期作防老化检查。
电梯的维护保养
电梯维护保养服务内容
电梯维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查机房及设备;
——巡视、检查箱顶设施;
——巡视、检查轿箱及前室;
——维护、保养井道设施;
——维护、保养井底设施。
电梯维护保养服务质量要求
电梯维护保养服务应不低于以下质量要求:
——电梯使用《合格证》有效;
——设施完好,外观整洁;
——电梯运行安全、可靠,照明良好;
——机房整洁、干燥、温度适中;
——井坑内无积水、无杂物。
空调系统维护保养
空调系统维护保养服务内容
空调系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——维护、保养中央空调的主机、水泵、冷却塔、控制柜;
——维护、保养管道阀门、水箱;
——维护、保养新风机、盘管风机、风管;
——进行空调水处理。
空调系统维护保养服务质量要求
空调系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——系统运行正常,制冷效果良好;
——管道设施无滴、漏水现象;
——设备房干净整洁、无杂物,照明良好,无鼠害;
——设备设施外观良好;
——空调循环水达到水质要求;
——阀门润滑良好、启闭灵活。
给排水系统维护保养
给排水系统维护保养服务内容
给排水系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查水泵、控制柜;
——维护、保养管道、阀门、压力表;
——巡视、检查水池、水箱;
——维护、保养排放设施。
给排水系统维护服务质量标准
给排水系统维护服务应不低于以下质量要求:
——系统运行正常;
——无滴、漏水现象;
——二次供水符合水质要求;
——排水畅通;
供配电系统维护保养
供配电系统维护保养服务内容
供配电系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查低压配电柜、开关柜、控制柜(箱)、母线槽插接箱;
——维护、保养发电机及其他应急供电设备(UPS、EPS);
——巡视、检查电缆沟、电缆桥架、电气竖井;
——巡视、检查公共照明。
供配电系统维护保养服务质量要求
供配电系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——系统工作正常;
——设备房温度不高于40摄氏度,干净整洁、无杂物,照明良好,无鼠害;
——线路连接无松动;
——线路铺设无裸露;
——接地及绝缘良好;
——电缆沟内无积水、杂物;
——照明符合要求;
——发电机应急发电15秒内正常启动,储备油料足够运行8小时。
弱电系统维护保养
楼宇智能控制系统维护保养
楼宇智能控制系统维护服务内容
楼宇智能控制系统维护服务应包括但不限于以下内容:
——维护、保养主机;
——巡视、检查现场直接数字控制(DDC)箱。
楼宇智能控制系统维护保养服务质量要求
楼宇智能控制系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——系统操作软件稳定、可靠;
——数据定期备份;
——硬件功能正常。
门禁系统维护保养
门禁系统维护保养服务内容
门禁系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查现场控制器、网络设施;
——巡视、检查门禁锁、读卡器。
门禁系统维护保养服务质量要求
门禁系统维护保养服务质量要求:
闭路监控系统维护保养
闭路监控系统维护保养服务内容
闭路监控系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查监控主机、矩阵、画面分割器;
——巡视、检查录像存储器、监视器;
——巡视、检查云台、摄像机。
闭路监控系统维护保养质量要求
闭路监控系统维护保养应不低于以下质量要求:
——录像存储不低于30天;
——硬件功能正常;
——云台转动灵活、图像清晰;
——录像回放清晰;
——外观整洁。
停车场管理系统维护保养
停车场管理系统维护保养服务内容
停车场管理系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查主机;
——巡视、检查道闸;
——巡视、检查读卡器。
停车场管理系统维护保养服务质量要求
停车场管理系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——图像清晰;
——道闸启闭灵活;
——数据存储备份;
——读卡器反应灵敏。
消防系统维护保养
消防系统维护保养服务内容
消防系统维护保养服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查消防主机、联动柜、控制箱;
——巡视、检查消防广播;
——维护、保养防排烟机、正压送风机;
——巡视、检查消防水池、消防泵、消防栓、自动喷淋、雨幕、雨淋;
——巡视、保养管道、阀门;
——巡视、检查烟、温感探测器,报警器;
——巡视、检查防火门、防火卷帘门;
——巡视、检查气体灭火系统;
——巡视、检查移动式灭火器。
消防系统维护保养服务质量要求
消防系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——设备操作稳定、可靠;
——消火栓(箱)按钮、消防中心均能启动消防泵;
——消火栓有区域标记、无漏水,喷淋头无漏水、无积锈;
—消防结合器未被圈占、堵塞,无锈,无漏水,无阻碍操作;
——防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常启动;
——气体自动灭火装置气压正常,处于自动状态,消防中心有放气反馈信号;
——消防中心设备各项功能使用正常、各种应急指示、照明正常;
——打印机能打印,控制台显示正常;
——消防广播正常,声音清楚,无锈,牢固,备用电源切换正常;
——风机运行噪声、震动正常,润滑到位、风阀、防火阀完好,状态正确;
——烟感、温感、警铃、扬声器、警灯、警笛固定牢固;
——防火卷帘门就地手动正常,门下黄色严禁堆占警示标识清晰,防火卷帘门联动正常;
——自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动,水压正常,湿式报警动作,水力警铃响;
——喷淋管道有分区标记;
——地面消防栓的开启机构灵活无障碍,能及时打开;
——消防栓箱内消防水带、水枪头、小锤等各种配件完整;
——阀门润滑良好、启闭灵活;
——消防设备设施每月检查一次,消防水泵每月测试一次,消防系统每年联动测试两次;
——每月对消防系统运行情况进行一次评估。
避雷系统维护保养
避雷系统维护服务内容
避雷系统维护服务应包括但不限于以下内容:
——巡视、检查避雷网、避雷带、避雷针;
——巡视、检查引下线、接地线。
避雷系统维护保养服务质量要求
避雷系统维护保养服务应不低于以下质量要求:
——油漆完好、无锈蚀、无松脱、无断裂;
——每年测试一次接地电阻,阻值符合要求。
八公共保洁服务
物业服务区域应建立相关保洁制度、消杀制度和具体操作规程,清洁服务定时定点,按照操作规范进行,保持物业服务区域环境整洁、干净,生活垃圾日产日清,使用环保清洁剂。
物业服务区域应禁止有污染物和污染源的物品存放,动物粪便、腐烂物等应及时清理,对不文明的豢养宠物行为进行劝告,必要时报告相关部门。
保洁员应经过培训,着装统一上岗服务。
保洁消杀工作应聘请具有相应资格证书的专业消杀单位进行。
保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面,现场设置“注意防滑”等安全标识。
日常各项保洁服务工作有记录,每个月进行1次汇总存档。
共用楼道保洁
共用楼道保洁服务内容
共用楼道保洁服务应包括但不限于以下内容:
——楼层通道和楼梯台阶、通道玻璃、百叶、消防箱内;
——楼梯扶手、标牌、开关、按钮等;
——大堂水磨石地面和水泥地面、大理石地面、大堂玻璃;
——墙面、管线、防火门、天井;
——地下室集水坑和污水井盖板。
共用楼道保洁服务质量要求
共用楼道保洁服务应不低于以下质量要求:
——楼层通道和楼梯台阶清洁、无纸屑;
——楼层水磨石地面、水泥地面,大堂地面,大理石地面清洁、无污渍;
——楼梯扶手、标牌、开关、按钮、标牌、悬挂物等清洁、无灰尘;
——大堂墙面、玻璃清洁、无污渍;
——通道玻璃、百叶、消防箱清洁;
——墙面、管线、防火门、天井等清洁、无污垢;
——灯具(外面)、烟感等清洁、无污垢;
——地下室清洁、无杂物;
——排水沟、管线、设施清洁、无污垢。
电梯及电梯厅保洁
电梯及电梯厅保洁服务内容
电梯及电梯厅保洁服务应包括但不限于以下内容:
——电梯轿厢地面;
——电梯层门;
——灯饰及轿厢顶部;
——电梯门槽、电梯大堂。
电梯及电梯厅保洁服务质量要求
电梯及电梯厅保洁服务应不低于以下质量要求:
——电梯轿厢地面、地毯清洁、无污垢;
——电梯层门、电梯门壁、层门不锈钢清洁、光亮、无污渍;
——灯饰及轿厢顶部清洁、无污垢;
——电梯门槽、电梯厅清洁、无污垢。
道路保洁
道路保洁服务内容
道路保洁服务应包括但不限于以下内容:
——道路路面;
——道路集水坑和污水井盖板。
道路保洁服务质量要求
道路保洁服务应不低于以下质量要求:
——清洁、干净,无污泥、纸屑、果皮和树枝、落叶、垃圾等,无明显水迹、污迹;
——道路集水坑和污水井盖板应保持完好。
停车场(库)保洁
停车场(库)保洁服务内容
停车场(库)保洁服务应包括但不限于以下内容:
——停车场、车库、车棚地面;
——停车场公共设施;
——停车库内标牌、反光镜、开关、按钮、灯具、烟感、停车库管线、排水沟;
——停车场(库)防火门、消防箱等设施。
停车场(库)保洁服务质量要求
停车场(库)保洁服务应不低于以下质量要求:
—停车场、车库、车棚地面、停车场公共设施清洁、无污垢;
——停车库内标牌、反光镜、开关、按钮清洁、无污渍;
—停车场内灯具、烟感、停车库管线、排水沟清洁、无污垢;
——停车场内防火门、消防箱等设施清洁、无污垢。
绿化带保洁
绿化带保洁内容
绿化带保洁应包括但不限于以下内容:
——绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁;
——道路分隔绿化带、绿化区域和道路、公共场所等地。
绿化带保洁质量要求
绿化带保洁应不低于以下质量要求
——绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁、无杂物;
——目视绿地干净,地面垃圾滞留不超过2小时。
垃圾收集与清运
垃圾收集与清运服务内容
垃圾收集与清运服务应包括但不限于以下内容:
——绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱;
——垃圾房(站)。
8.7.2垃圾收集与清运服务质量要求
垃圾收集与清运服务应不低于以下质量要求:
——绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱整洁、有序排放;
——确保垃圾桶垃圾不超过2/3;
——垃圾在清运途中无二次污染;
——及时填写《垃圾清运记录》,每次清运结束时冲洗垃圾房(站)。
卫生消杀
卫生消杀内容
卫生消杀应包括但不限于以下内容:
——灭鼠服务;
——灭蚊蝇服务;
——灭蟑螂服务;
——消杀其它有害生物服务。
卫生消杀服务质量要求
卫生消杀服务质量标准:
——目视管理区域内无蚊蝇,积水中无蚊蝇幼虫,无鼠洞、鼠粪、鼠迹;
——室内及外围垃圾桶、雨污井无蟑螂。
园林小品保洁
园林小品保洁内容
园林小品保洁应包括但不限于以下内容:
——清扫假山、小品表面;
——清除垃圾、杂物、杂草;
——清洗景观池、蓄水池等;
——清捞水池内漂浮物;
——适时保洁。
园林小品保洁服务质量要求
园林小品保洁服务质量要求:
——假山、小品无垃圾、无杂物;
—水体清澈,池底无淤泥沉淀物,水面无杂物,池边无污迹。
九园林绿化养护
服务区应建立园林绿化养护制度和具体的养护操作规程,绿化养护服务定时、定点,根据不同季节要求按照操作规范进行,保持服务区的环境绿化区域植物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观,并与环境相互协调。
绿化员(包括外聘)应保证经过培训的从业人员上岗,有统一工作服操作服务。
对服务区园林绿化的主要树种、绿篱、花草品种等,应悬挂品名标牌。
主要绿化服务工作,每个月进行1次汇总存档。
草地(坪)养护
草地(坪)养护内容
草地(坪)养护应包括但不限于以下内容:
——草地成活率;
——草坪修整;
——草地绿期;
——草坪淋水、修剪和灭虫。
草地(坪)养护质量要求
草地(坪)养护应不低于以下质量要求:
——草地成活率在95%以上,生长正常;
——草坪修整每年5遍以上,无明显枯草和净土裸露;
——草地绿期在250日以上,春夏季高度控制在3-5厘米,秋冬季不超过6厘米;
——草地整洁,边缘完整,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象。
园林树木养护
园林树木养护内容
园林树木养护应包括但不限于以下内容:
——服务区周边的绿化带、道路周边和大型园林的树木;
——服务区内的道路绿篱、绿带植物。
园林树木养护质量要求
园林树木养护应不低于以下质量要求:
——园林树木枝叶茂密,长势良好,没有枯干、枝,无明显缺株。
——道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐;
——树木无明显蛀虫危害、非正常落叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网株树应在5%以下;
——树木枝干无机械损伤、无钉栓、捆绑现象。
花坛养护
花坛养护内容
花坛养护应包括但不限于以下内容:
——修剪、施肥、杀虫、补种。
花坛养护质量要求
花坛养护应不低于以下质量要求:
——花坛花卉长势良好,符合花坛设计要求,造型优美,保持清晰图案和适宜高度;
——花坛不出现花木缺水的枯萎现象,叶色、大小正常,无非正常落叶、黄叶;
——养护应及时,缺株率应在10%以下;
——平时养护浇水、施肥适当,保证花卉正常生长,保持花坛土壤湿润,泥面不开裂。
十公共秩序维护
基本要求
公共秩序维护人员应24小时值班,各类岗位公共秩序维护制度、资料、档案完善,并配合公安机关等做好公共区域的安全防范工作。
公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志,统一着装,配备统一安防器材。
进出口岗亭实行24小时值班制,封闭式服务区要严格管理,对进出人员和车辆进行引导,车辆进出、停放有序,禁止载有危险品和污染源车辆进出。
有安全事故、突发事件的防范应急预案。
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