苏州市渭塘镇渭馨苑项目建设可行性研究 房地产项目立项Word文档格式.docx

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评阅教师签字：

中国矿业大学毕业论文答辩及综合成绩

答辩情况

提出问题

回答问题

正确

基本

正确

有一般性错误

有原则性错误

没有

回答

答辩委员会评语及建议成绩：

答辩委员会主任签字：

学院领导小组综合评定成绩：

学院领导小组负责人：

摘要

相城区渭塘镇，属于苏州市大力发展的住宅新区之一。

本文通过相城区渭塘镇36.21亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据相城区渭塘镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和不确定性分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

本文的结构及主要内容如下：

第一章：

提出本文的主要研究问题、研究目的和意义、研究框架。

第二章是项目概况，首先是项目简介，包括项目位置、交通、配套等，然后进行开发经营环境分析，包括国内经济与房地产市场情况分析、苏州市经济状况分析、苏州市房地产市场分析等。

第三章是项目的SWOT分析以及市场定位，分析项目的优势、劣势、竞争、机会，并进行市场定位。

第四章：

对项目进行深入的财务分析，首先对项目的开发计划、综合成本、销售收入进行预测，然后再根据这些预测数据，计算项目的静态财务指标、动态财务指标，以评价项目在财务上的可行性。

第五章：

进行项目的不确定性分析，首先进行项目盈亏平衡点分析，然后进行敏感性分析，以找出影响项目经济效益的关键因素，为项目的实施和控制提供依据。

第六章：

对本文的主要研究结论进行总结，并指出本文研究不足。

关键词：

房地产业；

项目投资；

可行性分析

ABSTRACT

TheWeitangtown 

in 

Xiangchengareabelongstooneofthenewresidentialdistricts 

which 

wasdevelopedvigorouslybySuzhou.AftergivingamarketresearchanalysistothedevelopmentandmanagementenvironmentofoneauctionareawhichisthirtysixpointtwooneMuownedtoNationandcomparingtothemostlysimilarcompetitiveresidentialdistrictsnearby.Accordingtothepresentstateofthemarketandforecastofthefuture,thenthisarticlegivestheproject—WeixinGardenananalysisofinvestment,anappraisingoffinanceand 

an 

analysis 

of 

risks 

order 

to 

discuss 

the 

probabilitytodevelopandmanage.

Here'

sthestructureandmaincontentofthethesis:

ChapterOne:

Summaryofthemainresearchproblems,meaningandmotivationofthisresearchandtheframeoftheresearch.

ChapterTwo:

Theresearchofprojectoverview.Firstly,summaryoftherealestateproject,includingtheprojectlocation,traffic,facilities,etc.Secondly,theanalysisofmacro-environmentofthisproject,anditconsistsofdomesticeconomyandtherealestatemarket,Suzhoueconomicconditions,andtherealestatemarketofSuzhou.

ChapterThree:

TheSWOTanalysisoftheproject,includingStrength,Weakness,OpportunityandThreat;

andthemarketpositionoftheproject.

ChapterFour:

Adoptingbasicmeansofappraisalonprojectinvestmenttoestimatethebasicfinancialdata,analyzetheeconomicbenefitanddrawaconclusiononfeasibilityoftheproject.

ChapterFive:

Theuncertaintyanalysisoftheproject,includingTheBEPanalysisandtheSensitivityAnalysis.

ChapterSix:

Theconclusionandshortcomingsofthethesis.

Keyboards:

RealEstateIndustry;

ProjectInvestment;

FeasibilityAnalysis

1绪论

1.1选题背景

2008年，中国经济受到了沉重的影响，其中房地产业的冲击尤其巨大，“冬天”来临的感觉让整个行业以及所有相关领域都倍感压力。

忽然之间的骤冷反而使人真正地安静下来，从狂热中逐渐找回理智。

中国目前正经历着至今为止全世界规模最大的快速城市化过程。

它带来的大量建设项目促使房地产业一度超常规的高速发展。

2009年宏观经济的稳步回升以及房地产市场的全面回暖，给2010年带来了良好的开端。

但“两会”之后出台的政策，又使中国的房地产业处在新的拐点之上。

2010年4月15日，国务院公布了遏制部分城市房价过快上涨的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。

紧接着4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策，通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。

再加上“央企”76家企业退出房地产行业，中国房地产业可以说是进入了震荡调整时期。

就房地产业本身而言，它有自己独特的特点，如投资规模大、投资回收期长、投资风险高、对区域经济影响大等，为了避免盲目投资，降低、规避风险，保证项目运作的成功，现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的一环，可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

1.2研究目的和意义

本文以苏州市相城区渭塘镇待开发的渭馨苑项目为例，分别从项目的经营环境分析、SWOT分析、市场分析、开发经营与投资估算分析等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。

本人期望通过该全景式的可行性分析展示，对房地产开发前期项目的可行性分析应该遵循的程序和步骤，进行了系统的阐述，以便对房地产项目开发前期分析有一个整体的认识与了解，对开发商有一定的理论指导和借鉴意义。

1.3研究思路和框架

本文的研究思路如下：

首先对项目的概况做一个简单介绍；

然后分析国内大环境经济状况和行业状况并项目所在地苏州市的宏观经济状况，主要包括GDP、人均GDP、人均可支配收入和金融等方面的分析；

接下来对项目所处的市场、区位和周边物业进行分析；

最后进行项目的财务分析。

全文共分六章。

第一章是绪论，主要分析文章的研究背景、研究目的和意义、研究的思路和框架。

第四章是项目的财务分析，首先对项目的综合开发项目销售收入进行估算，然后从静态和动态两个方面估算项目的关键性财务以便对项目进行财务评价。

第五章是项目的不确定性分析，首先对项目进行平衡分析，然后对项目进行敏感性分析，从这些分析中得出哪些因素对项目的经济效益产生重大影响，从而在实施过程中对这些风险因素进行有效控制或规避。

最后一章是研究结论。

项目信息

项目开发经营环境分析

苏州市房地产市场分析

苏州市经济状况分析

国内经济与房地产市场分析

外部市场分析可行的情况下，进行项目的SWOT和市场定位分析

内外部投资可行的情况下，进行项目的财务分析

项目不确定性分析

文章总结

图1-1技术路线图

2项目概况

2.1项目简介

本项目地块编号2009-B-50，位于苏州市相城区渭塘镇珍珠湖路和澄阳路交界处，渭塘汽车站南，用地面积24140.9平方米，规划可建建筑面积14485平方米；

容积率≤0.6；

建筑密度≤25%；

檐口高度≤10米；

绿地率≥40%。

2.1.1地理位置

渭馨苑项目位于苏州市相城区“中国珍珠之都”渭塘镇，地处苏州城北，北接常熟，西靠苏州新区，东邻上海、南连苏州工业园区。

紧邻苏州市三大汽车站之一的渭塘汽车站、华东最大珍珠交易市场“中国珍珠宝石城”、四星级的珍珠湖大酒店、国际珍珠展览交易中心。

2.1.2地理位置

公交712、83、84可到达；

距离苏嘉杭高速相城出口仅5分钟车程；

距相城中心区仅10分钟车程；

邻近227省道支线，齐门北大街；

距全国服装贸易中心常熟30分钟车程；

京沪高速铁路在相城区设立了苏州的唯一停靠站，项目距停靠站10分钟车程；

距地铁2号线三公里。

2.1.3周边配套

中小学：

江苏省渭塘实验小学，苏州市渭塘第二中学，渭塘镇广泰小学，相城区渭塘高级中学

幼儿园：

渭塘中心幼儿园

综合商场：

玉盘农贸市场，佳得利超市渭塘店，农工联超市渭塘店，渭塘商业城

邮局：

中国邮政渭塘邮政支局

银行：

东吴农村商业银行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国建设银行

医院：

相城区渭塘镇卫生院社区卫生服务中心，相城医院

2.1.4规划理念

崇分挖掘地方特色，展现“山水、公园、别墅”的主题，将自然景色作为别墅小区特色的主基调，给合原有的地形地貌，通过改造、整合，通过不同的手法展现山水的意念，将整个环境融入到别墅的背景中，表达出“山水、公园、别墅”共生的追求，同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本项目独特的自然景观与文化内涵，使整个别墅更有生命力。

2.1.5户型设计

建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。

一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。

2.2开发经营环境分析

2.2.1国内经济与房地产市场分析

（1）国内经济总体回升趋势依然向好，但高增长可能不具备可持续性。

表2-12009年8月—2010年2月中国经济发展状况

指标

09-08

09-09

09-10

09-11

09-12

10-01

10-02

工业增加值同比增幅

12.30%

13.90%

16.10%

19.20%

18.50%

/

12.80%

出口总额（亿美元）

1037

1159.3

1107.6

1136.53

1307.3

1094.75

945.23

出口总额同比增幅

-23%

-15.20%

-13.80%

-1.20%

17.70%

21.00%

45.70%

新增贷款总额

4104

5167

2530

2948

3798

13900

7001

新增贷款同比增幅

41.52%

37.97%

33.16%

-38.18%

-50.79%

-14.2

-34.60%

PPI同比增幅

-7.90%

-7%

-5.80%

-2.10%

1.70%

4.30%

5.40%

CPI同比增幅

-0.80%

-0.50%

0.60%

1.90%

1.50%

2.70%

PMI同比增幅

54%

54.30%

55.20%

56.60%

55.80%

52.00%

09/1-8

09/1-9

09/1-10

09/1-11

09/1-12

10/1-1

10/1-2

固定资产投资额（亿元）

112985

133177

150710

168634

194139

13014

固定资产投资同比增幅

33%

33.30%

33.10%

32.10%

30.50%

26.60%

社会消费品零售总额（亿元）

78763

89676

101394

112733

125343

25052

社会消费品零售总额增幅

15.10%

15.30%

15.50%

17.90%

资料来源：

国家统计局

从年初统计局发布的数据来看，工业生产增长强劲，消费依然保持较高增速，进出口也处于持续地复苏进程中；

虽然固定资产投资以及PMI出现回落，但均属于正常的调整或受季节性的影响，宏观经济依然表现出良好的回升态势和强劲的内生增动力。

但考虑到今年刺激政策退出、调整产业结构的压力，以及欧元区等主权国家的债务危机以及贸易保护升级和人民币升值压力将对我国贸易出口造成的不利影响，经济快速增长的态势可能不会持续太久，全年经济增长呈现“前高后低”走势的概率较大。

（2）2010年房地产业持续好转，房地产投资强劲增长。

2010年2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.81点，比去年同期提高10.61点。

随着去年房地产救市政策刺激，房地产市场销售量超预期的增长，拉动国房景气指数持续上扬，自去年8月指数向上突破100以来，已连续6个月保持增长趋势。

随着今年新开工、投资的上升将把国房景气指数推至更高点。

表2-2全国房地产状况统计表

国房景气指数（当月）

101.08

102.03

102.78

103.66

105.47

全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅（%）

2.80

3.90

5.70

7.80

9.50

10.70

全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅（%）

0.70

1.20

1.50

1.30

0.90

房地产开发投资额（亿元）

25050

28440

31271

36232

商品住宅开发投资额（亿元）

17582

19954

22369

25619

全国商品房销售面积（万㎡）

58371

66369

75203

93713

全国商品房销售额（亿元）

27532

31529

35987

43995

土地购置面积（万㎡）

21451

24072

27091

31906

土地开发面积（万㎡）

16706

18445

20338

23006

房屋新开工面积（亿㎡）

7.32

8.14

9.76

11.54

房屋施工面积（亿㎡）

27.75

28.83

29.88

31.96

房屋竣工面积（亿㎡）

3.34

3.77

4.42

7.02

住宅竣工面积（亿㎡）

2.77

3.12

3.67

5.77

2.2.2苏州经济状况分析

苏州位于长江三角洲中部，在北纬30度47分至32度零2分，东经119度55分至121度20分，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，北枕长江，地理位置十分优越。

沪宁铁路、沪宁和沿江高速公路贯穿东西，京杭大运河和苏嘉杭高速连接南北，境内河港密布，是著名的江南水乡，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。

苏州下辖5个县级市：

常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市；

7个区：

沧浪区、平江区、金阎区、吴中区、相成区、高新区、虎丘区和工业园区。

全市共有镇61个、街道32个、行政村1165个。

全市总面积8488.42平方公里，总人口826万人，其中市区面积1649.72平方公里，人口240万。

近年来，苏州市经济得到了持续快速的发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断提高。

2009年，地区生产总值达7400亿元，按可比价格计算比2008年增长11%。

综合竞争力继香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄之后排名第八。

产业结构不断优化，三次产业比例2006年为1.9：

65.4：

32.7；

2007年为1.7：

63.7：

34.6；

2008年为1.6：

62：

36.4，呈现出第一产业不断下降，第二产业稳步发展，第三产业不断上升的趋势。

2008年第二和第三产业占整个产业的98.4%，共同支撑起来苏州市经济发展的格局。

下面从和房地产市场密切相关的国内生产总值、人均GDP、人均可支配收入、城市基础设施建设投资等方面分析苏州市宏观经济环境。

（1）苏州市国内生产总值和人均国内生产总值

从苏州市经济发展水平和增长速度来看，自进入二十一世纪以来苏州经济一直保持快速发展的势头，年增长速度平均超过了12%，而且每年的增长速度均明显高于全国的水平，如图2-1所示。

2009年苏州的国内生产总值增长速度达到11%，高出全国2.5个百分点。

十年来，苏州的人均GDP也呈现出快速增长的势头，2001年苏州市人均GDP首次突破30000元，这表明苏州国民经济己具备了相当实力，进入加速发展的阶段。

同时预示着苏州市居民生活水平进入了一个新的阶段。

表2-3苏州市2000-2008年国内生产总值和人均GDP

年份

国内生产总值（亿元）

人均生产总值（元）

苏州GDP增长率

全国GDP增长率

2000

1540.68

26692

12.60%

8.40%

2001

1760.28

30384

8.30%

2002

2080.37

35733

14.50%

9.10%

2003

2801.56

47693

18.00%

10.00%

2004

3450.00

57992

17.60%

10.10%

2005

4026.52

66766

10.40%

2006

4820.26

78802

26.30%

11.60%

2007

5700.85

91911

16.00%

13.00%

2008

6701.29

106412

12.50%

9.00%

《苏州市统计年鉴》

图2-1苏州与全国GDP增长率对比图

（2）城镇居民家庭人均可支配收入

从2000年到2008年苏州居民人均可支配收入平均增长速度为12.39%，人均可支配收入的提高表明人民生活水平的改善，从而将有更多的资金去购买住房。

表2-4苏州市居民人均可支配收入

人均可支配收入（元）

9274

10515

10617

12361

14451

16276

18532

21260

23867

增长率（%）

10.33

13.38

0.97

16.43

16.91

12.63

13.86

14.72

12.26

苏州统计信息公众网

（3）基础设施建设投资状况

近年来，苏州对基础设施建设的投资额均超过了400亿元，2009年投资额达到676.99亿元，比上年增长50.5%。

基础设施建设是城市赖以生存和发展的基础，有利于城市的可持续发展。

城市基础设施建设不仅有利于改善交通状况，增大城市容量，而且还会带动危旧房屋的拆迁，从而释放城市居民对房屋的刚性需求，带动房地产业的发展。

表2-5苏州城市基础设施建设投资额

城市基础设施建设投资额（亿元）

417.52

487.84

481.70

455.61

514.22

2.00

16.84

0.79

-7.34

12.86

2.2.3苏州房地产市场分析

（1）苏州房地产市场投资分析

表2-6苏州市全社会固定资产投资与房地产开发额

固定资产投资

房地产开发投资

房地产投资增长率（%）

固定资产投资增长率（%）

房地产投资占固定资产投资比例（%）

516.43

61.18

1.66

8.69

11.85

564.85

68.62

1