物业小修标准Word文档格式.docx
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(四)工程项目:
烟道、垃圾道等
烟道裂缝、破损、堵塞现象:
垃圾道堵塞:
垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。
修缮后烟道及垃圾道应畅通,垃圾斗、出垃圾门零件齐全,排气孔不向垃圾道内漏水。
(五)工程项目:
清扫屋面、采光井、雨落管等
每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净:
雨落管局部残缺、破损应更换。
屋面采光井应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
(六)工程项目:
屋面补漏
屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(七)工程项目:
外檐装修
外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的,应排除险情。
排除险情后的外檐装修,应不存在危险隐患。
(八)工程项目:
阳台、雨罩等结构构件
阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的,应封堵裂缝,防止钢筋锈蚀:
保护层剥落的,应补抹。
经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
(九)工程项目:
室内给水系统小修、局部换管
楼房户表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,做防锈处理,管道锈蚀严重的,应予以更换:
给水系统漏水的,应进行修理,严重的,予以更换,零件残缺的应予以补齐。
经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏现象,能正常使用。
(十)工程项目:
卫生设备
卫生设备及配件残缺的应配齐,破损的应维修。
修缮后应做到给排水畅通,各部位零件齐全、灵活、有效,无跑、冒、漏、滴现象,能正常使用。
(十一)工程项目:
排水管道、化粪池,检查井等。
楼房排污管道堵塞,排污不畅通的应疏通:
化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏,配件残缺应补齐。
楼房排污管道经疏通后,应达到排污管道畅通,不滴水;
化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物,化粪池检查井局部损坏的应修好,达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
三、平房土建及设备小修标准
解除木结构安全隐患:
排污管道堵塞:
给水系统小修、换管等。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修:
木结构抢修加固
年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的,应抢修加固。
加固后的木结构构件应安全可靠,加固措施合理
室内地面、散水
地面起砂、空鼓、影响使用,地面的块料面层松动的,散水严重破损影响其功能的应修补:
木地板损坏、松动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换:
砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的,应起墁。
地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺:
木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密:
砖地面维修后应平整、牢固。
室内墙面及项棚
内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补:
顶棚抹灰空鼓、剥落的,应修补:
纸顶棚有破洞掉土的,应修补。
修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能,抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固:
纸顶棚修补整齐。
钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
玻璃装钉牢固,腻予饱满,窗纱绷紧,不露纱头。
台明
台明松动。
酥散或塌落的应修复。
台明尽量按原台明建筑标准修补,修缮后的台明平整、清洁,砌体整体性强。
清扫屋面、天沟、雨落管等
每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净:
雨落管局部残缺、破损的应更换。
屋面天沟应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。
给水系统小修
平房院表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,采取防锈措施。
排水管道、检查井等
平房院的排污管道堵塞,排污不畅通的,应疏通。
平房院排污管道疏通后,应达到畅通。
备注:
本标准适用于现状较好的平房,城近郊区危改片内危破平房的小修工程,以保证房屋住用安全和解决,重影响使用的维修项日为主。
四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准
(一)服务标准
住宅电梯服务标准
1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。
牌上应标明:
运行时间,维修保养时间,值班室地点,管理单位名称,监督电话。
2.保证运行时间。
住宅电梯均实行24小时运行制。
每天6:
00-24:
00时连续运行不间断,24:
00-6:
00时有司机值班,住户特殊用梯随叫随到。
3.保证文明服务。
司机须做到挂牌上岗,礼貌待客,用语文明,着装整洁。
按时交接班,认真填写运行记录。
4.维修保养及时。
坚持每周对电梯进行一次保养。
5.轿厢清洁。
轿厢内不得有油污、垃圾,不得张贴与运行服务无关的广告,候梯厅清洁卫生,不许堆放杂物,有足够的照明。
高压供水运行服务标准
l.有防疫部门核发的“供水卫生许可证”(张贴于醒目处)。
2.保持供水设施周围的环境整洁,每周检查一次。
3.水箱水池要加盖加锁,并每年清洗消毒一次。
4.保证供水安全,每年进行一次水质化验。
化验单妥善保管以备随时检查。
5.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查,并取得健康合格证。
6.保证供水不间断,零修接到报修后按时限要求赶到现场处理,大修时要有“安民告示”,并采取临时供水措施。
7.消防泵每年试泵一次,保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准
1.每年进行l—2次巡视维修,发现隐患及时处理并上报。
修后的闸具、线路应完整无损,使用良好。
2.每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。
3.小修及时按时限要求修复。
4.监督超负荷用电,保证全体用户用电安全。
5.妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。
共用电视天线服务标准
1.保证天线系统的收视质量,主观评价图像质量应在三级以上。
2.天线前端系统设备完整(无丢失损坏),安装牢固,防雷措施可靠,每年检查一次接地电阻。
3.每年定期检查不少于一次。
维修及时,接到报修最迟在三日内修复。
(二)维修标准
电梯:
1.工程项目:
电梯急修
(1)关人,
(2)冲顶、蹲底,(3)关车。
回复正常运行。
接到报修后20分钟赶到现场。
2.工程项目:
电梯零修
(1)工程项目:
电源开关、安全开关
①熔断器、熔丝②各安全开关
接触良好、动作灵活可靠。
(2)工程项目:
拽引机
每日巡视
①小修内容:
减速箱
油面不高于油位线,油温不高于85℃,外观清洁无油污。
②小修内容:
电动机、发动机组
运行时火花符合要求,温升不高于铭牌规定,外观清洁无油污。
③小修内容:
制动器
间隙均匀,符合要求,制动灵活可靠。
(3)工程项目:
控制柜
柜内原件
齐全,动作灵活可靠,显示正常
(4)工程项目:
选层系统
①小修内容:
机械选层器
滑动部位动作准确
②小修内容:
电气选层器
动作准确
(5)工程项目:
层、轿门系统
层、轿门
运行平稳、无撞击、动作可靠
开关门机
各层门锁
门锁接触良好、动作可靠
④小修内容:
安全触板
灵活可靠
(6)工程项目:
显示系统
轿内及层楼显示呼梯按钮
显示正常无好无损
(7)工程项目:
井道系统
导轨
润滑正常
绳头组合
无异常
限速器
动作可靠
安全钳
(8)工程项目:
运行环境
机房、井道轿顶、底坑
干净整洁无油污
每周保养
二次供水设备
生活水泵(包括备用泵)
(1)小修内容:
巡视检查
运转正常、无杂音轴承
每日一次
(2)小修内容:
水泵轴承温度
温度不超过75℃
每天测试一次
(3)小修内容:
水泵轴头滴漏
环境温度不高于35℃
(4)小修内容:
泵体加油
轴头漏水符合要求润滑良好
随时检查
(5)小修内容:
水泵出水口压力
压力表指示应在正常范围内
消防泵
(1)小修内容:
灵活转动
每月攀车一次
试运行
最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音
每年四月、九月试泵两次
3.工程项目:
电机
运转正常、无杂音
接地保护
牢固可靠
散热良好
4.工程项目:
阀门
检查
无渗漏、无锈蚀,无异常撞击声
无跑、昌、滴、漏,润滑良好开闭灵活
发现问题及时解决
逆止阀
性能可靠
5.工程项目:
管道
无渗漏、无锈蚀
保温
保温良好、无破损无脱落
每年九月检查保温
6.工程项目:
高、低位水箱
无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准
每周一次
水质
每年一次
液位控制器
灵敏可靠,控制线路规范
随时检查,发现问题及时解决
7.工程项目:
气压罐
压力正常,无锈蚀,无跑、冒、滴、漏
水位计
水面在规定范围内
8.工程项目:
空气压缩机
压力指示在正常范围内,清洁无油污、不漏气
9.工程项目:
控制系统
配电(盘)柜
柜内元器件齐全完好接地、接零良好,指示灯完好
液位传感器
控制系统可靠
消防信号
动作准确,能随时启动
每年至少与消防泵试运行一次
10.工程项目:
泵房、水箱问
干净整洁无杂物、无积水,有门、有锁
管道、泵体有少量漆膜脱落
无锈蚀、无脱落
及时补刷
供电设施
配电没施
(1)配电柜
(2)配电箱(3)配电盘
元器件齐全,显示正常动作可靠,接地良好
出现故障30分钟到达现场处理
室内设备
(1)闸具
(2)电源插座(3)开关(4)灯头
正常使用
报修后30分钟到达现场处理
3.工程项目:
配电线路
(1)导线
(2)支持物
绝缘良好完整可靠
共用电视天线
报修后2小时到达现场处理
1.小修内容:
前端箱
元器件齐全可靠
2.小修内容:
户内终端盒
使用正常
五、住宅锅炉供暖和维修标准
住宅锅炉供暖标准
1.按照市人民政府要求的时间供暖。
供暖期间实际每天24小时连续供暖,保证采暖用户的居室温度不低于16℃,全冬供暖合格率力争达到100%。
2.各项供暖规章制度健全。
公布供暖服务公约值班电话、维修地点;
供暖维修要全天24小时有人值班,住户报修处理及时率100%。
3.全冬因设备故障造成停暖次数要少于3次,且每次停暖不得超得4小时;
全冬住户来信、来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的3%。
聘请社会监督员。
4.安全生产,消灭重大人身设备事故,轻伤事故频率在1.5%以下。
5.烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。
6.专设报修服务台并有报修专座。
(二)供暖锅炉维修标准
停炉检修
九月底前完成
热源部分(含热力点)
对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。
通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率,节门开关灵活有效。
管道部分
管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。
检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效,地沟做到不进雨水、下水。
室内部分
室内局部糟朽,散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。
检修后做到管线、散热器完好,节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。
运行期间:
热源、热交换器及附属设备
对锅炉、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。
保证锅炉、热交换器及所有的附属设备正常运行,节门开关灵活,杜绝跑、冒、滴、漏。
九月底前完成。
2.工程项目:
室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。
维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。
对室内出现大跑水接到用户报修后,半小时之内赶到现场处理,滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。
暖气局部不热
室内管线及散热器存在局部不热现象。
维修后,室内管线及散热器应恢复正常。
接到用户报修后4小时之内到现场处理。
六、服务规范
(一)服务用语:
文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。
您好!
请进;
请坐;
请讲;
对不起,请稍等:
让您久等了;
请慢走;
有事多联系;
谢谢;
请留步;
再见;
请您消消气,有话慢慢说;
欢迎您监督帮助;
打搅了。
(二)服务礼仪:
着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
1.服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;
不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品;
入户服务不得穿拖鞋。
2.接待办事人员,热情迎送,主动打招呼;
专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。
3.入户服务先按门铃或轻敲门,征得同意再进门;
办完事后礼貌地离去。
4.服务对象有意见、态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感情和不文明语言。
(三)职业纪律:
遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。
1.自觉执行有关法律法规,依法管理,不得擅自主张、各行其是..
2.爱岗敬业、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
3.坚持原则,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
4.多办实事,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理要求。
5.施工保障安全,不得损坏住户物品;
文明施工不扰民,活完料净脚下清。
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