自考房地产法串讲重点.docx

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自考房地产法串讲重点

《房地产法》串讲知识点：

1、房地产关系

2、房地产法概念、体系和基本原则

3、房地产法律关系

4、土地法律关系

5、土地所有权

6、土地使用权

7、农村土地承包经营权

8、土地用途管制制度

9、耕地保护制度

10、建设用地制度

11、房地产所有权

12、房地产相邻权

13、建筑物区别所有权

14、住房某些产权

15、都市房地产权属登记

16、房地产开发

17、土地使用权出让

18、土地使用权划拨

19、房地产开发公司资质管理

20、房地产中介

21、拆迁管理

22、拆迁补偿与安顿

23、房地产转让

24、商品房买卖

25、房地产抵押

26、房屋租赁

27、公房售后产权

28、物业管理特性和内容

29、业主、业主大会、业主委员会

30、住房公积金

31、几种详细房地产税

32、解决房地产纠纷法律方式和法律根据

第一章房地产法概述

1、房地产市场概念10月真题名词解释

国内现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和都市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动总称。

2、房地产市场特性10月真题多项选取

综合功能、多级市场、法定形式、国家干预

3、房地产业地位和作用真题简答题

在国民经济中，房地产业占支柱性地位和作用，重要体当前它基本性和先导性上

基本性：

土地开发和运用为人类提供着生存、发展基本性物质条件，衣食住行是基本生活规定

先导性：

房地产业发展为农业、工业、商业、运送业等繁华发展提供着先导性物质条件

4、房地产法调节对象内容10月真题简答

（1）土地、房屋财产关系

（2）土地运用和管理关系

（3）都市房地产开发经营关系

（4）都市房地产管理关系

（5）都市物业管理服务关系

5、国内房地产法基本原则

（1）土地公有原则

（2）土地有偿使用原则

（3）十分爱惜、合理运用土地和切实保护耕地原则

（4）房地产综合开发原则

（5）城乡住房商品化原则

（6）宏观调控与市场相结合原则

6、房地产法律关系要素

（1）主体——参加房地产法律关系当事人。

主体即参加房地产法律关系当事人，它既是权利享有者，又是义务承担者，重要有如下几类：

国家机关、公司、事业单位和社会团队、公民个人。

（2）客体——土地和房屋。

房地产法律关系主体权利义务所共同指向对象。

普通来说，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。

（3）内容——主体享有权利和承担义务。

是房地产法律关系最基本要素，也可以说是主体各方关系落脚点。

权利，是指房地产法律关系主体在一定条件下，按照自己意志，为某种行为或实现某种利益资格。

义务，是指房地产法律关系主体在一定条件下，承担某种责任或付出某种代价。

7、土地分类10月真题多项选取

按照土地资源状况和土地运用总体规划，将土地分为：

（1）农用地

（2）建设用地

（3）未运用地

8、国内对房地产业定位：

房地产在国内是一种新兴产业，是第三产业重要构成某些，随着城乡国有土地有偿使用和房屋商品化推动，将成为国民经济发展支柱产业之一。

9、房地产关系概念

房地产关系是指人们获得、开发、运用、经营和管理土地、房屋而形成社会关系。

房地产关系，按其法律特性，可分解为：

（1）民事（商品）性质经济关系。

民事（商品）性质经济关系，指是平等主体之间基于土地、房屋而发生所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。

（2）行政关系性质经济关系。

行政关系性质经济关系，指是不平等主体之间基于土地、房屋征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处关于纠纷等经济关系。

10、房地产法体系10月真题简答

广义房地产法基本内容涉及：

（1）关于房地产权属规定

（2）关于房地产开发运用规定

（3）关于房地产交易规定

（4）关于国家对房地产业及其市场实行管理规定

（5）关于社会化、专业化物业管理服务规定

11、房地产法律关系特性

（1）主体多元性

（2）客体拟定性

（3）内容多样性

第二章土地管理法律制度

1、土地管理法概念。

土地管理法是国家为实现土地管理目而制定各种法律规范总称。

它调节因确认土地所有权、获得和转让土地使用权、开发运用土地，以及规划、管理、保护土地而产生各种经济关系。

2、土地管理法立法宗旨

（1）维护土地社会主义公有制

（2）保护、开发土地资源、合理运用土地

（3）切实保护耕地

（4）增进社会经济可持续发展

3、土地法律关系

土地法律关系是由土地法律规范调节而形成、具备权利义务内容关系。

它涉及：

（1）土地财产法律关系

（2）土地管理法律关系

4、土地管理法调节办法

（1）民事性调节办法——土地法律规范以平等、自愿、有偿办法为调节手段。

（2）管理性调节办法——以指引性与强制性管理、监督法律手段进行调节。

5、土地所有权——是指土地所有人依法对其所有土地享有占有、使用、收益和处分权利。

（1）土地所有权由土地所有制决定。

国内实行全民所有制和集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有土地这两种所有权。

（2）土地所有权具备排她性。

同一块土地上只能有一种所有权存在，而不能同步存在两个以上所有权。

（3）土地所有权可分为两类状况：

一，国有土地所有权只能由国家统一行使，具备统一性和唯一性。

二，农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

6、土地使用权10月真题名词解释

土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有土地并享有收益及一定处分权利。

土地使用权内容涉及：

使用权、收益权、处分权。

7、土地使用权特性

、、10月真题简答题，阐述题真题阐述题

（1）权利派生性。

土地使用权是从土地所有权中派生出来她物权，是一种独立使用权。

（2）客体有限性。

土地使用权客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。

（3）获得法定性。

土地使用权获得必要通过法定程序。

（4）有效期限性。

法律普通规定土地使用权一定有效期限。

8、土地使用权内容

（1）使用权。

使用权是对土地开发、运用、经营权利。

（2）收益权。

收益权是使用人享有使用土地上利益权利，即她是基于使用土地而获得经济收入和孳息权利。

（3）处分权。

在非所有人使用土地状况下，使用人无权决定土地最后命运，而只能依照法律规定和合同商定转让土地使用权。

9、土地使用权获得

（1）原始获得：

行政划拨、有偿出让

（2）传来获得：

转让方式，转让方式是指依照当事人双方自愿达到合同，一方将其拥有土地使用权转移给另一方行为，转让法律形式涉及买卖、互换和增与。

抵押权实现，抵押权实现是指根据抵押合同，按照担保法规定条件和方式，将抵押人拥有国有土地使用权转移给抵押人或依法拍卖给第三人。

民事执行，民事执行是指依照民事诉讼法或破产法关于规定，将被执行人或者破产人拥有国有土地使用权以拍卖、变卖或者其她方式用于清偿债务。

10、土地使用权终结10月真题简答

（1）因土地使用权出让合同期限规定有效期限届满

（2）国家依照法律程序提前收回土地使用权

（3）因违法而被国家强制收回土地

（4）因土地灭失而导致土地使用权终结

11、土地使用权变更

（1）主体变更

（2）内容变更

（3）其她事项变更

12、农村土地承包经营权含义

农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包土地享有占有、使用、收益和一定处分权利。

13、家庭承包经营发包方权利和义务

权利：

（1）发包权利

（2）监督权利

（3）解决权利

（4）法律、行政法规规定其她权利

义务：

（1）维护承包方土地承包经营权

（2）尊重承包方生产经营自主权

（3）为承包方提供必要服务

（4）组织农业基本设施建设

（5）法律、法规规定其她义务

14、家庭承包经营承包方权利和义务真题阐述题

权利：

（1）土地承包经营权

（2）土地承包经营权流转

（3）承包地被征用、占用时依法获得补偿权利

（4）法律、行政法规规定其她权利

义务：

（1）维持土地农业用途

（2）保护和合理运用土地

（3）法律、行政法规规定其她权利

15、承包期限。

《农村土地承包法》规定：

（1）耕地承包期限为30年。

（2）草地承包期限为30—50年。

（3）林地承包期限为30—70年；特殊林木林地承包期，经国务院林业厅行政主管部门批准可以延长。

16、土地承包经营权流转方式：

土地承包经营权采用转包、出租、转让或者其她方式流转，当事人双方订立书面合同。

采用转让方式流转，应当经发包方批准；采用转包、出租、互换或者其她方式流转，应当报发包方备案。

17、以其她方式承包农村土地程序及权益保护

以其她方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。

发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表批准，并报乡镇人民政府批准。

18、土地用途管制制度概念

土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源合理运用，增进经济、社会和环境协调发展，通过编制土地运用总体规划划定土地用途区域，拟定土地使用限制条件，土地所有者、使用者严格按照国家拟定用途运用土地这样一种制度。

19、土地管理法将土地分为：

（1）农用地——直接用于农业生产土地

（2）建设用地——建造建筑物、构筑物土地

（3）未运用地——农用地和建设用地以外土地

20、集中征地审批权

征收基本农田，或者征收基本农田以外耕地超过35公顷，其她土地超过70公顷，必要由国务院批准；征收前述以外土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

21、农用地转为建设用地批准权限

（1）国务院批准——省、自治区、直辖市、国务院批准建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，

（2）原批准土地运用总体规划机关批准——在都市和村庄、集镇建设用地规模范畴内，为实行该规划而将农用地转为建设用地，

（3）省、自治区、直辖市人民政府批准——前述以外建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地。

22、切实保护耕地是国内一项基本国策

土地管理法》设立了一系列详细制度：

（1）从规划上保证总量平衡

（2）实行土地用途管制制度。

严格控制耕地转为建设用地，凡涉及农用地转为建设用地，必要按规定办理农用地转用审批手续。

（3）实行占用耕地补偿制度。

耕地总量不减少——占多少，垦多少——否则，报经国务院或缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。

（4）实行基本农田保护区制度。

对粮棉油蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。

《土地管理法》还规定，省自治区直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地80%以上。

10月真题单项选取

（5）禁止闲置和荒芜耕地。

23、基本农田概念

所谓基本农田，是指按照一定期期人口和社会经济发展对农产品需求，根据土地运用总体规划拟定不得占用耕地。

基本农田保护区是根据土地总体规划和依照法定程序拟定特定保护区域。

24、基本农田保护

（1）实行基本农田补充制度

（2）禁止破坏基本农田

（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田

（4）实行基本农田地力登记评估制度

（5）实行基本农田保护责任制度

25、土地开发概念——土地开发是为扩大土地可运用面积和提高土地运用深度，通过劳力、技术和资金投入将土地由自然资源改造为经济资源。

其中，土地开垦是以垦殖为目开发，即开垦荒地为耕地用于农作物种植，因而，开垦土地成为土地开发一种详细形式。

一次性开发未拟定土地使用权国有荒山、荒地、荒滩600公顷如下，按照省自治区直辖市规定权限，由县级以上地方人民政府批准，开发600公顷以上，报国务院批准。

26、土地复垦概念

土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖掘、塌陷、压占等导致破坏土地，采用整治办法，使其恢复到可供运用状态活动。

复垦土地应当优先用于农业。

10月真题单项选取

27、国家建设征收土地法律特性

（1）征地理由合法性

（2）征地行为行政性

（3）征地条件补偿性，征收耕地，补偿费应当涉及土地补偿费、安顿补贴费以及地上附着物和青苗补偿费。

征收其她土地，应当予以土地补偿费和安顿补偿费。

《土地管理法》规定：

“征收耕地土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值6至10倍。

”

、10月真题单项选取

28、征收土地审批权

征收下列土地，由国务院批准：

（1）基本农田；

（2）基本农田以外耕地超过35公顷；其她土地超过70公顷。

征收前款规定以外土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

、10月真题单项选取

第三章都市房地产权属及其管理法律制度

1、房屋所有权

房屋所有权，是指房屋所有人依法对自己所有房屋享有占有、使用、收益和处分权利

2、房屋共有

房屋共有，是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。

各共有人因房屋共有而形成权利、义务关系，称为房屋共关于系。

3、房屋共有特性

（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有

（2）客体是同一项房产

（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系

4、房屋共有形式

（1）共同共有

房屋共同共有是指两个或两个以上人对其共有某项房屋平等地、不分份额享有权利并承担义务。

只有在共同共关于系消灭时方能分清份额。

（2）按份共有

房屋按份共有是指两个或两个以上人对同一项房屋按照拟定份额享有权利、承担义务。

每个共有人有权规定将自己份额分出或者转让。

难点解析：

1、在解决房屋共同共关于系时，要掌握如下原则：

（1）共有人对共有房屋性质不明，某些共有人主张按份共有，某些共有人主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有，应当认定为共同共有。

（2）在共同工友关系存续期间，某些共有人擅自处分共有房产，普通认定无效。

但第三人善意、有偿获得该房产，应当维护第三人合法权益；对其她共有人损失，又擅自处分共有房产人补偿。

（3）在共同共关于系终结时，对共有房产分割，有合同，按合同解决；没有合同，应当依照等分原则解决，并要考虑共有人对共有房屋贡献大小，恰当照顾共有人生产、生活实际需要等状况。

分割夫妻共有房产，应当依照婚姻法关于规定解决。

（4）共同共有房产分割后，一种或数个原共有人出卖自己分得房产时，如果出卖房产与其她原共有人分得房产属于一种整体或有配套使用，其她远原共有人主张优先购买权，应当予以支持。

2、在解决房屋按份共关于系时，要掌握如下原则：

（1）一种或数个共有人规定将自己份额分出或转让时，其她共有人不得妨碍其行使权利。

（2）共有人出售自己份额时，其她共有人在同等条件下，有优先购买权利。

（3）按份共有房产分割必要保持房屋使用价值。

不能采用损害房屋使用价值办法，对其中不能分割或者分割有损其价值，可以折价补偿、变价分割。

5、房地产相邻权概念

房地产相邻权，是指两个或两个以上互相毗邻房地产所有人或使用人在行使房地产占有、使用、收益和处分权时，互相之间应当予以便利或者接受限制而发生权利义务关系。

6、房地产相邻权特性

（1）主体是两个或两个以上房地产所有人或使用人

（2）客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时体现利益

（3）不涉及占有、使用房地产自身

（4）内容是相邻人之间权利义务

7、房地产相邻权种类

（1）因使用邻地、通道，或通行而发生相邻关系

（2）因相邻环保而发生相邻关系

（3）因险情危害而发生相邻关系

（4）因相邻通风、采光、管线设立而发生相邻关系

8、异产毗连房屋

“异产”是指不同主体房产，“毗连”是指不同所有权人房屋相连。

异产毗连房屋是指构造相连或具备共有、共同设备和附属建筑物而为不同所有人共有房屋。

难点：

异产毗连房屋关系

（1）除另有规定外，任何一方不得多占、独占，且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有损害她方利益行为。

异产毗连房屋所有人以外人如需使用异产毗连房屋共用部位时，应获得各所有人一致批准，并订立书面合同。

一方所有人如需变化共用部位外形或构造时，除须经都市规划部门批准外，还须征得其她所有人书面批准。

（2）异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理原则，对的解决毗连关系，异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范畴，侵害她人权益时，应停止侵害，并补偿由此而导致损失。

9、建筑物区别所有权概念

建筑物区别所有权，是指建筑物所有人对建筑物专有某些所有权（特制所有权）、共用某些持分权（共有权）以及因共同关系所生成员权（社员权）。

10、建筑物区别所有权特性

（1）复合性与一体性。

复合性是指，建筑物区别所有权由三种权利构成，即专有所有权，共用某些持分权和成员权。

一体性体当前：

一是构成建筑物区别所有权三项内容（专有所有权、共用某些持分权及成员权）必要结为一体，不可分离。

在转让、处分、抵押、继承时，均应将三者视为一体，不得保存其一或其二而转让、抵押其她权利。

（2）专有所有权主导性。

体现为：

一是区别所有权人获得专有所有权即意味着获得了共用某些持分权及成员权。

二是区别所有权专有所有权大小，决定了共用某些持分权及成员权大小。

三是在区别所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用某些持分权及成员权则不单独登记。

（3）权利主体身份多重性，同步为所有人和共有权人。

11、住房某些产权概念

住房某些产权是指城乡居民对按原则价（优惠价）购买公房享有权利，涉及占有权、使用权、有限收益权和处分权，并可以继承。

其收益权和处分权只是某些，或者说是有限。

如住房某些产权5年后进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。

12、房地产权属登记概念

房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生房地产她项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系行为。

13、房地产权属登记功能真题多项选取

（1）产权确认功能

（2）公示功能

（3）管理功能

14、房地产登记效力

（1）成立要件主义。

成立要件主义以为，房地产权利转移和设定在登记之前只体现为债权存在，在登记之后才干以为是完毕产权转移或者权利设立；未经登记，则对房地产交易权利受让方来说就只能得到债权保护，得不到物权保护。

（2）对抗要件主义。

对抗要件主义以为，房地产是一种特定物，其产权变动与其她权利设定应当与债权成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人要件，申请登记权利只有在登记完毕之后才干受法律全面保护。

国内为成立要件主义，即房地产转让自登记后有效。

15、房屋权属登记种类

（1）总登记。

总登记，是指县级以上人民政府依照需要，在一定期限内对本行政区域内房屋进行统一权属登记。

真题单项选取

（2）初始登记

（3）转移登记

（4）变更登记

（5）她项权利登记

（6）注销登记

第四章都市房地产开发法律制度

1、房地产开发概念

房地产开发，是指在依法获得国有土地使用权土地上进行基本设施、房屋建设行为。

难点：

领略这概念应当注意如下两点

（1）获得国有土地使用权是房地产开发前提。

都市房地产开发用地必要是国有土地，获得国有土地使用权是都市房地产开发前提；农村集体土地不能直接用于房地产开发，只用在由国家通过征用转为国有土地后，才干成为房地产开发用地。

（2）房地产开发既可以是进行基本设施建设，也可以是继之进行房屋建设。

土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”。

所谓“三通一平”，（真题单项选取）就是将开发区域以外道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场土地进行平整。

所谓“七通一平”，涉及道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。

2、房地产开发类别

（1）按房地产开发规模不同，分为单项开发、社区开发和成片开发

真题多项选取

（2）按房地产开发目不同，房地产开发分为经营性开发和自用性开发

（3）新城区开发和旧城区改造

3、房地产开发应严格按照用途、期限开发

《都市房地产管理法》第25条，“必要按照土地使用权出让合同商定土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同商定动工开发日期满1年未动工开发，可以征收相称于土地使用权出让金20％如下土地闲置费；满两年未动工开发，可以免费收回土地使用权”。

近年真题4、土地使用权出让概念

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。

5、土地使用权出让特性

（1）是一种特殊民事法律行为

（2）权利有期性和有限性

土地使用权出让最高年限规定为：

居住用地70年，工业用地50年，教诲、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其她用地50年。

熟记，近年真题单项选取

6、土地使用权出让方式

《都市房地产管理法》第12条规定，可以采用拍卖、招标或者双方合同方式。

商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，有条件必要采用拍卖、招标方式。

没有条件，不能采用拍卖、招标方式，可以采用双方合同方式。

真题多项选取

（1）合同出让——出让方与受让方通过协商，就土地使用条件及双方权利义务达到一致意见一种出让方式。

实践中容易产生土地条件相称而出让金差别较大状况，因而《都市房地产管理法》限制了这种方式运用。

（2）招标——在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面形式竞投某地段土地使用权，由出让人即招标人依照一定规定择优拟定土地使用权受让人出让方式。

招标出让普通程序为：

招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。

（3）拍卖——出让人在指定期间、地点、组织符合条件故意受让人到场，就拟出让使用权地块公开竞投，按价高者得原则拟定受让人。

拍卖普通程序是：

发出拍卖公示、竞买、签约、履约。

7、土地使用权划拨概念

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安顿费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权免费交付给土地使用者使用行为。

8、土地使用权划拨特性

（1）是一种详细行政行为

（2）是一种免费行为，土地使用者获得使用权无需支付地价，但要支付补偿费、安顿费和土地使用税。

（3）土地使用权可以是有期限，也可以是无期限，《都市房地产管理法》第22条规定：

“依照本法规定以划拨方式获得土地使用权，除法律、行政法规另由规定外，没有有效期限限制”

（4）划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押（有例外）

第五章都市房屋拆迁法律制度

1、都市房屋拆迁基本原则

（1）符合都市规划

（2）有助于都市旧区改造

（3）有助于生态环境改进

（4）保护文物古迹

2、拆迁禁止事项及期限

（1）新建、扩建、改建房屋

（2）变化房屋和土地用途

（3）续租或新租房屋

3、拆迁补偿对象

（1）房屋

（2）附着物

拆除违章建筑和超过批如期限暂时建筑，不予补偿，拆除未超过批如期限暂时建筑，应当予以恰当补偿。

4、拆迁补偿形成

（1）货币补偿

（2）房屋产权调换

5、暂时安顿补贴费

暂时安顿补贴费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡也许发生费用补贴，普通又称为过渡费。

真题名词解释

第六章都市房地产交易法律制度

1、房地产交易概念

《都市房地产管理法》规定，房地产交易是指房地产产权变更和转移，其形式涉及房地产转让、抵押、租赁。

2、房地产交易特性

（1）房地产交易特殊性。

房地产交易对象是作为特殊商品房地产，涉及土地使用权、土地上房屋以及其她建筑物所有