居住环境的八大要素Word下载.docx

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对于成长中的城市来说，临时性环境是不可避免的，它包括建设中的工地、公交工程、临时道路等等，临时性环境的比例过大，持续时间过长，必定会给日常生活带来紧张感。

所谓美观，包括历史环境保护，以及街区的意象，无论是建筑本身还是景观风格化的怪招并不一定符合美观的要求，因为风格化的特色与居住区中展开的生活关系不大，而且缺乏耐久性。

经济的考虑是最直接的——在为居住所支付的费用与所换得的舒适度之间寻找到最佳比值。

社会性是城市化已经完成的国家面临的最热衷的问题，于是对古典城市的怀念成为新的居住环境的参照。

&

法律型住宅&

到&

新都市主义&

　　城市居住的环境问题最早出现在工业革命后的英国，主要是卫生状况的恶化，火灾和治安问题，1849年《伦敦建筑法》为解决这类问题规定了道路的宽度、住房周围空地等最基本的指标。

其他城市也都有各自的建筑条例，此后由法律法规的力量控制居住环境的方式得到了普遍认可，城市规划随后也成为解决居住问题的手段。

但根据这些条例建造的住宅被称为&

，大片的法律型住宅形成了单调、乏味的街区。

芝加哥学派的路易&

#183;

沃斯把这种现象概括为都市主义，其特征是人口数量巨大、高密度，各种各样的聚居区像马赛克一样拼接在一起。

　　1931年，柯布西耶的&

光辉城市&

规划方案发表，是他的现代主义城市的集中体现，在这个方案中，城市是必须集中的，集中才被认为有生命力，由于拥挤而带来的问题都可以通过技术手段解决。

其一是采用大量的高层建筑来提高密度，其二是建立高效率的交通系统。

现代主义的一代大师都看到了汽车和技术作为重塑城市的新力量，他们设想的城市，强调的是速度、运动和效率，而古典小镇式的城市完全是为兜风者和保姆准备的小花园。

1928年柯布西耶发表&

机器时代的革命&

的时候，就把整齐划一的住所当作是高效率社会的至高表达方式，认为城市就是部机器，居民应该忘记风景如画引起的愉快，应该拥护纯形式上的效率和功能。

　　几乎与此同时，出现了一种否定大城市、到郊外寻找居住地的新都市运动，1945年后，宜人的居住环境成为目标，《宜人与城市规划》中，D.L.史密斯对所谓宜人的定义包括公共卫生的宜人，舒适美观的宜人，由历史建筑和好的自然环境带来的宜人，完全对抗着对效率的崇尚。

郊区化在思想上的先驱应该是霍华德，他是典型的19世纪英国式的社会改革家。

他设想综合城市与乡村在创造舒适环境与经济效率中各方优势的花园城市，顺应这个理念的开发商建立了&

田园城市开发公司&

，所开发的郊外住宅新城对住宅楼的间距做出限制，交叉路口的视线做了减少遮挡的处理。

总的设计意图是卫生的家庭，漂亮的房子，舒适的街区，健康的郊外，庄严的城市。

美国的郊区化居住方式是霍华德思想的普及版，它利用郊区低廉的土地和自然环境、低密度的小住宅，来改善城市居民的生活质量。

这是50年前在世界上占统治地位的郊区模式。

　　随着郊区化的扩展，在享受它的诸般好处的同时，新的不适感又出现了。

研究者对现代都市的居住环境所导致的生活方式的改变多有反省，诸如人际关系的疏远、地域归属感的缺失、社区防范机制的解体，对交通过度依赖以至于造成的交通堵塞和空气污染等等，而且随着郊区化成为经济活跃点，带动了郊区地价上涨，低密度住宅的价格也随之提高。

　　新都市主义又试图搬回城市，不过是重拾往日温馨环境的新住宅模式。

由安杜勒斯&

杜安尼和伊丽莎白&

普拉特赞伯克夫妇规划设计&

佛罗里达沃顿郡海滨镇&

是新都市小群落建筑的模本，它的大小从16到80公顷不等，半径不超过400米，使得大多数房屋处在街区公园3分钟的步行范围内，离中心广场或公共空间5分钟步行距离。

这个海滨镇成为《楚门的世界》等多部电影的外景地，以至于有人讽刺它是巨大的、矫揉造作的布景。

另一种模式是由彼得&

卡尔索普提出的交通导向开发模式。

这个模式将社区开发设计在沿轻轨铁路和公共汽车网络排列的不连续节点上，它利用了运输与土地使用之间的一个基本关系，把更多的起点与终点散放在公交车站很近的步行范围内，这样就会有更多的人使用公共交通。

在公交车站周围密集的、较近的步行范围内有商店、住房和办公室，使得居民很容易得到工作、购物、娱乐和各种服务。

在商业区周围是联排住宅和公寓。

最后一圈在核心周围400米的位置，包括独立住宅和大规模的商业企业。

中国现在也有以&

为旗号开发的郊区大盘，建造了一些排屋、低密度住宅，因为近些年开发的郊区大盘，不管多大，都是以住宅开发为主，中国城市的公共服务设施和公共空间仍然是由政府部门来提供的，工业房地产也是由政府垄断的，开发商根本没有力量考虑和规划社区的对外交通、配套公共服务、市政设施和就业岗位，建设一个完整的、功能健全的社区。

所以还有别于新都市主义追求的紧凑的、联系紧密的、富有活力的社区。

　　英国的新传统城镇规划，由查尔斯王子和建筑师克里尔构筑了基础，他们梦想着在后工业化的欧洲重建工业化之前的城市。

80年代中期，英国查尔斯王子对英国的城市和居住区规划以及建筑风格提出了强烈批评，他指责工业化发展使社区规划和建筑风格千篇一律，毫无生气和特色。

他提出的构想是，使传统工艺和特色重新回到现代社区，查尔斯利用他的地位极力推广新传统主义城市规划构想，说服开发商和当地政府参与项目开发，他选用自己12.6万英亩的领地康沃尔公爵领地内的庞德巴里作为试点，建立新传统主义社区。

在他的鼓动下，规划专家和设计师也开始反思，多种方案提交上来。

新传统主义从经典小镇汲取灵感，也是要恢复步行街道，复合型住宅，具有住宅、办公楼、轻工业和商业零售设施于一体的复合型用途。

　　庞德巴里社区的密度为每英亩16户，相当于英国典型住宅项目的两倍。

虽然密度加大，但居民并没有感到不舒适，相反觉得生活更方便、视觉效果更好、环境更安全。

高密度压缩了街道宽度、户院尺寸以及住房与人行道或街道的距离。

街道变窄有助于减缓车速，提高行人的安全系数，实际上许多街道已经变成了步行街。

由于居住区密度高以及住房与街道之间的距离近，人们的视线更容易集中到街上，这样有助于居民更关注街上的活动，从而降低犯罪案件的发生率，提高整个社区的安全。

但查尔斯的庞德巴里被批评家认为是过时的失败设计，1998年《纽约客》上有文说这是&

皇家失败&

，这个双关的意思再明了不过地指出了往日梦想在当今现实面前的无能为力。

　　居住环境的体验由空间、时间、光线、声音、色彩、秩序、意义等多项指标综合而成，环境研究者提出过环境&

场所&

的概念，有生活发生的环境成为生活的场所，场所是环境与人互惠的地方，而与人的现实生活疏远的环境，无论是高效率的或是符合梦想的，都终归是荒凉的。

　　环境建设的矛盾与成本

　　10多年来，我们的住宅商品化以及来自政府规划部门的相关法规，使得每个地区的居住空间都越来越雷同，地域性特色再难保留，地域性特色是经过漫长岁月达成的与地理气候、当地材料、地方文化相呼应的模式。

城市研究者一再呼吁对地域特色的保护，强调它对日常生活的重要，但在相关法规对一些技术指标的规定范围之外，商业驱动下的设计几乎可以不受任何约束。

而居住者在现阶段似乎对此也还没有强烈的不适，尤其是在对新生活的强烈渴望中，对日常经验的体会被乌托邦化的居住理想遮蔽着。

当我们要考虑到日常经验如何展开时，无论是传统特色或新奇夸张的花样都不再是根本问题。

其实在中国传统住宅中，从宫殿到民居、园林，甚至庙宇，基本样式上都没有太大变化，其区别更大程度上体现在环境上。

　　居住环境在很多因素的重叠作用下形成，由世界城市化过程中对居住环境的几番反正可以看出，居住环境质量的综合目标还是WHO提出的安全、健康、便利和舒适，由于这些目标所依据的评价与一套生活情景相关，因此具有情感意义，很难标准化。

但这些目标都要在一个基本的空间中展开，所以居住区的容积率成为最基础的一个环境要素。

　　容积率的粗算可以用一个居住区内的总建筑面积除以总用地面积的商数，容积率是1，就意味着总建筑面积与整个地面面积相同，在同样的地面面积上建造不同层数的房子，容积率相应改变，如果住宅层高超过一定高度，建筑面积要加倍计算。

高层和密集的多层住宅区的容积率一般都大于2.0，以多层为主的住宅区容积率可以维持在1.4到2.0之间，低层社区可以达到0.8至1.4的中密度容积率，真正低密度的花园别墅容积率就降到了0.2至0.8。

要满足最小日照时数要求，要考虑通风、卫生、防火、安静、安全管理等要求，容积率高显然不太容易形成高质量的生活空间，而土地资源的限度决定了要获得相对低的容积率是居住成本中重要的一项成本。

　　提高容积率当然可以提高土地的利用效益，也会给开发商带来更大的收益，比如在一个10万平方米的住宅区内，容积率为2，就有20万平方米的建筑面积，如果容积率改为2.1就意味着可多出1万平方米的建筑面积。

建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

在高容积率的住宅区，为了空出绿地、交通道路等必要的公用空间，只能以高层建筑主导。

　　现代高层建筑原产美国的芝加哥，但在大多数地区，高层建筑从来没有真正成为住宅建筑的主流。

高层建筑在集约和节约用地方面有明显的优越性，但高层建筑在建造和使用过程中单位面积比低层建筑消耗更多的物资和能量，高层建筑非人性化的空间尺度造成社会心理的紧张和冷漠等，所以对高层住宅建筑综合效应的评价越来越低。

　　一个良好的居住环境，容积率的合理值是一个核心因素，容积率过高的问题非常明显，但也并非容积率越低，舒适度越高。

考察一般的居住心理，研究者发现最简单的无拘束的&

轻度视听接触&

是人所必需的，强度接触通常是与某一特定的人或人群的交往，轻度的视听接触，可能来自窗外的脚步声，也可能是门前经常相遇的邻居，面孔熟悉无须言语接触，虽微不足道，但不可低估其重要。

仅以视听方式感受到的轻度接触被认为是与安静并存的需求。

　　环境要素中还有其他方面。

即使同为独栋别墅区，容积率差别也可能很大。

比如一个容积率为0.21，另一个容积率为0.4的两个小区对比，私家花园的面积大小接近，容积率的差别主要是由公共绿地和配套设施造成的。

由于容积率低的小区规模较大，中心绿地、会所等缺一不可。

而另一个因为与碧水庄园为邻，能够与碧水庄园共享会所，还可以共享公共绿地，所以除去了会所占地和公共绿地，土地利用效率提高，生活的舒适度没有太大影响。

　　这表明环境资源可以在一个更大的范围进行考察。

日本在80年代提出的住宅水准中提到与周边环境的协调，就近利用教育、购物等关联设施，日本建筑师妹岛和世在1996年的一项住宅研究报告中再次强调对周边环境因素的利用，倡导把大都市整体空间问题考虑在住宅体系中。

　　对整体空间的利用与居住环境中的便利指标相关，便利性体现于与社会服务机构如幼儿园、医院的距离，与商业网点的距离，与交通设施的距离或到达主干道的距离，距离过大当然不够便利，矛盾的是如果距离过近，必定会带来噪音或其他环境问题。

对比市中心区和郊区住宅，市中心当然具有更高的便利性，但享受便利一面就有可能牺牲别的方面，比如与建筑密度和高度对应的日照时间，就牺牲日照这一单项环境质量而言，选择市中心的人可能对环境也会给予不低的认可。

就购物的便利性而言还应该考虑商品购买次序在其中的影响，这个次序可以分为生鲜食品、日用品、生活常备用品、奢侈品，对这些商品的购买频率不同，就要求购物设施的多层次分布，相应的商店规模和分布密度也应不同，对购买频率高的商业网点应该分布广而规模小，反之是少而大。

北京望京地区是一个庞大的居住区，但购物设施缺少层次，基本依赖几个大型超市，而各个街区的小购物场所稀疏而品质低下。

当然在这种居住区可以选择驱车购物，减低购物频率，增大储存空间，但购物设施的分布层次直接影响的是购物成本，因为购物成本是由商品价格、交通费用、储存费用综合决定的。

　　回顾新都市主义和新传统主义的居住理想，他们对现代城市的不满中重要的一项是城市社区公共空间的丧失和犯罪率的提高。

治安问题与公共空间的连带在《美国大城市的生与死》中有最具感情色彩的分析。

因为汽车使长距离的会客成为随时可进行的日常活动，现在，直接交往很多情况下更被远程通讯替代，街头成为空寂之地，导致对潜在犯罪的诱导状态，一旦对犯罪的恐惧成了问题，人们就更有理由回避室外空间。

1990年研究洛杉矶城市文化的《石英之城》出版，作者戴维斯描述了一幅恐慌生态，面对日常生活实存的危险和想象的危险。

人们渴望得到保护，为了抵制恐惧，只好增加保安加强门禁，对技术安全系统的迷恋成了对城市环境的主导叙述，到处有围墙，出入口设置岗亭，居民使用电子卡出入，24小时警备，居民汽车被发放表明身份的贴纸。

门禁社区起源自加利福尼亚、佛罗里达和得克萨斯，后来门禁社区增加，社区管理公司化，安全再不能自我维持，居民与都市隔绝，公共空间被销蚀。

在这样的城市里只有业主，没有市民，生活变成被监视和囚禁的样式。

于是在都市风景中，充满了各种不同的保护与隔离空间，规范化的封闭体，把个人和团体阻隔在一个个孤岛中，受到保护。

　　显然，这也是我们现在的城市风景，基于直觉也能得出相反的结论，开放感肯定比封闭感更舒适，但是安全在生存追求中从来是第一位的，在安全和舒适感的矛盾条件下，居住区的规划设计成为平衡这种矛盾的关键，如果有安全的保证，又能有开放的方便舒适，其维持成本只能更高。

居住环境是城市空间的细化和延续，我们选择的居住环境直接表达的是我们支持的生活方式和城市面貌，而城市的面貌将长久地规定着我们的生活品质和身心状态。

容积率，不只是个简单的数字。

业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。

买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

买房人似乎在一夜之间被唤醒了&

容积率意识&

。

深圳万科、重庆龙湖的销售人员发现，看房人进了售楼处，第一个问题是价钱，接下来十有八九问:

这个盘容积率多少？

大家都有了基本认识:

容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。

　　所谓容积率，指项目总建筑面积与项目总占地面积的比值，这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。

一些开发商会用&

低密度&

来混淆概念，误导买房者以为&

即&

低容积率&

说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。

根据国家相关规定，中心城区的建筑密度不得高于28%，郊区不得高于23%。

表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。

板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。

但20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。

意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。

的标准为，别墅、独栋住宅不高于0.4，叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.2～1.3，小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。

　　开发商拿地时候，地块的容积率就已经被政府部门确定好了，因此实际上，开发商对容积率没有发言权，但他可以通过产品类型、建筑布局、园林规划，提高居住的舒适度。

龙湖的设计师对记者说，一定程度牺牲容积率，实则达到了双赢效果。

以重庆为例，重庆整个城市铺在两江挟持的山地上，平地极少。

重庆人自古以来生活环境恶劣，20多年来居住条件虽有所改善，但周围丛生的高楼鳞次栉比，仍然带来巨大的压抑感。

一旦可以自由选择住房，重庆人比其他城市的居民更注重生存环境和居住的舒适度。

龙湖做的房子有时容积率会比政府规划的低，加大园林绿地占有率，做出了口碑。

北京天恒地产在怀柔红螺山脚下开发的别墅山项目，一期规划240套，后缩减为现在的200套，以减少对山体的破坏，结果由于保留了坡地风貌，成为北京少有的坡地别墅园区。

　　&

是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的&

在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。

就北京的现状而言，中产阶级所能购买的普通住宅&

的标准已经远远高过2，业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。

　　人所皆知，别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。

容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。

一味追求别墅的低容积率，也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本相对升高。

深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34，按规划，曦城未来将居住约2000余户、近1万人。

设计师把住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;

其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了&

没人气&

问题。

人气高，总户数过多不仅会抬高别墅的容积率，还意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。

一个优秀的别墅小区，最佳户数应在300户左右。

　　容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高;

而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。

　　首先，不能忽视社区规模。

容积率、舒适度、社区规模并非如通常想象那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。

实际情况往往相反。

规模小的社区，尤其楼栋数量少的，因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，实际上减小了较大社区中普遍存在的用地面积的消耗。

小社区的容积率虽然会高一点，但用地规模有差别，使得小规模项目中的楼房往往层数较少，舒适度反而高。

　　其次，在相同容积率前提下，社区内的楼群如何布局，也直接影响到容积率。

比如成都的晶蓝半岛项目，容积率为3.1，并不低。

园区中有大比例的高层板楼，开阔的楼间距，还罕见地造出一座40亩的庭园。

在这里，围合式布局起了关键作用。

晶蓝半岛做的是日本风格的围合庭院:

三栋高层板式住宅围合成三合院，将节省的占地面积让给了中心园林。

三合院的排列，面对面的两栋楼相距100米，对面住户是看不到你在家的活动的。

因为有了足够的距离，每户人家对景观和阳光的收纳也得到很好的效果，化解了高容积率建筑布局的紧张局促。

　　容积率只是个简单的数字，它要靠建筑来体现，在高容积率的规划无法变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。

重庆的水晶郦城项目容积率为2，虽是高层却不见水泥森林的局促，相反绿化面积很高，园林开阔不显得人多。

水晶郦城将建筑呈点状分布排列，营造出开放的空间关系;

点状分布使得建筑物之间能够错开，彼此遮挡较少，采光、通风好，户型成为斜角，避免了邻居之间的对视。

水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走&

高层低密度&

路线，尽量降低建筑密度，为绿化、园林留出更多的土地，尽量保留地块原始的山、湖等地貌、生态，大量空出绿地，以缓解高层住宅带来的压抑感。

　　普通人很难判定一个小区的建筑类型是否与容积率般配，其实从当地的日照间距可以有个简单评判。

比如北京，日照间距的标准，板楼为1.6～1.7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差），塔楼为1H，那么2.5左右容积率的小区能包含多层、小高层、高层，1.5容积率可以是多层+小高层的组合，容积率为1可以有联排、多层、小高层。

一般在北方，容积率在1.8左右时候，开发商就会做出多层+小高层+高层的组合了。

如果容积率达到了2.8，可能出现33层左右的超高层。

但住宅高度超过100米，人的心理就会受到影响，即便容积率不高舒适度也打了折扣。

　　在考虑高层住宅的容积率时，不能忽视相匹配的电梯运力，它关系到你会不会在高峰期一等电梯就是20分钟。

根据北京市规定，6层以上的建筑要设电梯，电梯的数量要与住户的数量相匹配。

每80户设一部运量在750公斤以上的电梯;

超过80户要设两部电梯，一部运量为1000公斤，另一部不低于400公斤;

120户以上，或楼高超过100米，则要设置三部电梯;

楼高超过9层的，必须配消防电梯。

电梯的速度也有高低之分，按规定普通电梯速度为1米/秒;

如果速度为1.5米/秒，说明开发商选用的电梯质量不错。

小区之外的&

区域容积率&

也在某种程度上影响了小区自身的容积率。

一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区像一个&

盆地&

，整个区域的容积率明显是偏高的。

如果一个容积率并不算低的小区，周边都是绿地，整个区域的容积率反而得到了很好的保证。

比如成都的翠微清波小区，容积率是3.1，表面上比较高，但由于翠微清波小区紧邻清水河，周围还有绿化隔离带，住进来后自然会产生较高的舒适度。

自然环境，独享还是共享

越是在优越的自然环境中，也许房子本身更应该是一个谦虚的存在，只有这样，人才能享受到广阔诗意的自然。

2007年，中国卖得最贵的房子应该是上海紫园里一座1.3亿元的别墅。

紫园在佘山国家风景区内，是整个佘山森林的延伸。

除了青山滴翠、碧波荡漾这些描述之外，它尤其强调了园中7万多棵香樟、水杉、银杏、雪松等。

在基本上没有山的上海，据说佘山这么一个小山已经聚集了30多家有实力的开发商，8个千万级以上的项目，成为所谓富豪竞奢之所。

　　几乎每个人都本能地向往一个风景宜人的居住环境，在过去，山清水秀、林木茂密就是好的风水环境的指标。

风水论中的基地选址中负阴抱阳、背山面水等原则，实质无非是对地貌、水文、日照、风向、景观等一系列自然地理因素做出或优或劣的评价和选择，来创造一个适于长期居住的好环境。

　　到今天，依山