房地产调控文档格式.docx
- 文档编号:18368295
- 上传时间:2022-12-15
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:59.65KB
房地产调控文档格式.docx
《房地产调控文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产调控文档格式.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
2005年3月,房贷优惠政策取消,调控涉及消费层面。
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策,宣布取消住房贷款利率优惠政策;
对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人房贷首付比例从20%上调到30%。
2005年3月,房地产税改革深入,调控涉及交易环节。
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻,今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月,国八条出台,调控上升到政治高度(老国八条)。
国务院出台八点意见稳定房价,一是高度重视稳定住房价格,二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制。
三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房的土地供应,并督促建设;
四是严格控制被动型住房需求,主要是控制拆迁数量;
五是正确引导居民合理消费需求;
六是全面监测房地产市场运行;
七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;
2005年5月,七部委意见,调控加强、细则出台(新国八条)。
国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月,银监会212号文件收紧房产信托。
2005年10月,国税总局重申二手房缴纳个税。
2005年10月11日,国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》,文件正式明确个人买卖二手房,须缴纳个人税。
2006年(11项政策,调控从指导意见转向可操作性)
2006年4月27日,房贷利率再次上调。
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
2006年5月24日,国六条出台,新一轮调控大幕开启。
温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了促进房地产健康发展的六项措施:
一是切实调整住房供应结构;
二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;
三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动型住房需求过快增长;
四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;
五是加快城镇廉租房制度建设,规范发展经济适用房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤解决低收入家庭住房困难;
六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。
2006年5月29日,国务院出台限制套型90/70政策。
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,人称9部委15条,对国六条进一步细化,而且再套型面积,小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。
2006年5月31日,国税总局出台二手房营业税政策。
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年7月6日,未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告、
2006年7月11日,建设部出台171号“外资限炒令”。
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。
》
2006年7月26日,108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税;
2006年8月1日,土地新政出台和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。
2006年8月19日,央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
2006年8月30日,建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》
2006年9月,房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
2007年(8项政策,5次加息,从金融层面打压房地产)
2007年1月,建设部规范房产经纪行业,资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台,引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
2007年3月18日,央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;
2007年5月19日,央行再次加息,上调0.27个百分点,一年期贷款利率上调0.18个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
6月5日期,上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
2007年7月20日,央行第三次加息,此次针对活期存款利率上调,由0.72%上调至0.81%,为2002年2月以来首次上调活期存款利率。
2007年8月,央行第四次加息,存贷款基准利率上调0.27个百分点;
2007年8月,央行第五次加息,存贷款基准利率上调0.27个百分点,一年期存款利率达到3.87%,一年期贷款利率达到7.29%。
2007年9月27日,央行出台新政,二套房首付比例不得低于50%,贷款利率上浮至1.1倍。
2008年(16项政策,金融危机爆发成为政策分水岭)
2008年3月,建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。
2008年3月25日,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,达到15.5%,创下历史新高。
4月20日,再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
5月20日,再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行,土地阀门再度把紧。
商品住宅开发不得超过3年,土地管理不作为将受严惩,6月1日起执行。
2008年6月10日,税务总局:
企业为个人购买房产需征个人所得税。
2008年7月14日,国土部表示:
小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日,国务院新规:
商品房销售应明示能源消耗指标,并附上住房保修书和住宅产品说明书。
2008年8月14日,三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》,新增廉租住房保障户数250万户,达到350户。
2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。
土地质押必须有土地证,贷款额度不得超过质押物价值的7成,贷款期限原则不超过2年。
对利用农村集体土地开发商业性房地产,不得发放任何形式的贷款,对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民,不得发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产,在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下,房地产又迎来一次暴涨,连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候,嘎然而止。
2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降。
受美国金融危机影响,央行宣布9月16日期,下调一年期贷款基准利率0.27个百分点,下调存款准备金率0.5个百分点。
2008年10月9日,西方央行联社降息,中国打出“降率免税”组合拳。
10月19日期,下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点,下调存款准备金率0.5个百分点。
同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
2008年10月12日,十七届三中全会:
土地或可转让抵押继承,小产权房有望破题;
2008年10月12日,系列新政支持房地产。
11月1日期,个人首次购买90平方以下普通住房,契税下调到1%,免征印花税,免征土地增值税。
首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。
个人住房公积金贷款利率同时下调,5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点,分别为4.05%和4.59%。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
(杭州救市24条,包括购房入户等政策,极大地促进了房地产市场的火爆)
2008年10月28日,央行年内第三次下调利率,存贷款分别下调0.27个百分点。
2009年调控政策
2009年政策整体来看,从5月开始为政策分水岭,在GDP保八的前提下,前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展,大大促进了房地产市场的发展。
尤其是地方政府可自主出台救市政策,对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。
后半年由于房价快速飙升,投机日盛,房地产宏观调控再次卷土重来。
2009年5月21日,为加强房地产开发企业的土地增值税收管理,规范土地增值税清算工作,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。
1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;
2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3是直接转让土地使用权的。
2009年5月25日,发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
2009年10月,营业税免征优惠政策终止。
国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议,会议决定,2010年1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2009年10月24日,温家宝主持国务院常务会议,国四条出笼:
1、增加普通商品住房的有效供给;
2要继续支持居民自主和改善性住房消费,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度;
3是要加强市场监管;
四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年调控政策
1月10日,国务院出台"
国十一条"
严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导;
1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;
3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"
冻结"
等19条内容;
3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;
将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;
各地要明确并适当增加土地供应总量;
房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;
3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;
4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;
4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;
4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;
4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;
4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;
国土资源部:
在建及在售小产权房须停建停售;
住建部:
开发商买地不得贷款;
国务院:
引导民间资本进入政策性住房建设;
2011年调控政策
2011年1月18日,银监会:
继续实施差别话房贷政策
2011年1月26日公布的新“国八条”。
把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。
加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。
在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭,也无法获得商业贷款。
2011年1月28日房产税试点:
上海;
重庆。
2011年2月218日:
住建部与地方签订保障房责任书。
加大保障性住房建设和供应,增加住房用地有效供应。
2012年调控政策
住房信息系统联网,住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。
该40个城市包括省会城市,计划单列城市,及一批大型的地级市。
四大行首套房贷利率降到基准线,工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会,会上,四大行共同提出,将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率,但首套房首付比例仍然执行30%的标准。
此外,还将提高住房贷款审批效率。
2013调控政策
(一)完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
(二)坚决抑制投机投资性购房。
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
(三)增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管。
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
第二部分执行情况分析
2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策,除了2009年出台的鼓励购房政策措施外,这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
我们将房屋销售价格同比指数和商品住宅销售面积同比增速作为房地产政策效果主要评价指标,对政策效果作简要分析。
从调控政策的方向看,2003年以来房地产调控可分为三个阶段(见附图1):
第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨;
第二阶段是2008年4季度至2009年4季度,调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;
第三阶段是2010年1季度至今,调控政策的目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。
第一阶段:
2003年1季度至2008年3季度。
房地产市场的主要特征是,商品住宅市场交易活跃,房价不断攀升,房地产开发投资增速较快。
这一阶段中央出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。
2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业;
强调完善供应政策,调整供应结构;
发展住房信贷,强化管理服务;
加强市场监管,整顿市场秩序。
2003年9月国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》,进一步明确,各类房地产开发用地,除按规定可以划拨外,一律实行招标拍卖挂牌出让。
2004年4月,国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,房地产行业被列为“投资过热”行业之一,房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上;
严格建设用地审批管理,收紧土地“闸门”,以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年3月央行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》,将贷款利率的上限打开,并再次重申下限利率为基准利率的0.9倍,同时,房价上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由2成提高到3成;
5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知(“国八条”),加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
2006年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知(“国六条”),提出90/70比例;
调整住房转让环节营业税,进一步抑制投机和投资性购房需求;
有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2006年8月国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》,强化严把土地“闸门”。
2006年8月国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。
2007年9月央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(“二套房贷”政策),提高购买非首套住房的首付款比例和贷款利率,抑制住房需求增长。
从房地产市场的变化看,2003年1季度至2006年3季度交易量(商品住宅销售面积)同比增速总体呈下降趋势,2006年4季度至2007年3季度交易量同比增速明显上升,2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降;
2005年1季度至2007年1季度房价(房屋销售价格同比指数)涨幅有所回落,但依然处于高位(在6%以上),2007年2季度至2008年1季度房价涨幅上升,2008年2季度和3季度大幅回落;
2003年1季度至2007年3季度房地产开发住宅投资实际累计同比增速一直较快,且波动不大,2007年3季度至2008年3季度有所下降。
从上述政策与交易量增速和房价涨幅变动的对比看,2007年9月出台的“二套房贷”政策的效果较明显,而之前的“国八条”、“国六条”等政策的效果都不明显。
“二套房贷”政策后,交易量同比增速随即出现下降,两个季度后(2008年2季度)房价涨幅调头向下,2008年3季度房价涨幅大幅回落;
2008年1季度至2008年3季度交易量出现萎缩,且幅度不断加大。
第二阶段:
2008年4季度至2009年4季度。
2008年4季度全球金融危机全面爆发,对我国经济产生严重冲击。
在前一阶段房地产调控政策和全球金融危机的影响下,2008年4季度商品住宅交易量继续萎缩,2009年1季度房价同比出现下降。
为应对危机,宏观经济政策从“两防”转向保增长。
在房地产方面,2008年12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出鼓励普通商品住房消费;
支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升,2009年2季度房价重拾涨势,2010年2季度房价同比涨幅达到14%,为1998年以来的最高点。
第三阶段:
2010年1季度至今。
为抑制房价过快上涨势头,中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施,对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。
2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“家庭二套房贷”政策),强调合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%,相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%,并对外埠居民购房进行限制。
2010年9月暂停第三套及以上购房贷款,并严格施行问责制。
2011年1月国务院召开会议,确定了八项政策措施(“新国八条”政策),再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%,并从严制定和执行住房限购措施。
2011年7月国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,促进房价合理回归。
2010年以来,在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下,房地产市场热度逐渐降低,房价涨势受到抑制。
2010年1季度至2011年4季度商品住宅交易量同比增速呈显著下降趋势,2010年3季度房价涨幅开始出现显著回落,2011年,70大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的68个,二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的67个;
12月份,52个城市新建商品住宅价格环比下降,51个城市二手住宅价格环比下降。
从政策出台时间与市场的表现看,这一阶段的政策效果比较明显。
2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后,商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降,2010年3季度房价涨幅开始回落;
随着政策力度的逐步加大,直至实施严格的限购政策,房价同比涨幅出现大幅下降,2011年4季度房价环比开始下降。
第三部分评估分析
要完善房地产调控政策,首先要解决我们国家的土地供应制度问题,我们的土地供应制度存在很大的缺陷。
其次是要确定我们国家的住房制度,国家应明确到底要对什么样的人保证其住房,要通过什么样的优惠政策给予什么样的补助。
我认为,我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策界定。
大家可以看到,现在出台房地产调控政策的时候,文件当中有各式各样的名词,如经济适用房、廉租房、普通商品房、高档商品房、改善性住房等等。
我认为最好将住宅分为三类:
第一类是针对最困难群体的廉租房,第二类是针对大多数中低收入人群的经济适用房,第三类是商品房。
政府要做的是廉租房和经济适用房的保障工作,至于商品房的数量和价格可以完全由市场决定。
除了完善上述两项基本制度外,还应完善财政政策与信贷政策在房地产调控中的作用。
2002年至2006年,中央政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题出台了一系列调控政策。
尽管出台了很多文件,但是落实的情况并不是很好,房价也一直在上涨。
我个人认为这期间中央政府与地方政府没有达成共识。
中央政府一再希望能满足小面积的普通住房的需求,但是地方政府都希望房地产业发展得更快一些。
2006年以来,中央政府在调控中明确了政府在住房保障方面的责任,明确了针对自住房的政策和对住房合理消费的引导。
1998年的住房制度改革从福利分房跳到另一个极端,即让所有人都要从市场上买房子,而忽视了廉租房和真正的经济适用房的建设。
国家推出的经济适用房政策,并没有得到很好的落实。
经济适用房一直没有按照《经济适用住房管理办法》
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 调控