房地产概念与分类Word格式文档下载.docx

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a）按用途分

1、居住房地产：

普通住宅、高级公寓、别墅等

2、商业房地产：

包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。

3、旅游房地产：

包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。

4、工业房地产。

包括厂房、仓库等。

5、农业房地产：

包括农场、林场、牧场、果园等。

6、特殊目的的房地产：

包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。

b）按收益性划分

1、收益性房地产2、非收益性房地产

c）按市场性划分

1、出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产

d）按开发程度划分：

生地：

是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；

毛地：

是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；

熟地：

具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；

在建工程：

指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；

现房：

地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；

e）按建筑结构划分的类型：

建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。

以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：

钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：

墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构；

f）按建筑层数和高度划分的类型：

低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。

5、房地产价格的影响因素

a）供求状况

b）自身条件：

位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。

c）环境因素：

声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境

d）人口因素：

人口数量、人口素质、家庭规模

e）经济因素：

经济发展、物价、居民收入、

f）社会因素：

政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化

g）行政因素：

土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制

h）心理因素：

购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；

讲究风水、价值观的变化

i）国际因素：

国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况

j）其它因素

6、什么是房地产（一、二、三级）市场

a）一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）

b）二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场

c）三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场

7、影响楼价因素

a）地区：

基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。

各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。

b）交通：

一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。

c）楼层：

一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。

原因是位于高层的单位，比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。

且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。

d）朝向：

这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。

加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一定较高。

e）景观：

景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

f）配套：

若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。

如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。

此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。

二、房地产业

1、房地产业的概念和内涵

房地产也是从事房地产开发\经营\管理\服务等行业与企业的总称，房地产也是一个巨大的产业体系，房地产也包括：

土地开发和再开：

房屋开发和建设：

地产经营,包括土地使用权的出让\转让\租赁和抵押;

房地产中介服务,包括咨询\估价\测量\服务\服务公证等;

房地产物业管理服务,包括家居服务\房屋及配套设施和公共场所的维修养护\保安\绿化\卫生\转租\代购代付等;

房地产金融，包括信贷\保险和房地产金融资产投资等。

确切的说,房地产行业包括开发\经营\管理\服务等各个环节或过程的经济活动.各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。

2、房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系.建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门.房地产也则兼有开发经营管理和服务等多种性质,属于第三产业.一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商,将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商.在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

三、土地使用制度

1、土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种，它的主体是土地所有，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有\使用\收益\处分的权利。

我国实行的是城市土地属于国家所有。

农村土地属于集体所有的土地制度。

2、土地所有权的权能

1）土地占有权：

依法对土地实行掌握和控制的权力。

2）土地使用权：

土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利.

3）土地收益权：

依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利等。

4）土地处分权:

是依法处置土地的权利,包括出租\出卖\遗赠\抵押等.

5）土地使用权:

是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用\使用\收益和处分的权利.

6）土地使用权出让:

是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者\由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.土地使用权出让属于房地产一级市场。

7）土地使用权出让的特征

A）土地使用权出让是一种国家垄断行为；

B）土地使用权是有限期的。

年限届满时，土地使用者可以申请续期；

C）土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。

土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。

8）土地使用权出让的方式：

协议、招标和拍卖。

A）协议出让：

是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。

一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

B）招标出让：

是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。

适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。

拍卖出让：

又称竟拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地

C）使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。

9）土地使用权出让的年限

《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定了土地使用权

出让的最高年限，根据土地的用途分别为：

居住用地：

70年

工业用地：

50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地：

商业、旅游；

娱乐用地：

40年

综合或其它用地：

这个最高年限是一次出让签约的最高年限。

土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。

四、房地产开发与经营

1、房地产开发经营的主要阶段和过程

建设工程项目设立和企业组建：

房地产建设工程项目规划与审批

土地使用权的取得：

征地与拆迁；

工程建设与管理：

房地产的租售管理；

房地产的物业管理。

2、房地产经营：

主要指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。

3、房地产销售经营：

是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时房屋是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。

4、房地产开发项目转让：

是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成全部建筑任务时，将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。

5、商品房销售：

是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途径，通过市场销售给单位和个人，满足生产和生活的需要，实现房地产商品的使用价值和价值，获取最佳经济和社会效益的经营活动。

6、商品房预售：

是房地产开发企业为了加速资金周转，在开发项目的设计图纸已经确定，完成一定的开发工作量，但房屋尚未建成时，企业向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。

五、与土地有关的概念：

1.“三通一平”：

即路通、水通、电通、场地平整。

2.“七通一平”：

道路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气通、排水通，场地平整。

3.国有土地使用权证：

指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

与面积有关的概念：

1.建设用地面积：

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

2.建筑基底面积：

是指建筑物首层的建筑面积。

3.建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

4.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积

5.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积的总和。

使用面积大于等于地毯面积。

6.使用面积系数：

用百分率表示。

等于总套内面积之和除于总建筑面积。

7.使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

8.容积率：

指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

9.绿化率：

指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。

而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。

10.建筑密度：

即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

11.建筑覆盖率：

又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划用地之比。

12.1平方米=10．765平方英尺

13.面积计算

i.建筑面积=基本销售面积+公共分摊面积

ii.分摊系数=公共分摊面积÷

基本销售面积

iii.销售面积=（1十分摊系数）X基本销售面积

六、与住宅有关的概念

1、公寓式住宅：

公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

2、花园式住宅：

也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准，一般为高收者购买。

3、商品房：

有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。

4、商住住房：

商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

5、经济适用房：

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。

这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。

6、集资房：

集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的。

拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

7、TOWNHOUSE：

也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。

是处于独立别墅和低层住宅之间的产品。

8、多层住宅：

指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。

9、小高层住宅：

指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

10、高层住宅：

指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。

11、会所：

以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

12、跃层：

跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

13、复式：

复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。

在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米,而一般跃层为5.6米）上层供休息\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。

14、错层：

户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

但没有完全分成两层。

（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。

15、与规划有关的概念现楼：

已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。

16、准现楼：

已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。

17、楼花（期楼）：

处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。

18、CBD：

城市中央商务区

19、CLD:

中央生活区

20、群楼:

从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。

21、架空层：

指由地面至标准层或群楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。

22、情景洋房：

“情景洋房”是万科的“专利产品”，正式名字为“户户带花园或露台的住宅”，也就是说，尽管是多层住宅，每户都能拥有一个宽大露天的私有室外空间。

从外表上看，它很像联排别墅，高四层。

设计为一梯两户，第一、二层为平层，三、四层是复式单位。

“情景洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式”设计，即每上一层都有一个退缩位，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。

无论是外观还是内部布局都让人感到相当新颖。

加上配合着一梯两户的设计，使“情景洋房”能南北对流通风，也相当符合目前消费者注重的健康概念。

23、板楼与塔楼：

板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。

”业内专家指出，“从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。

板板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。

在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。

而目前市场上有许多所谓板楼的户型却达不到南北通透，甚至有的板楼还有纯北向户型。

这与塔楼其实没有太大区别。

有的户型虽然做到了南北通透，但进深却达到了17米，甚至更大，使室内出现了暗厅。

这样板楼通风采光效果都大打折扣。

板楼优于塔楼的概念早已有之，买板楼已经成为普通购房人的首选。

板楼以其通风透气、日照采光，特别是高得房率的优势，受到市场的认可。

平均而言，同区同位同类同质的板楼售价一般较塔楼贵１０％以上。

２００２年，板楼优势已经蔓延到写字楼市场。

对于可分隔小产权进行市场销售的写字楼而言，板式建筑显然有普通塔式建筑无法比拟的优势。

比如位于ＣＢＤ卫城区的住邦２０００商务中心共２３层约８０米高，其宽度超过１５０米，但进深仅为１８米，进深比（宽度与进深度之比）超过８倍，是一个标准的板式结构楼。

与普通塔式写字楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。

板楼的进深受限制一般不会超过15米，而塔楼则是边长十几米甚至是几十米的围合建筑，所以同一长度的楼体，由于厚度的不同，塔楼所出的面积要比板楼大得多，同时受楼间距和控规的影响，随意加大覆盖率也不现实。

项目需要增加面积，增大容积率，塔楼是很好的选择。

此外，塔楼的方正使户型设计的难度降低，更容易设计出优秀的户型。

建安成本的降低是开发商选择塔楼的又一个主要原因。

砖混结构的多层板楼逐渐淡出市场，但现浇结构的多层板楼成本仍然最低，单方建安成本大约８００元。

塔楼的建安成本介于板式小高层和高层板楼之间，一般来说，高层塔楼的单方建安成本大约是１６００元／平方米左右。

而同等高度的板楼建安成本则要超过塔楼（大约１８００元／平方米），主要原因是比塔楼更大的公用部分面积和更低的电梯使用率。

就塔楼而言，开发商获得了更多的建筑面积，却留给住户过多的分摊面积和更低的使用率，购房者的需求和开发商利益最大化之间的矛盾很难调和，而价格是调和这一矛盾的最有效，最直接方式。

比板楼低得多的价格是塔楼最基本的生存之道。

同一项目，塔楼的销售均价比板楼至少低５００元／平方米，甚至更多，虽然二者差异很大，但不存在竞争，而且能在同一项目中很好地并存而互不影响。

24、买塔楼的房多少层为好：

想买的商品房是塔楼。

据我所知，有的塔楼是楼层越高价格越贵，而有的是中间层次贵，两头层次便宜。

这是否和设备层所在的位置有关？

买塔楼是否楼层越高越好？

买高层的塔楼会不会有水压不够或其它问题？

塔楼一般是楼高的房屋价格较高。

这是因为塔楼的高层通风、采光、视野都较低层要好。

但是顶层因为隔温问题，夏天热冬天冷，所以不能简单说楼层越高越好。

一般来说，塔楼中间靠上的楼层比较好，价格也较贵。

比如15到16层的塔楼，位置最好价格最贵的应该是在10到13层。

24层高的塔楼各户型首层价格最低，向上依次递增，20层最贵，20层以上反降。

房屋的价格与使用一般同设备层所在的位置没有太大关系。

无论设备层在什么位置，都不会影响住户的正常生活，包括高层住户的用水等。

七、与规划有关的概念

1、开间：

住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

开间一般在3至3.9米之间。

2、层高：

房屋一层的高度。

对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

3、户型：

根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

4、户室比：

各种户型在总户数中所占的比例。

户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%

5、建筑系数：

“建筑占地系数”的简称。

指一定建筑用地范围内的所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

6、房屋层数：

是指房屋的自然层数。

一般按室外地坪以上计算。

采光窗在室外地坪以上的半地下室，室内屋高在2.2米以上的计算层数,在2.2米（含2.2米）以下的不计算层。

地下室（包括层高在2.2米以下的半地下室）、附层（夹层）、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。

层数按照一栋房屋的最高层数填写。

按照划分栋号的原则，一栋房屋可以由同一结构，不同的层次组成，但在认定房屋层数时，一栋房屋只按层高一层确定层数。

7、框架结构:

由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。

因未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。

这种房屋的墙体只起围户或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。