4杭州高校学生公寓投资及财务分析Word下载.docx
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(1)项目建设的必要性。
近年来,高校扩招的势头还在蔓延,虽然各地、各高等学校按照高校后勤社会化改革的要求,新建、改建了一大批高质量的学生公寓,也较好地解决了高校扩招后学生住宿难的问题,但仍然满足不了,因此而产生一些新的矛盾。
有些高等学校运用社会化的办法,在学校的周边及其他地区,成片建成了相当数量的学生公寓。
但这些公寓大多位于校外,由不同学校、不同年级的学生共同使用,共住学生群体规模和管理难度较大,管理工作相对薄弱,有些学生公寓已发生了一些问题,出现了事故苗头。
一些高校出现学生住宿场所发生治安伤害事件。
继2月23日云南大学发生四名学生在校内公寓被害案后,又有部分地区高校学生宿舍相继发生偷盗、抢劫、伤害等刑事治安案件。
此外,近年来一些在校大学生自行租住校外民房,条件参差不齐,有的不具备基本的安全设施,有的周边治安环境复杂,安全或治安事端时有发生。
4月27日晚,西藏民族学院两名学生在校外租住房屋遭歹徒绑架抢劫,近期相继发生高校学生在校外租房被害以及煤气中毒死亡事件。
产生上述问题的原因是多方面的,其中一个重要的原因是学生住宿管理工作薄弱。
一些高校对学生住宿管理工作没有切实负起应有的责任,没有认真落实辅导员进公寓、安全保卫工作进公寓等制度;
一些高校在学生校外租房的管理问题上采取了放任的态度。
(2)可行性研究初步进展
就上述一系列问题,我们项目的提出是合理的,我们可行性研究工作处于初级阶段,对其进展暂做书面讨论。
1、项目的投入在劳务需求上利用线性规划对偶理论计算影子价格
2、市场规模及性质通过群众调查,精确数据生成图形。
3、受益人群下沙高教园区
4、技术方案及生产要素与工地建筑承包商订立合同
5、投资与运营费用在具体规划里进行成本效益分析比较
6、财务和经济收益进行投资预算、市场销售预测、财务报表分析
7、建筑地实地调查环境影响报告
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测和项目规模
(1)市场需求量简要分析。
校舍紧张在全国高校普遍存在。
近年来,高校招生数量的增长,直接启动了正在形成的教育市场,学生宿舍的紧张局面将更加突出。
据悉,今年全国普通高校比去年增招48.1万,增幅在40%以上,以每人按国家规定的面积计算,全国高校要增加300余万平方米。
而据有关人士预计,未来几年,全国高校的招生数量将翻一番。
住宿紧张已引起各方关注。
许多高校在暑期或利用国拨、自筹资金改造旧舍,或利用社会力量开发租用。
一时间,高校扩建宿舍蔚然成风。
建学生公寓的最大问题在于经费。
学校原本紧张的教育经费,也主要投入于教学科研和师资队伍建设方面。
学校在校内建学生宿舍的路子不能再走了,必须依靠社会力量来解决学生的住宿问题。
(2)计划销售量、销售方向。
全部楼盘出售。
方向面向下沙个高校。
(3)产品定价及销售收入预测。
大学生公寓的经营风险小,每年的收入相对稳定,而且随着国民收入、租金和房产价值的增长,资产保值相对容易。
(4)项目拟建规模。
60,000平方米上下。
1.2.2原材料、燃料和动力供应
(1)项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。
主要原料是水泥、金刚石、玻璃、无碱砂等。
(2)需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。
(3)进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。
1.2.3厂址
(1)地理位置下沙高教园区
(2)占地面积60,000平方米上下。
(3)实例必要性随着高校的阔招,一些的后勤根本跟不上学生的迅速扩大的数量。
就拿浙江理工大学来说,现在大一新生就租用金沙港的地方作为学生的宿舍。
但那里有许多不便,如离学校远,学生要花在来去路上的时间比住在一二区的要多的多,再说要有交通工具,虽学校有校车,但坐校车也是一笔额外的开支。
而且那边很荒芜,女生住那边不安全。
还有那边商店少,对于学生买生活用品之类很不方便,既然学校不能提供方便舒适的住宿,学校就不应该以便于统一管理,学生安全为由,规定学生住学校安排的宿舍作为新一代的大学生,已经是成人,完全有能力,也应该有能力对自己负责。
而且大学管理应人性化和充分的自由度。
所以学生可以根据自己的经济能力,租用一人套间,二人套间,三人套间。
现在大学生也有在外租用房屋。
但那环境复杂,人群个异,相对不安全。
所以我们的目的就是在学校附近见建造专供学生使用的高级公寓。
为学生提供一个及安全有自由舒适的生活环境。
同时也减轻了学校的住房压力。
1.2.4项目工程技术方案
1.生产设施、辅助设施、
学生居住相关的商店,如小吃部,超市,书店,文具店等
能够为学生提供本基本健康锻炼的户外设施。
1.2.5环境保护
施工单位必须按杭州市政府颁发的施工现场环境保护的规定采取有效的措施,保护环境及周围居民正常生活。
要严格遵守《中华人民共和国固体废物防治法》(1995年10月),《中华人民共和国环境噪声防治法》(1996年10月)。
a)控制作业时间,对施工中产生较大噪音的施工项目要合理地控制其作业时间,电动圆盘锯、电锤、石材切割机等作业过程尽量安排在白天施工,晚上尽量进行无噪音施工项目如油漆、胶粘项目等,向周围住户做好相应的解释工作,减少施工对周边单位正常工作和居民日常生活的影响。
b)施工垃圾处理。
施工现场的垃圾做到每天定时清理,现场垃圾采用集中堆放,专人管理,统一搬运的方法。
对清运废渣垃圾的车辆,用苫布对所载物进行覆盖,避免途中遗撒和运输过程中造成扬尘。
c)施工现场做到活完料净场地清,防止污物及粉尘产生
1.2.6工厂组织及劳动定员
1.为了确保各项目标的顺利实施,确立工程项目组织机构,经理部下设八个职能部门,各职能部门负责组织指挥现场施工和各项工作的管理实施,各职能管理人员由具有高水平管理技能和责任心强的同志担任,特殊工种一律先培训,合格后持证上岗,制定严格的岗位责任制,落实到人。
(1)工程实行科学的全封闭管理,严格执行人员外出的请假制度,增强工人的纪律观念,提高工人的思想素质。
(2)做好工人的入场教育,职工安全教育及考核记录
(3)施工人员住宿统一安排,做到整齐划一,绝对清除脏、乱、散、游现象
(4)做好劳动力的培训及技术咨询工作,对所有进场的施工人员进行施工管理教育,所有特殊工种人员必须持证上岗。
(5)根据施工进度,合理安排各分项施工人员的进出场,优化组合施工人员,避免施工现场出现人员闲置、窝工或少工、断工现象,使整个施工有序有节交叉进行,现场施工人员平均在125人左右,高峰期约196人。
1.2.7项目建设进度
项目总用时暂定18个月,其中:
第一个月联系材料供应商,备料及做好奠基;
第二月至第十四个月完成房屋建筑竣工;
第十五个月至第十六个月完善周围绿化等锻炼设施,并接受上级对工程的质量检测。
1.2.8投资估算和资金筹措
(1)项目所需总投资额。
分别说明项目所需固定资产投资总额、流动资金总额,并按人民币列出。
人民币(万元)
项目所需总投资额35,000
所需固定资产投资总额30,000
流动资金总额5,000
(2)资金来源。
贷款额、贷款利率、偿还条件。
合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向。
贷款(总额:
5,000万元;
贷款利率:
10%)
资金来源中方:
总额5,000万元;
主要投资土地及劳
动力
投资
外商:
总额25,000万元;
主要投资管
理技术
1.3主要技术经济指标表
在总论章中,可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。
大学城学生公寓投资估算
估算编制依据及说明:
一、本工程估算依据单体建筑设计任务书、方案设计图纸和说明书,参照X年X月《杭州地区建设工程技术经济指标》及类似工程造价资料,采用单位建筑面积造价指标方法估算造价;
二、本估算报价主要包括下沙下沙高教园区首期建筑单体和室外工程费;
其中首期室外工程造价(包括土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等)暂按建筑单体总造价的10%计算;
三、本工程所有单体均使用中央空调,由于整个大学城采用集中供冷方案,故各单体建筑物室内空调只考虑空调管线及末端设备,不再计算主机、水泵、冷却塔等设备费用;
四、估算不包括的投资项目:
1、室内特殊高级装饰工程;
2、办公及生活用具、家具购置费用;
3、下表未开列的其它建筑安装工程项目造价及建设项目其它费用投资等费用;
4、整个大学城集中供冷站设备及室外空调管线。
序号
工程费用名称
建筑面积(m2)
估算单价(元)
估算合价(万元)
一
方案一
1
室内建筑安装工程
土建工程
1050.00
5985.00
室内给排水及消防工程
80.00
456.00
室内电气工程
120.00
684.00
室内弱电工程
90.00
513.00
室内空调工程
200.00
1140.00
室内热水工程
20.00
114.00
电梯购置及安装
0.00
学生公寓小计
57000
1560.00
8892.00
2
室外工程暂按室内工程10%计
889.20
室内外工程合计
9781.20
3
建设项目其它费用
工程监理费(按1.2%计)
117.37
工程招投标费(按0.2%计)
19.56
工程地质勘测费暂按13元/平方米计
74.10
临时设施费暂按10元/平方米计
57.00
报建费按5元/平方米计
28.50
工程质监费(按0.15%计算)
14.67
城市建设配套设施费(暂不计)
白蚁防治费按5元/平方米计
建筑物放线费暂按1元/平方米计
5.70
实验试验费(暂按0.5%计)
48.91
二组团规划设计费暂按3元/平方米计
17.10
设计费(暂按3.5%计)
342.34
施工图审查费(按设计费15%计)
51.35
竣工图费(按设计费8%计)
27.39
建设单位管理费(按1%计)
97.81
合同公证费(按0.1%计)
9.78
合同鉴证费(按0.1%计)
其它费用小计
949.87
4
预备费(按5%考虑)
536.55
方案一估算总造价
1976.78
30890.68
二
(方案二)
1000.00
6019.20
541.73
722.30
1203.84
120.38
60192
1520.00
9149.18
914.92
10064.10
120.77
20.13
78.25
60.19
30.10
15.10
6.02
50.32
18.06
352.24
52.84
28.18
100.64
10.06
983.05
552.36
方案二估算总造价
1927.09
31795.85
三
(方案三)
6366.36
545.69
727.58
1212.64
121.26
60632
1570.00
9519.22
951.92
10471.15
125.65
20.94
78.82
60.63
30.32
15.71
6.06
52.36
18.19
366.49
54.97
29.32
104.71
10.47
1015.43
574.33
方案三估算总造价
1989.20
33066.7
1.4存在问题
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
因为我们现在的报告还是处于初级阶段,一些数据还是根据相关资料查找的,与实际还会存在一定差距,因此很多地方都还是有的商讨的。
就几个主要的问题,拟建规模现在数据是60,000平方米上下,资金需求来源还未落实,楼盘具体定价还没确定,有待项目进行中再由具体成本费用来定位,还得考虑隐在竞争价格。
而且经济指标表有的待调整。
基本上实际调研科目还没行动,我们是根据类似项目模拟的。
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