购房焦灼期 小心售楼小姐的美丽谎言Word文档格式.docx
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先发制人
作为购房者更应该看中眼前,不妨在不同时段多看房子几次,包括周边环境,在决定买房之前,可以通过网络、报道之类的途径了解所在楼盘的最新信息,打听一些旧业主对于所在楼盘的总体评价,以及周边楼盘的一些具体信息,善于质疑。
如很多楼盘会宣传说将有名校引进,此时可以问清是“正在洽谈中”还是“已签约”。
对售楼小姐谈到的众多诱人条件,以及购房者自身考虑到的合理要求,购房者应该尽量争取写入合同条款,避免在将来问题出现后而无法在法律层面上保障自己的权益,在签订买房合同时最好请有经验的人把关。
(记者詹青实习生张映珍)
揭穿售楼小姐真实谎言见招拆招破解卖房六招
2011年03月17日13:
57
来源:
武汉晚报
字号:
T|T
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售楼员用许多方法逼你买房,你千万要冷静;
别以为高层9-11楼不错,这些楼层是扬灰层;
好的施工单位关键是看工地是否干净;
别相信建筑设计是什么美国或加拿大公司等。
记者也从某外地入汉的代理机构获悉一些不为人知的卖房招数。
现在,卖房子的招数令人眼花,我们买房人应学会“见招拆招”。
楼市疯狂时,买房人得围着售楼小姐转,甚至为了买个好朝向的房子给她们塞红包。
而今年,轮到她们“装孙子”了。
我们都知道的是售楼小姐多练就“势利眼”,她们会从衣着上准确地判断出客户的经济实力。
比如,衣服的牌子,搭配得如何,皮鞋的亮度;
根据来访者的“坐骑”判断他的身份和购买力。
除此之外,她们还有其他撒手锏?
招数一:
美人计
近日,某知名代理机构打出置业顾问只招“空姐”。
该机构负责人说,去年,满城找不到几个“漂亮”的售楼小姐,有些小开发商,甚至把自家所有的年轻女性亲友,都拉出来卖房。
美女的话,总会让人无法拒绝。
拆招:
带上美女,让对方无从下手。
招数二:
苦肉计
她们善于用“苦肉计”,有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户,湿漉漉地赶着把资料送到客户手里,或大雪天身穿裙子陪客户看房子,一圈又一圈,冻得嘴唇发紫;
或是三伏天,陪你爬到16楼看房,热得汗流浃背。
视而不见,多想想自己的荷包。
招数三:
无间道
在项目周边楼盘安插“卧底”。
比如,A项目会给周边的B、C、D项目分别找到“卧底”,给她们丰厚的报酬。
当客户不接受自己的楼盘时,她们会把客户带到A楼盘。
当“吃不饱”时,一些胆大的自然愿意多赚些。
当售楼员要带你去其他楼盘,或给你发其他楼盘的信息时,不妨去看看,多一个选择毕竟不是坏事,但不能被两个女人哄倒。
招数四:
免费午餐
免费为大公司与政府部门举办理财、收藏、化妆等讲座,然后套取“优质客户”的联系方式。
天下没有免费的午餐,不要随便留下自己的联系方式。
如果非要留,才能拿礼品的话,不妨编个假的。
招数五:
无中生有
用各种方法逼购房者下定。
售楼小姐会告诉你,“我们的优惠本周截止,你要想买,最后赶快来交钱”。
让那些真想买房的客户,想再多挑下,又怕这家楼盘的几万块的优惠没了。
另外,售楼员互相配合打假电话,或假装成顾客,或是把你想要的那套房,又同时介绍给其他人,以造成紧销气氛;
如你对某套房有了初步意向后,过几天售楼处会告诉你:
“你看中的那套房有人要购买,你要的话马上来付定金。
”
你也可以反过来吓唬她。
“如果没有合适的,就到其他楼盘买。
招数六:
暗度陈仓
当你第一眼看中某套房子或商铺时,售楼员会说这套房子或商铺已售。
原因是有些开发商为先推出位置不理想的商铺,把位置较好的后期再出售。
许多好销的房子被售楼处“控制”起不卖,对外宣称已售出,根据销售进度逐步放出。
这在楼盘开盘初期比较明显。
售楼部墙上贴的售出房源的“小红旗”,不要信。
如果没有自己中意的户型,不能将就。
房子和老婆一样,都是一辈子的事。
购房必备防骗18招售楼小姐曝光楼市“潜规则”
2011年03月17日16:
10
凤凰网论坛
1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。
2)开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。
3)广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。
4)售楼员会用许多方法来逼你买房,让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。
要自己看中才买。
5)别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。
6)别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了。
7)别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。
8)别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。
9)绿化率,容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。
10)漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的。
12)注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开发商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13)为何上海的所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是卖不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?
15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的。
16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条。
17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。
18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
3.15到来之际爆楼市九大潜规则防骗
24
[提要]事实上,我们的日常交易过程中,作为消费者的你其实被“潜规则”的次数和机率比比皆是。
昨日下午,办公室维权热线接到业主的投诉电话。
该业主称他家买的房子上电梯得从二楼上。
好奇的值班编辑一问究竟,结果才发现投诉理由实在让人哭笑不得:
原来该业主所处小区一二楼被规划为商铺,电梯的起始位置则被安装在了三楼,也就是说,该小区业主回家的时候,必须要爬相当于两层楼高的楼梯,这才能享受到电梯公寓的自动化待遇。
事后,开发商也承认设计有误,但业主都交房定型了,为业主解决这个问题可没修改图纸那样简单,结果无辜的业主也只能听之任之,忍气吞声。
买房前
1虚假宣传
消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。
表面上看,所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称,造成双方之间的误解,而背后藏着的却是开发商过于失真的营销包装严重误导消费者,这是涉嫌违反法律法规。
消费者在购房时,要理性看待房地产广告,它只能作为一种参考资料,不要盲信盲从。
购房者应到实地进行察看、同时要保留广告单、楼花等宣传资料,日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
建议广大购房者掌握好二者的区别。
2交钱排号
诚意金是开发商取得《上篇房预售许可证》之前客户收取的资金。
其实,在商品房买卖合同中并无诚意金一说。
从法律意义上说,开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。
但是,大家认为缴纳诚意金换购房折扣划得来。
然而,“这种折扣没有任何实际意义。
甚至,折扣价比原价还要高。
”业内人士邹亚表示。
据了解,诚意金缴纳比例是销售定价的重要依据。
在操作上,开发商从缴纳诚意金到正式销售有时间差,而这为开发商提供了操作空间。
缴纳诚意金,没有享受购房服务。
对于购房者来说这是十分不公平的。
3捂盘惜售
开发商用捂盘惜售的办法使利润最大化的花招早已存在,并伴随着楼市的火爆而愈发严重。
“捂盘惜售”从字面意思理解,应该是“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”。
从房地产销售来看,这种说法有点滑稽,因为还没有哪个开发商会“把房子存着,舍不得”把房子拿出来卖。
实现销售是开发商的最终目的,但是选择何时销售则是开发商的一个销售手段,捂盘惜售所反映的本质是开发商对销售时机和推售节奏的选择。
但被动的是,消费者遇到捂盘行为往往束手无策,只能坐看房价上涨。
买房中
4销控假象
2009年7月15日,《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》正式实施。
该《办法》的最大亮点是,增加了房地产企业应在商品房销售现场需公示的信息内容,全面涵盖了商品房项目在国土、规划、销售和物管等与消费者购房决策息息相关的重要信息。
在该《办法》实施后,市房管局开展了专项检查,结果数十家企业被曝光。
尽管曝光企业的解释理由五花八门,但卖房“捂信息”成为最终结论。
事实上,“很多开发商就是利用销售信息不对称,利用假销控表制造假火爆,诱使更多购房者仓促下单。
”业内人士透露。
5预售手续
商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。
如果一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续,便获得了对抗第三人的效力,如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售,其后一预售合同就不能办理登记备案手续,有效的杜绝了开发商“一房两卖”的现象。
即使出现“一房两卖”的情况,购房者也可根据登记备案的合同优先取得该房屋,而第三人只能根据合同追究开发商的违约责任。
因此,及时办理登记备案手续,可有效的维护购房者的合法权益,保证交易的安全性。
6霸王合同
所谓“霸王条款”,就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等,限制消费者权利,严重侵害群众利益。
相信大多数买房的人在面对购房合同时都有同感,因为在合同中有大量的条款是消费者不熟悉的,而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款。
具体表现形式有:
认购定金难归还、单方扩大解约权、减免责任巧设计、模糊标的好圈钱、违约责任不对等、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱。
买房后
7虚假承诺
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠,很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。
“样板房”也耍花招,一些开发商利用样板房欺骗消费者,样板房质量、结构与实际所交房不符;
装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
购房者要仔细阅读购房合同中的内容,必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中,这样才有保证。
8虚假配套
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺,但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时,会发现许多的承诺并不到位。
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。
如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?
二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。
三是看周围是否有替换的配套设施。
假如缺乏上述措施,一旦开发商提供的配套设施不配套,麻烦就多了。
偷换物管
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主的正当权益。
或在一段时间后偷偷更换物业管理公司,以次充好。
购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。
17个案例总结深圳买房防骗定律教你买房识路
52
购房时,消费者需小心防骗,以免误中机关。
“合同违约、房屋质量方面的投诉是去年房地产投诉中最多的,但是实际能够解决处理的不多,因为消费者仍然处于相对弱势的地位。
”在接受记者采访时,东莞市消费者委员会秘书长邓国平说道。
房产作为特殊的大宗商品,从消费者选房、看房到交易签合同,以及交楼、入住这一系列环节是消费者关注的重点。
在今年的“3·
15”来临之际,我们找到了去年发生的、与消费者买楼收楼等息息相关的消费“迷局”个案,并由本报专业团队、东莞房地产业内人士、东莞市消费者委员会及相关律师进行点评,希望对你的置业安家提供借鉴和帮助。
综述
合同违约及房屋质量问题为最大投诉点
来自东莞市消费者委员会(以下简称“东莞市消委会”)的数据显示,2010年消委会共接到房屋及装修建材类投诉79件,占投诉总量的3.62%,与前一年投诉量相比有明显上升,增长约19%。
据邓国平介绍,去年的投诉主要集中在虚假宣传、逾期交楼、办证延迟、口头承诺以及房屋质量方面。
“存在投诉就说明东莞房地产行业在诚信方面仍存在不少问题。
签合同最好约请法律人士同行
长期关注楼市相关案件的广东沃金律师事务所合伙人、律师吴玲告诉南都记者,在该律师所接到的纠纷案件中,房地产类所占的比重较大,其中逾期交楼、延迟办证等类别也较多。
不过,在二手房市场,南都记者调查的多家中介公司称因纠纷导致解除交易合同的并不多。
邓国平提醒,目前开发商都是使用职能部门的格式合同进行交易签订,但是这份格式化合同使用已久,多数条款并不实用,加上开发商本身也有意避开违约责任,这样的合同是有失公平的,“所以消费者如果想要退定,在追究开发商的违约责任时,很难找到充足的理由。
因此,下定前,就要货比三家,根据自己的履约能力和需要,看清各种《协议》的限制性和违约条款,签合同当天最好约请法律人士共同前往。
不少退房投诉为借题发挥
“很多投诉都是小问题,在我们调查后发现也缺乏证据,所以就没有受理。
”邓国平表示,在去年的房地产投诉案件中,不少关于退房的投诉实际上是消费者“借题发挥”,“去年的房地产政策变化较快,一些买家可能因为贷款政策等的变化无法按约定条件进行交易,要求退房却自知无理。
但由于房产毕竟是大宗消费品,消费者要求很高,所以在一些小问题上大做文章。
实际上我们调查发现,他们的投诉目标和理由要求并不充分,无法受理。
由于大环境的影响,去年国家两次出台厉政调控楼市,同时银行贷款政策也因此开始频繁变更,一些资金实力不足的消费者从而被阻挡在购房门槛之外,实际上贷款不成;
另外是许多购房者预期房价将跌,或又看中了更好的楼盘而希望解除原有合同,即希望退房。
但是,他们也知晓以此退房自己理亏,所以便以房屋质量问题等各种理由要求退房。
“这也体现出消费者缺乏法律契约的精神,对商品房消费还不够理性,不把合同以及自己的签字当一回事。
”邓国平解释,如很多消费者投诉的房屋质量问题都是质量瑕疵,属于售后服务的范畴,本身对房屋的安全及使用不构成影响,达不到退房的规定,投诉的要求比较盲目,当然开发商对于消费者的疑问解答不够及时和准确。
选房篇
守则1
看广告不如实地查看和咨询
事件回放:
09年底南城一个大社区开盘,因为有朋友买了这里,再加上报纸上刊登的广告让人心动,因此吴天华准备带老婆一同看看这个房子。
样板房是在销售中心外部的地面上按照交楼尺寸搭建起来的,开发商的解释是现场工地正在施工,要确保安全性。
样板房共3套,外围像个小森林公园,绿树成荫,曲径通幽地进入到每个样板房里。
由于看不到现实的楼栋和没有具体的观感,只能通过咨询获取信息,当时的开发商和销售人员都称,“你们收楼的时候,园林会比这里的还漂亮”。
可是收楼时吴天华发现,不大的小区园林里,草坪的面积占了大部分,小树大树稀稀拉拉,“面目全非”。
开发商的解释是树还没有长起来呢。
虽然这也构不成对生活造成影响,但吴天华一家还是心有不甘。
守则解读:
多位有过买房经验的业主建议:
对于开发商所宣称的广告内容,请购房者实地查看和咨询,了解实际情况。
现在开发商的广告通常会打出非常细小的一行字,称“本广告文字仅为邀约邀请,不构成买卖合同内容”,因此消费者在买房时不要光看广告内容,签合同时要看清楚有无将相关条款写入合同。
守则2
仔细观察样板房家具尺寸
[样板房忽悠]
雯雯一直想买一套公寓自住,年初时看中一套单位,48平方米的空间里,安排了一房一厅,厨卫更是单独设计,在她看来功能十分完善,而装修豪华的样板房,也让她直接梦想着未来舒适的生活。
但是,当收楼准备装修入住时,雯雯发现了当时忽略的问题,她所购买单位的卧室,开间和面宽都不够,样板房中放置了缩小版的家具,以致看起来空间阔绰,但要放下一张正常大小的床,就没地方摆放衣柜,只能移至客厅,影响美观。
在样板房中,尤其是小户型单位,开发商经常会放置缩小版本的床和衣柜,以便让户型看起来显得阔绰,消费者看样板房时,要注意看家居的大小,同时想象一下未来生活的摆设,以免产生使用上的错觉。
同时,因为样板房与消费者实际购买的楼层不同,可能产生户型中窗户位置或者房间位置的不同,购买时要以合同户型图为准。
守则3
“笋盘”出现时要多留个心眼
[房源欺诈]
钟发源现在住在东城新世界花园[最新消息
点评],房子是两室两厅,他希望仍在东城买一个三房或者四房的大户型,并考虑在二手房中选择。
钟发源去年中找了自家旁边的几家中介放盘,同时也打算在这里找房子。
在中介的门店,通常有密密麻麻的“门窗贴”,看似很便宜、房源极佳。
有一天晚上他和女儿一起散步,在好多家中介门口都看到了不错的房子,但是几乎所有的中介都告诉他,房子已售,或者已售转租,而向他推介其他的房子,但无疑比“门窗贴”展示的要贵。
钟发源让女儿上网看看,网上的房源号称是实景图片,但是女儿却在电话里被告知,该房源是忘记更新,已卖出云云。
如此折腾几次,他发现,只有跟进几个靠谱的中介经理,并且实地看房,才能找到更好的房源。
启富置业市场经理林晶指出,无论是一手楼开发商和二手房中介,在推广的时候都会宣称有笋盘、特价单位,但往往是“边角料”,屈指可数的几套经常号称已售完。
天下没有免费的午餐,尤其特价和比较不靠谱的优惠条件出现时,要多留个心眼。
如二手房可能还会有产权不清晰等种种问题。
守则4
喊提价不违法,但要理性应对
[“催买房”陷阱]
梁先生打算买套大点的单位,年初朋友介绍了一家楼盘,园林、户型都满意,但周边没什么商业配套,梁先生犹豫不决。
过年前一个周末,售楼小姐打电话来告诉梁先生,接到开发商的通知,周一开始全面提价,每平方要上涨300元到500元。
这让梁先生有点着急,跟妻子一商量,当天去了售楼部,当时折合每平方米的售价为7790元/平方米。
结果,梁先生签了购房合同,办了贷款,过完春节就后悔了。
3月初,梁先生收到开发商的短信,宣传优惠8.8折,他到了楼盘现场,发现跟自己同一层同样户型的单位,折后价7500元/平方米左右,比自己购买时还便宜了不少。
梁先生认为受到了售楼小姐的欺骗,而降价也让他感到十分受伤。
广东明冠律师事务所邱平旺律师指出,销售人员即使利用虚假提价促成交易,只能认定是不诚信的行为,但不构成法律责任。
买房时为了促成交易,假称楼盘将要提价,也成为地产公司常用的一种手段,消费者在此种言论前,需理性应对。
而业内人士也指出,东莞楼盘目前提价的压力也较大,消费者面对涨价说法时,应谨慎判断。
合同篇
协议存在重大误解,可撤销合同
[合同条款]
买房者乔真去年年底看中了位于第一国际的一套公寓楼。
当时乔小姐提出两个条件,一是只接受三成首付款,二是余款只能通过公积金贷款的方式支付。
业务员对此满口答应。
乔小姐信以为真,当晚就和卖家一并签署了买方、卖方以及中介公司的三方协议,并在合同的备注一栏写“卖方将配合买家做公积金贷款”的相关内容。
谁料过了几天,中介公司业务员告知乔小姐,由于房屋单价超过6000元,按照现行的东莞公积金贷款政策,无法做到使用公积金贷款七成,建议其通过公积金贷款+商业贷款的组合贷款方式进行。
乔小姐表示不愿意接受,并要求退还先前支付的中介费用以及给予卖方的定金,但遭到了中介的拒绝。
乔小姐认为,由于经办的业务员专业水平有限,对政策细则并不不熟悉或者“知情不报”,误导了自己,应该解除合同。
不过,签订的合同另外两方都各有说辞。
卖方表示,由于中介公司的失误导致的交易不能实现,其本人并无责任,如解除合同,本身也遭受到损失。
而中介方则称,已积极在与买卖双方沟通,若是因为自身问题造成的差错,一定会承担起相应的责任。
广东沃金律师事务所的唐全洲律师表示,买家在合理的信赖情况下签订了买卖协议,但是协议里面存在重大误解,从法律的角度来说,属于可撤销合同,但是在实际诉讼中,得看买家签订合同时,中介的承诺是否有相关证据。
因此建议在合同条款中一定要体现合同各方的责任和义务。
(陈焓)
口头承诺写进合同才算数
[承诺问题]
廖星跟前妻在广州有一套房子,但是离婚后房子判给了前妻,房子的贷款已全部还清。
去年年底,他准备在东莞虎门再买套房子。
此时的政策已经对第二套房作了明确的界定,但他仍然很担心自己被划为“第二次置业”的范围。
廖星在买房的时候还特意留了个心眼,并将自己的详细情况告知销售人员。
当时的销售人员很肯定地回复:
这种情况
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