第七章 土地权属管理概论文档格式.docx
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包括地役权、空中权、地下权、租赁权、抵押权、借用权、耕作权等。
7.2.1土地所有制和土地所有权
我国《土地管理法》规定:
“中华人民共和国实行土地的社会主义公自制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
土地所有权是指土地所有者依照法律规定刘其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利,是土地所有制的法律表现形式。
1、国有土地
根据《土地管理法实施条例》,下列土地属于国家所有:
1)城市市区的土地
2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征!
J1句为国自.的土地
3)国家依法征用(收)的土地
4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
5)农村集体经济组织伞部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地
6)因国家组织移民、A然灾害等原因,农民成建制地迁移后不再使用的原属迁移农民集体所有的土地
2、集体土地所有权的限制
1)对集体土地使用的限制
a,对集体建设用地的限制
b,对集体农用地的限制
2)对集体土地权属流转的限制
a,对集体土地使用权取得的限制
b,剥集体土地使用权流转的限制
7.2.2土地使用制和土地使用权
1、土地使用制
1)国有土地使用制
a,国有建设用地使用制
b,国有农用地使用制
c,国有未利用地使用制
2)农村集体所有土地使用制
a,集体农用地使用制
b,集体建设用地使用制
c,集体未利用地使用制
2、土地使用权
土地使用权是指土地使用者根据法律规定剥其使用的土地享有的占有、使用、收益和部分处分的权利。
在我国,土地使用权具有以下特性:
1)派生性
2)从属性
3)直接性
4)可转让性
5)有期性
7.2.3士地他项极利制度与土地他项权利
土地他项权利是指土地权利中,除土地所有权和使用权以外的其他权利。
1、地役权
地役权是指为自己的土地利用的需要,而剥他人土地加以支配的权利,包括在他人土地上实施一定行为或者限制土地所有人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。
2、租赁权
土地租赁权是指承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。
3、土地抵押权
土地抵押权是指土地使用权人在法律规定的范围内,以不转移占有的方式,将土地使用权作为债务履行担保,已取得资金支持的行为。
当抵押人到期不能履行债务时,抵押权人有权依法处分该土地的使用权,并从处分所得中优先受偿。
4、空中权和地下权
空中权主要指以他人土地为依托,在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。
地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。
7.3土地权属确认
土地权属确认是保护土地所有者、土地使用者、土地他项权利拥有者的合法权益的重要法律措施。
确认土地权属应当以法律为依据,以事实为准绳。
依据现有法律法规难以确认土地权属的,应当按照有关规定予以调处。
7.3.1确认土地极属的法律依据
1)宪法
2)民法通则
3)土地管理法及其实施条例
4)城市房地产管理法
5)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
6)其他有关法律法规
7.3.2确认±
地权属的一般原则
1、确认国有土地的原则
1)城市土地国有化原则
2)国有土地所有权性质不可变更原则
2、农村土地中,国有土地与集体所有土地的划分原则
3、国家建设征用(收)集体土地、集体之间使用土地的权属确认原则
4、集体所有土地之间的划分原则
5、重复征用(收)和划拨土地使用权的确认原则
6、界线与面积不吻合时的确权原则
7.3.3土地权属调查
1、土地权属调查的任务是查清每一宗土地的权属、界址、数量、用途、等级、价格等内容,为土地登记、土地统计和利用管理提供原始资料。
2、土地权属调查的程序
1)准备工作
包括组织准备、资料准备、物质准备和人员培训等。
2)权属调查
包括指界、设置界址点标志、填写地籍调查表和绘制宗地草图。
3)地籍测量
包括平面控制测量、地籍碎部测量、面积计算、地籍图的绘制和成果检查验收。
7.3.4土地权属登记
1、土地登记是指国家机关依照法定程序将宗地的权属、位置、面积、用途、质量等级等状况记录于专门的簿册,以加强国家对土地的有效管理,保护土地权利人合法权益的一项法律制度。
2、土地登记的特点:
1)登记规则的统一性
2)登记机关的唯一性
3)登记时间的连续性
4)登记效力的一致性
3、土地登记的原则
1)依法的原则
2)统一的原则
3)申请原则
4)审查原则
5)公示原则
4、土地登记的内容
土地登记的内容通常包括以下五个方面:
权属、位置、面积、用途、质量等级和价格等。
5、土地登记的分类
1)初始土地登记
初始土地登记又称土地总登记,是在一定时间内对辖区内全部土地进行的普遍登记。
2)变更土地登记
变更土地登记又成日常土地登记,是对已经进行过初始登记的土地所有权、土地使用权、土地他项权利或宗地用途发生变化而进行的及时更新的登记。
6、土地登记的程序
初始土地的基本程序:
1)土地登记公告
2)土地登记申请
3)地籍调查
4)权属审核批准
5)}注册登记
6)颁发土地证书
变更土地登记的程序除不发布公告外,与初始土地登记的程序基本一致。
7.3.5土地权属争议的调处
土地权属争议是指两个或两个以上的单位或者个人对未经确权的同一块土地各据理由,主张权属,根据各方理由难以解决的土地权属矛盾。
土地权属争议案件采取属地管辖原则。
人民政府处理土地权属争议的程序:
1)土地权属争议的申请
2)土地权属争议的受理
3)土地权属争议的调查
4)土地权属争议的调解
5)土地权属争议的处理
6)当事人不服土地权属争议处理决定的补救
7.4土地权属的流转
在我国,土地所有权除了因征收发生转移外,不允许进入土地市场流转。
但是,土地使用权可以依法流转。
土地使用权流转按流转土地的所有权主体不同可以分为国有土地使用权流转和集体土地使用权流转;
按流转的客体用途不同可以分为农用地流转、建设用地流转和未利用地流转;
按其流转的层次不同可以分为一级土地使用权流转、二级土地使用权流转。
7.4.1土地征收、征用
土地征收是指国家为了社会公共利益的需要,依照法律规定的程序和批准权限批准,并依法给予农村集体经济组织和农民补偿后,将集体土地变为国有土地的行为。
土地征用是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的程序和批准权限批准,并给予农村集体经济组织和农民补偿后,将集体土地使用权收归国有的行为。
两者均具有强制性,但土地征收主要是指土地所有权的改变,土地征用主要指土地使用权的改变。
征收土地的审批权限:
1、国务院的批准权限
征收下列土地的,由国务院批准:
1)基本农田;
2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;
3)其他土地超过70公顷的;
4)征收农用地的,应当依法先行办理农用地转用审批。
其中,由国务院批准农用地转用的,同时办理土地征收审批于续,不再另行办理征地审批。
2、省(A治区、直辖市)的批准权限
征收上述土地以外的土地的,由省、A治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
7.4.2国有土地使用权流转
1、国有建设用地使用权的流转
1)国有建设用地使用权的一级流转
国有建设用地使用权的一级流转是指土地使用者从国家于中取得土地使用权。
a,国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指国家作为土地所有者,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让的最高年限:
居住用地一一70年
工业用地一一50年
商业用地一一40年
出让方式:
招标、拍卖、挂牌。
b,国有土地使用权租赁
国有土地使用权租赁是指国家作为国有土地的出租人,将土地使用权在一定年限内出租给承租人使用,并由承租人向国家支付租金的行为。
C,国有土地使用权作价出资(入股)
国家以土地使用权作价出资或入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入需要使用该宗地的企业,该土地使用权由使用该宗地的企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
d,国有土地使用权划拨
国有土地使用权划拨是指国家以无偿的方式将土地使用权提供给土地使用者。
2)国有建设用地使用权的一级流转
国有建设用地使用权的一级流转是指国有建设用地使用者从其他国有建设用地使用者于中取得国有建设用地使用权。
a,国有建设用地使用权的转让
国有建设用地转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。
转让方式:
出售、交换、赠与、继承等。
b,国有建设用地使用权的出租
国有土地使用权的出租是指国有土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
c,国有建设用地使用权的抵押
国有土地使用权抵押是指国有土地使用者在法律许可的范围内,以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。
2、国有农用地使用权的流转
1)国有农用地的一级流转
国有农用地的一级流转是指国有农用地使用者从国家于中取得土地使用权。
2)国有农用地的一级流转
国有农用地的一级流转是指国有农用地的承包经营者将土地承包经营权再转移。
3、国有未利用地使用权的流转
1)国有未利用地使用权的一级流转
流转的方式:
a,谁开发,谁使用;
b,承包。
审批权限:
一次性开发600公顷以下的,按照省、自治区、直辖市规定的权限,由县级以上人民政府批准;
开发600公顷以上的,报国务院批准。
2)国有未利用地使用权的二级流转
国有未利用地使用权的二级流转是指开发未确定土地使用权的国在荒地、荒地、荒滩的单位和个人,将其土地使用权再转移。
转移方式:
转让、出租、抵押等。
7.4.3集体土地使用权的流转
1、集体建设用地使用权的流转
1)集体建设用地使用权的一级流转
集体建设用地使用权的一级流转是指集体建设用地使用者从集体于中取得土地使用权。
a,集体建设用地的配拨
集体建设用地的配拨是根据国家法律法规的规定,由集体将其建设用地使用权无偿让渡,用于乡镇企业建设、农民建住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设。
集体建设用地的配拨基本上是无偿的。
b,集体以建设用地作为条件与他人联营
集体以建设用地使用权作为联营条件,与他人共同兴办企业。
这是集体有偿提供土地使用权的一种方式。
c,集体以建设用地作价入股
集体将建设用地使用权作价,作为股份制企业的一定股份,并按土地使用权股份占企业总股份的比例参与企业分红。
这也是集体有偿提供建设用地使用权的一种方式。
2)集体建设用地使用权的二级流转
集体建设用地的一级流转是指集体建设用地使用者将集体建设用地使用权再转移。
流转方式:
目前,集体建设用地使用权一般情况下不允许以转让、出租、抵押等形式流转。
只有一种情j兄允许流转,那就是,在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移。
2、集体农用地使用权的流转
1)集体农用地的一级流转
集体农用地的一级流转是指集体农用地使用者从集体于中取得农用地使用权。
a,承包经营
集体将农用地使用权承包给本集体经济内部的成员经营,或按法定程序报批后,将农用地使用权承包给本集体经济组织以外的单位或者个人经营。
b,农用地使用权入股
农民集体经济组织将其农用地使用权作价,作为农业企业的资源股,并依法律和合同的规定按比例从农业企业盈利中分取红利。
2)集体农用地的二级流转
集体农用地的一级流转是指集体农用地承包经营者或合营企业将农用地使用权再转移的行为。
a,转包
转包是指集体农用地的承包者将其土地承包经营权部分或全部发包给他人的行为。
b,出租
出租是指集体农用地的承包经营者作为出租人,将其土地承包经营权部分或者全部租赁给他人,并由他人支付租金的行为。
c,互换
互换是指集体农用地承包者之间根据需要将其承包经营的特定土地
的相互交换。
d,转让
转让是指集体农用地的承包经营者将其土地承包经营权再转移的行为。
e,入股
入股是指承包方之间为发展农业经济,可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。
3、集体未利用地使用权的流转
1)集体未利用地使用权的一级流转
集体未利用地使用权的一级流转是指集体未利用地开发者从集体手中取得使用权。
集体未利用地使用权一级流转的主要方式为承包经营。
2)集体未利用地使用权的一级流转
集体未利用地使用权的一级流转是指集体未利用地开发者将其使用权再转移的行为。
转让、出租、入股、抵押或者其他方式。
7.5土地权属的终止
土地权属的终止包括土地所有权的终止、土地使用权的终止、土地他项权利的终止。
在我国,土地所有权的终止仪指集体土地所有权因国家征收而终止;
土地使用权的终止包括国有土地使用权的终止和集体土地使用权的终止;
土地他项权利的终止包括土地租赁权的终止和土地抵押权的终止等。
7.5.1土地所有权的终止
在我国,土地所有权的终止仪指集体土地所有权因国家征收而终止。
我国《宪法》和《土地管理法》都规定,国家为了社会公共利益的需要,可以对集体所有的土地实行征收。
我国《土地管理法实施条例》明确规定,国家依法征收的土地属于国有。
7.5.2土地使用权的终止
1、国有土地使用权的终止
国有土地使用权的终止是指国家依法收回国有建设用地、国有农用地使用权,以及未利用地开发单位的土地使用权的行为。
终止条件:
1)为公共利益需要使用土地的;
2)为实施城市规划,进行旧城区改建,需要调整使用土地的;
3)土地出让等有偿使用期限届满,土地使用者未中淆续期或者续期未获批准的;
4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地。
5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
对1)和2)的情形,对土地使用权人应当给予适当补偿。
此外,国有土地使用权还可因土地灭失而终止。
2、集体土地使用权的终止
集体土地使用权的终止是指集体经济组织为了公共利益的需要或者合同的约定,将其让渡的土地使用权收回的行为。
1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的。
这种情况下,应当给原土地使用者一定的补偿。
2)不按照批准的用途使用土地的。
3)因撤销、迁移等原因停止使用土地的。
3、土地他项权利的终止
1)土地租赁权的终止
土地租赁权一般因租赁到期而终止。
2)土地抵押权的终止
土地抵押权是一种从权,一般从属于债权。
当债务得到清偿时,土地抵押权随之消失。
7.6土地产权违法行为的查处
761土地产权违法行为的类型
1)侵权行为
2)非法出让土地
3)非法竞买土地
4)非法转让土地
5)不依法办理土地登记
6)不依法交回土地
7.6.2土地产权违法行为的查处
1)侵权行为的查处
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