资产评估师《资产评估基础》 第01章 资产评估概述.docx
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资产评估师《资产评估基础》第01章资产评估概述
导言
本章概括地介绍了资产评估的基本概念、特点、原则(工作原则和经济技术原则)、行业发展、地位和作用。
考查客观题,估计分值在6分左右。
大纲说明
一、考试目的
考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度,以及对我国资产评估发展状况的了解情况。
二、考试内容及要求
(一)掌握的内容
1.资产及资产评估。
2.资产评估的经济技术原则。
(二)熟悉的内容
1.资产评估的特点。
2.价值与价格。
3.资产评估的工作原则。
(三)了解的内容
1.我国资产评估行业发展历史及特点。
2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。
考情分析
考点
单选
多选
合计
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
资产评估的概念
1
1
2
2
4
3
3
4
资产评估经济技术原则
1
1
1
2
3
1
1
资产评估主要服务领域(删)
2
2
合计
2
4
1
4
2
4
6
6
5
教材变化
2019年教材
2020年教材
备注
章
页码
内容
页码
内容
第一章
1
第一节资产评估的基本概念及基本作用
1
第一节资产评估的基本概念和特点
节名变化
1
价值判断是商品交换……
1
价值判断是经济建设……
变动,调整表述
4
(四)相关资产评估准则的表述……
5
删除
5
三、资产评估的基本作用……
5
删除
5
5
三、资产评估的特点……
新增
第一节 资产评估的基本概念和特点
知识点:
一、资产评估的概念
二、价值与价格
三、资产评估的特点(新增)
一、资产评估的概念
(一)资产评估
资产评估属于价值判断的范畴,其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。
1.一般意义:
资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进行市场交易时,所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息,自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法,对交易对象进行价值判断,从而确定其交易价格。
2.专业角度:
作为一种专业服务,资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度:
《中华人民共和国资产评估法》规定:
第二条 本法所称资产评估(以下称评估),是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外,还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
(1)资产评估的主体:
资产评估机构及其评估专业人员
评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估专业人员应当加入评估机构,才能从事评估业务。
(2)资产评估的客体(对象):
包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。
(3)资产评估服务的法律性质:
资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。
(4)资产评估服务的内容及成果:
资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务;
资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
【例题·多选题】(2017)下列机构及自然人中,属于资产评估主体的有( )。
A.资产评估委托方
B.资产占有方
C.其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员
D.资产评估师
E.资产评估机构
『正确答案』CDE
『答案解析』资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
资产评估法明确规定,评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
【例题·多选题】(2018)下列关于资产评估的概念的说法中,正确的有( )。
A.资产评估是受委托人和资产评估专业人员依法签订的资产评估委托合同约束的专业服务
B.资产评估是一种对价格、价值进行评定估算的行为
C.资产评估的客体是指的资产评估的对象
D.资产评估对象可以是具体的资产,也可以是其他经济权益
E.资产评估只能由特定的主体执行
『正确答案』CDE
『答案解析』资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
因此选项A错误。
资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务,资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
因此选项B错误。
资产评估的客体是指资产评估的对象,包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
因此选项CD正确。
资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
因此选项E正确。
(二)资产
在资产评估中,资产是指特定权利主体拥有或控制的,预期能够给该权利主体带来经济利益的经济资源。
1.资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源
经济资源:
实体、无形的权利
经济利益:
一是使用资产给特定主体带来的利益;二是通过资产所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益。
资产具有的能够带来未来经济利益的潜在能力,是特定主体愿意拥有或控制这种资源的主要动因。
资产的价值取决于资产能够带来的未来经济利益的能力,资产评估就是通过适当的方法量化这种能力,反映资产的价值。
2.资产必须是特定主体所拥有或控制的
依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。
对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。
资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”,是基于所有权派生的一系列权利,通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
(1)“权利束”可以表现为某项资产的完整产权,即包括对其占有、使用、收益和处分的所有权利,例如土地所有权。
(2)“权利束”具有可分解性,可从中分离设定出不同类型的权利。
国有建设用地或集体经营性建设用地的所有权人可以通过出让实现其使用权的让渡;国有建设用地的所有权人还可以通过划拨方式将其土地使用权授予其他主体。
建设用地使用权人可以通过设定抵押权实现相关土地资产的融资功能,还可以基于通行、取水或排水等需要,通过在相邻土地合法设定地役权,达到利用他人的不动产提高自己不动产使用效益的目的。
相对于完整产权,被分离设定了部分权利限制的有限产权权利人,行使资产权利会受到权利分设时所承诺义务的限制。
已租赁的房地产如果在合同租期内转让,出于履行租赁合同中出租人义务的需要,通常会在房地产转让合同中约定房地产转让后租赁合同继续履行,由房地产受让人承继租赁合同中出租人的权利及义务;如果因转让而提前解除房地产租赁合同,房地产转让人需要按照法律规定与合同约定承担相关责任。
因此,不同的权利类型及组合构成了资产的具体产权状态,例如专利所有权、被授予独家许可后的专利所有权、专利使用权等。
资产的权利状态不同,为权利人带来的经济利益通常会存在差异,所对应的资产价值也不同。
资产的所有权价值一般会高于使用权的价值。
资产评估专业人员需要关注被评估资产的权利状况,重视权利状况对资产评估约束和影响。
在判断资产是否存在时,所有权是要考虑的首要因素,但不是决定因素,在有些情况下,特定主体虽然不拥有经济资源,即不享有经济资源的所有权,但是可以控制这些资源,同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。
该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
因此,资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
例如,我国的城镇土地所有权属于国家,个人和企事业单位只能拥有土地使用权,即依法使用土地,或依法转让、出租、抵押、投资土地使用权的权利。
这种依法赋予的国有土地使用权就是相关个人和单位拥有的土地资产。
又如,企业对承租的资产拥有使用权,在符合租赁合同约定的情况下将租赁物用于生产,或者进行转租都可以为该企业带来经济利益,由于承租人通过租赁合同控制了预期由租赁物使用权产生的经济利益,该承租资产的使用权就能确认为承租企业的一项资产。
再如,企业还可以通过与专利权人订立合同获得对已批准专利的实施许可权,按照合同约定的条件在一定的时间和地域内享有实施专利带来的经济利益;这种权利可以是只允许被实施人独享的独占许可权,也可以是仅允许专利权人和被实施人享有的排他许可权,还可以是除专利权人与被实施人之外也能够许可其他人实施的普通许可权。
由于企业能够通过许可合同控制预期从实施专利产生的经济利益,这些专利许可权也可以作为企业的资产。
对资产所有权或实施控制的权利的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性,其他主体要取得相关权利要付出相应的代价。
3.资产的价值应当能以货币计量
能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。
资产的可计量性是以其能带来的未来利益为基础的,表现为特定主体将资产继续使用或让渡资产的所有(控制)权所能产生的经济收益能力(主要为形成净现金流入的能力)。
这与会计对资产计量的要求存在差异。
会计的资产计量也是对资产进行货币性量化的过程,确定资产金额的计量基础(即计量属性)不仅包括反映资产现时价值的公允价值、现值、可变现净值和重置成本,还包括反映其过去价值的历史成本。
我国《企业会计准则—基本准则》要求企业对资产等会计要素进行计量时,“一般应当采用历史成本,采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量”。
【例题·单选题】(2017)下列关于资产的说法中,错误的是( )。
A.资产的边界应当以经济资源的控制权为依据
B.资产的产权是与所有权相关的权利束
C.资产的产权通常包括占有权、使用权、收益权和处分权
D.资产只能以所有权作为界定依据
『正确答案』D
『答案解析』资产评估中的资产不应仅以所有权作为界定依据。
企业只有控制权而无所有权的资产,如特许经营权、采矿权等,由于能够为企业带来持续的经济利益,也应作为企业的资产加以确认。
资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据。
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【例题·单选题】(2018)下列关于资产产权的说法中,错误的是( )。
A.依法取得资产的完整产权是特定主体能够控制和支配相关资产的前提条件
B.只有控制权而无所有权的资产可以作为企业的资产加以确认
C.行使资产权利会受到分设权利的限制
D.对资产的拥有和控制主要体现在对资产产权的界定和保护上
『正确答案』A
『答案解析』依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件,A错误。
企业只有控制权而无所有权的资产,如特许经营权、采矿权等,由于能够
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