物业服务三级标准文档格式.docx
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日常管理与服务
1)服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
2)24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。
3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
6)建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等]。
7)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。
8)对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。
9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的60%。
10)建立管理处内部管理制度和考核制度。
11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
12)能提供二种以上特约服务(有偿)和二种以上便民(无偿)服务。
13)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
14)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
附件
(二)公共区域卫生服务:
项目
楼内公共区域
地面
每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,隔日拖洗一次,地面清洁。
0.15
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次,保持基本无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具
每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点,收集点每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;
明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹一次,表面无污迹。
11
垃圾厢(房)
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日冲洗二次,垃圾厢(房)及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善。
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
13
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
附件(三)公共区域秩序服务服务:
人员要求
1)专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责。
2)有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
0.27
门岗
1)小区出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
2)封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录,阻止未经许可的外来人员进入小区。
3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;
对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗
1)白天每二小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
2)在遇到异常情况、突发事件时,采取相应的应对措施,及时报告管理处和相关部门。
技防设施和救助
(监控岗)
1)小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
2)监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
车辆管理
1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
2)及时处理车辆停放不规范的现象。
3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场地每日清洁一次,有照明,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
附件(四)公共区域绿化日常养护服务:
基本条件
要素
养护要求(植物)
每平方米绿地面积年最高收费标准(元)
1、利用植物、山石、水体等设置景点。
2、绿地内植物覆盖率80%以上,且群落、层次明显。
并有花卉布置。
3、绿地保存率100%(包括经过规定手续变更)。
乔、灌、草等保存率95%以上,大乔木保存率98%以上。
绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。
草坪
修剪
每年普修四遍以上,草面基本平整。
3.00
清杂草
每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。
灌、排水
及时灌溉,保证有效供水,有积水及时排除。
施肥
每年普施有机肥一遍。
病虫害防治
发现病虫害及时灭杀。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;
蓠、球超过齐平线10cm应修剪,每年不少于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;
地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次。
中耕除草、松土
每年中耕除草五次以上,土壤基本疏松。
按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;
每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。
有针对性及时灭治,主要病虫害发生低于10%。
扶正加固
有倒伏倾向,及时扶正、加固。
其它
乔灌木生长良好,树冠完整;
花灌木基本开花;
球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
花坛花境
布置
一年中有二次以上花卉布置。
保持有效供水,无积水。
补种
缺枝倒伏不超过十处。
修剪、施肥
保持花卉生长良好。
及时做好病虫害防治。
附件(五)公共部位、共用设施设备日常运行、
保养、维修服务(二、一类)
类别
运行、保养、维修服务要求
公共部位
二类
房屋结构
每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.07
门窗
每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无明显剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损,墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、屋顶
每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。
每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
围墙
每月一次巡查围墙,发现损坏立即修复;
铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。
道路、场地等
每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,侧石平直无缺损。
休闲椅、室外健身设施等
每周二次以上巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。
每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
每平方米建筑面积月最高收费(元)
供水系统
变频水泵
1)每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
2)每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3)高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
0.06
公共照明
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
多层0.06
高层0.08
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在98%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
消防系统
一类
消防设施、设备
1)消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
2)消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好。
3)每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用。
4)按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
0.015
弱电系统
楼宇对讲系统(可视)
不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
0.08
住户报警
不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号。
周界报警
24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号。
监视系统
不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
升降系统
电梯
1)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
2)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
3)电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4)电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
0.40
水景
(动力)
1)每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
2)重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。
水景费用分摊公式:
[电价×
水泵总功率(KW)×
运行时间(小时)+水价×
耗水量+设备保养费]÷
可分摊建筑面积
按实分摊
保险费用及其他
由业主大会与物业公司协商确定。
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- 物业 服务 三级 标准