沈阳市房地产开发项目部分收费明细表Word文件下载.docx
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人防工程拆迁补偿
300-800元/㎡
沈价发[2002]74号
遇人防工程需拆迁时
8
市文物局
文物部门勘测费
13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其它区]
国家文物局物价局248号
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283号
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
国家计委计价格[2002]125号
11
市城建局
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
垃圾排放管理费
1元/吨
辽价发[1992]197号
12
市区自来水公司
临时用水
按表计量
13
市区电业局
临时用电
14
市区环保局
废弃排污费
0.6元/污染当量
排污费征收管理办法
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
1.5‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
0.8‰~1.2‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
1.2‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价款]
沈劳社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
电配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡~100元/㎡
沈财办发[2003]50号
24
市工商局
广告审批
20元/件
25
市房产测绘大队
产权面积测绘
公建:
2.72元/㎡住宅1.36元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易费
非住宅2.5‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
0.6元/㎡
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
4.2‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
25元/㎡
辽价发[2001]83号
郑重声明:
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制;
2、上述文件如有疏漏,敬请见谅,并欢迎同行提示完善;
3、上述文件仅供开发企业参考,不作为实际审批流程及实际收费标准依据,审批流程及收费标准以实际发生为准,中房公司不承担任何责任。
中房集团辽宁置业有限公司编制
二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用,包括征地费、土地出让费等,即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确,拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中,规划设计费占到该项费用的70%-80%左右,而各个楼盘规划设计费,也根据楼盘定位和设计公司好坏,差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等,一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大,各为1/4左右,而绿化费用根据物业类型不同也有所差异,比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右,好一点在150-200元/平方米,而多层则有可能达到300-400元/平方米,个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用,以及钢材、水泥等建筑材料成本,毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高,一般都在1500元/平方米左右,接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用,即通常意义上的管理费和营销费,这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算,一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税,一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米,则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算,一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说,在杭州一个中档公寓楼盘,不算土地成本,它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
∙
(一)—(三)
∙(三)—(七)
∙商都智库整理
.
类别
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
(一)土地征用及拆迁安置补偿阶段
1
楼面地价
85-450元/㎡
地级:
10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
危改按50%计取
市规划局、物价局规国地字(2002)654号
续四P31
楼面价:
85.100.120.140.160.185.215.250.285.450
2
征地管理费
征地费总额1.5—4%
全包方式:
包工作、包时间、包费用。
1000亩以上3%,1000亩以下4%
津价房地字(1993)第132号
指南P159
半包方式:
包工作、包时间、不包费用。
1000亩以上2%,1000亩以下2.5%
单包方式:
限时间、不包费用。
1000亩以上1.5%,1000亩以下2%
3
1/500、1/2000现状地形图
按幅收取(每幅为250×
200㎡)
1/500:
一般2000元困难4000元
危改及经济房按50%收取
津价房地(2001)385号
续四P41
1/2000:
一般4000元困难8000元复制费50元/幅
4
界址点坐标图
约1—2元/㎡
与点的数量及测绘方式密切相关
5
拆迁安置补偿费
产权调换、作价补偿、货币还迁
公有住宅:
市场评估价×
90%×
建筑面积
(计租面积×
系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励)
市政府114号令
续二P401
私有住宅:
建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
津政发(1998)44号
续二P515
非住宅:
按市场评估价。
属市政基础设施建设项目的按1000元/㎡补偿
津政发(2004)70号
注:
系数通常为1.2,楼房为1.3—1.4
人民政府令93号
续四P554
6
拆迁管理费
0.50%
按拆迁安置补偿费总额的0.5%
津价房地(1994)第154号
指南P351
津价房地(1998)第608号
续二P81
津价费(1998)第43号
续二P164
7
临时过渡补助费
80元/户·
月
具体测算时可以按容积率0.5,每户15㎡再乘周转期近似计算
房拆(1999)150号
续三P161
8
公厕补建费
12—20万元/座
繁华地区20万元/座,一般地区12万元/座,测算时可按1座/公顷计算
危改按50%收取
津价费字(1994)第93号
指南P417
9
树木砍伐及绿地补建费
见文件
按树木胸径及砍伐数量分别计取,测算时可按15—20根/公顷计算
不执行“砍一补三”“占一补五”的规定
津价费字(1994)第94号
指南P408
(胸径约35—40cm)
(1990)市园林绿字29号
10
渣土清运费
12元/吨
此标准系平均统计数据,具体执行时可依运距远近予以调整(包括2元/吨
津价费字(1999)第352号
续三P215
渣土费)。
前期测算可按20—25吨/间计算污土量。
11
征占用林地收费
征占用林地补偿1000—1500元/亩,征占用林木补偿3000—6000元/亩。
津政发(1994)43号
汇编二P171
特殊林木按此标准的3—4倍计征。
12
征集集体所有土地补偿费
①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算
天津土地管理条例
汇编95年P78
③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取
④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。
13
委托拆迁服务费
外环线以内:
1—50户按3000—4000元/户,51—100按2500—3000元/户
津价房地(2001)52号
续三P162
101—500户按2000—2500元/户,501—1000户按1500—2000元/户
1001户以上按1000—1500元/户计取,外环以外可略低于上述标准。
14
三通一平
按施工组织设计要求计算
①工程用电多层可按8W/㎡,中高层按10—12W/㎡计取
②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退,12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退
津电用(2000)29号
续三P132
津价商(2004)6号
续五P262
③11/2管径工程用水约1000—2000元/苗,临时路10—40元/㎡
15
土地交易手续费
按2‰—3.5‰
按土地交易额的2‰—3.5‰计取
津价房第(1995)第176号
续一P17
16
代办代理服务费
按4‰—10‰
按代办代理标底总额的4‰—10‰收取(属中介服务)
津价房第(1995)第177号
续一P18
17
土地价格和基准地价评估费
土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取
津价房第(1996)第4号
续一P20
基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取
(二)前期工作阶段
18
建设工程规划执照费
按建安造价的0.8‰~1.5‰
住宅:
砖砼600元/㎡ 框轻800元/㎡框架1000元/㎡
津政发(2000)40号
续三P75
公建:
砖砼700元/㎡ 框轻950元/㎡框架1200元/㎡
造价在:
3000万元以上按0.8‰,3000万元以下按1.5‰。
办理《建设用地规划许可证》时交40%,办理《建设工程规划许可证》时交齐。
19
城市规划设计费
85元/工日
按规划定额计取。
地形复杂可乘1—1.3系数,前期测算依用地大小,可按200—250工日/公顷估算
国家物价局、建设部(1993)价费字168号
指南P331
20
地质勘查
根据设计要求及勘察方案具体计算。
参数:
多层200—250元/点。
中高层:
2000—4000元/点。
21
工程勘察设计费
按建安工程造价的2.2-2.5%
高级别墅、公寓3.5%,多层住宅2.5%,高层住宅2.2%
津价房第(1993)第190号
指南P339
津价房第(2002)第88号
续四P45
22
图纸审查费
1.3—2.4元/㎡
砖混1.3元/㎡;
7—12层1.7元/㎡;
13—20层2元/㎡;
20层以上2.2元/㎡;
公建24米以下2.4元/㎡
23
人防工程易地建设费
80—100元/㎡
按规划建筑面积,应满足4—5%的人防工程,达不到上述标准,应按人防工程2000元/㎡交纳易地建设费。
危改优惠50%
津政发(2000)61号
续三P79
津政发(2004)39号
续五P255
津价房地(2004)389号
续五P295
24
人防工程档案委托编制费
10元/㎡
按人防面积,10元/㎡收取,自行编制人防档案的,在办理归档手续后全部退还。
津价房地(2000)110号
续三P86
25
人防监督费
1.5—2.5元/㎡
六级人防按人防面积1.5元/㎡;
五级人防按人防面积2.5元/㎡
26
墙改基金
8元/㎡
砖砼结构8元/㎡,新型建材占25%以上的减半收取。
津政办发(1992)1号
指南P322
27
散装水泥专项资金
0.6—0.72元/㎡
砖混的0.6元/㎡;
框架的0.9元/㎡;
钢结构0.48元/㎡;
钢混0.72元/㎡
津政发(2002)41号
续四P172
28
工程档案保证金
1—2.3%
地下管线工程按造价的2.3%,其它工程按建安造价的1%,最高不超过12万最低不低于4000元,档案移交归档后全部归还。
津政发(1995)13号
续一P43
29
招标服务费
0.02—0.11%
工程监理:
按投资额0.02%。
建安工程按中标价的0.11%
津价房地(2001)115号
续三P174
设计招标:
按投资额的0.05%。
以上费用招标方60%,中标方40%。
建安设备:
按投资额的0.02%。
30
工程合同审查费
0.21‰
中标价的0.21‰,发、中标单位各50%。
(仅施工合同审查)
津价房地字(1994)156号
指南P371
津价房地(2001)481号
续四P140
31
招投标代理服务费
0.01—1.0%
受建设单位委托,编制工程标底,按招标程序提供招标组织服务工作,中标后协议起草工程合同及文件。
(一般包括标的编制的为标的的2‰、否则为1‰)
津价房地(1998)488号
续二P61
津价房地(2002)496号
续四P55
32
工程建设监理费
①按工程概(预)算0.06—2.5%收费②按参与监理工程年度平均人数3.5—5万元/人·
年计取。
以上二项均不宜采用,可双方商定其它办法计取。
国家物价局、建设部价费字(1992)479号
续一P124
33
市政大配套工程费
165元/㎡;
200—280元/㎡
住宅按建筑面积165元/㎡,大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200—280元/㎡计取。
外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/㎡收取。
危改按70%计取同时可分三次交纳
津价房地字(1996)312号
续一P50
津价房地字(2004)234号
续五P291
津价房地字(2004)279号
续五P308
34
非经营性公建建设费
70元/㎡
用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施(地名标志费0.7元/㎡应减除)
危改项目凡用于还建原地居民的建筑面积免除费经营性建设费
津价房地(1997)96号
续一P65
35
地名标志公告费
4000元/处
按小区每处(每个地名)4000元/处计收
36
物业招标服务费
0.3—0.4元/㎡
小于50万㎡,0.4元/㎡;
50—100万㎡,0.35元/㎡;
大于100万㎡,0.3元/㎡
津价房地(2006)10号
37
投资担保
应由开户银行出据,也可由担保公司出具,其收费为:
最低标按标价的15%记取收费基数;
百分评标的按标价的10%记取收费基数。
合同标的在100万以下的按基数×
2.4%/年;
100万—500万的按基数×
2—2.3%/年;
500万—1000万的按基数×
1.6—1.9%/年;
1000万—1500万的按基数×
1.3—1.5%/年;
1500万以上的按基数×
1.1—1.2%/年。
建市(2004)137号
索引
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- 沈阳市 房地产开发 项目 部分 收费 明细表
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