百业物流中心建设项目可行性研究报告.docx

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百业物流中心建设项目可行性研究报告

第一章项目概况

1.1项目概述

1.1.1项目名称

临汾市百业物流中心建设项目

1.1.2项目性质：

新建

1.1.3项目承办单位

临汾百业房地产开发有限公司

1.1.4项目建设地点

临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。

1.1.5项目建设规模和内容

项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。

主要建设内容：

本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。

配套建设给排水、采暖及供电工程。

1.1.6项目建设期限

2012年3月——2014年2月，项目总工期2年。

1.1.7项目总投资

拟建项目总投资约为65024.29万元，其中建筑安装工程费用为36329.89万元，工程建设其他费23877.89万元，基本预备费4816.61万元。

1.1.8项目建设资金来源

资金来源：

自筹资金。

1.2项目申请编制依据与研究范围

1.3编制依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《产业结构调整指导目录》（2005年本）；

3、《国家物流业调整和振兴规划》；

4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；

5、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》；

7、《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

8、《临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划纲要》；

9、《临汾市总体规划》（2009—2020）；

10、关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；

11、项目单位提供的有关资料。

1.4可行性研究报告研究范围

1、项目概况

2、发展规划、产业政策和行业准入分析

3、资源开发及综合利用分析

4、节能方案分析

5、建设用地分析

6、环境和生态影响分析

7、经济影响分析

8、社会影响分析

9、项目主要技术经济指标

综合技术经济指标汇总表

序号

项目

单位

指标

一

建设规模

1

项目用地面积

平方米

84789.04

2

项目建筑面积

平方米

182329.79

二

商贸物流区

1

总占地面积

平方米

62645.71

2

总建筑面积

平方米

125791.79

2.1

地上建筑面积

平方米

83051.36

2.2

地下建筑面积

平方米

42470.43

3

停车场占地面积

平方米

3744

4

容积率

1.33

5

绿化率

%

32

三

住宅区

1

总占地面积

平方米

18597.29

2

总建筑面积

平方米

56538

2.1

住宅建筑面积

平方米

54648

2.2

商业建筑面积

平方米

1890

3

总户数

户

720

4

容积率

3.04

5

地下停车位

个

385

6

绿地率

%

39

四

项目总投资

万元

二

项目建设期

月

1.5项目提出的背景

随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。

在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。

1.6项目建设必要性

1.6.1符合国家的产业政策

根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。

为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在加快发展服务业中指出：

规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。

因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。

1.6.2项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展

临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。

但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。

本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。

1.6.3符合地区政策和发展规划

经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。

依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。

临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：

加快发展服务业。

把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。

大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。

推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。

因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。

1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要

解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。

中央在全国再就业工作会议上指出：

“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。

就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。

我国人口众多，劳动力资源丰富。

随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。

21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。

当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。

解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。

”

服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。

通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。

这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。

1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要

项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。

商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。

建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。

因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。

综上所述，该项目的建设是十分必要的。

1.7项目市场需求分析

1.7.1从宏观政策分析

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“  鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。

根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。

1.7.2从消费需求分析

临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：

建立扩大消费需求的长效机制。

把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。

2011年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速位居全省第二。

从三次产业的完成情况看，第一产业完成73.9亿元，同比增长4.1%；第二产业完成716.1亿元，同比增长19.5%;第三产业完成345.1亿元，同比增长10.7%。

从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。

总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。

1.7.3具有优越的地理位置

拟建项目区东临霍侯一级路，西侧为东高河村耕地，北靠309国道，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。

拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项目的开发建设具有很大的优势。

1.8项目场址

1.8.1选址原则

项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：

1、符合城市总体规划。

2、自然地理条件：

水电畅通，基础条件好，采光照明良好。

3、运输条件：

方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。

4、用地条件：

满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。

5、环境条件：

缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。

6、法规制度：

符合本区域政府的各项规章制度。

购物广场的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。

1.8.2场址状况

临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。

项目区紧邻霍侯一级公路，交通十分便利。

总占地面积为84789.04平方米，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。

1.9建设条件

1.9.1自然条件

1、气象条件

临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。

根据地区历年统计资料气象显示：

年平均气温　　　13.5℃

极端最高气温　　41.6℃

极端最低气温　　－19.4℃

年平均最高气温　19.4℃

年平均最低气温　8.6℃

冬季采暖室外计算温度-7℃

年平均降水量　　　676.7mm

年最大降水量　　　1186.0mm

全年平均风速　　　3.1m/S

最大风速　　　　　2