奥鹏南开19春学期17091903批次《房地产估价》在线作业3答案文档格式.docx

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[C]转换用途前提

[D]重新利用前提

[A]

4、针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

[A]10.10%

[B]7.90%

[C]8.40%

[D]11.90%

5、某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

[A]180

[B]178.4

[C]183.5

[D]176.6

——————————

6、某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

[A]2007年3月15日

[B]2006年8月20日

[C]签定估价委托合同之日

[D]估价人员与委托人商定的日期

7、长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

[A]商业性质

[B]出租性质

[C]价格无明显季节波动

[D]价格有明显季节波动

[C]

8、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

[A]37．91

[B]38．25

[C]38．42

[D]50

9、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

[A]快速变现值价值

[B]谨慎价值

[C]在用价值

[D]残余价值

10、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

[A]收益递增递减原理

[B]均衡原理

[C]适合原理

[D]供求原理

11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

[A]37

[B]40

[C]50

[D]43

12、假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

[A]市场法

[B]成本法

[C]收益法

[D]长期趋势法

13、路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

[A]居住

[B]商业

[C]娱乐

[D]工业

14、某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.——————————

6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

[A]4367

[B]4617

[C]4446

[D]4161

15、某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

[A]600

[B]625

[C]650

[D]675

1——————————

6、收益法适用的条件是房地产的（）

[A]收益能够量化

[B]风险能够量化

[C]收益或风险其一可以量化

[D]收益和风险均能量化

17、估价时点为过去的情形，多出现在（）中

[A]保险理赔案件中

[B]期房估价

[C]拆迁估价

[D]房地产纠纷案件中

18、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

[A]建筑物区分所有权

[B]建筑物共同共有权

[C]建筑物按份共有权

[D]私有权

19、估价时点是由（）决定的

[A]估价目的

[B]估价师

[C]委托人

[D]估价机构

20、房地产权利的种类中，属于债权的是（）

[A]地役权

[B]建设用地使用权

[C]抵押权

[D]租赁权

21、假设开发法的理论依据与（）相同

22、运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

[A]幅度

[B]数额

[C]比率

[D]指数

23、某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。

则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

[A]125

[B]126.42

[C]123.77

[D]124.43

24、房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

[A]不可移动

[B]供给有限

[C]价值量大

[D]用途多样

25、某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

[A]5190

[B]4700

[C]5300

[D]4790

2——————————

6、五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

[A]供水、排水、电力、电信

[B]给水、排水、燃气、热力

[C]排水、电力、通信、燃气

[D]排水、电力、通信、热力

27、在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

[D]假设开发法

28、在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）

[A]名义价格

[B]实际价格

[C]市场价格

[D]成交价格

29、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

[A]0．5～2．0

[B]1．5～2．0

[C]0．5～1．5

[D]1．0～1．5

30、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

[A]3473

[B]4365

[C]4500

[D]4635

二、多选题（共10题，20分）

1、市场法适用的对象有（）

[A]标准厂房

[B]在建工程

[C]高档公寓

[D]房地产开发用地

[A][C][D]

2、争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。

[A]给予回扣或折扣

[B]提高服务质量

[C]恰当的宣传

[D]提升估价机构的品牌

[B][C][D]

3、明确估价基本事项主要包括（）

[A]明确估价对象

[B]明确估价内容

[C]明确估价目的

[D]明确估价日期

[A][C]

4、在现金流量折线法（）不独立显现出来

[A]开发成本

[B]销售税费

[C]投资利息

[D]开发利润

[C][D]

5、在合法产权方面，应以（）为依据

[A]房地产权属证书

[B]委托人提供的书面证明

[C]权属档案的记载

[D]其他合法证件

6、运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

[A]管理费用

[B]土地取得成本

[C]销售费用

[D]开发成本

[A][B][C][D]

7、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

[A]在建工程

[B]待开发的土地

[C]可装饰装修改造的房屋

[D]可改变用途的旧房

8、房地产外部因素可再分为（）

[A]制度政策因素

[B]经济因素

[C]社会因素

[D]权益因素

[A][B][C]

9、下面属于构筑物的是（）

[A]烟囱

[B]水井

[C]水塔

[D]屋顶

10、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）

[A]按份共有

[B]按权共有

[C]共同共有

[D]共享共有

三、判断题（共10题，20分）

1、社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

（）

[A]错误

[B]正确

2、一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

3、房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）

4、专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）

5、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

6、在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）

7、某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；

而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。

8、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）

9、搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。

10、谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。