房地产项目建设方案Word下载.docx
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住房供应体系,总体来说就是"
双轨制"
政府管保障房,市场管商品房。
保障对象界定为城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。
保障方式以租为主,经济适用房这类的产权房将被淡化。
另外,除了一手房市场外,还提出大力发展二手房市场,以及住房租赁市场,表明国家对于后二者的重视程度将不断增加。
其二,"
健全保障性住房制度。
建立各级财政保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给。
完善租赁补贴制度,推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。
制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格准入和退出制度,提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。
将保障性住房制度单独拿出来说,表明其重要性。
其三,健全房地产市场调控长效机制。
这是官方第一次系统性释述"
长效机制"
。
《规划》提出,"
调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。
各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。
确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。
实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。
《规划》还提出,"
建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。
这一条容频频被拿来说事,被诸多人想象为打压房价的利器。
然而这只是基础制度建设,通过统一登记和全国联网,确实能让少数多房者望而却步,望风抛房,但并不构成对房地产的直接调控。
其关键在于,这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后,官方会否据此而制定某些调控政策,这才是值得关注的重点。
〔2宏观经济环境〔国家统计局
2013年国民经济平稳较快增长。
初步核算,全年国生产总值568845亿元,比上年增长7.7%。
其中,第一产业增加值56957亿元,增长4.0%;
第二产业增加值249684亿元,增长7.8%;
第三产业增加值262204亿元,增长8.3%。
第一产业增加值占国生产总值的比重为10.0%,第二产业增加值比重为43.9%,第三产业增加值比重为46.1%,第三产业增加值占比首次超过第二产业。
2013年居民消费价格基本稳定。
全年居民消费价格比上年上涨2.6%,其中食品价格上涨4.7%。
固定资产投资价格上涨0.3%。
工业生产者出厂价格下降1.9%。
工业生产者购进价格下降2.0%。
农产品生产者价格上涨3.2%。
2014年3月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。
其中,城市上涨2.5%,农村上涨2.1%;
食品价格上涨4.1%,非食品价格上涨1.5%;
消费品价格上涨2.2%,服务价格上涨2.8%。
1-3月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。
2014年3月份,全国居民消费价格总水平环比下降0.5%。
其中,城市下降0.5%,农村下降0.6%;
食品价格下降1.6%,非食品价格上涨0.1%;
消费品价格下降0.6%,服务价格下降0.1%。
2013年财政收入稳定增长。
全年全国公共财政收入129143亿元,比上年增加11889亿元,增长10.1%;
其中税收收入110497亿元,增加9883亿元,增长9.8%。
2014年预计继续稳定增长。
2013年固定资产投资较快增长。
全年全社会固定资产投资447074亿元,比上年增长19.3%,扣除价格因素,实际增长18.9%。
其中,固定资产投资〔不含农户436528亿元,增长19.6%;
农户投资10547亿元,增长7.2%。
东部地区投资179092亿元,比上年增长17.9%;
中部地区投资105894亿元,增长22.2%;
西部地区投资109228亿元,增长22.8%;
东北地区投资47367亿元,增长18.4%。
全年房地产开发投资86013亿元,比上年增长19.8%。
其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%;
办公楼投资4652亿元,增长38.2%;
商业营业用房投资11945亿元,增长28.3%。
全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套〔户,基本建成城镇保障性安居工程住房544万套。
中观环境调查〔
〔1经济发展水平
初步核算,2013年全市生产总值〔GDP4884.13亿元,按可比价格计算,比上年增长11.1%,增幅高于全国3.4个百分点,高于全省0.1个百分点。
分产业看,第一产业增加值217.76亿元,增长4.8%;
第二产业增加值2117.66亿元,增长13.9%;
第三产业增加值2548.71亿元,增长9.3%。
全年城镇居民人均可支配收入33100元,比上年增加3118元。
比上年名义增长10.4%,扣除价格因素实际增长7.5%,名义增速比上年回落5.0个百分点,分别高于全国和全省0.7和0.2个百分点。
农民人均纯收入12930元,比上年增加1488元。
比上年名义增长13.0%,扣除价格因素实际增长10.0%,名义增速比上年回落3.9个百分点,分别高于全国和全省0.6和0.2个百分点。
实际增速高于城镇居民收入2.5个百分点。
全年居民消费价格〔CPI比上年上涨2.7%,涨幅较上年回落0.1个百分点,是2010年以来年度涨幅最低点。
八大类商品"
七升一降"
食品上涨4.8%,烟酒及用品上涨0.7%,衣着上涨4.0%,家庭设备用品及维修服务上涨4.0%,医疗保健和个人用品上涨1.9%,娱乐教育文化用品及服务上涨1.5%,居住上涨2.0%,交通和通信下降2.4%。
12月份,居民消费价格同比上涨2.4%,环比下降0.3%。
〔2房地产市场供需状况
2014年3月土地成交共33宗,成交面积61.80万方,环比涨107.45%,同比涨幅超过30倍。
沣东新城等新兴城区土地市场表现活跃及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要动力。
楼面价方面,本月楼面价1085.54元/平米,环比涨8.92%,同比涨164.31%。
014年3月土地挂牌出让共计24宗,宗数相比上月减少14宗,供应面积65.44万方,环比下跌32.33%,同比增长162.60%。
本月土地供应环比收缩明显,预计后期随着楼市去化力度迚一步加大,政府供地力度将有所加强。
从同比情况来看,本月土地供应高于去年同期。
2014年3月,商品房供应套数为18724套,供应面积194.25万方,供应量环比涨99.62%,同比涨73.03%。
3月,房企开启推盘模式,年度首个楼市营销季就此开启,从所推房源来看,刚需产品仍然是其主推,预计随着市场热度逐渐升高,3-5月楼市将迎来年度第一个推售高峰。
2014年3月楼市共新增批售了43预售证,比上月增加24,其中浐灞区批售10,高新区、经开区各批售8,城西区批售6,城南区批售5,曲江区批售4,城北区和城东区各批售1。
3、微观经济
〔1用地状况调查分析
项目占地224亩,目标打造大明宫区域,八府庄板块中体量复合型项目。
该区域是传统工业区,处于发展的启动阶段,生活环境相对落后,商业、教育等相关配套缺乏。
用地四周城改项目环绕,居住人口密度大,居住水平相对较低。
〔2周边环境调查分析
项目配套中小学:
八府庄小学、大华中学、38中、48中;
幼稚园:
万国金色家园幼儿园、小雨点艺术幼儿园、繁华双语幼儿园;
综合商场:
华润万家;
医院:
西京医院、大华医院、唐城医院;
银行:
商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、信合。
社区停车位;
社区景观。
交通状况周边公交车:
16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交车太华路站下车。
地铁线路:
地铁3号线石家街站下车;
地铁4号线含元殿站下车。
建材装修供电:
市政;
供水:
市政。
〔3竞争楼盘调查与分析
1、东安花园
竞争楼盘调查表1
楼盘名称
东安花园
位置
二环以大明宫核心区域
开发商
东元房地产
建筑面积
104490平方米
物业公司
天平物业公司
占地面积
22087平方米
容积率
3.95
绿化率
39%
栋数
5栋
总户数
892户
车位数
503个〔地上:
50个;
地下:
453个
装修情况
毛坯,公共部分精装修
户型类别
01
02
03
04
05
面积区间
84—147平方米
厅
1
2
室
3
厨
卫
均价
6900元/平方米
规划设计特点
板塔结合高层,两梯四户。
公建配套设施
中小学:
社区景观;
社区车位。
推广卖点
铂廷傲踞二环大明宫核心区域。
地铁3号线、4号线双地铁驱动,纯正地铁物业。
太华路、东二环、华清路、太元路四大城市主干道构筑立体交通,3分钟立享大明宫高尚生活未来繁华。
竞争楼盘调查表2
六号上院
位于市大明宫板块中央居住区核心位置八府庄北路6号。
嘉家园房地产开发
35000平方米
暂无
10005平方米
3.75
35%
2栋
350户
全地下233个
毛坯
面积
85.03平方米
110平方米
78.48平方米
6100元/平方米
两梯四户,板塔结合
公建配套设施
八府庄小学、太华路小学、长缨路小学、大华中学、38中、48中、72中;
幼稚园:
含元路幼儿园、万国金色幼儿园;
综合商场:
华润万家、卜蜂莲花、大华1935、美居建材广场、大明宫建材家居城、万达广场;
医院:
大华医院、唐城医院、西京医院、军海医院、大明宫骨科医院;
银行:
工商银行、建设银行、农业银行、银行、信合;
其他:
大明宫国家遗址公园、金海岸酒楼、德克士、大明宫IMAX影城。
小区部配套:
社区商业街。
推广卖点
以实用两房和舒适三房为主,充分做到了全明采光、南北通透、尊贵私享,且每户均有面积赠送。
项目设全地下车位,可做到人车分流,动静分离。
小区还设有商业风情街,不需出门就可以满足基本的生活需求。
竞争楼盘调查表3
华远君城
华远君城位于大明宫国家遗址公园东侧,太元路与景东路交汇处
万华房地产
820000平方米
圣瑞物业
200000平方米
3.19
42%
25栋
5000户
共3800个,停车位比例1:
1.2
86平方米
134平方米
88平方米
179平方米
4
6800元/平方米
板塔结合,一梯多户。
学校:
小区配套与新加坡著名连锁教育机构合作的幼儿园和小学;
商场:
华润万家超市、易初莲花、海阔天空;
中国农行、建行、信合;
西京医院、唐城医院、黄河医院等。
社区车位。
东距康复路商圈8分钟路程,南临城商圈,西倚大明宫遗址保护区和未央路CBD,北可直达二环,是二环最大的高尚住宅社区。
华远君城配套完善,配有会所和商业,并配备大型景观组团,为业主提供休闲散步的通幽曲径。
小区幼儿园、学校等配套,幼儿园联合新加坡著名教育机构,设立高素质幼儿园,为业主子女提供高品质就学条件。
竞争楼盘调查表4
科达●东卸兰汀
东二环,布阵米路与西潼快速干道交汇处南北两侧。
科达房地产
600000平方米
大管家物业管理
3.0
40%
20栋
4833户
4588个
92.81平方米
107平方米
111.56平方米
119平方米
128平方米
6300元/平方米
幼儿园:
石家街小宝贝幼儿园、万华怡康幼儿园、含元路社区小雨点艺术幼儿园、小雨点艺术幼儿园、万国金色幼儿园;
小学:
新城区明志小学、陕汽子校、西煤子校、华山小学;
中学以及高等学校:
83中、昆仑中学、华山中学、黄河中学、72中;
西京医院、红会医院、唐都医院、大华医院;
农贸市场、胡家庙果蔬批发市场、轻工市场、康复路批发市场、西北商城。
大明宫遗址公园、兴庆公园、长乐公园、浐河生态公园。
交大东御兰汀幼儿园、会所、星级酒店、50000㎡国际风情商业街、天佑儿童医院。
ARTDECO建筑风格,诗著城市天际线;
英式新贵运动园林,生活独享风景。
社区配备一站式独立国际风情商业双行街、主题式双会所,星级酒店、交大东御兰汀幼儿园等,演绎品质化国际住区生活。
竞争楼盘调查表5
中天锦庭
市中心区域大明宫板块,大明宫遗址公园东侧100米处,西接太华路,南临新兴路。
中天房产集团雅筑置业
170000平方米
嘉众物业
53333平方米
3.92
32.5%
7栋
1039户
911个
88.3平方米
142平方米
155平方米
174平方米
7500元/平方米
板楼、塔板结合,一梯多户。
医疗:
大华医院、唐城医院、西京医院等;
教育:
陕重学校、市48中等,八府庄小学、大华中学、38中、48中、小雨点艺术幼儿园等;
金融:
中国农行、建行、商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、信合等;
购物休闲:
华润万家、易初莲花、海阔天空、融合酒店等,大明宫国家遗址公园。
便利店、果蔬店等。
错落式布局,层层增高,藤蔓元素景观主题社区;
后院为林阵广场。
另外,楼宇之间设计了楼间庭院,使整个小区景观融为一体。
竞争楼盘调查表6
80年代
东二环与东元路十字
兴龙建设集团
102298平方米
亚瑞物业管理
14608平方米
5.6
28.66%
3栋
822户
共666个,地上61个,地下605个。
57.71平方米
85.93平方米
93.58平方米
109.06平方米
138.26平方米
板塔结合、高层、小高层,一梯多户。
幼儿园:
三家;
八府庄小学、太华路小学;
中学:
48中、38中、83中;
大学:
交通大学、西北工程大学;
餐饮娱乐购物:
立丰国际、万达广场;
公园:
兴庆公园、长乐公园、大明宫国家遗址公园;
北环医院、电力医院、西京医院;
工商银行、信合、农业银行、银行。
小区自建配套3000㎡空中花园
享千亩皇家园林,归于大明宫板块,实属地理位置优越的黄金角。
建筑风格为法式简约风格,外面采用现代时尚的色高端环保墙面漆,底部裙房采用上好石材贴面。
竞争楼盘调查表7
恒基碧翠锦华
东二环〔金花北路与长缨路什字东北角。
恒金房地产开发
400000平方米
锦江物业管理
112000平方米
2.87
27栋
2695户
户车比例为1:
0.6
89.04平方米
112平方米
150.95平方米
190平方米
5
板楼、两梯四户高层。
黄河中学、华山中学、交通大学、中国人民解放军第四军医大学;
购物:
易初莲花、华润万家、国美和宁电器、康复路、轻工市场;
西京医院;
建设银行、农业银行、工商银行。
社区部配套:
国际双语幼儿园、会所。
著名实力开发商,亨誉33年的恒基兆业地产;
二环以稀缺黄金地段,成熟大社区;
恒基碧翠锦华小区产品优势突出,板式结构、南北通透、超大阳台和飘窗同时具有独特的入户花园设计;
恒基碧翠锦华社区自身配套齐全。
2.2项目定位分析
2.2.1客户定位
通过调查问卷的方式我们分别对客户群年龄结构、客户群职业特征、客户群区域结构、客户群商品房消费能力、消费方式、客户群对商品房特征的需求、客户群对环境及配套的需求、客户群对物业管理的需求、客户群购买商品房的目的等的调查研究,我们把客户分成三种:
1、核心客户;
2、重要客户;
3、游离客户。
这些客户大都是在市收入较高,对环境和生活品质有较高要求的人以及在周边工作的人群,他们对住宅的地理位置及交通特别看重。
核心客户就是:
小企业主、生意人、政府高层等。
重要客户就是:
企事业单位中高层白领、大学教师、公务员等。
游离客户就是:
非市的外地人等。
2.2.2产品定位
房地产项目产品定位方法很多,在此我们选择了SWOT分析方法,对房地产产品进行定位。
优势:
〔1地段:
项目位于二环以,地处中央公园居住核心的八府庄北路,与4800亩大明宫国家遗址公园仅百米,传承浓厚历史文脉,坐拥城市发展新中心;
〔2交通:
毗邻多条主干道线路,东二环、北二环、地铁4号线、3号线等,丰富交通网络,迅速畅达全城;
〔3生活配套:
小区周边有华润万家,西京医院、大华医院、唐城医院;
、工商银行、、中国邮政、信合;
〔4教育:
中小学有八府庄小学、大华中学、万国金色家园幼儿园。
劣势:
〔1环境:
位于城市繁华地段,来往人流量和车流量较大,造成小区周边噪声较大、空气质量不好等问题。
〔2规模:
项目规模较小、绿化不足,容积率稍高。
〔3居住水平:
项目位于传统工业区,刚处于发展的初期阶段,生活水平相对较低。
〔4治安:
项目周边人流量较大,人员比较复杂,存在一定的安全问题。
机会:
〔1紫薇地产属于本地的地产公司,是本地消费者首选的购房品牌。
〔2项目所处大明宫商业圈,周边属于传统工业区,未来发展潜力巨大。
〔3周边人流量较大且属于传统工业区,潜在消费者较多。
威胁:
〔1周边开发的楼盘较多,形成量大量的竞争性楼盘,对项目构成了较大的竞争压力。
〔2用地项目四周进行环城改造,在一定程度上对项目的形象造成了影响。
<
3>
项目处于传统工业区,周边的工业对项目周边的环境造成了一定的影响。
制定行动对策:
〔1利用项目成熟的地理位置和周边完善的商业配套优势,着力打造都市中高档社区。
〔2通过对该片区教育和文化卖点的宣传,增加客户层面,以规避其他不利的因素。
〔3加强建筑外立面和小区部庭院空间设计,规避规模因素带来的不利影响。
〔4结合前期的市场调查,从客户角度出发,强化住宅户型设计,体现出人性化,弥补自身绿化较低的不足。
〔5注重外墙环保材料的使用,达到降噪节能的目的。
〔6加强小区的治安管理,建立现在化智能安保系统。
2.2.3项目形象定位
通过对项目周边环境资源的调查分析得出紫薇东进的形象定位是—太平人生,绿色健康。
〔1"
太平"
一词来源于太平公主,紫薇东进紧临大明宫,而大明宫又是太平公主生长的地方,这样可以显示紫薇东进有着深厚的历史文化底蕴。
另外"
一词又意味着天下太平,人生平安的意思,可以消除这里人员复杂给消费
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