长沙商业地产分析文档格式.docx

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三、步行街的规划及发展前景

长沙黄兴路步行街稳步增长的租金水平表明其良好的经营状况。

但高利润和高风险是相辅相成的，租金的持续增长会给商家带来经营风险，加之步行街定位局限，商家应该谨慎决策。

在长沙地铁线规划中，五一广场站设计为地铁2号线与1号线的换乘车站，车站设置在五一广场立交桥下，而步行街与黄兴中路交会处可能会建地铁站出入口。

政府以规划五一广场地下将建大型地铁商场，南北长约220米，东西宽约180米，步行街商业可更好向北延续。

五一地铁站的修建会引起交通拥堵，给步行街购物休闲群体通行带来不便，城北和河西方向的消费者影响更大。

在近两年内会对五一商圈的商业发展造成不利影响，租金会有所浮动。

但地铁站的建成会给五一商圈带来更大的发展空间，商业将更加繁荣。

便捷快速的交通将吸引更多的消费群体，加快消费频率，提供更多商机，步行街将会获得一个新的飞跃。

长沙金满地地下商业街商业分析

金满地地下商业步行街情况简介

金满地”地下商业步行街位于湖南省长沙市繁华地段，为平战两用地下公共建筑，战时为五级二等人员与战备物资储备库，平时为商业用途。

该商业街全长609米，宽度为29米，南起中山亭，北至营盘路，总建筑面积27000平方米，总投资为1.8亿元人民币，共分为A\B\C\D\E\F六个区，共有大小产权式商铺928个，28个过街通道出口，定位为大众化、时尚化、特色化、店铺化、多业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业场所。

总平区位图：

各分区情况介绍：

A区——美女天地

经营特色：

MM偶像店流行服饰时尚靓包另类饰品性感文胸潮流彩妆美甲纹绣

出入口：

A区出入口共八个，分别为：

黄兴中路茶馆巷出口，中山路茶馆巷出口，黄兴中路先锋厅出口，中山路先锋厅出口，黄兴北路琴岛出口，中山路琴岛出口，黄兴北路北正街出口、中山路北正街出口；

点评：

A区是金满地位置最好的区域，人流主要入口。

但由于A区较大，铺位呈环形布局，人流动线复杂，有部分铺位人流量欠佳，再加上租金较贵，故铺位经营存在较大差异，目前此区域转让信息较多，有意选择此区域一定要仔细考虑人流导向、消费习惯。

B区——波波民族

扮靓新秘笈流行服饰运动休闲时尚女鞋个性饰品潮流彩妆美甲纹绣

B区出入口共2个，分别为：

黄兴北路老年医院出口、黄兴北路西门出口

B区人流量大，人流动线设计简单适用，二条通道，从消费者习惯及实地考察得出：

东边通道人流量略高于西边通道。

B区门面属于排排坐形式，相邻之间的门面几乎无差异。

该区域转让信息少，经营情况整体较佳！

C区——西部牛仔

百变牛仔街彩图T恤少女饰品时尚靓包美甲纹绣数码影吧清凉冰吧

C区出入口共8个，分别为：

黄兴北路老年医院出口（2个，与B区共享）、黄兴北路青少年宫西门出口（2个，与B区共享）、黄兴北路潮宗街出口（2个，与D区共享）、黄兴北路互助巷出口（2个，与D区共享）

C区情况类同B区，人流量略低于B区。

门面转让信息较少。

D区——红色恋人

时尚朝圣地流行服饰明星周边个性靓包性感文胸形象设计整蛊玩具

D区出入口共8个，分别为：

黄兴北路潮宗街出口（2个，与C区共享）、黄兴北路互助巷出口（2个，与C区共享）、黄兴北路金都商业中心出口（2个，与E区共享）、黄兴北路左局街出口（2个，与E区共享）

D区门面数量最多的区域，相对B、C区，人流量下降明显。

该区域门面较小，一般都只有6-8平米，租金总价较低。

E区——浪漫地带

潮流发源地流行服饰异域饰品品梅小屋浪漫琴行时尚头贴温馨家纺

E区出入口共4个，分别为：

黄兴北路金都商业中心出口（2个，与D区共享）、黄兴北路左局街出口（2个，与D区共享）、黄兴北路培元桥出口（2个，与F区共享）、黄兴北路北中里出口（2个，与F区共享）

E区人流量更少，门面面积相对较大，租金低，转让信息较多。

F区——终极英雄、美食街

贩卖新自我劲爆男装潮流女装MM饰品网吧电玩时尚小吃

F区出入口共8个，分别为：

黄兴北路培元桥出口（2个，与F区共享）、黄兴北路北中里出口（2个，与F区共享）、黄兴北路营盘路东出口，黄兴北路营盘路东出口，黄兴北路北正街出口（2个）

F区是金满地地下商业街最后开通的区域，业态丰富，门面面积较大。

目前该区域人气不足，门面有部分空置。

租金较便宜，转让信息较多，且很多不需要或只需要少量的转让费。

备注：

◆金满地步行商业街生意情况，整体呈现南强北弱，A——F人气递减；

◆物业管理费：

A\B\C\D区，30元/平米·

月；

E/F区，20元/平米·

能源消耗费（水电实际使用），按面积分摊；

◆营业时间：

早上9：

30——晚上10点

◆以上所有数据，各项指标数值都只针对主流商铺信息而言，特殊位置或情况的商铺不在此列，本报告仅作参考之用。

长沙市五一大道商业概况

五一大道西起湘江一桥，东至长沙火车站，全长约5.8公里，是长沙市城区东西主干道，同时也是长沙景观大道。

为改善交通状况，2001年五一大道由四车道扩建为八车道。

经过的公交线路主要有118、117、138、105、401、202、12、6、旅1路等。

一、 

整体路段分析

1、商业发展现状

五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，是长沙市最为重要的商业街之一。

●五一大道与黄兴中路的交叉处——五一广场，与芙蓉中路的交叉处——芙蓉广场，与韶山北路的交叉处——袁家岭，都是长沙的商业繁华地段。

●品牌商家众多，经营状况较好，出租转让率低。

2、经营业态

五一大道业态以服饰、烟酒茶等为代表的日用零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休闲会所、宾馆酒店分布广泛。

●沿线分布有平和堂、新世界百货、友谊商店等三家百货商店，家乐福、新一佳等两家大型超市，长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、小天鹅戴斯酒店、芙蓉华天大酒店、银河大酒店、银华大酒店等六家高星级酒店。

●袁家岭-火车站广场，该段湘绣店和旅行社布点较多，旅行社8家，湘绣店达23家。

3、租金水平

●五一大道商业成熟，整体租金水平在100-300元/㎡?

月之间。

商家与房东的签约时间长，很少有商铺出租转让，整体租金水平涨幅不大。

商铺转让费普遍较高，流转速度也很快。

●临火车站的赛格电子拐角底商租金报价达到750元/㎡?

月，在该路段中租金水平最高。

五一新干线（地处湘江一桥-五一广场段）报盘租金水平已达到375元/㎡?

月。

●芙蓉广场-袁家岭段，近期成交的商铺租金水平大幅提高，增幅达80%左右。

三、发展前景

五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和湘江沿江风光带。

商业氛围浓厚，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。

五一大道重要的区域优势和商业价值不言而喻！

地铁2号线已开建，五一大道共设6个地铁口，分别为湘江大道站、五一广场站、芙蓉广场站、迎宾路口站、袁家岭站、长沙火车站站。

届时，五一商圈因交通管制将受到其他商圈的冲击。

待地铁2号线落成，五一商圈将搭上地铁的快车重新起航，商业发展潜力巨大！

1、典型性样本为商品房性质、具有一定研究价值的商业物业，包括临主干道住宅独立商铺、住宅及商务楼裙楼、商业街区商业和集中式商业。

2、我司通过实地调研和二手资料整理相结合的方法采集样本，并形成以上分析结果。

3、该路段样本采集个数为78个，占比为16.6%。

4、采集时间为2010年2月。

长沙市潮流特区商业分析

潮流特区（InShop）是一家以潮流元素为主题的时尚卖场，总店位于长沙市黄兴南路步行街，其他3家分店分别位于长沙市五一商圈的解放西路、万代广场以及太平街。

一、整体分析 

1．发展现状

潮流特区定位为时尚个性的特色服饰精品小型卖场，个性化的服务、时尚特色的商品、新颖的宣传手段、别具一格的整体装饰布局、标新立异的购物时尚新概念，使潮流特区迅速打响了自己的品牌。

步行街店和解放西路店人流量大，整体经营状况较好；

万代广场店和太平街店的人气较低。

市场竞争相当激烈，以特色服饰、精品小店为主题的购物商场越来越多，如：

金满地、弥敦道、淘淘街等。

自2004年步行街潮流特区以来，在短短几年的时间内，已经有了步行街店、解放路西店、五一广场万代店和太平街店。

潮流特区从数量、规模、资历、影响力等各方面来说，在小铺市场中占有绝对优势。

率先在长沙开创了一种新的商业操作模式，先整体承租一处面积较大的物业，然后在进行分割，划分为小铺出租给零散经营户，降低了市中心商业的准入门槛。

但目前市场上出现了许多类似商业，如：

弥敦道、金满地、淘淘街等，竞争十分激烈。

这类商业大多以经营精品饰品、时尚服饰为主，潮流特区要不断地创新，突出自身品牌的经营特色，加强自身吸引力，引导时尚新潮流。

潮流特区四个分店都分布在五一商圈及其周边，而目前长沙正在全城修建地铁。

在地铁线规划中，五一广场站设计为地铁2号线与1号线的换乘车站，车站设置在五一广场立交桥下，而步行街与黄兴中路交会处可能会建地铁站出入口。

因此黄兴路、五一大道等交通要道都将受到交通管制，将直接影响五一商圈的道路通达性，会给整个五一商圈消费的人群带来不便，在一定时期内经营有可能受到影响，尤其是步行街店和万代店。

但地铁站的建成会给五一商圈带来更大的发展空间，便捷快速的交通将吸引更多的消费群体，加快消费频率，提供更多商机。

1.以上所有数据均来自租铺网数据库、实地采集，偏差之处，敬请谅解指正。

长沙蔡锷北路商业概况市调分析

蔡锷北路商业概况

蔡锷北路隶属长沙市开福区行政区域内，为双向三车道的城市次干道，实行由南往北的车种式单向交通组织。

从北至南依次连通湘雅路，湘春路，营盘路及中山路，全长约1.5公里，经过的公交线路有142、901、106、112、2、11等。

一、整体路段分析

1.商业发展现状

蔡锷北路属于长沙老街，商业氛围相对成熟。

上世纪六七十年代二至三层的民宅居多，临街商业以民宅底商为主，故该路段商铺面积大多为40㎡以内，物业形象一般。

人流量大，宽度适中容易凝聚人气，加之沿线医院带动日用零售、餐饮业的发展，商业气氛较好，近两年来出租转让率较低。

由于商铺类型、面积近似相同及缺乏大体量商业项目的带动，蔡锷北路的商业氛围随五一商圈的交通距离远近呈现由南往北线性减弱的规律发展。

2.经营业态

☆从事服装及小型餐饮行业的商铺在蔡锷北路分布密集，此点与五一商圈的业态延伸及该路段路宽适中、人流量大、商铺面积小的特点密切相关。

目前，整条路段还缺乏大型超市。

☆中山路口至营盘路口路段经营业态以服饰为主。

☆营盘路口至兴汉门路段主要为社区配套，经营业态以药店，服饰，餐饮为主。

省妇幼保健院、长师附小周边，母婴用品品牌店较多。

☆汉门兴汉华庭以北整体物业形象一般，业态主要以低档休闲娱乐为主，商业气氛较弱。

3.租金水平

经过调查研究发现，蔡锷北路租金水平呈现两大规律：

★商业气氛及人流量影响，租金水平从南至北呈递减趋势。

最北段因靠近湘雅医院，人流量增大，租金有所上升。

★整条路段西侧门面租金水平高于东侧（靠近湘雅医院的路段除外）。

究其原因，有以下三点：

一是西侧人流量大，这与人的消费习惯有关；

二是东侧西晒，对经营产生一定的影响；

三是东侧品牌商家多，对租金的议价能力强。

二、分段分析

根据蔡锷北路自然路段和租金分布规律，将蔡锷北路分成四段：

A段——中山路至教育街、局关祠巷 

B段——教育街、局关祠巷至营盘路

C段——营盘路至湘春路 

D段——湘春路至湘雅路

其中蔡锷北路西侧为1区，东侧为2区

1.A段（中山路口—教育街、局关祠巷）

（1）业态统计

（2）租金分析

（3） 

主要品牌商家分布

⑷小结

●临近五一商圈核心区域，商业氛围浓厚，已形成服饰行业占主导地位的格局。

●商铺面积以10-30㎡为主，租金水平在四个路段中最高。

●消费人群主要是以购买服饰为目的年轻女性，消费水平一般。

●受物业条件影响，该路段品牌商家较少。

2.B段（教育街、局关祠巷—营盘路口）

（3）主要品牌商家分布

（4） 

小结

●业态以服饰、餐饮、药店、烟酒为主。

服饰稍多，占38%。

药店全部集中在东侧。

●都市星光小区和长沙服装城物业形象较好，周边聚集了服饰、餐饮、药店、银行等近20家品牌商家。

●该路段有湖南中医药大学附属第二医院，临近长沙市第一人民医院，聚集了对餐饮、药店有刚性需求的就医人群。

●有一待建项目——少帅府，建筑面积达47,077.54㎡。

3.C段（营盘路口—湘春路口）

⑴业态统计

（4）小结

●商业业态以服饰、餐饮为主。

零售业中药店、烟酒居多。

●要消费人群为当地居民和湖南长师附小的学生及就医人群，下午时段人流量达峰值。

●商铺面积25-50㎡为主，租金水平西侧高于东侧。

●出现1-2层，甚至1-4层的整租形式，租金相对便宜。

4.D段（湘春路口—湘雅路口）

（3）品牌商家分布

●成以服饰、餐饮、休闲、日用零售为主的商业业态。

●消费群体主要为新湘路社区居民、长沙市电子工业学校的学生和湘雅医院的就医人群。

●靠近湘春路的商铺物业形象较好，该段品牌商家均聚集于此，租金水平为100元/㎡·

●从彭家岭巷到湘雅路的商铺系民房改造，物业形象较差，一般以1-2层形式整租，租金水平较低。

●靠近湘雅医院的商铺，虽然也是民房改造，物业形象差，但人流量大，租金水平最高达到250元/㎡·

三、待建项目介绍

四、发展前景

未来三年内，市政府将进行大规模棚户改造，实施黄兴路步行街北拓计划，包括黄泥街，湘春路西入口项目，黄兴北路两厢1、3、4、5、7、8、9号地，北正街的棚改区等。

这些重要政策必将带动整个区域的发展，惠及蔡锷北路。

泊富国际广场项目的建成势必会为蔡锷北路带来新的生气。

它将发挥长沙CBD和金融街核心地段综合体的优势，同时汇聚周边40万人口的强大消费能量，为蔡锷北路的发展注入巨大的能量！

3、该路段样本采集个数为110个，占比为28.3%。

4、采集时间为2009年11月。

长沙市湘雅路商业概况市调分析

湘雅路西起湘江中路，东止芙蓉路，中间与蔡锷北路交叉。

全长1.4公里，双向四车道。

公交路线有2、128、142、405路等。

一、湘雅路整体路段分析

1.湘雅路商业发展现状

依靠湘雅医院和湖南纸业市场、纸张油墨文具市场的带动，湘雅路整体经营状况较好，消费人群以当地居民和目的性消费群体为主。

受物业条件影响，该路段尚未有大型餐饮和中高档休闲娱乐进驻。

2.湘雅路商铺经营业态

湘江中路口至大王家巷、北正街，该段主要依靠湖南纸业市场、纸张油墨文具市场吸引外来人群，经营业态主要有印刷器材、日用零售、小型餐饮、中低档休闲。

大王家巷、北正街至芙蓉路口，该段的大批就医人群和医学院学生带动了日用零售、医疗器材、小型餐饮、酒店招待所的发展。

3.商铺租金水平

经租铺网调查与研究发现，湘雅路租金呈以下分布。

湘雅路商铺整体形象欠佳，大多为单位持有，租金水平大多100元/㎡?

月以下。

三角塘至北正街临街商铺租金水平在该路段中较高，达到100-130元/㎡?

这与周边居民较多，中间有“二马路”站台和对面的老百姓大药房旗舰店聚集人气有关。

临近湘江中路的商铺物业形象较差，系民宅改造，租金水平60元/㎡?

始建于1936年的湘雅路因湘雅医院坐落于此而得名，今日湘雅路因湘雅医院巨大号召力而商业蓬勃。

据长沙市“十一五”城市商业网点布局规划，湘雅路将被打造成医疗器械一条街，凭借其独特优势，体现其专业化和特色化；

加之火车北站万达超大型城市商业广场和泊富国际广场的建设，该区域的竞争力将更上一层楼。

湘雅路发展前景广阔！

2、本文中，日用零售包括服饰、鞋帽、便利店、药店、烟酒茶、水果鲜花等零售业态，酒店包括星级酒店、经济型酒店、宾馆、招待所等。

3、租铺网市场研究部通过实地调研和二手资料整理相结合的方法采集样本，并形成以上分析结果。

4、该路段样本采集个数为29个，占比为10%。

长沙解放中路商业概况市调分析 

解放中路东临韶山北路，西接芙蓉中路，全长近千米，为东西走向。

设置双向四车道。

经过的公交线路有112、124、138路。

一、商业发展现状

解放中路提质改造后，打造成湘女服饰一条街，称为“摩登道”。

连接了五一商圈和袁家岭商圈。

临街商铺以单位持有为主，经改造后整体物业形象较好。

商铺面积规格多为20-60㎡。

定位于以经营中高档女性服饰为主，消费人群为中高层收入群体。

与黄行南路步行商业街、东塘商圈、袁家岭商圈形成差异化。

沿线机关单位较多，主要有建行家属楼、省政府机关二院、省建设厅、有色冶金设计院、城建开发公司宿舍。

周边居住人群收入水平较高，为其消费人群一部分，外加目的性消费人群，人流量大，商业氛围成熟。

二、经营业态分析

1.业态统计

2.主要品牌商家分布

3.小结

解放中路被称为湘女服饰一条街，经营业态主要以女性服饰为主，零星分布着休闲、饮食、金融业态。

服饰主要为中高档熟女服饰，其中不乏一些品牌商家。

饮食、休闲等业态主要分布在社区、巷道入口处，这样有规划的业态分布，避免了中断服饰商业的连续性，有利于其标志性商业服饰文化街的打造。

解放中路经07年提质改造后，整体形象和消费环境均有很大改善。

湘女服饰一条街商业氛围成熟，服装经营聚集度高，当地居民和目的性消费人群带动整体商业发展。

此路段临近地铁二号线五一广场站点和袁家岭站点，且五一广场是一号线与二号线换乘站，将为此片区带来更大的人流量；

另外东牌楼棚户社区改造，将提升这一片区的消费环境。

未来解放中路的商业发展值得期待！

2、租铺网市场研究部通过实地调研和二手资料整理相结合的方法采集样本，并形成以上分析结果。

3、该路段样本采集个数为62个，占比为24.3%。

4、采集时间为2010年1月。

长沙市韶山中路商业概况

韶山中路北起东塘立交桥，南至桔园立交桥，中间与雨花路、砂子塘路、新建路交叉，全长2.3公里。

双向八车道，两侧各设有非机动车道和人行道。

经过的公交线路有2、7、15、102、103、124、137、145、146、159、602、705、912、915路等。

韶山中路整体路段分析

1、 

韶山中路商业发展现状

商业由雨花亭为中心向南北两方向延伸，与东塘商圈相接。

周边多为效益不高的工业企业，居民收入水平低，因此整体消费水平偏低。

依托市政府对商业布局的规划，东塘商圈、雨花亭商圈的区域价值不断提升，成为旧城改造项目比较集中的区域。

旧城改造项目包括已建成的金地华园、融科三万英尺等中高档楼盘，还有正在建设或筹建中的云鼎公馆、长利盛和国际、友谊公寓、东塘现代商业MALL、顺天国际金融中心等项目。

、韶山中路商铺经营业态

东塘立交桥至砂子塘，该段属于东塘商圈，以经营服饰、休闲食品为主。

砂子塘至雨花亭，该段业态以日用零售、休闲娱乐、大型餐饮为主。

九芝堂周边有7家商铺从事电动车销售或售后服务。

雨花亭至旺和购物广场、桔园小区入口，该段周边社区多，人口规模大，商业配套较为完善。

湖南省测绘局旁集中了5家测绘仪器店。

家居建材店均分布在桔园立交桥两侧。

3、韶山中路商铺租金水平

经租铺网调查研究发现，韶山中路租金水平分布呈现以下规律：

（1） 

越靠近商圈核心，租金水平越高。

本路段中东塘商圈最高达到700元/㎡?

月，雨花亭商圈最高达到300元/㎡?

（2） 

湖南中医药大学附属第一医院（以下简称“中医附一”）的临街商铺受东塘商圈和医院自身优势带动，人流量大，租金水平高于砂子塘其他区域的商铺，达到300元/㎡?

桔园小区入口及二十一中、雨花亭学校临近公交站台，该区域小区居民和中小学生众多，加之嘉信茂购物广场的辐射，人流量大，商业气氛浓厚，租金水平较高。

桔园立交桥下的商铺物业条件差，受交通制约，人流量也较少，租金水平70-80元/㎡?

砂子塘社区临韶山中路商铺为半地下临街商铺，系民房改造，人流量小，经营状况较差，租金水平也较低。

韶山中路起于