中国东营房地产卖方市场调研报告50页Word格式文档下载.docx
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◆雅仕方舟丽墅………………………………………………
◆阳光100城市丽园…………………………………………
◆德泰家园……………………………………………………
◆天华家园……………………………………………………
◆伟浩春天花园………………………………………………
◆奥林匹克花园………………………………………………
◆瑞璟国际公馆………………………………………………
◆英威花园……………………………………………………
◆书香苑………………………………………………………
◆大海鑫天地…………………………………………………
◆水岸名都……………………………………………………
◆万达高尔夫花园……………………………………………
◆东辰鉴墅………………………………………………………
◆明月豪庭………………………………………………………
◆枫情水岸………………………………………………………
◆新新家园………………………………………………………
第二部分写字楼项目
一、在售项目及调研分析
◆鑫都财富中心…………………………………………………
◆华纳大厦………………………………………………………
◆河滨花园(写字楼部分)……………………………………
◆东赵大厦………………………………………………………
◆四方大厦………………………………………………………
◆万达国际大厦………………………………………………
第三部分商业类项目
◆金大地装饰城………………………………………………
◆黄河口文化市场……………………………………………
◆清风湖步行街………………………………………………
◆伟浩假日广场……………………………………………
◆银座城市广场………………………………………………
◆众成时代中心…………………………………………………
第四部分东营房地产项目的区域特征
第五部分品牌地产在东营
一、阳光100
二、万达地产
三、天业股份
四、海信地产
第六部分结束语
前言
东营是一个年轻的城市,城市的年龄结构以中青年为主,购买力不容忽视。
同时,油田作为目前的支柱产业,对城市规划有着不可忽视的影响,由此形成了东、西城以及新区的城市布局。
我们的调研分区域继而覆盖整个东营地区,由点及面,兼顾区域特征。
本司派专人通过电话、走访、座谈等形式,调研东营全部在售楼盘,内容包括楼盘的各个方面,形成对东营整个房地产卖方市场的通盘印象。
本报告根据物业类型分为住宅篇、商业篇、写字楼篇,并具体分析各物业类型下的房地产项目,从宏观及微观的角度透视东营房地产卖方市场。
本文观点仅为本司项目参考之用。
根据城市的人口结构,增量的市场需求是可以大致估算的。
东营城市人口数量和结构构成,产生的自住需求有限,但东营市场有其特殊性,这在前期我司所做的房地产买方市场调研报告中深入阐述过,自住需求以改善居住环境为主要购房目的。
东营市场没有经过剧烈的变动,需求一直处在匀速累积中,这样的市场无论供还是需都是理性的,这种理性是因为东营产业结构的特殊性所决定,有其个性,但放到整个全国市场这种个性又具有普遍性,即所谓的房地产泡沫只是集中在为数极少的特色城市,这些城市或是依赖政治,或是经济窗口,或是知名旅游地,大多具备话题性,遂成为投资的热点,其它地区的房地产受这样的大环境影响也有价格上的上升,但上升幅度远不及热点城市,加之基点较低,尚处在当地客群的消费承受力内,因此可以说理性的供需具有普遍性,这也为我们调研东营市房地产市场提供了动力。
第一章西城住宅类项目
第一节西城概况
西城作为东营的城市中心,历来被油城人民成为“基地”,在人民心目中有绝对的地位,具体体现在完善的城市配套以及成熟的商业氛围,也是房地产开发的热点区域,同时此区域可开发土地有限,房地产开发逐渐向高密度项目发展,出现了一批小高层、高层项目。
在价格和品质上居于东营房地产的中高端位置。
第二节在售项目及调研分析
整体区域的特征是由局部的点线结合形成,体现在西城,又有中心线路和周边区域的差别。
以济南路商业街为基点,辐射周边,本司将根据具体线路区域依次介绍各个房地产在售项目。
济南路商业街沿线共有众成时代中心、鑫都财富中心、华纳大厦三个在售项目,均为高层写字楼,后面将在写字楼项目篇章里着重介绍。
距离中心商业街较近的线路,分别为北一路、北二路以及黄河路,也是西城住宅项目集中的区域。
北二路沿线在售项目有:
北海嘉园、华安荣寓、胜中碧水园、天籁华都、万家新城、香格里拉、海韵阳光,楼盘信息详列如下:
项目名称
北海嘉园
项目地址
东营市西城北二路705号
销售中心地址
销售电话
0546-7782777/7782778
开发商
东营市北海房地产开发有限公司
建筑设计公司
东营市胜方建筑工程设计有限公司
策划/广告公司
北京菩提房产顾问工作室
物业管理公司
胜利石油管理局胜中社区物业
占地面积
8000米²
建筑面积
2956米²
内部配套
毛坯、部分精装修
绿化率
38%左右
开盘时间
2007年11月底
均价
4280元
车位
部分车库
商铺
价格未定
楼层差
80-50元/㎡
付款方式及折扣
首次置业30﹪,二次置业40﹪
户型
面积
一室一厅一卫
61.7
三室两厅两卫
132
三室两厅一卫
98.3
四室两厅两卫
150.9
113.09
销售率
推广主题
地标上品官邸,收藏传世荣耀
该项目处于北二路与西二路交汇处,属于商业中心辐射区域内,配套齐全,周围有一定商业氛围,利于后期社区商业网点的销售。
产品本身户型面积设计较为全面,满足不同置业需求。
项目本身没有太大问题,部分精装修房源已由开发商及关系企业内部消化,但一直没有公开对外销售,售楼处开放至今一直在做客户积累。
由于未销售,售楼处工作人员较少,且工作热情不高,卖场氛围欠缺。
项目围挡画面混乱,与售楼处形象不统一,削弱了项目的视觉传达力。
华安荣寓
东营市东营区北二路189号
东营市华安房地产开发有限公司
营销代理公司
上海麦点营销机构
胜中物业管理公司
物业类型
小高层毛坯
东营市西城北二路189号
0546-8512777/8232277
2.1万㎡
4.2万㎡
容积率
2.0
起价
3050元/㎡
3800元/㎡
总体销售率
75﹪左右
一期07年,二期08年7月
面积(㎡)
165
三室二厅二卫
130
三室二厅一卫
113
147
115
目标客户来源
投资或二次置业人群
该项目分2期建设,在售为二期项目,与“北海嘉园”相对,配套设施完善,生活便利。
户型设计上考虑二次置业人群以及投资业户,面积较大,造成客户面狭窄,目前所剩房源中各个户型都有。
胜中碧水苑
西城供水公司院内
西城黄河路686号(地宫西侧)胜中地产营销中心
0546--
87738038777281
胜中房地产开发有限责任公司
建筑规划设计
东营胜方
策划推广
香港联智营销机构
油田胜中社区物业公司
多层5F+阁楼共十栋
23251.62㎡
21671㎡
户数
300户
0.932
32.6﹪
栋数
10栋多层
最高价
3200元/㎡(2楼)
110㎡和128㎡
结构
框架
交付时间
09年上半年
广告推广
济南路设广告牌,另在项目紧邻的社区道路设道旗。
位于碧水园的北面,社区集中,距主干道较远,邻供水公园,周边环境较为安静,适于居住。
学校有幼儿园、中学、大学,学区效应明显。
紧邻供水公司,客群稳定。
但项目占地较小,建筑密度大,楼间距小,采光及绿化等方面欠缺。
海韵阳光(一期在售)
东营市西二路东潍坊路南
0546-8272666/8272999
东营市大成房地产开发有限责任公司
青岛城乡建筑院设计有限公司
景观设计公司
上海百致建筑设计有限公司
胜中社区荟萃物业
一期:
多层洋房(400户)二期:
高层社区商业(一期:
年底交付)
7490㎡
67066㎡
1.26
36.9%
厨卫墙砖到顶,双气三线、地暖
2800元/㎡(多层)
3500元/㎡(洋房)
80元/㎡
车库价格
2500元/㎡
车库面积
17-31㎡(车库、地面停车位)
储藏室
1300元/㎡
二室二厅
一卫
101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07
130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23
119.54
四室二厅二卫
178.04/178.46/181.99
主题语
水岸园林海韵风情
价格优惠
无
天籁华都
东营西城西二路胜华转盘北500米路西
东营区城市建设综合开发公司
规划设计公司
中国建筑设计研究院
东营阳光物业管理有限责任公司
策划公司
广告公司
东营阳光房地产销售有限责任公司
住宅配单体商业。
砖混合,框架结构、地暖
西二路胜华转盘北500米路西
8795222、8796555
24万㎡
21万㎡
0.88
33%
建筑密度
22.2%
65﹪左右
2007年11月,2008年3月封顶
价格
小高层:
3080元/㎡(起价)
最高价:
3500元/㎡
多层:
2590元/㎡
首层:
2960元/㎡
五层:
层差
集中停车位。
价格未定1780元/㎡
1480元/㎡
阁楼价格
无阁楼,为防潮层
户型面积(㎡)
108/122.94/147.46(多层)98.27/123.63(小高层)
首次置业客户
媒体选择
围挡灯杆旗
西三路上广利河畔安个家
价格走向
低开高走
现推
3号楼小高层,1、2层免电梯费
物业费及电梯费
0.4元/㎡、小高层:
0.7元/㎡及35元/户/月
万家新城
西城西二路华八井东面
山东万家建设有限公司
全程营销
深圳瑞尔特房地产顾问机构
0546-8275777/8275888
多层二期:
小高层商业
1.05
35.2%
厨卫墙砖到顶,
双气三线,中空玻璃窗,防盗门,地暖。
认购时间
2007.05.19
2007.12.02
75﹪左右,100㎡一下小户型为销售主力,剩余110及120以上户型面积
2800元/㎡
3880元/㎡
30—50元/㎡
首次置业30﹪,外地40﹪,二次40﹪
两室两厅一卫(阁楼)
75.92
122.61
三室两厅一卫(阁楼)
100.73
三室两厅二卫
133.36
110.45
140.5
首次置业群体和投资客户。
优惠活动
迎奥运2008.8.17—20日购房优惠2008元。
好房子好日子
香格里拉
西二路与潍坊路交汇之处
东营海盟房地产开发有限公司
美国开朴设计
美国开朴建筑设计顾问公司
胜利油田玉山物业
北京君联东方房地产营销机构
西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售楼处
0546-8210188/8210288
20000㎡
63000㎡
建筑结构
首次置业人群
1.12
36.8%
毛坯、地暖
2008.12
2007年10月
60%左右,100㎡为销售主力
2900元/㎡
30、50元左右
按揭:
9.9折/一次付:
9.8折
21㎡左右、2650元/㎡
无阁楼,顶层客厅挑空
16㎡、1300元
露台分布
二层及顶层西单元西户
面积配比
二室二厅一卫
80-95/75-90/80-90
主流户型
105-125/135-145
105-120
香格里拉梦中的家
营销活动
购房有折扣
天籁华都、海韵阳光、万家新城以及香格里拉四个项目分布较为集中,未来将形成居住片区,项目多,对客户来说选择余地较大,可对比性强,因此,本区域对客户有吸引力。
但本区域物业类型单一,目标客群重复,项目间存在激烈竞争,对各项目来说销售难度增加。
加之周边配套尚不完善,居住舒适性较低,一定程度上抑制了客户的购房热情。
项目案场营销各有千秋,天籁华都以及香格里拉更注重客户的项目体验上,配有看房车,力争将客户带到楼盘,实地感受。
万家新城的广告意识相对较强,组织促销活动、派发单页等,对到访客户的跟踪上较为主动。
相比而言,海韵阳光的案场是最为气派,装修最为豪华的,但案场氛围不足,大厅空旷,显得冷清。
除香格里拉外,其它项目均规划了社区商业,对区域的物业形态上有补充,但对于各个项目来说商业定位更为重要,若定位得当,商业可实现互补,迅速积聚人气。
若定位重复,而楼盘入住率又不高的情况下,社区配套商业设施的养成期将会被无限放长,对开发商、业户来说都不是一件好事情。
北一路周边受限于土地,项目向东分布。
主要有:
仁恒名邸
黄河路与燕山路交汇处
项目所在地
87997772921111
东营仁恒置业有限公司
投资商
香港里奥集团
营销代理
诚天下
物管公司
暂定开发商
周边配套
七中、实验小学、中心医院、振华、银座、农贸市场、现河卫生所、交通医院、汽车东站、公交西站、油田一中
4.4万㎡
住宅238户,商铺15户
2007年8月28日
入住时间
2009年5月前
3600元/㎡
住宅75%,商业70%
40﹪
商住4.0,住宅2.3
建筑
框架17F
优惠
一次性付款9.8折
户型面积
95-141㎡复式154-204㎡
繁华领地精锐生活
广告
黄河路沿街道旗
销售案场
积极有序欧式风格
项目以高层住宅为主,附建沿街黄金商铺、商务写字楼及sohu公寓,兼顾居住、经商、办公三重奏,围绕小区中央大型中心休闲广场合理布局,一梯两户/三户,面积多样,可满足不同置业需求,美中不足的是户型设计不合理,造成部分面积浪费。
东泽百合广场
黄河路、西三路交叉口
黄河路南、西三路东,项目所在地,毛坯交付
8131888
大洋企划
高层(19层)商铺(2-3层)写字楼(15-20层);
框架结构
1.6万平米左右
住宅已销售80%,商铺剩余6套
30%
2.72
3008元/㎡
4388元/㎡
三房两厅一卫。
128、125两种面积类型
沿街道旗围挡
案场陈旧
盛运家园
东营市西城
西四路西运输公司南50米处聚龙亨市场对面
0546--8551157
8555797
东营盛运家园房地产开发有限公司
东营德运恒置业(集团)有限公司
胜中社区荟萃物业管理有限公司
130065㎡
一期建筑面积38000余平方米
未定
0.22
3910元/㎡
48﹪
情景洋房首付30%,别墅50%
户型情况
72户情景洋房、133户联排别墅组成
海通时代康桥
胜中荟萃物业
运动就在家门口
天业盛世龙城
东营市西城东赵村旧址,南临黄河路,北靠北一路与嬉水公园相隔。
山东天业恒基股份有限公司
东营区东赵大厦一楼
0546-8970888
400亩
50万平方米
1.8
42%左右
60
75
86
98
107
118
126
142
155
黄河路沿线已成为一个新兴的房地产板块,该区域在配套、地理位置上有一定优势,黄河路贯穿东西城,与西城中心路济南路相接,与东城行政中心相连,是交通主干道。
车流较大,也有一定人流量,未来发展前景看好。
该区域楼盘物业类型较为丰富,住宅仅占其中一般左右,因此,区域房地产项目形成互补,从各个方面积聚人气。
此区域住宅项目目标客群层次清晰,有针对二次置业人群,如东泽百合广场;
还有以首次置业人群为主要目标的,如仁恒名邸;
另有胜运家园别墅项目,以追求居住舒适的中高端客群为目标对象;
而海通时代康桥,由于位置较其他项目偏西,将价格与产品定位在了中低端、首次置业人群上。
这样的项目类型分布,满足多层次客户需要的同时,丰富了区域房地产市场,提升了区域居住价值。
众成格林枫景以及海信盈城作为本区域的大盘,也具有各自的亮点。
众成格林枫景
南临菏泽路,北临为规划西五号路,东面是西一路,西接太行山路
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- 关 键 词:
- 中国 东营 房地产 卖方市场 调研 报告 50