q山水芙蓉国际新城策划方案Word文档下载推荐.docx
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必须突破第一封杀线
1、第一封杀线的状况
名称特点销售状况工程状况竞争潜力
新华联家园规模+环境非常好全部封顶没有,很快会消化完,出局。
梦泽园规模+环境未开无条件非常好,但指导思想有问题,如果动以多层花园洋房区,
市场影响将非常大,利润必将非常理想,但目前动别墅概念,市
场太慢,切有风险。
目前还不敢最后断定不具备市场威胁。
王府花园规模+环境非常好太慢,无形象全部高层,卖点是中心庭院,首次出台2000年4月,销售超
过20%,非常具市场威胁。
2、第一封杀线的竞争潜质
名称展示中心样板间示X环境物业管理形象现场信心宣传资料
新华联家园有,差无无无工程形象好差
梦泽园有无无无无无
王府花园无无无无动工无
突破策略:
第一封杀线的弱点在于价格+现场没有任何希望。
《山水芙蓉国际新城》突破点在于价格与现场专业地产氛围。
3、现场核心攻击点:
攻击节奏第一阶段第二阶段第三阶段
时间结点◆正式销售前◆一期出外立面◆一期入伙
核心攻击点◆示X环境◆示X小区◆示X生活
◆展示中心
◆样板间
解决方式2:
攻击买家
信心的建立1权威性概念:
国际新城1、世界大师联手力作◆泛亚易道(世界排名位):
环境设计
◆室内设计大师:
(高文安)
◆英国物业管理:
(第一太平洋戴维斯)
◆国际双语幼儿园:
戴维斯国际学校
◆国际会所:
(美式会所)
◆建筑设计:
(新加坡)
2、大##的明天◆政府:
##、##、株洲组成大##
3、权威性证明◆国际金块奖?
最佳人居环境奖?
信心的建立2新的生活方式终极生活◆花园洋房+联排别墅+独立别墅
国际生活◆山、水、树、翠鸟的优美自然环境
健康生活◆健康概念的展现,养生会所、家庭医疗档案等
度假生活◆5+2度假式新生活
栋梁起点◆国际幼儿园、国际小学、国际中学概念
超值生活◆大##的明天核心点
未来生活◆旅游区的发展概念
持续生活◆经济发展区
解决方式3:
攻击市场
目标1:
控制市场,销售击穿市场
目标2:
形成并保持领导品牌
目标3:
不断刺激目标群到现场
12345
控制##交通干线控制##目标群控制地产目标群控制目标群到现场控制营销目标群
五一路平和堂外卖场地产展销会主要路口导示商场招示布
678
控制市内暴露点控制信息点控制旅游区
小天鹅展示中心媒介宣传推广户外路牌
三、如何进行整合作战布局?
阶段:
准备阶段第一攻击阶段第二攻击阶段第三攻击阶段第四攻击阶段
2000.10.8-2000.11.82000.11.8-2001.32001.4-2001.92001.10-2002.52002.6-2003.5
核心攻击点:
◆广告造势◆地产秋交会◆现场展示◆1期示X小区◆生活方式
世界大师联手进##展示中心+示X环境
+样板间
支持点:
◆征文开始◆市内展示中心◆1期入伙
今天,你怎么生活?
◆现场内包装
◆宣传资料到位◆现场外包装◆VIP免费会所开放◆现场嘉年华活动
◆封杀五一路◆通路包装到位◆现场大抽奖
◆外卖场◆地产展销会
◆营销媒介
四、如何进行开盘阶段作战布局?
阶段:
2000.10.8-11.82000.11.8-11.112000.11.12-2001.1.82001.3
核心攻击点◆前期造势铺垫◆地产秋交会◆市内展示中心◆现场展示中心
战术1:
广告造势战术4:
展销会战术5:
控制市场战术9:
VIP免费会员卡
世界大师联手进##人海战术人海战术
战术2:
征文开始战术6:
模型巡回展战术10:
现场大抽奖
今天,你怎么生活?
外卖场平和堂
战术3:
控制##战术7:
营销媒介战术11:
现场嘉年华
封杀五一路
战术8:
现场外包装
广告造势
◆主题:
世界大师联手进##,悉心打造国际新城。
◆诉求点:
1、建筑设计:
2、泛亚易道(世界排名位):
环境设计
3、室内设计大师:
4、英国物业管理:
5、国际双语幼儿园:
◆媒介计划一览表(10.8-11.8)
MediaProgramTimeOctNov1234567891011121314151617181920212223242526272829303112345678
FFFFF
Newspaper##晚报4次1111
半彩
征文活动
◆原则:
1、形成一个关注话题,吸引更多的人关注《山水芙蓉国际新城》。
2、有效地积累目标群,并调动其成为我们活动的参与者。
◆方式:
为期1个月,颁奖活动于展销会现场举行。
◆奖励方式:
1等奖1名,(奖《山水芙蓉国际新城》花园洋房1套,价值30万元。
)
2等奖3名,(免《山水芙蓉国际新城》花园洋房首期款,价值3万元。
3等奖10名,(免《山水芙蓉国际新城》花园洋房首期款中1万)
◆征文主题:
今天,你怎么生活?
战术3:
控制##市场
◆目标:
封杀##的交通主干线五一路,等于控制##市场。
◆位置选择:
1、平和堂五一广场
2、沿线醒目墙体
◆效果:
只要1块就可以,但一定要大,一定要有影响力。
由于换画面的费用远远低于报纸媒介的费用,因而建议采用营销媒介的方式,三个月换一次促销主题,在传
递销售信息的同时,让市场不断有新的刺激点。
战术4:
展销会
1、大型墙体招示布
2、弧性形象墙
23、模型:
整体沙盘、1期建筑模型、1期分户模型
634、展板
45、接待台
576、现场介绍会(老外)
86、征文颁奖台
7、礼品(棒球帽)
8、人海战术
1
◆现场要点:
1、充分施展永泰营销人员的人海战术。
2、现场的目标是成为关注中心:
第一天产品介绍会(有老外参加)
第二天征文颁奖
第三天礼品派送(添表格)
3、采用无线脉,通过声音控制现场。
战术5:
控制##市场
◆目标:
充分发挥200营销主力的威力,完全覆盖市场。
◆控制区域:
1、平和堂、东汉等五一广场市中心核心人流地带
2、阿波罗商城等区域商业中心
3、证券、银行、外企等潜在目标群单位
(永泰营销部制定)
战术6:
模型巡回展
◆契机:
年底是购物高潮期,商场的人气最为旺盛,控制核心商场,等于控制整个市场。
◆方式:
以模型巡回展为核心的外卖场展示活动
◆商场选择:
1、平和堂中庭
2、阿波罗商场
◆要点:
231、模型
42、形象墙
153、挂幅
4、画架式展板
765、洽谈台
6、商场外墙大招示布
7、看楼专车
战术7:
营销媒介
◆契机:
同样利用年底商场人流量大的特点,同时在各大商场进行招示布,以在同一时间将销售信息击穿市场。
采用费用较低的大招示布形式
◆时间:
统一时间,新年10天。
◆商场选择:
各区域商业中心五一广场平和堂
袁家岭友谊商店、阿波罗商业城
韭菜园友谊商店
火车站阿波罗商业城
东塘东塘百货商店
战术8:
现场外包装
1、路口导示牌
2、系列形象牌
3、挂旗
524、形象广告牌
35、展示中心导示牌
4
3
1
让买家到现场能够感受未来的希望。
◆方式:
以楼盘卖点的视觉形象为主,与现场的环境氛围相结合,突出项目的感染力。
战术9:
◆案例:
和记黄埔/##梅龙镇广场由于梅龙镇广场的位置比较远,其以会所作为吸引人群到现场的方式,及临时
VIP免费会员卡,持卡人可以免费在会所消费三次,如果其带来的客户中有人成
交,其再将获得2个月内的免费使用。
结果:
会所成为邀请朋友聚会、商务交谈、家庭度家的地方,会所独特的吸引
力,去的人非常多,销售局面也迅速打开。
◆目标:
多功能VIP卡,不仅在展销会形成热点(折扣卡),而且在展示中心开放时,让卖家到现场,通过感受现场大
门、示X环境、会所、样板间的魅力,激发买家的购买欲望。
◆前提:
不同阶段不同使用方式。
前期展销会、市中心展示中心登记资料的客户,均可以免费赠送一X;
房地产展销会,可以作为折扣卡,吸引买家的关注;
现场开放后,免费试用,已经成交的客户免费;
未成交客户免费试用3次;
如带的朋友成交,则可免费使用1个月。
战术10:
◆目标:
消除到现场心理距离太远的障碍,人们只要到现场,通过现场的攻击,彻底击穿买家的抗拒力。
◆参加人员:
已经买房的客户;
资料登记的客户;
媒体宣传带动到现场的客户;
◆方式:
现场开放日的当天进行大抽奖。
到现场的人员需要到展示中心领取抽奖券,并将副券投入抽奖箱,上午11:
00开始进行现场抽奖。
◆准备工作:
抽奖室外场地布置
奖券的制作、抽奖箱
奖品的准备
抽奖程序的指定
战术11:
◆时间:
现场展示中心开放日
◆地点:
大门口-庭院-会所前
◆目标:
充分利用现场空间,营造就象巴黎街头的度假氛围。
◆方式:
欧式街头休闲市场,有商业烤香肠
雪糕车
咖啡廊
古玩小商品
菲林宝立来
有娱乐俄罗斯“欢乐小丑”
印第安圈舞
俄罗斯魔术
有休闲“千面人”形象设计
街头速写
剪影
手工作坊
七彩幸运轮
五、目前工作要点
《山水芙蓉国际新城》##房地产秋展会前需要准备推广资料一览表
1、海报折页2、户型单页
3、价格单页4、付款方式单页
5、邀请函6、资料反馈单
7、山水芙蓉国际新城VIP卡8、手袋
9、营销人员名片10、营销人员工作牌
11、信封、信纸12、秋交会形象墙、系列展板
13、住户专车14、10月8日-11月8日的预热报纸广告
15、棒球帽等礼品设计
提案回顾:
一、我们现在遇到的难点是什么?
◆山水芙蓉国际新城的心理距离较远
◆三点突破:
1、攻击楼盘(突破第一封杀线)
2、攻击买家(建立信心:
国际大师+生活方式)
3、攻击市场(控制##领导品牌)
三、如何进行整合作战布局?
◆整个楼盘的攻击:
2000.10-2003.5
◆11种战术战术1:
广告造势战术2:
征文开始战术3:
控制##
战术4:
展销会战术5:
控制市场战术6:
战术7:
营销媒介战术8:
现场外包装战术9:
战术10:
现场大抽奖战术11:
现场嘉年华
五、房地产秋展会前需要准备推广资料一览表
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- 关 键 词:
- 山水 芙蓉 国际 新城 策划 方案