小区物业费收费难题的化解模式研究Word文档下载推荐.docx
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(7)物业公司固定资产折旧;
(8)经业主同意的其他费用等。
3、物业管理
物业管理是指专门的管理部门、机构受物业所有权人和使用人的委托,依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一的专业化管理,并向业主,指物业所有权人或非业主使用人,即物业的承租人和实际使用物业的、除业主以外的其他人,提供全方位、多层次的综合服务,同时促进他们之间的沟通与交流,从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境,推动整个社会进步。
(二)物业管理的相关理论
1、志愿失灵理论
主要是指除了政府、市场、企业以外的第三部门,即非营利性组织产生的物业管理失灵现象。
每个小区在后期成熟阶段会成立业主委员会,业主委员会在对小区的管理上是有一定的权利的,但是并不是每一个小区的业主委员会都能够治理好小区,也会产生管理失灵的现象。
另外,现在在城市兴起的物业行业管理协会也是一种第三部门,但是在实际作为上并没有多大作用,因为这些组织都是自发性的,并不能在物业管理上面面俱到。
目前,各个城市还存在着物业管理的非典型性非营利性组织,可能是因为力量较小,并不为人所熟知,对物业管理的作用可能微乎其微,但是也不容忽视。
2、合作治理理论
公共治理理论中的合作治理理论是要解决多元文化社会中潜藏的深刻而持久的道德冲突,以及社会不平等现象而造成的多数人难以有效地参与社会政策与公共治理过程。
合作治理理论重新强调行政人员对于公共利益的责任,强调行政人员的自主性和道德意志,进而把私利提升为公利。
这就要求在物业管理过程中,政府人员应注重公平与效率,把公共利益放在第一位,推出适应时代发展的物业政策,避免产生寻租与腐败的现象,影响物业市场的正常秩序。
物业管理中的主体涉及到政府、物业企业、业主等,而政府的作用大且范围广,“牵一发而动全身”,要能发挥积极作用,也需要得到业主、物业企业的配合治理,将其他主体放在公平公正的位置上来考虑。
二、物业费收费难的原因归类与法律分析——基于案例分析
在实际生活中,物业费收费难最直接的表现就是业主拖欠和拒交物业费的现象屡见不鲜,甚至有时物业与业主对簿公堂。
那么到底业主为何拖欠和拒交物业费呢?
1、业主拖欠和拒交物业费的原因分类
根据网上调查与在当地小区进行的部分业主与物业公司的访谈,笔者粗略地分析和概括了小区业主拖欠和拒缴物业费的几大原因:
(1)因开发商的工程遗留问题,例如因为房屋内外墙开裂或者出现裂纹,天花板、屋顶或者房屋外墙渗水或者漏水,门窗变形等拒交物业费;
(全文中拒交和拒繳要统一)
(2)因安全问题,例如业主因家中车辆如电动车、自行车、小轿车被盗或被损毁等原因拒交物业费;
(3)因为没入住,以房屋空置为由拒缴物业费;
(4)因对物业公司的服务水平不满,认为与物业收费标准不相符而拒缴物业费,
(5)因收费项目与收费标准事先没有告知或没有公示,自己不知情或不认可而拒缴物业费;
(6)按时下物业公司的通俗说法,“老赖”业主,无任何正当理由拒缴物业费;
综上可知,除了少数业主恶意欠费外,绝大多数都是“事出有因”。
但在这些原因中,有些是可以获得法律支持,从而保障自身合法权益的,但有些原因是无法律依据的,对业主拖欠和拒缴物业费的原因进行细致的法律分析,既有助于业主的合法维权,也有利于业主与物业矛盾的有效化解,从而解决物业费收费难题。
2、业主拖欠和拒交物业费原因的法律分析
(1)业主拖欠和拒缴物业费的理由不成立
相关法律法规中,对物业纠纷的抗辩权进行了研究。
抗辩权是指“权利人用以对抗他人请求权阻止其效力的民事权利”。
物业费纠纷中的业主抗辩权是指当物业企业未履行物业服务合同义务或其提供的物业管理与服务未能达到合同约定的要求时,业主拒付物业费的权利。
我国现行物业制度体系中业主不当行使抗辩权的事由主要有:
一是业主对行使抗辩权认识上的错误。
例如业主对前期物业服务合同签订的主体、前期物业服务合同的效力认识上有误解,认为物业服务企业和物业建设单位之间签订的合同应属无效合同;
对房屋质量等问题由谁负责缺乏明确认识,认为物业建设单位遗留的问题应当由物业服务企业解决。
二是业主提供的证据不足。
平时不注意保管证据,对物业公司的服务不满意,就以拒交物业费的方式行使抗辩权。
三是个别业主诚信意识差,恶意拖欠物业费,在诉讼阶段继续滥施抗辩权。
四是物业公司的不可抗力,在物业服务企业进行物业服务的过程中,服务内容与业主有冲突、影响业主正常生活是在所难免的。
如小区电梯例行维护保养,势必会有一段时间的停运,给高层住户造成不便;
清洗水箱势必会使排水管排水量猛增,有的小区排水管及地面排水沟设计有缺陷,就难免造成污水横流……这些问题,在物业服务企业与业主及时沟通、说明情况的前提下,通常不难获得业主的理解。
案例一:
因房屋质量问题
2016年4月,锡城一家物业公司表示,业主不交物业费最常见的原因是房屋质量问题,比如渗漏。
开头几年,房屋还在质保期内,还能找到开发商。
但有的开发商不理会,他们也没办法。
而过了质保期,只能动用大修理基金。
但是为了某几户人家动用大修理基金,小区里其他人就会反对,这是个挺烦人的问题。
而那些本身就是开发商旗下公司的物业,就更容易因房屋质量问题被业主迁怒了。
崇安法院吴伟法官提醒,业主通过拒交物业费来维权得不偿失。
只要物业服务事实存在,业主就有义务缴纳物业费。
业主可以发挥业委会的纽带作用,形成业主、业委会、物业公司相互沟通模式,或是向房地产行政主管部门投诉以解决物业纠纷。
物业公司通过收取物业费来为业主提供服务,若业主大都不交物业费必然难以维持,服务质量下降,受影响的仍是业主。
如果对物业不满意,业主应当提升业主委员会的自治能力,抱团跟物业公司协商。
遇到房屋质量问题,许多业主第一反应就是向物业企业寻求救济,即使这种房屋质量问题并不属于物业的维修范围,也不在物业的维修能力之内,他们会不断要求物业进行维修,一旦得不到良好解决,业主就会认为物业企业未按照物业服务合同的约定提供服务,进而以此为由行使抗辩权,采取不交纳物业费的方式予以“消极抵抗”。
但根据《物业管理条例》的规定和大多数物业服务合同的约定,物业企业在对小区进行物业服务时,其主要义务除了对小区的保安、保洁等,在维护、维修方面仅承担物业范围内公共区域、公共设施、设备的责任。
对于不属于小区公共部位设施、设备,及超过保修期的业主自用部位、自用设施、设备的修护仅有在业主要求且支付相关费用后才能进行。
案例二:
因未入住拒交物业费
2015年3月19日,张先生告诉记者,他早在2013年就购买了滨湖区某楼盘的房子,年底如期交付之后一直没有去装修,去年一年也没有去过,今年年初去打扫卫生的时候,发现门口贴了两张催缴物业费的通知单。
这让张先生觉得很纳闷,既没有入住也没有开始装修,怎么就要开始交物业费了?
为此,张先生联系腾讯房产无锡站,对物业费的收缴方式提出了质疑,他担心物业费会不会就此无限累计下去,如果哪天想要来装修的话,岂不是要交数千元甚至更多钱才能入住?
记者专程采访了无锡著名律师任远,她告诉记者,即便业主只是购买而没有装修入住,也是需要交物业费的。
不过在未入住或者装修期间,业主只需要缴纳7折的物业费。
这样的规定在《无锡市物业管理条例》里面有明确说明,业主手中的《前期物业协议》里面也有约定。
前期物业公司虽然向业主收缴物业费,但并不是全款,只是很少有业主会去认真阅读查询。
不过需要指出的是,《无锡市物业管理条例》并不是正式的立法,只是约束性法规,所以并不具备法律效应。
“前期7折物业费”的约定暂无法律支持,现有的《物业法》里面也没有对入住前物业费的收缴情况有具体的描述。
《物业法》是国家的法律法规,具有法律效应,即便业主只是购买而没有装修入住,也是需要交物业费的,张先生不应拒交或者拖欠物业费。
《无锡市物业管理条例》并不是正式的立法,只是约束性法规,即使是7折物业费,如果该小区参照该条例收取,那张先生也应缴纳相对应的物业费,而不应拒交。
(2)业主拒缴物业费的理由成立
实践中,业主正当行使抗辩权的事由主要有:
物业服务企业违约或者违规收费、物业服务企业的服务存在瑕疵、物业服务企业在对人的管理上不作为、物业服务企业未尽到安全保障义务、物业服务合同关系已经终止、已过诉讼时效,法院审理思路模糊,对业主抗辩权保护规则不健全等。
案例三:
业主因物业服务企业的服务存在瑕疵行使抗辩权
2016年4月无锡市关于某江南物业公司的物业服务质量的认定。
某江南花园小区的C区即高档住宅区住户认为某江南物业公司提供的服务质量却是与其他区完全相同,与所收物业服务费明显不符,并提供了若干照片,反映物业未及时清理垃圾以及车辆停放管理混乱的情形。
此外,某江南物业公司也陈述因无法收到物业服务费导致物业服务质量下降。
据此,有观点认为:
从上述情况看出,某江南物业公司所提供的物业服务质量确实存在问题,不符合《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准(试行)》相应服务等级的要求。
而物业公司收取的物业费应当与其提供的物业服务质量相吻合,物业公司发出的《告C区业主书》中所拟定的物业费计算标准虽未经全体业主或大部分业主认可,但对10%的业主是根据该标准进行收费的,现物业公司提供的物业服务质量不到位,故一审法院结合该标准在原有物业费的基础上打六折并无不可,属于自由裁量的合理范畴。
物业服务合同是双务、有偿合同。
在物业服务合同中,双方权利义务是相互的:
物业服务企业既承担着对小区进行管理、向业主提供服务的义务,又享有获取物业费的权利;
而业主既有享受物业服务企业服务的权利,又承担着支付物业费的义务。
当业主享受了物业服务企业的物业服务却没有按照合同约定支付物业费时,物业服务企业就可以行使物业费请求权;
同理,当出现上述情形,物业服务企业未能完全按照合同约定履行义务,致使其提供的服务存在瑕疵时,业主当然也可以行使同时履行抗辩权,拒绝交纳或请求减少物业费。
在服务瑕疵的证据收集方面,司法实践中,法院大多判决业主的主张缺乏相应的证据支持,不能成为其拒交物业费的理由;
仅有极少数案件判决物业费“打折”。
从目前的情况来看,业主的证据意识较弱,平时不注意搜集、保存和固定证据。
针对这一问题,业主应注意搜集、保存、固定和提供以下证据:
一是现场的管理情况,如照片、视频等;
二是第三方的证据,如政府主管部门、相关单位的证明等;
三是业主委员会的证据。
在开庭时,可以要求业主委员会出庭作证,小区的业主到法院进行旁听,让法院从多方面了解物业服务企业的确有服务存在瑕疵的情况。
案例四:
因其他业主侵犯相邻权,物业服务企业不作为
无锡金科物业不作为住在金科新大陆的王女士从拿房之日起(2010年10月31日)就开始装修,装修公司泥瓦工结束已有一个半月左右。
但是就在2011年1月2日晚,不幸的是,在干湿分离区、卫生间、主卧地面上全是污水,一股下水道水的味道,可以确定的是在2011年元旦之日那天还没有这种情况。
随后装修公司负责人来查看情况,经初步判断是下水道主管道出现问题,随后去找物业,可惜物业已经下班,打电话询问,电话那头的第一句话不是问问我们房子漏水严不严重,而是说:
“这么晚了为什么找我们,我们已经下班了,是不管的!
”当时的态度极其强硬!
第二天等物业的工程部来检查,由于管道部分在一个月之前早已包好,现在只能敲开墙砖了。
经工程部人员敲开墙,发现下水道主管破了一个很大的洞,金科物业及工程部人员都说这个肯定是因为楼上掉下来的石块砸破的,这个洞刚好在通气管及下水管交接的地方,是楼上有人接错管子了。
王女士当时就懵了,“以后还要住几十年呢,这如果接错了那以后就是个‘不定时炸弹’,34层的高楼,那下来不得经常破啊,希望物业能够找到这个问题出现的根源。
过了几天,找到问题的根源,王女士来到物业公司,希望物业公司更换管子,物业公司却推托不管他们的事。
物业采取不作为的作法,违反了法律规定及合同约定,其收取的物业费与提供的服务水平根本不相适应,给王女士造成经济损失,因此其不再交纳物业费。
由于楼上业主是侵权人,金科物业公司只承担委托管理责任,法院应当根据金科物业公司过错责任的大小适当减少或免除王女士的物业费。
因物业服务企业未尽到安全保障义务
2014年3月无锡商报报道,“这边景观河的过道上平时都是有玻璃的,那天他们在清理河道,就把盖着的玻璃搬开了,没有放警示标志。
”家住崇安区某高档小区的杨女士,失足落水并受伤,一气之下,将当时清理河道的物业公司告上了崇安法院。
昨天,记者获悉,因物业公司未尽到安全保障义务,所以最终经过调解,赔偿杨女士3.5万元。
经诊断,掉入景观河内的杨女士左侧的第11根肋骨骨折,左肾挫伤,左肾包膜下水肿。
杨女士住院治疗用去医药费1.8万元。
为此,杨女士一纸诉状诉至法院,要求物业公司赔偿其医疗费、住院伙食补助费、鉴定费、误工费等共计3.5万元。
小区在进行必要作业的危险活动时,需对危险地区做特殊标记,如放置警示标志,造成杨女士失足落水受伤,这是小区安保工作上的疏漏,没有尽到保安的注意义务,根据《物业管理合同》的约定,应当承担一定的责任。
故业主提出抗辩,并在诉讼中提供了证据,法院应予以审理并作出处理。
3、结论
业主胜诉的案件,虽然数量很少,还未形成主流,但能高兴地看到这样的趋势:
业主行使抗辩权逐渐理性化,证据意识逐渐增强;
法院审理案件的思路逐渐清晰,对业主行使抗辩权的保护规则在逐渐确立。
然而,小区物业费收费难题不仅是物业管理服务不到位的问题,也不仅仅是业主正当或不正当维权的问题,从更深层次来剖析,它还涉及物业管理的市场本质、业主群体的组织弱势以及政府监管的失范等等。
三、物业费收费难原因的行政学解析
1、物业:
以市场的视角
物业管理市场存在市场失灵,而市场失灵会产生如下社会经济后果:
一是导致社会资源配置效率下降;
二是阻碍高服务高质量水平的物业企业的发展;
三是降低社会经济福利水平。
从经济学角度分析,物业管理市场具有如下特点:
物业管理服务具有准公共物品的性质,即单个业主对物业管理服务的享用不影响其他业主对物业管理服务的享用。
因为物业管理服务具有统一性,物业服务一旦提供,它不仅给付出成本的个人带来私人收益外,还会给整个小区带来收益。
但是,物业管理服务的供给是有成本的,其供给的边际私人成本远远高于边际社会成本。
作为准公共物品,供给者的利益相当小,个人不会主动提供它。
因此,市场并不能解决物业管理服务问题中的准公共物品问题。
物业管理市场信息不对称,主要表现在:
第一,物业企业与业主之间的信息不对称性。
与业主拥有的信息相比,一般而言,物业企业拥有较多的物业管理服务信息。
第二,物业企业与政府之间的信息不对称。
由于居住区和商业区等物业是分散分布的,规模小且地域分布广,物业企业规模也较小,物业管理服务又缺乏等级评定,因而政府实施完全监管的成本高、效率低,同时,政府缺乏健全的物业管理服务管理制度与手段,从而导致政府管理者与物业企业之间存在信息不对称。
第三,政府与业主之间的信息不对称。
一般而言,政府拥有较多的信息,而这些信息难以迅速、有效地直接传递到业主。
2、业主:
以社会组织的视角
每个小区在后期成熟阶段会成立业主委员会,业主委员会在对小区的管理上是有一定的权利的,可以实现对小区的自管。
但是业委会在组建和管理中常有以下问题:
一是组建难以形成合力。
开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确,很多环节出现脱节,推诿现象频频发生,最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。
二是组建过程有待简化。
从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约,特别是推荐筹备组、委员候选人等工作,过程相当繁杂,一般都要花几个月甚至是半年的时间,有时往往一年也难以完成。
三是业委会人员失控。
由于业委会对维修资金的使用,物业公司的选聘等重大事项有一定的支配权,部分小区的委员还可以领取津贴,不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。
因此,这些业主想方设法进入业委会,造成业委会人员失控,推选时各种矛盾突出,真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。
人员失控也导致后期在物业管理活动中,业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥,或者为了一己私利,最后“隐患”无穷。
业主委员会在运作过程中也常有以下问题:
一是缺少制约和监督机制。
一些业委会内部权力膨胀,不能代表业主利益,少数服从多数的原则也得不到体现,业主对业主大会、业委会的信任度下降,使得业委会的作用难以真正发挥。
二是自律机制不完善。
尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定,但较为笼统和简单。
小区虽然也有业主公约,但是重权利、轻义务,在行使权利方面随意性较大,越位现象普遍存在,出现问题责任难以追究。
三是委员责任意识不强。
遇到难事、烦事,一些委员缺少处置的办法,由于能力所限,不规范的情况时有发生,甚至有动辄将辞职挂于嘴边,缺乏责任心,导致业主大会及委员会名存实亡,无法有效运作。
3、以政府视角
市场失灵是经济学家关注的焦点之一,同时也是政府进行政策干预的理论依据。
在中国的制度和文化环境下,任何制度的变革,离开了政府,几乎是不可能。
在转轨体制环境下,政府在制度变迁中的作用是关键的,有时候甚至是主导性的。
根据资源配置效率优先的原则,理想的政府作用应该是这样的:
第一,在满足完全竞争的理想条件下,由交易双方自由选择可达到帕累托最优,所以政府可以在完善竞争条件方面发挥作用,而不应该在价格管制方面直接干预;
第二,就市场运行的基本条件,在尽量发挥市场效率的各个方面做出贡献,例如提供公共物品、降低交易成本、使交易各方当事人之间的权益界限更加明晰等;
第三,政府还可以充当制度创新的供给方,再根据“兼顾公平”原则,政府可以对部分运作资金上有困难的物业公司进行经济补偿,以维护物业市场有序发展。
当前,我国政府已经认识到物业管理冲突对社会的危害性和紧迫性,但是没有出台有效的政策进行干预,如果可以在科学发展观的指导下认真进行物业管理政策的制定,发挥其强制力优势,就能够打破无效率制度下旧的利益格局,推动物业管理制度变迁进入良性循环的轨道。
四、国内外物业收费先进经验与启示
1、美国的物业费收费经验
美国各州的物业产权法规定,每年年末,小区业主协会会聘请专门的物业公司根据过去的预算和实际成本估算未来的成本和费用,包括对拟购买的各种服务进行询价,例如应向物业管理公司支付多少物业管理服务费、应向保险公司支付多少保险费、应向保洁公司支付多少保洁费,以及应向园林公司支付多少绿地维护费等,进行下一年度的费用或成本的估算,主要包括下一年度小区公共部分的维护、维修以及保险等各项费用,在此基础上算出总的费用预算,然后将此预算在小区全体业主中进行分摊,经管委会审定后,管委会必须确定下一个财政年度的预算方案,并提交业主大会审议,按照少数服从多数原则,通过即为批准。
如过未获批准,则暂时按照上一年度的预算方案执行,直至新的预算方案批准。
应预留的维修准备金的估算。
美国的物业管理专家认为,为了使小区的维修准备金维持在一个合理的范围内,必须每年做一次维修准备金的分析研究。
所谓维修准备金,就是小区业主协会预留部分资金作“准备”,以支付未来应急维修或大修的费用。
所以在制定适合每个小区的年度预算方案时,除了要考虑一般的管理与维护费用外,还必须考虑到用于小区设施维修或更新的费用,例如公共电梯的维修或更换,小区内道路的翻修,楼房屋顶的维修或更换,建筑物的外墙每隔几年要重新粉刷等,这部分资金也应分摊到业主每月缴纳的物业费中,并在收上来以后,以安全和生息的方式予以妥善保存,例如购买政府债券或其他有政府担保的投资基金等。
物业管理专家认为,小区的业主协会筹措一定数额的维修准备金,不仅仅是作为用于公共设施或设备的维修或更新的资金,从长远的观点来看,它能影响到小区的物业是否能够升值或保值。
例如,假设一个小区的设施或设备不是处于良好的状况,又没有预留足够的维修准备金,凡是理性的购房者就不会愿意购买这个小区的房产,这样就造成了小区的贬值。
2、新加坡的物业费收费经验
新加坡的物业收费主要包括物业管理费、物业管理租金收入和服务收入、物业管理单位开展便民服务等的收入。
新加坡的物业管理机制经过多年的努力,己经形成一套可供借鉴的运行机制。
对于物业费收费方面主要体现在,建立投资机制,住宅区内公共设施的运行和维修费用由国家承担,政府每年在开支核算中划出一定资金作为物业管理赤字的补贴,政府有关部门在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用作为物业管理资金,保证管理正常运行,基本上建立了由国家、金融机构、企业和个人投资建房的多元化投资机制体系。
依照新加坡现行区分所有权法,业主大会有权决定物业费费用数额。
同时,业主也有义务按照其共用部分的持有比例分担支付管理费用。
通常业主大会会以书面形式通知业主前来交纳所应当分担支付的管理费用。
当业主不按时交纳管理费用而发生拖欠时,管理团体可以以书面形式向该业主送达支付请求书。
此请求书发出后几日,仍不交纳的,将对该业主以违反义务而处以万新加坡元以下的罚金,并请求法院予以强制收取。
法院将依据管理团体的请求,根据所拖欠的管理费用的日期,做出每日再加付新加坡元的罚金的有罪判决,强制收取。
3、香港地区的物业费收费经验
在香港,物业公司的运营经费全部来源于各业主缴纳的物业费,物业费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。
物业公司的一切费用,包括人员工资、设备保养费、办公费、清洁费等都从所收的物业费中开支。
物业公司的利润是从管理费支出中提取一定比例的管理酬金而获得的。
物业公司的收支帐目必须定期公开,接受
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