上半年深圳房地产统计分析报告文档格式.docx
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1.1、新增供应分析
1.2、新增预售分析
2、2011年上半年新房成交分析
2.1
成交均价分析
2.2
成交量分析
2011年上半年新房成交主要数据
2011年上半年新房成交户型构成
2.3
2011年上半年深圳新房供求比
2.4
2011年上半年深圳房价收入比
2.5
2011年上半年深圳租售比
2.6
2011年1-6月深圳新房量价走势分析
3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1
小户型物业成交龙虎榜TOP10
3.2
改善型物业成交龙虎榜TOP10
3.3
大户型物业成交龙虎榜TOP10
4、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10
二、二手房市场
1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析
3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析
4、2011年上半年深圳住宅租金
5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势
三、2011年上半年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第四部分:
商业市场
一、一手商业
1、商业新增预售分析
2、一手商业成交分析
附:
2011年上半年深圳一手商业成交TOP10
二、二手商业
1、商业挂牌均价
2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图
2、商业租金
2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图
第五部分:
写字楼市场
一、一手写字楼
1、写字楼新增预售分析
2、一手写字楼成交分析
2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10
二、二手写字楼
1、写字楼挂牌均价
2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图
2、写字楼租金
2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图
第六部分:
政策点评
第七部分:
小结
【内容摘要】2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境,期间虽然没有重量级的打压政策出台,但“官意”对楼市调控没有任何松懈的迹象,三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”,楼市在一片打压声中表现平平。
期间,为应对通胀,央行的三次加息也震伤楼市。
至于深圳,调控更是不遗余力,甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”。
从上半年深圳楼市交出的答卷来看,明显的“量涨价低”,符合官方意志,但细致研究发现,期间存在“猫腻”,房价下跌更多的成交结构变动引起,更多的是“被降”了……
上半年深圳共批准预售住宅147.3万平方米,同比增加3.7%%
上半年深圳共成交新房140.8万平方米,同比增加10.9%……
上半年深圳的新房成交均价为18820元/平方米,同比下跌10.8%……
上半年深圳新房市场供求比为1:
0.96,供求大致平衡……
上半年深圳的房价收入比为16.6倍,有所回落,但仍远远高于国际上限(6倍)……
上半年深圳的租售比达1∶423,有所回落,但仍远远超出合理底线(1∶300)……
上半年深圳共成交二手商品房499.28万平方米,同比减少8.6%……
上半年深圳二手房的挂牌均价突破2万大关,达20812元/平方米,同比上涨近34%……
上半年深圳住宅租金为44元/平方米/月,同比上涨近13%……
上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3倍多……
上半年深圳二手商业的挂牌均价和租金同比均有明显上涨……
上半年深圳二手写字楼的挂牌均价和租金同比均呈两位数涨幅……
2011年1-5月深圳主要宏观经济数据
2011年1-5月份,全市经济继续保持平稳增长,主要经济指标持续向好。
主要指标方面,工业生产平稳增长,1-5月份,规模以上工业增加值1883.01亿元,同比增长13.3%。
固定资产投资增速明显提高,1-5月份固定资产投资640.20亿元,同比增长14.1%。
其中,房地产开发项目投资170.27亿元,增长4.2%;
非房地产开发项目投资469.93亿元,增长18.2%,非房地产开发项目投资中,改建和更新改造投资72.03亿元,增长5.8%。
社会消费品零售总额增速加快,1-5月份,社会消费品零售总额1383.53亿元,同比增长17.1%。
外贸进出口继续高速增长,1-5月份全市进出口总额1648.56亿美元,同比增长40.7%,其中出口总额957.37亿美元,增长41.7%;
进口总额691.19亿美元,增长39.3%。
房地产方面,2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好的表现,1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元,同比增加4.2%;
商品房施工面积2529.33万平方米,同比下降3.2%,其中住宅施工面积1698.02万平方米,同比下降5.3%;
商品房竣工面积182.80万平方米,同比增加16.7%,其中住宅竣工面积130.87万平方米,同比增加12.3%;
商品房实际销售面积166.83万平方米,同比下降8.1。
上述指标说明,2011年1-5月深圳房地产市场供给增加,且供给量大于实际销售量,供给大于需求,使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解,楼市高房价也有所回落。
2011年上半年深圳土地市场分析
根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年度,在持续的高压调控政策下,楼市成交低迷,市场观望气氛浓厚,二级市场的萎靡态势波及一级土地市场,加之深圳本身土地资源匮乏,土地市场供给有限,两大因素拖累土地市场的成交总量,上半年度深圳住宅用地成交体量同比大幅减少。
2011年上半年度全市共成交8块土地,其中2块居住用地,4块商业性办公用地,1块商业性服务设施用地、1块综合用地。
2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域,总用地面积62157.08平方米,同比减少约七成,总建筑面积239450平方米,同比减少45.7%,总成交金额6.8亿元,同比增加2.3%,楼面地价2840元/平方米,同比增加近九成。
2011年上半年出让的2块居住用地,均为安居型商品房用地,故成交金额低,楼面地价也低,上半年度2840元/平方米的居住用地楼面地价,远低于当前市场公开出让土地的楼面地价。
4块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域,总用地面积17484.72平方米,同比增加近八成,总建筑面积138850平方米,同比增加四成多,成交金额12.9亿元,同比增加八成,楼面地价9293元/平方米,同比增加26.9%。
1块商业性服务设施用地位于南山区,用地面积5253.04平方米,建筑面积43100平方米,成交金额3.41亿元,楼面地价7912元/平方米。
1块综合用地位于南山区,该地块的用途包括商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地、居住用地,用地面积697639.7平方米,建筑面积1700000平方米,成交金额64.39亿元,楼面地价3788元/平方米,该地块中的居住用地部分,能够为住宅市场带来有效供给。
从居住用地的分布来看:
宝安区出让1块居住用地,用地面积13502.07平方米,建筑面积35100平方米,成交金额6000万元,楼面地价1709元/平方米,本地块是安居型商品房用地,对项目的建设、销售有严格的要求,地块成交后,竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书,并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。
本地块能够为住宅市场提供有效供给。
龙岗区出让1块居住用地,用地面积48655.01平方米,建筑面积204350平方米,成交金额6.2亿元,楼面地价3034元/平方米,本地块也是安居型商品房用地,地块成交后,竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书,并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。
从商业性办公用地的分布来看:
南山区出让3块商业性办公用地,用地面积10852.59平方米,建筑面积129100平方米,成交金额12.69亿元,楼面地价9830元/平方米。
宝安区出让1块商业性办公用地,用地面积6632.13平方米,建筑面积9750平方米,成交金额2138万元,楼面地价2193元/平方米。
2011年上半年出让的商业性办公用地,多为吸引和扶持大型企业落户深圳,属于定向转让,对竞买者的准入门槛有很苛刻的要求,这4块宗地,T107-0066、T107-0067建成后可以出售40%,A509-0069建成后可以出售20%,T106-0037全部为自用,上半年度出让的商业性办公用地能够为市场提供的有效供给约为41150平方米,市场供给十分有限。
点评:
住宅市场的低迷联动到土地市场,2011年上半年度地块出让十分有限,尤其是住宅用地市场,仅出让2块安居型商品房用地,商业性办公用地虽然同比呈正增长,但由于多为政府扶持用地,能够为市场提供的有效供给相当有限,土地市场的低出让率,大大制约了深圳房地产市场的发展。
2011年上半年成交地块的主要指标
住宅市场
一、新房市场
1、2011年上半年新房供应分析
1.1、新增供应分析
2011年上半年度,楼市延续2010年打压高房价的调控导向,金融、财政、税收等各种调控利刃继续出台,多种举措持续作用于楼市,取得了一定的调控效果,市场多数新推楼盘放下死抗价格的大旗,纷纷采取平价入市的营销策略,受到了市场的广泛关注,同比2010年上半年,2011年上半年市场推盘量显著增加。
根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年全市住宅推售面积184.64万平方米,同比增加38.2%,上半年全市住宅推售套数突破2万套,为22107套,同比增加34.4%。
2011年上半年推售的楼盘绝大多数为普通住宅,入市均价集中分布在12000-25000元/平方米,1-4房的紧凑型户型是市场的供给主力,为市场广大刚需提供了充足的置业空间。
上半年度特区内、外推售套数之比为1:
7.5,特区内住宅推售面积21.01万平方米,同比减少35.0%,特区内住宅推售套数为2587套,同比减少四成,特区外宝安、龙岗是楼市的主力供给区域,特区外住宅推售面积163.63万平方米,同比增加61.5%,特区外住宅推售套数为19520套,同比增加六成。
各行政区方面,罗湖区2011年上半年无新项目入市,推售量为零。
福田区2011年上半年华嵘榕公馆一个项目入市,推售住宅面积2.62万平方米,同比减少32.8%,推售住宅套数408套,同比减少52.9%。
南山区2011年上半年雍景湾花园一个项目入市,推售住宅面积8.31万平方米,同比大减53.1%,推售住宅套数1019套,同比暴减62.5%。
盐田区2011年上半年3个项目入市(或加推),推售住宅面积10.08万平方米,推售住宅套数1160套,其中海山道一号推售住宅面积51368.2平方米,推售住宅套数465套,是盐田区推售量最大的楼盘。
宝安区2011年上半年8个项目入市(或加推),推售住宅面积63.00万平方米,同比减少13.8%,推售住宅套数7451套,同比减少两成。
合正汇一城、水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府单盘推售量均超过5万平方米,其中合正汇一城推售住宅面积162164平方米,推售住宅套数2006套;
水榭春天推售住宅面积114225.95平方米,推售住宅套数1360套;
合正中央原著推售住宅面积113236.8平方米,推售住宅套数1280套,是宝安区推售量超过10万平方米的三个楼盘。
龙岗区2011年上半年19个项目入市(或加推),推售住宅面积100.63万平方米,同比大增2.6倍,推售住宅套数12069套,同比暴增3.3倍。
中海康城国际、星河时代、和谐家园、阅山华府、承翰来座山、万科清林径、大都汇、睿智华庭是上半年度龙岗区推盘量超过5万平方米的几个楼盘,其中中海康城国际推售住宅面积212294.1平方米,推售住宅套数2452套;
星河时代推售住宅面积125359.4平方米,推售住宅套数1489套,是龙岗区推售量超过10万平方米的两个楼盘。
1.2、新增预售分析
2011年上半年,楼市延续2010年度遏制高房价的调控主基调,加息、上调存款准备金、制定房价调控目标、开征房产税、提高二套房首付比例等,政府从金融、税收、财政等方方面面深化楼市调控细则,取得了一定的成效。
受宏观调控政策的影响,市场各方多采取谨慎观望的态度,楼市批售量低位运行,根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年深圳全市住宅推售面积147.3万平方米,同比增加3.7%,住宅推售套数17386套,同比增加2.2%。
受调控政策影响,上半年批售的项目以普通住宅为主,批售的项目主要分布在特区外,特区外上半年住宅批售面积128.9万平方米,同比增加17.3%,特区外住宅批售套数15207套,同比增加19.3%,特区内住宅批售面积18.4万平方米,同比减少42.9%,特区内住宅批售套数2179套,同比减少48.8%。
各行政区方面,需要说明的是,罗湖、福田两区2011年上半年均没有批售的住宅项目。
南山区2011年上半年度批售雍景湾花园一个项目,批售住宅面积8.3万平方米,同比减少47.5%,批售住宅套数1019套,同比减少约六成。
盐田区2011年上半年度批售3个项目,共计批售住宅面积10.1万平方米,同比暴增5.7倍,共计批售住宅套数1160套,同比增加12倍。
海山道一号批售住宅面积51368.2平方米,批售住宅套数465套,是盐田区批售量最大的楼盘。
宝安区2011年上半年批售7个项目,共计住宅批售面积46.8万平方米,同比减少37.7%,共计住宅批售套数5445套,同比减少42.5%。
水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府批售面积均超过5万平方米,其中水榭春天批售住宅面积114225.95平方米,批售住宅套数1360套,合正中央原著批售住宅面积113236.8平方米,批售住宅套数1280套,是宝安区上半年度批售量最大的两个楼盘。
龙岗区2011年上半年批售17个住宅项目,共计住宅批售面积82.1万平方米,同比暴增约1.4倍,共计住宅批售套数9762套,同比大增2倍。
星河时代、中海康城国际、万科清林径、大都汇、睿智华庭批售面积均超过5万平方米,其中中海康城国际批售住宅面积186667.7平方米,批售住宅套数2124套,星河时代批售住宅面积125359.4平方米,批售住宅套数1489套,是龙岗区批售量最大的两个项目。
2、2011年上半年新房成交分析
2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境,期间虽然没有重量级的打压政策出台,但“官意”对楼市调控没有任何松懈的迹象,三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”,楼市在一片打压声中表现平平。
从上半年深圳楼市交出的答卷来看,明显的“量涨价低”,符合官方意志,但细致研究发现,期间存在“猫腻”,房价下跌更多的成交结构变动引起,更多的是“被降”了。
2.1成交均价分析
根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先稳后跌之势,前4个月涨跌相对温和,5月和6月随着特价房的海量成交,成交均价呈暴跌之势,5月份的成交均价仅15263元/平方米,较2月份的最高价(20660元/平方米)下降5397元/平方米,降幅约26%!
不过,房价的急剧下跌主要是特价房海量成交引起,有其偶然性。
受特价房影响,上半年深圳新房住宅的成交均价跌破2万大关,仅18820元/平方米,同比下跌10.8%。
各行政区方面,盐田区上半年由于只有微量的别墅成交,导致成交均价同比暴跌近60%,为19448元/平方米;
宝安区上半年平价物业主导楼市,结构变动导致成交均价同比下跌4.4%失守2万大关,为19322元/平方米;
除上述两区外,其余四区上半年的新房住宅成交均价同比都有明显上涨,福田区在售项目的价格基本都超过3万,上半年的成均价高达33513元/平方米,同比大涨18.9%;
南山区上半年高端楼市坚挺,助全区成交均价迈进3万时代,为31763元/平方米,同比上涨6.7%;
罗湖区新房市场供不应求的局面持续,房价继续走高,上半年涨至24635元/平方米,同比上涨9%;
龙岗区上半年虽然有大量的特价房推出,不过,区域的房价水平已上一个台阶,为14525元/平方米,同比上涨7.5%。
2.2成交量分析
※定义:
小户型物业(90㎡以下),改善型物业(90-144㎡),大户型物业(144㎡以上)
虽然政策环境严峻依旧,虽然上半年央行的3次加息增加了置业成本,但深圳的“特价房”、“限价令”对成交量的促进力度更大,成功实现了以价换量的目的。
根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年深圳共成交新房140.8万平方米/16548套,同比增加一成多。
物业型态方面,上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为主,成交面积接近百万平方米,占全市的70.2%,90-144㎡的改善型物业成交近22万平方米,占15.5%,144㎡以上的大户型成交约20万平方米,占14.3%。
上半年特区内共成交新房27.4万平方米(3452套),同比减少约34%,成交金额78.7亿元,同比减少近4成。
上半年特区外共成交新房113.4万平方米同比增加约1/3,成交套数13096套,同比增加42%,成交金额186.2亿元,同比增加约1/3。
罗湖区上半年没有新项目入市,在售项目为数不多的剩余量构成新房市场的全部供应,因此成交量也很少,上半年全区的新房住宅成交量不到2万平方米同比减少4成多,成交套数320套,同比减少2成多,是全市新房成交量最少的区域,成交金额4.8亿元,同比减少近36%。
上半年全区共有5个项目有成交,其中,凤凰印象是绝对主力,贡献全区约一半的成交量,兰亭国际贡献约30%的成交量,其余3盘的成交量都相对较少。
物业型态方面,罗湖区上半年成交的新房以90㎡的改善型物业为主,成交面积占全区的55.4%,90-144㎡的改善型占26.9%,144㎡以上的大户型物业占17.7%。
福田区上半年虽然增加了一个新项目——华嵘榕公馆,但新增的成交量弥补不了在售项目的成交萎缩,导致全区的新房成交量同比暴减一半以上,仅3.4万平方米/462套,成交金额11.5亿元,同比减少约42%。
上半年全区共有7个项目有成交,其中华嵘榕公馆和四季山水是成交主力,两盘的成交量之和占全区的85%。
物业型态方面,福田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力,成交面积占全区的8成以上,144㎡以上的大户型物业占近14%,90-144㎡的改善型物业成交很少,占比不到5%。
南山区上半年的新房成交量同比也大幅减少4成左右,为15.9万平方米/1975套,成交金额50.6亿元,同比减少近37%。
南山区上半年以高端项目为主成交格局没有变,香山里、岸芷汀兰、鸿威海怡湾畔等4万/平方米级别的豪宅项目表现突出,前海片区仍然是全区的热点片区,铭筑、鼎太风华、东方银座、万豪月半山等均有良好的销售业绩,向南瑞峰则是全区上半年的销冠。
物业型态方面,南山区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为绝对主力,成交面积占全区的近73%,90-144㎡的改善型物业占16%,144㎡以上的大户型物业占约11%。
盐田区上半年的普通住宅市场雄起,成交量大幅增加,成交面积超过6万平方米,同比增加近40%,成交套数695套,同比增加约70%,不过,由于别墅市场的没落,成交量的增加未能使成交金额增长,反而大幅减少43%,为11.8亿元。
盐田区上半年共有6个项目有成交,其中,海山道一号、东港印象是最主要的两个成交楼盘,两盘累计贡献全区约86%的成交量。
物业型态方面,盐田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主,成交面积占全区的近6成,90-144㎡的改善型占约26%,144㎡以上的大户型占近16%。
宝安区上半年有较多新盘入市,且成交活跃,使得全区上半年的新房成交量同比增加2成多,为44.9万平方米/5381套,成交金额86.7亿元,同比增加18%。
从项目成交量来看看,新入市的六大项目合正汇一城、水榭春天2期、万科金色领域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商观园是全区的成交主力,累计贡献全区7成以上的成交量,从片区来看,龙华和西乡是宝安区上半年的热点片区,其中龙华的8个项目共成交15.5万平方米,占全区的35%,西乡的7个项目共成交13.5万平方米,占全区的30%。
物业型态方面,宝安区上半年成交的新房90㎡以下的小户型物业为主,成交面积分别占全区的约70%,90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交面积相差不大,各占约14.8%。
龙岗区上半年新推(加推)项目较多,特别是中海康城国际的千套特价房给全区带来巨量成交,稳坐全市成交量之最,全区上半年共成交新房68.6万平方米,同比增加40%,成交套数7715套,同比增加约54%,成交金额近百元,同比增加约1/3。
从项目成交量来看看,中海康城国际、星河时代最给力,成交量都超过10万平方米,万科清林径、首创八意府、佳兆业大都汇、深业紫麟山等也交投两旺,从片区来看,上半年龙岗区的焦点片区无疑是龙岗中心城,龙城的15个项目共成交近41万平方米,占全区近60%。
物业型态方面,龙岗区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主,成交面积占全区的约70%,90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交面积相差不大,各占约15%。
2011年上半年新房成交主要数据
2011年上半年新房成交户型构成
2.32011年上半年深圳新房供求比
根据深圳房地产信息网监测,2011年上半年深圳新预售住宅面积为147.3万平方米,销售面积只有140.8万平方米,供应略多于需求,供求大致平衡,供求比为1:
0.96,库存量略有增加。
各行政区方面,罗湖区和福田区上半年没有新增供应量,以消化存量为主;
南山区严重供不应求,需求量约是供应量的2倍,市场存量大幅减少;
盐田区则与南山区相反,供应大增,但销售不力,存量增加,供求比为1:
0.60;
宝安区供求基本平衡,供求比为1:
0.96;
龙岗区也出现供过去求的局面,供求比为1:
0.84。
2.42011年上半年深圳房价收入比
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是衡量房价合理与否的指标之一,国际惯例认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。
下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2011年上半年深圳房价收入比。
根据深圳统计局数据,2011年一季度深圳人均季度可支配收入为9937.47元,则夫妇俩的家庭年平均收入约为9937.47×
4×
2=79499.76元。
根据深圳房地产信息网的监测,2011年上半年深圳新房的成交均价为18820元/平方米,则一套70平方米的住房平均总价为70×
18820=1317400元。
根据上述数据,可算出2011年深圳上半年的房价收入比=1317400÷
79499.76=16.6!
虽然由于特价房的影响使得成交均价有所下
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