前山供销社商都花园可行性分析报告文档格式.docx
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1、55、56、34等线路;
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
交通已畅通无阻,无需发展商自己解决;
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
建设中的广珠轻轨,预计2009年底通车,轻轨前山站距离本项目约500米;
2、教育:
金路幼儿园、前山小学、前山中学、香洲实验中学、暨南大学
3、医院:
香洲区人民医院
4、银行:
中国银行,交通银行,广发银行,商业银行,建设银行,工商银行,农村信用社,农业银行
5、邮局:
前山邮局
附图:
生活设施分布图,具体位置、距离。
四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况:
治安良好
2、空气状况:
无大型污染企业,空气状况优
3、噪声情况:
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等):
无
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等):
6、周边景观:
7、风水情况:
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他:
五、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
用地面积32964.55㎡
2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
住宅建筑面积为:
约40590㎡
建筑占地面积:
13185.82㎡
总建筑面积:
126262㎡
3、综合容积率、住宅容积率
综合容积率为:
3.7
4、建筑密度
建筑密度:
40%
5、控高
6、绿化率35%
六、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分:
市场分析
1、周边商铺租金状况:
1、本案周边商铺租金:
70---150元/㎡
2、家具广场铺位租金:
一楼95元/㎡左右,二楼75元/㎡,使用率60%
第四部分:
规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型:
多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:
项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划:
工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划:
各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:
投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。
并参照下面表格列示:
项目
投资总额(万元)
单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理及融资费用
总计
二、税务分析:
国家现阶段对普通房地产企业基本无税务优惠,只是现阶段对于困难企业税款上缴的及时性略有松动。
下面对于各项税收做基本测算:
1、营业税及附加(单位:
万元)(合计:
2010.96万)
营业税:
35910*5%=1795.5万元
城建税:
1795.5*7%=125.68万元
教育费附加:
1795.5*3%=53.87万元
堤围费:
35910*1‰=35.91万元
2、所得税:
按市区税局相关规定,按15%利润率20%税率预缴企业所得税,测算如下:
35910*15%*20%=1077.3万元,因企业所得税税务筹划空间较大,因此在做相应筹划以后,实际税赋会小于该金额。
3、土地增值税
据市区税局相关规定,按收入7‰预征土地增值税,因此该项目土地增值税测算如下:
35910*7‰=251.37万元,因土地增值税到项目最终清算以后才可确定,暂按税局预缴测算。
上述税种营业税及附加在经营过程中需缴纳,与营业收入直接挂钩,如不是销售模式变化,基本无税务筹划空间。
企业所得税和土地增值税税务筹划空间较大,据了解,珠海市市区对房地产税务管理严格(与斗区差异较大),因此在开发过程中所有税金(含企业所得税,土地增值税)需及时缴纳,缴纳金额为整个预售收入的9.3%,因此税金支出对于现金流的影响较大,这是必须充分考虑的,特别是在按揭销售占很大比例的情况下,考虑到首期支付比例和按揭回款速度,税金支出所占流动资金比例可能会占到更大比例。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件,如:
是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
参照以下表格:
经济指标
单位数值(元)/m2)
项目总金额(万元)
销售收入
直接成本(含营业税及附加)
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
投资回报率
四、项目各系数敏感性分析(见敏感性分析表)
五、项目资金预测
1、资金投入计划:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划:
各期销售回款计划。
3、资金需求计划:
结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:
管理资源配置
五、机构设置:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);
主要部门设置。
六、人力资源需求:
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
七、人力资源缺口及解决:
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:
综合分析与建议
一、优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:
三、机会:
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分:
竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
(一)主要指标测算
1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、投资收益分析(参考以下格式):
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面地价
完全成本
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注:
A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;
M代表每次
(二)竞争对手分析
1、主要背景,控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本
4、操作水平,主要开发的项目
5、参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
(三)制定策略
1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。
也可以通过其他指标分析可接受的地价。
最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
(四)资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分:
在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况:
开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况:
当年市场主要指标:
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征:
价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较:
(1)量值描述:
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
(2)各区商品住宅分布特征:
供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况:
发展商实力、企业性质、开发水平;
前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附)
附件:
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程
成本测算可采用两种方法:
(1)从预算角度,依照当地相关政府政策、法规,按照成本项目逐项分析计算。
但要注意万科在规划设计、高品质要求下,可能比行业一般成本水平增加的因素。
(2)根据已做的类似项目的相关数据,并充分考虑该项目的特性,在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中,不是一贯而终的,不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法,两种方法可以交叉使用。
对可上可下的成本项目在不能确定的情况下,尽可能稳健一些。
可参照下面表格:
成本估算表
成本项目
总成本(万元)
参考项目单位成本
说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水暖气电
7、设备及安装费
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费
合计
说明:
1、成本估算应按本表明细项目分类,因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目,其标准为:
①已竣工的项目;
②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报告
- 配套讲稿:
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